Da Economia Fondiaria no. 4/2022

Talvolta ci chiediamo se qualche nostra preoccupazione diventi un invito a manifestarsi. Solo pochi mesi fa avevamo scherzato sul VIRUS che si allenava in palestra e sulla probabilità che il costo del denaro aumentasse a corto e medio termine. Per quanto riguarda il VIRUS sembrerebbe che abbia terminato anzitempo il programma e sia uscito palestrato a dovere per godersi il sole che qualcuno sosteneva che gli avrebbe fatto male, alla faccia!
Per il costo del denaro ci siamo. Resta aperta l’angolatura e l’eventuale rientro.
Il costo è infatti triplicato in un paio d’anni e sta preoccupando aziende, quella statale compresa, ed i privati, proprietari e non.
La motivazione dell’inasprimento è il contenimento dell’inflazione che piace solo ai debitori, infatti svaluta i loro impegni, ed allo Stato che pesca negli aumenti trainati dall’inflazione stessa sempre che non si sgonfino parallelamente utili e redditi.
Ma per non sapere né leggere e scrivere l’inflazione, se supera un certo livello di guardia considerato salutare, è sempre una brutta bestia.
E non per nulla che le banche centrali stanno ora alzando i tassi del rifinanziamento per cercare di contenerla. Anche la nostra Banca Nazionale si è attivata, senza aspettare, sorprendendo un po’ tutti, che si muovesse la Banca Europea.
Quindi senza stare a sezionarla (inflazione importata oppure confezionata in casa, inflazione dovuta al ritrovato appetito della domanda oppure all’offerta costretta a ribaltare i maggiori costi della produzione sui prezzi) è meglio prender atto che l’inflazione c’è e che va quindi combattuta.
Del resto per ora non ci resta che assistere dagli spalti e controllare che il tasso negativo applicato ai risparmi venga tolto!
Ora sull’aumento del costo del denaro, ci riferiamo alla sua consistenza, bisognerà attendere almeno a fine settembre, il tempo necessario per capire le mosse future di chi manovra il credito su grande scala.
Ovviamente il tutto andrà contestualizzato ed inserito in un quadro geopolitico congestionato e caratterizzato da impatti sempre meno morbidi.

L’esempio l’abbiamo nel campo energetico che da tempo è in mano a catastrofisti che propinano piani non fattibili confidando nel salutare progresso tecnico una volta considerato amico ed un’altra volta nemico.
Oggi? Arrischiamo di dormire fra pochi mesi con lo scaldaletto e con il maglione di lana!
Meglio sarebbe stato quindi elaborare piani con tempi adeguati.
Ma tant’è! Prendiamo solo atto che il nostro piano strategico 2050 poggia sulla sabbia e che il mondo che sulla carta si mostra sempre preoccupato si orienta sulle sue necessità e su tempi plausibili.
Con ciò non confutiamo l’evidenza dei fatti ma propugniamo programmi fattibili e condivisi.

Ora ritornando al costo del denaro anticipando i paladini dell’utenza ci sembra utile ricordare che la movimentazione degli affitti dipenderà solo parzialmente dall’inflazione e molto di più dal tasso di riferimento fissato dalla Banca Nazionale che come sappiamo, essendo una media orientata in buona parte a contratti a lungo termine, conoscerà un aumento molto lento.
La medesima dinamica poi di quando i tassi scesero.
Tutto quanto per dire che gli affitti nel complesso non aumenteranno specialmente alle nostre latitudini anche per lo sfitto orami cronico.
Resta però aperto il discorso delle spese accessorie con speciale riferimento ai costi legati all’energia.
Gas, Gasolio e Termopompe!
Lì i conteggi rifletteranno semplicemente le pezze giustificative.

Tanto per non incartarsi in temi che per loro dimensione non dipendono da noi buttiamoci sul quello “politico”, di certo più casalingo ed attuale.
In ballo la scelta dei delegati deputati alla gestione del bene pubblico e della comunità d’interessi.
Caspita che paroloni, roba da libri di testo.
Si confronteranno schieramenti “larghi” che però dovranno ancora raffinare le loro alleanze cercando nel contempo di schivare coltelli notturni.
Ci riferiamo all’asse Lega-UDC ed a quello rossoverde formato dagli ambientalisti, dai socialisti e gruppuscoli vari. Dagli irriducibili fino a qualche stagionato nostalgico.
Va comunque precisato che questi “campi larghi” si compattano solo per l’esecutivo e non per il parlamento dove la singola candidatura si basa sull’appartenenza partitica e sulla personale presenza nel paese.
Oggi sarebbe più opportuno riferirsi alla presenza mediatica.
In poche parole uno/a deve bucare la lista e lo schermo.
Per quanto ci riguarda abbiamo le idee chiare.
Voteremo borghese e per coloro che rispettano la proprietà e l’iniziativa privata.
E per non sbagliare sosterremo socie e soci.
Ci interesseremo anche ai vari programmi con speciale attenzione per quelli che alzeranno lo sguardo senza lasciarsi convincere da scartine di giornata.  In poche parole programmi veri, lungimiranti e di possibile verifica.
Certo che alla luce delle varie formazioni una certa malinconia si legittima.
Specialmente per i “diversamente giovani” abituati a intravvedere tre indirizzi e meglio quello liberale, quello socialista e quello popolare.
Ora invece si tenta di presidiare tutto con differenti sfumature.

Per il nostro paese sarebbe utile passare al maggioritario introducendo una soglia di sbarramento, poniamo del 5%.
Oppure lasciare le cose come sono mantenendo almeno la soglia di sbarramento.
Si eviterebbero così il proliferare di liste da quarto bicchiere che offendono il processo democratico.
Un processo che fra l’altro buona parte del mondo non conosce.
Si pensi solo ai vari partiti unici! Tanto per non far nomi: Cina e Russia.
Democrazia e Stato di Diritto sono quindi beni inestimabili.

Che il diritto di locazione sia datato non è una novità. Anche se rimorchia diversi elementi che risalgono addirittura al 1972 lo possiamo riportare al 1990. Ha quindi superato la cinquantina e nel frattempo il contesto è molto cambiato. Oggi abbiamo una crescita contenuta della popolazione, un buon parco immobiliare, una dotazione più che dignitosa in appartamenti a pigione moderata ed una superficie abitativa per individuo che sfiora i cinquanta metri quadrati.
Allora lo scenario era ovviamente differente.
Aggiungiamo inoltre che al drappello degli investitori si sono aggiunti nel frattempo anche gli istituzionali che come ben sappiamo investono parecchio nell’economia fondiaria diversificando così il patrimonio loro affidato.
Pensiamo alle casse pensioni, alle assicurazioni sociali non, ai sindacati ed al risparmio diffuso investito in fondi immobiliari ed in società immobiliari quotate in borsa.
Soggetti economici impegnati quindi a sostenere il previdenziale e garantire la copertura dei rischi!
Bestioline da decine di miliardi che stanno lentamente invadendo il mercato.
Ora questi nuovi soggetti economici si sono dichiarati interessati ad una revisione parziale mettendo in campo tutta la loro forza contrattuale.
Giusto anche ricordare che in questi ultimi anni sono stati presentati diversi atti parlamentari che supportano la revisione in parte già fatti propri dalle commessioni del parlamento federale.
Per farla breve si è entrati in materia coinvolgendo l’ufficio federale che ha attivato una sorta di tavolo d’esperti alla quale ha partecipato anche la CATEF.
L’intenzione è quella di elaborare degli adattamenti senza però sconvolgere la legge.
Anzi se possibile senza toccarla!
Inutile far presente che l’associazione degli inquilini governata da forze progressiste si è subito dichiarata contraria a qualsiasi modifica ritenendola lesiva dei diritti degli inquilini.
E tanto per non smentirsi minaccia manifestazioni di piazza e paventa la prontezza a brandire l’arma del referendum.
Ma quali sono i problemi che vanno risolti?
In primo luogo la differenza fra affitti consolidati e quelli offerti sul mercato. I primi sono in pratica bloccati da anni o per lo meno non sono aumentati mentre i secondi che riflettono la domanda di giornata sono in di regola più cari. E dato che la dotazione occupata da anni presenta diverse riserve spaziali (per esempio quando la famiglia si dissolve) vi è il pericolo della sublocazione (sic!).
Magari sollecitata dalle piattaforme digitali!
Un altro problema è la ormai superata definizione dell’affitto abusivo al quale si aggiunge l’utilizzo dell’affitto comparativo di zona da tempo reso inutilizzabile per i criteri posti sapientemente dalla dottrina.
Per quanto riguarda il rendimento considerato eccessivo, altro inciampo, il tribunale federale ha recentemente deciso di innalzare il limite del reddito ammissibile.
A proposito la sentenza è da ricondursi ad un ricorso di un istituzionale a riprova che quest’ultimi hanno motivazioni tali che non si possono ricondurre alla solita “speculazione” del privato.
Hanno semplicemente grazie alla loro vocazione e dimensione “santi in paradiso”!
In pratica gli istituzionali, sebbene invadenti, sono i migliori alleati.
Un aspetto che a quanto sembra preoccupa è il possibile aumento del canone in occasione di nuovo contratto che potrebbe rivelarsi eccessivo.
Forse a Zurigo o a Zugo ma non di certo in tutta la Svizzera.
Fra l’altro strapazzando l’argomento si arrischia di sensibilizzare più il proprietario che l’inquilino.
Infatti è risaputo che il proprietario privilegia l’occupazione a scapito del reddito spuntabile.
Del resto dove è stata introdotta la massima trasparenza il mercato non si è calmierato, anzi si è adeguato alle sue potenzialità.
L’ultimo tema è il risanamento. Oggi pressoché impossibile ad immobile occupato a meno di optare su un intervento più di cosmesi che di sostanza. Sul tavolo della discussione il risanamento incisivo oppure l’ipotesi della demolizione e della ricostruzione.
È un tema che coinvolge l’edificato fino agli anni ottanta e che con il passar del tempo sta coinvolgendo anche altre vetustà.
Per l’associazione degli inquilini il tutto dovrebbe risultare possibile previo loro accordo.
Quindi il risanamento incisivo non solo dovrà confrontarsi con norme stringenti ed orientate al nuovo ma anche sottostare ad approvazione preventiva di chi rappresenta l’utenza.
Tempi, interventi, affitti preventivamente fissati, prelazioni varie e via dicendo.
Il risultato? Il demolire diverrà l’opzione più percorribile.

Da ultimo il valore locativo rimane ancora all’ordine del giorno e della sua abolizione se ne riparlerà in autunno. La soluzione più gettonata sarà però lo status quo!
Da una parte la detraibilità degli oneri finanziari in presenza di interessi ipotecari in aumento diventerà sempre più attuale e dall’altra la resistenza dei Cantoni si rafforza ogni giorno si più.
Da aggiungere la volontà di abolire il valore locativo anche per le seconde residenze.
Possibilità che ha già fatto rizzare il pelo ai cantoni alpini compreso il nostro.

Ed ora dopo questa carrellata di considerazioni piuttosto “grigie” concediamoci una che risollevi il morale.
È vero che fa un caldo boia, che forse dovremo fare solo la doccia, che dovremo magari passare dal cotone alla lana e via dicendo.
Ma lo decidiamo nella nostra casa.
Quindi dai. Dolce casa.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini