Da Economia Fondiaria no. 4/2017

L’indice Homegate sugli affitti gestito in collaborazione con la Banca cantonale di Zurigo segnala una riduzione annua di quasi il 3% per il Ticino, in pratica siamo ritornati ai livelli 2014.
Per il territorio nazionale l’indice al 2017 si situa a 113,6 punti (base 2009 = 100).
Interessante annotare che i primi anni dopo la sua introduzione l’indice conobbe un andamento piuttosto accelerato per poi rallentare negli ultimi anni.
L’ultimo biennio conferma invece la correzione vera e propria del mercato.
Quanto offerto in prima locazione od in seconda locazione costa meno.
È un dato molto significativo perché quanto offerto comprende anche la nuova produzione, notoriamente molto più costosa, anche perché ubicata nell’urbano dove la componente terreno incide maggiormente!
Di certo non trascina gli appartamenti al di sotto del mercato che in genere si piazzano con il passa parola.
Quindi l’indice si affianca a quello dello sfitto che come sappiamo ha pure conosciuto un aumento sostenuto.
A sto punto è chiaro che il mercato sta veramente correggendo.
Non siamo in grado di calcolare l’angolo di rientro anche perché l’immigrazione di qualità sta rallentando più di quanto previsto e l’occupazione degli appartamenti sembra stia migliorando.
Meglio restare in famiglia o farsi spazio.
Ma la vera incognita è la nuova produzione che marcia a pieno regime.
A vuoto o svuotando chi l’attornia!
Va pur detto che parte della nuova produzione fa perno su quartieri di buona qualità.
In parte commissionati da istituti assicurativi o da casse pensioni, quindi committenti forti e decisi.
In tutti i casi non esiste tensione sul mercato anzi la dotazione è quasi in esubero.
Certo che la diminuzione degli affitti sul mercato, quindi esposti alla domanda-offerta, non è stata degna di sottolineatura!
Insomma per i commentari una non notizia contrariamente agli aumenti tipo zero e virgola!

Il voler soffermarsi sull’andamento del mercato privilegiando rilevamenti mensili è sempre un azzardo a meno che gli stessi confermino maggiormente andamenti già riscontrati come il rallentamento ed il rischio di spiaggiare della nuova produzione.
Intanto abbiamo un nuovo segnale. Il numero dei padroncini, gli artigiani d’oltre frontiera, si è ridotto in modo significativo. Segno evidente di una contrazione della pagnotta e dei profitti risicati che giustificano meno l’impegno burocratico e le levatacce.
Come sempre ci pensa il mercato a normalizzare il tutto anche se i limiti della blindatura trovano, o prima o dopo, la loro conferma.
Quando fatichiamo a reggere la concorrenza o per lo meno ci dà fastidio andiamo giù di brutto con qualche albo nel nome della professionalità e della sicurezza. Intendiamoci tutto legittimo ma in sfregio ai contratti firmati con chi ci attornia oppure in collisione con il diritto superiore.
È il solito problema del ricarico sui prezzi, servizi e salari che prima o poi bisognerà pur affrontare.
L’edilizia denuncia, ed è il secondo segnale, una improvvisa contrazione delle commesse dopo aver scontato il volume in corso d’opera destinato ora più alla messa in locazione che alla vendita in proprietà per piani.
Indirizzo che alimenterà così lo sfitto e metterà in competizione la produzione recente con quella nuova.
Del resto già appaiono i primi annunci “da richiamo” come canone tutto compreso oppure uno o due mesetti gratuiti!
A complicare le cose, la riduzione del flusso migratorio se non l’inversione dello stesso e la migliore occupazione degli spazi.
Si resta il più possibile in famiglia, la forma primitiva della condivisone.
Per quanto riguarda la produzione siamo dell’avviso che dopo la “fiammata” di fine ciclo essa dovrà adeguarsi alla domanda, processo che richiederà comunque un paio d’anni.
Da una parte mancherà l’utenza necessaria e dall’altra l’elargizione del credito verrà progressivamente ridotta.
Gli istituti di credito sono infatti al limite per quanto riguarda la copertura dei costi a causa del misero differenziale fra la raccolta e la concessione e per l’insufficiente movimentazione del capitale affidato loro in gestione.
Quindi saranno più restii a consolidare, più severi nell’ammortamento e nel controllo degli affitti e delle vendite.
Del resto qualche istituto sta già centellinando le garanzie per il proprio rifinanziamento ed accorciando l’esposizione media cercando così di stabilizzare il costo del denaro.
Questa situazione e l’esposizione delle banche regionali sul credito immobiliare stanno innervosendo a tal punto le autorità federali da proporre e forse introdurre una copertura maggiore dei rischi.
Leggasi: più mezzi propri da parte degli azionisti pubblici e privati per fronteggiare eventuali maggiori insolvenze.
Per concludere: qualche annetto di mare mosso per riassestarci e per ritrovare la velocità di crociera adeguata.
Paese permettendo!

Abbiamo utilizzato prima il termine della condivisione e lo recuperiamo per qualche considerazione complementare. Intanto il fenomeno della condivisione si sta allargando alla grande grazie alle piattaforme digitalizzate. Ormai “l’affittacamera” digitalizzato, il torpedone “flessibile” come pure il veicolo di fuori porta ad utilizzo limitato (ti porto in giro oppure passo stasera a ritirare la spider) sono in pratica già una realtà.
Per il bene immobiliare ad uso proprio un reddito complementare effettivo, per le tratte corte la copertura assicurata da parte di professionisti del volante o per lo meno di gente conosciuta.
Per le distanze lunghe il torpedone che raccoglie gente sulla tratta assicurando in tutti i casi di arrivare con orari ballerini a destinazione ma a prezzi scontati.
Questa nuova concorrenza sta preoccupando un po’ tutti.
Per “l’affittacamera” digitalizzato una concorrenza all’albergheria e nuovo spazio per rendite complementari magari non dichiarate, il tipico ritornello dei progressisti.
Giusto una migliore occupazione ma non così!
Del resto la vera preoccupazione per questi affitti brevi è la sublocazione che l’inquilino persegue senza l’accordo del proprietario.
Per l’uso proprio un simile problema ovviamente non sussiste.
Fra l’altro buona parte di queste piattaforme dipinte come degli invasori si sta sdoganando patteggiando partecipazioni agli utili e dichiarandosi pronte a versare all’erario qualche tassa orientativa.
Per il veicolo “sottocasa” una bella concorrenza per i taxisti.
Per il torpedone da confine a confine un colpo per il servizio pubblico anche se lo stesso potrà occupare lo spazio oggi presidiato da altri mostrandosi più aggressivo scaricando il costo sul contribuente e sull’utilizzatore.
Insomma il progresso tecnico ha un andamento esponenziale e sta sconvolgendo la mobilità delle conoscenze, delle persone e dei beni.
Sorprendendo non solo il privato ma anche il pubblico.
Fermo alla stazione ridipinta e tramutata in un minimarket ed alle pensiline ricoperte.
Oppure travolto dai nuovi “architetti” planetari specializzati nel placcaggio con il motto “OK ma non così”.

“Disposti a tutto pur di non pagare troppo”. Questo il titolo di un quotidiano gratuito che ha così titolato un sondaggio condotto online da un importante sito.
A quanto sembra ben il 4% (su un migliaio di interpellati, una quarantina di persone) si è dichiarato pronto a fare concessioni (anche estreme, oltre ad un semplice flirt) ai padroni di casa pur di aggiudicarsi un appartamento che interessa, probabilmente ad ogni costo.
Si precisa, oltre che ricordare l’aumento in generale degli affitti, che il fenomeno è percettibile probabilmente più a Ginevra ed a Zurigo.
Insomma l’inquilino è ricattabile, questo è il messaggio che passa.
A parte la percentuale ridicola, erano buontemponi o non propriamente referenziati, la strumentalizzazione è evidente.
Vi è penuria quindi il proprietario ne può approfittare!
Una conclusione indegna ed offensiva e che fa ridere anche i polli.
Al proprietario interessa solo un inquilino che versa regolarmente l’affitto e che non gli sfasci l’appartamento.
All’inquilino, come suo diritto, un proprietario che rispetti lui e l’alloggio attribuito.
Un sodalizio intelligente.

La Confederazione sulla base di disposti legislativi ed onorando alcuni indirizzi, come quello di assicurarci una flotta marittima, ha sottoscritto diverse garanzie che a quanto pare assommano a circa 12 miliardi. Intendiamoci sono solo garanzie a supporto di crediti concessi e quindi non dovremmo venir travolti da un simile impegno anche se la copertura per la flotta marittima è già abbastanza tosta non da ultimo perché la flotta “fa acqua da tutte le parti”.
Nella discussione, per altro appena iniziata, si è ricordato la voragine causata dal naufragio dell’azione nazionale a supporto della proprietà ed alla creazione di alloggi a pigione moderata a fine anni settanta.
Ca. 500 milioni di perdita ed il ritiro di un importante immobilizzo da parte di una società creata ad hoc a capitale pubblico.
Società denominata SAPOMP AG che aveva il compito di incamerare immobili, fra l’altro di buona fattura, che le banche cedevano rinunciando in parte al credito concesso.
Con il tempo il magazzino della stessa fu svuotato con vendita in blocco a privati od a istituzioni.
Non sappiamo se con utile od in perdita.
Perché siamo partiti così da lontano?
Perché in risposta all’iniziativa dell’associazione degli inquilini che chiede di destinare il 10% della produzione annua ad alloggi a pigione moderata il Consiglio Federale propone di aumentare il credito per enti di interesse pubblico di ben 250 milioni.
Ma proprio sulla base della verifica del totale degli impegni e ricordando il bagno di sangue dell’azione degli anni settanta già si sta creando una certa resistenza.
Non da ultimo ricordando lo sfitto importante registrato ultimamente e destinato a crescere.

Il GOVERNO ha messo in consultazione le modifiche al Piano Direttore in funzione della revisione parziale della legge della pianificazione del territorio sostenuta con decisione dal popolo sovrano ed ha concesso un lasso di tempo inusuale per gli approfondimenti e per eventuali suggestioni. Insomma non ha approfittato più del tanto del periodo festivo quando il politico sonnecchia sotto l’ombrellone.
Un tempo quasi da stagione al punto che viene persino a chiedersi il perché di questo allungo. Probabilmente perché si tratta di una consultazione sapendo che gli interpellati non hanno e non avranno a stesura definitiva molta voce in capitolo.
L’importante è che i Comuni accettino il linguaggio criptato e non rompino le scatole; noi del Governo abbiamo concesso tutto il tempo necessario e se il “nessun dorma” non è passato cavoli loro!
Una considerazione provocatoria?
Non tanto, perché i pochi sindaci da noi interpellati non si sono dimostrati con il pelo “rizzato”.
È una legge federale e fra poco resteranno una manciata di Comuni, anzi il mio è già un quartierino!
Poi tanto a Bellinzona fanno già quello che vogliono!
Insomma smuoverli è un’impresa non facile anche perché qualcuno di questi personaggi si era schierato allora a sorriso aperto sulla locandina d’appoggio apertamente a favore della legge, quando fu messa in votazione.
Dobbiamo dire che il documento è semplicemente geniale; dice tutto senza svegliar il can che dorme.
Ora qualcuno si potrebbe aspettare una reazione da parte nostra che a questo punto però consideriamo prematura.
Ci accontentiamo per il momento di stare sul muretto passando in rassegna quanto da noi scritto negli ultimi anni.
Poi vedremo! Forse non “dezoneranno”, forse aumenteranno gli indici, forse rispetteranno l’autonomia comunale e coinvolgeranno il Parlamento, forse interpelleranno nel round finale le associazioni economiche e magari persino la CATEF.
Magari obbligheranno a costruire oppure bloccheranno le seconde residenze a contorno lago.
Buona lettura come si suol dire!
Un auspicio: che coloro che si prestarono a quello che ora considerano “sfascio” si facciano finalmente da parte.
Basta miagolate e confusioni nelle dimensioni.
A loro resta in tutti i casi la soddisfazione di affermare “per fortuna che ci sono stati i Piani Regolatori”.
Detto questo che si lasci spazio ai giovani pianificatori od urbanisti e che gli altri si godano la meritata pensione.

Ora il Ticino ha una buona chance per avere un Consigliere Federale. Giusta la proposta secca perché la votazione la decideranno i parlamentari svizzero tedeschi che sappiamo molto attenti a sostenere un candidato conosciuto e navigato.
Un capogruppo, un Fraktionchef come si usa dire, che deve colloquiare con gli altri gruppi politici, che deve dirigere la propria frazione e conoscere i dossier più importanti.
E se è vero che i costi della salute stanno appesantendo le finanze pubbliche ben venga un medico che oltretutto conosce le dinamiche dei costi.
E se andasse male pazienza!
Vi sono ancora cantoni che in bacheca non hanno nessuna foto e che sospirano da anni.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini