Da Economia Fondiaria no. 1/2015

Sinceramente pensavamo che l’iniziativa per l’abrogazione dei “globalisti” avesse vita più dura. Invece è andata bene ed abbiamo salvato una fonte non indifferente per sostenere il nostro stato sociale da un po’ di tempo in affanno. Come di consueto i soliti benpensanti, quelli per il popolo ed il contadino, dall’alto della loro supremazia morale e culturale, hanno già preannunciato una nuova sollecitazione confortati dal buon risultato della votazione e dal fatto che il problema andrà ancora sottoposto perché il popolo - composto per loro da una banda di zoticoni incorreggibili - ha dato l’impressione di non aver capito bene la faccenda. Invece l’ha capita eccome! Persino i Cantoni che avevano abolito questo tipo di tassazione ci hanno in parte ripensato il che è tutto dire! Ma tant’è, importante marcare presenza possibilmente prima delle votazioni, poi come di consueto si spegneranno le luci e forse si incomincerà a lavorare per il bene del paese al quale si stanno appannando i vetri. E visto che siamo sul tema del presenzialismo, anche alle nostre latitudini non si scherza. V’è da chiedersi se si lavora oppure se la visibilità ha assoluta preminenza al punto da giustificare una sorta di lavoro parziale “esterno”, rigorosamente a riflettori accesi. Noi temevamo, e l’abbiamo più volte sottolineato, anche una perdita di sovranità nel campo fiscale, uno degli ultimi baluardi del federalismo. Qualcuno afferma che questo non sarà mai un problema per noi ticinesi perché diversi studi hanno già appurato che nel caso di una nuova organizzazione territoriale formata da 10 Cantoni noi esisteremo come la Florida della Svizzera, a meno che per sfinimento non andremo ad alimentare qualche scellerato gemellaggio. Tutto quanto per dire che in Ticino si è votato bene e che siamo pronti, complice la pagnotta, ad imboccare la strada del sano realismo.
Il nostro Parlamento ha dato luce verde al Parco del Piano di Magadino dopo aver ricevuto ampia assicurazione da parte del ministro che il parco non comprometterà il collegamento veloce A2-A13 per il semplice fatto che diversi condizionamenti ne ritarderà la sua realizzazione. Confessione che purtroppo conforta quanto da tempo affermavamo: il collegamento veloce dopo la votazione popolare di alcuni anni fa subirà, per il marcato inserimento nel programma nazionale e la proverbiale lentezza progettuale, un ritardo generazionale. È ovvio che con il placcaggio della zona già oggi non edificabile da destinarsi all’agricoltura, allo svago ed alla natura, una strada che attraversi il piano (pardon il parco) è votata a sicura impallinatura. Il comprensorio è stato ora consegnato ad un ente ed a qualche funzionario che dovranno armonizzare i vari interessi in gioco. Quelli dei naturalisti, quelli degli agricoltori, quelli dei contadini, quelli che giustamente ne rivendicano la godibilità e da ultimo quelli dei 10 comuni coinvolti, dalle Bolle alla Morobbia. Per quanto riguarda il mondo agricolo, lo stesso ha ora una palestra privilegiata per giustificare ulteriormente i sussidi visto che la Confederazione premia oggi più la funzione protettrice (protezione del paesaggio) che la funzione produttrice, anche se bisognerà intendersi sulla definizione del paesaggio. Alla luce della seconda parte di revisione della legge sulla pianificazione del territorio tuttora in consultazione, probabilmente un domani ci darà una mano Berna. A questo punto sarebbe anche opportuno dedicare una targa ricordo al Consorzio Correzione del fiume Ticino ed ai Governanti d’allora che hanno promosso la bonifica del piano. A proposito sta già maturando nella zucca dei nuovi “proprietari” una rinaturalizzazione di tratta creando così salutari meandri e quant’altro. A questo punto lasciamo perdere la targa.
Chi guadagna dovrà pagare; passeranno quindi alla cassa i proprietari che trarranno beneficio dalla pianificazione del territorio. Il Parlamento si infatti è dichiarato d’accordo ad adeguare le normative cantonali a quelle federali ossequiando la classica diligente applicazione e inasprendo le stesse. Non comunque come quelle proposte inizialmente dallo staff di Borradori (fra l’altro lo stesso di oggi). Ora chi si vede dichiarato edificabile ex-novo un terreno di sua proprietà dovrà versare il 30% del maggior valore (per esempio da agricolo ad industriale) mentre chi si vedrà aumentare l’edificabilità nell’edificato o nel già edificabile, il 20% del differenziale. Per il passaggio da non edificabile ad edificabile non intravvediamo molti problemi. Un terreno agricolo ha un valore fissato a tavolino mentre quello industriale, per restare sull’esempio di prima, è facilmente determinabile con il metodo di confronto. Diversa la storia nell’edificato. Un abbuono dell’indice di sfruttamento dello 0,2 è difficile da calcolare a prescindere che uno poi lo colga nell’ambito di una realizzazione. Per una casetta potrebbe anche significare il raddoppio, per un immobile di 7 piani un’inezia. Sempre poi che le strutture portanti lo permettano. Ancor peggio nel caso di un cambiamento di destinazione. Diciamo in generale che è una soluzione abbastanza infelice e che non verrà probabilmente applicata di spesso, al punto che si vorrebbe congelare terreni per i quali vi erano già delle intese facendo perno sulla pianificazione federale. Infatti per 5 anni il territorio edificabile resterà bloccato (non ampliabile) ed in futuro, visto l’imperativo di densificare, non si vede come le misure potranno venire applicate all’esterno dell’urbano dove si ritiene che lo spreco di terreno sia stato maggiore. Di certo se non ci fossimo attivati il pedaggio (per i Borradori boys il 40%) sarebbe stato senz’altro superiore. Per i fautori dell’inasprimento una vittoria mutilata e per noi una sconfitta onorevole. Dimenticavamo, l’incasso della tassa potrà avvenire solo con la valorizzazione del sedime oppure con la vendita dello stesso. Ora vedremo gli altri Cantoni. Se ci seguiranno allora ci metteremo il cuore in pace, se invece dovessero adottare la soluzione minima accettata dal popolo, allora il nostro convincimento del complesso del primo della classe ne uscirà ulteriormente rafforzato. Oppure il confinamento nella categoria degli utili idioti.
A questo punto è bene ricordare che a suo tempo, quando una ammucchiata di sindaci e pianificatori argomentava a favore del passaggio di competenze a Berna, si utilizzava l’esempio dei terreni delle ex-regie federali o dell’esercito come sorgenti per incassare plusvalori e per sviluppare grandi programmi “centripeti” dei quartieri polifunzionali. Dei contenitori funzionali ed innovativi che non sprecassero del territorio e sviluppabili senza troppi patemi d’animo. Da radio scarpa abbiamo però saputo che l’esercito considera i suoi terreni inadatti, ragion per cui invita a non più rompere mentre le ex-regie, pensiamo alle poste ed alle ferrovie - sulla base di fatti concludenti - svilupperanno il loro portafoglio fondiario in funzione di un reddito al limite del mercato comportandosi così come investitori avveduti trincerandosi, se del caso, dietro alla volontà di chiudere meno sportelli oppure di limitare l’aumento delle tariffe in generale. In poche parole, con questi Signori, sarà impossibile giocare con la “cassa della sabbia”.
Continua la telenovela dei volumi a destinazione residenziale di proprietà pubblica od agevolata dalla stessa. Ad ogni controllo si constata che i fruitori appartengono più al solido ceto medio che ai ceti alle prese con il non facile esercizio di far quadrare i conti a fine mese. La discussione si sta allargando a macchia d’olio e si impregna di sano realismo alla faccia del larvato “politicamente corretto”. C’è chi dice che è giusto muoversi in direzione del mercato introitando quanto più possibile per assicurare ricostruzioni o risanamenti ed altri che non condividendo questa strategia auspicano un maggior rispetto, ovviamente controllato, dei contenuti sociali. Una contrapposizione evidente che però rafforza la necessità d’intervenire nella gestione e nell’attribuzione degli appartamenti da anni sfuggita di mano. L’ultima trovata, che si aggiunge a quella di aumentare i diritti di superficie giunti a scadenza, è la seguente: se si riaffitta a mercato per l’esistente varrà il regolamento d’occupazione. OK ad un trilocale ad affitto di mercato ma a condizione che vi abitino al minimo 2 persone. Tutto ciò ci porta a due considerazioni: anche i Confederati s’incartano e per fortuna che noi non abbiamo una simile dotazione. Ve l’immaginate la cagnara! Inaudito, incredibile, scandaloso, indegno, il ricco occupa (un po’ di ricco fa sempre effetto), la cosca degli affitti, la destra e la sinistra a braccetto e via dicendo.
Continua la lenta deriva della casse pubbliche. Tiene ancora la Confederazione che ha potuto godere di un anno favoloso della nostra economia, specialmente grazie all’industria ed alla farmaceutica, e che ha potuto gestire il costo del debito pubblico rifinanziandosi a condizioni stracciate. Malgrado ciò ha sfiorato per poco il pulsante del freno all’indebitamento. In poche parole se non si riuscirà a breve a padroneggiare la crescita delle spese, fra poco ci immergeremo ancora. Peggio se la passano i Cantoni al punto che quelli sulla carta più ricchi (che ora puntellano a occhi pallati) stanno dando segnali di forte nervosismo. Malgrado che quasi tutti bucano nella gestione delle proprie finanze, il meccanismo della “perequazione” fra i forti ed i deboli continua a funzionare alla grande anche perché i deboli, politicamente i più forti, hanno eretto una barricata difficile da scardinare. Un po’ come da noi. Le locomotive hanno quasi esaurito il carbone ma in taluni vagoni si continua a festeggiare. Non parliamo poi dei Comuni che si vedranno costretti ad aumentare a fettine il moltiplicatore. In tutta questa filiera si aggirano tre spettri: il crollo della piazza finanziaria, il rischio della delocalizzazione e da ultimo la scarsa tenuta alla concorrenza altrui. In fatto di concorrenza sono anni che ci fatturiamo addosso con conseguente assuefazione ed il rischio della delocalizzazione (o della diminuzione dell’utile imponibile) diventerà più palese quando saremo costretti ad applicare la Riforma III dell’imposizione delle società giuridiche (aumento delle imposizioni privilegiate e diminuzione dell’imposizione delle società ad imposizione ordinaria, cioè quelle di casa nostra). Potrebbe rivelarsi quindi un bingo per le società “nostrane” ma anche tramutarsi in un deciso segno dell’ombrello da parte delle società a tassazione privilegiata che potrebbero salutarci.
Come sappiamo il nostro Cantone non è ben messo ma almeno abbiamo la consolazione che essendo passati nella categoria dei “poverelli” incasseremo qualche soldino in più dalla “perequazione finanziaria”. Dopo le elezioni aspettiamoci comunque un attacco al risparmio ed alla sostanza per sostenere le casse sforacchiate. Per noi vorrà dire fronteggiare il paventato aumento delle stime. A proposito! Vi ricordate quando si spacciò la riduzione della deduzione della detrazione forfettaria più come atto di giustizia contributiva che un tentativo di portare a casa qualche soldino? Ora abbiamo scoperto che nel preventivo 2015 sono stati evidenziati 3,3 milioni di maggior incasso. Una giustizia sinceramente un po’ costosa per i proprietari, non trovate? Certo che per poter agevolare “l’arpionaggio” del risparmio e della sostanza privata bisognerà intensificare la sottolineatura della crescente diseguaglianza fra chi ne ha e chi non è ha per poi planare sul fallimento del capitalismo.  Insomma un po’ di “ambiente” alimentato da qualche economista di regime non guasta mai. Certo che se saltassero i tappi ed i farciti con i loro pesanti bagagli se ne andassero, sarebbero guai per tutti specialmente per i meno abbienti. La solita spudorata esagerazione! Magari lo fosse; purtroppo molti interessanti contribuenti se ne sono già andati. 
Rimanendo nel contesto dei conti in rosso il tentativo di far cassa e di penalizzare il lavoratore ed il consumatore è uscito ridimensionato. Il legislativo ha infatti rimandato al Governo l’incarto sulla tassa di collegamento con l’invito ad aggiornarlo, privilegiando l’aspetto operativo con la forzatura della mobilità condivisa. Insomma senza bastonare ma sfidando il privato a far meglio. Il privato ed il pubblico in competizione. Obiettivo dichiarato: 2’500-3'000 macchine in meno nell’ orario di punta. Magari superando l’obiettivo stesso con un’organizzazione del lavoro, dove possibile, un po’ più flessibile. Non chiudere la stalla al cavallo di ferro ma invitare ad una sua migliore utilizzazione. Tutti si devono dare una mossa. Anche coloro che gestiscono il traffico pubblico troppe volte autocertificato e contraddistinto da vendite agevolate di abbonamenti e da un turbinio di nuovi orari. Per i nostalgici del calesse a pedalata assistita, un invito ad un minimo di pazienza. In un paio di decenni le vetture inquineranno ancora meno come pure gli stabili che verranno edificati. Quelli edificati una sessantina d’anni fa e che fra un paio di decenni saranno sull’ottantina, verranno per contro abbandonati al loro destino e verranno messi in lista per una riedificazione in ossequio al densificato urbano. Una provocazione temeraria? Mica tanto alla luce dei dispositivi del nuovo regolamento RUEn che di fatto mette al muro il datato.
L’economia ha diversi problemi che malgrado il crollo del costo del denaro non riesce a sanare. Il mercato è saturo, la domanda non ha più fame, le ambizioni sono piallate ed il previdenziale è confinato nella statistica e nei suoi meccanismi. Insomma l’economia ha perso mordente. Perde il risparmio e risplende il debito con il consumo in un contesto di crescita nulla se non di decrescita. Un quadro sconfortante direte! Ed è proprio così. Il detto “il cavallo non beve” si rafforza malgrado i ricostituenti propinati. Dicevamo prima che il vincitore è il debito, anzi lo è doppiamente. Ai tempi si diceva che il debito commisurato era buona cosa perché l’inflazione lo erodeva scontando anche un costo del denaro superiore. Oggi, senza inflazione e con calma piatta, con un costo praticamente nullo e francobollabile a lungo termine, il pericolo del riaffiorare a festa finita è minimo a meno che il paese si afflosci. Doppio paracadute quindi. Elogio al debito? Certo, ma a condizione che lo si investa in modo intelligente e oculato. Valgono sempre le massime dei nostri vecchi: non far il passo più lungo della gamba e non accarezzare il debito perché è pur sempre una brutta bestia! Ora se pensiamo che il costo del denaro è da anni ai livelli minimi e che lo resterà per un paio d’anni, il timing per il rinegozio del debito o nuova accensione, come anticipato, permane molto interessante. Per l’acquisto dell’uso proprio si aggiunge il vantaggio dell’allungamento della bancherella. Più scelta e magari qualche sconticino con l’avvertenza che la posizione e le aspettative vanno sempre coniugate. La salsa di condimento: la propria forza contrattuale e le proprie ambizioni. A parte il fatto che vi sono ottimi professionisti, anche gli opuscoli dedicati al tema “acquisto” pubblicati degli istituti di credito rappresentano un valido supporto alla voglia di investire ed ai necessari approfondimenti. Ritornando ai professionisti della vendita raccomandiamo di indirizzarsi sui fiduciari immobiliari abilitati per legge e che hanno seguito gli appositi percorsi della SVIT senza scartare l’esperta volpe grigia che ha saputo navigare in tutte le acque.
Impegni per il 2015? Probabilmente verrà rispolverata la proposta di aggiornamento delle stime immobiliari e di sicuro si andrà a votare sulla tassazione delle eredità. A livello interpretativo dovremo pure rivolgere la nostra massima attenzione all’implementazione della nuova legge sulla pianificazione del territorio ed all’applicazione della legge sulle residenze secondarie. Speriamo fra l’altro che le stesse non vengano appesantite come di consueto con qualche interpretazione nostrana. Abbiamo anche l’impressione che sebbene le forze vengano a mancare le sperimentazioni continuano a pieno vapore con l’esito di scoraggiare la volontà di recupero del tessuto urbano. In poche parole abbiamo l’impressione che i cosiddetti esperti (da un ventennio sempre gli stessi) abbiano carta bianca al punto da propinare una quantità industriale di piani che conferisce loro un mandato inossidabile. Un cantiere sempre aperto che non teme particolari verifiche dato che il politico si interessa più al cono di luce che alle visioni tollerando così le incrostazioni negli indirizzi. Indirizzi che possono essere anche sbagliati o non fattibili imbrigliando così il paese oppure portarlo fuori rotta con il rischio di spiaggiare. Per quanto riguarda il territorio ora siamo più tranquilli. Il paese è bloccato per almeno 5 anni in attesa di qualche rasatura e degli indirizzi dettati da Berna di cui nessuno parla. Vi è quindi lo spazio temporale per sensazionali annunci e per confessioni per folgoranti nuove sensibilizzazioni. Come si vede dal profilo politico abbiamo un vasto campo d’impegni senza dimenticare quello classico sul diritto di locazione. Sogni nel cassetto: suscitare un maggior rispetto per la proprietà e magari sviluppare un concetto per l’edilizia popolare.
Dimenticavamo che il 2015 sarà l’anno delle elezioni. Insomma non mancheremo di impegnarci nel segnalare i nostri associati che già si dedicano al bene comune e quelli che si metterebbero a disposizione.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini