Da Economia Fondiaria no. 2/2023
Seguono il loro iter parlamentare quattro proposte di modifiche legislative in materia locativa e una in materia di difetti di costruzione, sulle quali la CATEF si era espressa positivamente nell'ambito della procedura di consultazione
Dopo avere preso atto delle numerose prese di posizione degli enti interessati, che a grande maggioranza si sono espressi in favore di quattro proposte di modifiche legislative in ambito locativo, la Commissione giuridica del Consiglio Nazionale ha adottato i progetti e i relativi rapporti sottoponendoli poi al Consiglio Federale affinché anche questo si esprima al riguardo. Purtroppo lo stesso per due di essi ha espresso parere opposto, proponendo che le Camere non entrino in materia. Da parte nostra confidiamo che queste si esprimeranno invece come la Commissione giuridica del Consiglio Nazionale.
Più positivo è intanto il decorso della proposta di modifica delle norme del CO in caso di difetti di costruzione, che la CATEF aveva accolto con entusiasmo (come da presa di posizione pubblicata sul nostro sito); il Consiglio Federale ha infatti adottato il messaggio 22.066 col quale propone l'adozione delle modifiche da noi auspicate.
Il diritto di locazione non cessa di occupare il Parlamento. La sinistra lo "inonda" di atti parlamentari: nei soli ultimi due anni ne ha inoltrati ben 23 (contro uno solo di un esponente del Centro) e al momento ne sono pendenti ancora 17, di cui 16 a esclusivo favore della parte conduttrice e uno invece neutrale..
In aggiunta a questi ve ne sono altri presentati negli anni precedenti, di cui quattro pendenti da numerosi anni, e che per una volta tanto propongono delle modifiche ragionevoli a beneficio di tutti. Prova ne è che nell'ambito della procedura di consultazione le proposte hanno raccolto ampi consensi.
Le prese di posizione dettagliate della CATEF sono visionabili ai link:
- https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/osservazioni-al-progetto-di-modifica-del-diritto-di-locazione-in-particolare-gli-artt-261-262-e-269d-co
- https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/osservazioni-alla-revisione-del-codice-delle-obbligazioni-difetti-di-costruzione
Le prese di posizione del Consiglio Federale, che riassume anche i risultati delle procedure di consultazione, sono invece pubblicate sul Foglio Federale N. 210 del 31 ottobre 2022.
Come già indicato, dopo il parere del Consiglio federale, le proposte tornano ad occupare il Parlamento. Esse mirano a:
- snellire in maniera più dettagliata la sublocazione per prevenire le sublocazioni abusive: in particolare a livello di forma e di contenuto si chiarificano i relativi diritti ed obblighi delle parti, limitando così le possibilità di discussioni e incertezze (iniziativa parlamentare di Hans Egloff del 18.6.2015 concernente gli artt. 262 CO e 291 CO);
- snellire la procedura in caso di disdetta per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari (iniziativa parlamentare di Giovanni Merlini del 12.12.2018);
- abolire l'uso del modulo ufficiale per comunicare gli aumenti di pigione scalari concordati nel contratto, in favore di una semplice comunicazione scritta (iniziativa parlamentare di Karl Vogler, del 14.9.2016);
- permettere che i moduli degli aumenti di pigione possano a scelta anche essere firmati con una firma riprodotta meccanicamente (iniziativa lanciata da Olivier Feller il 15.9.2016): essa intende permettere, specie alle grandi amministrazioni che trasmettono simultaneamente numerosi moduli per gli aumenti o altre modifiche unilaterali del contratto, di potere firmare i moduli con una firma meccanica invece che di proprio pugno esclusivamente da un avente diritto di firma della società.
Sebbene nelle procedure di consultazione gli enti consultati si siano espressi con ampia maggioranza a favore delle proposte formulate dalla Commissione giuridica del Consiglio Nazionale, il Consiglio Federale ha purtroppo deciso - come sopra indicato - di dare un preavviso positivo solo ai due oggetti che globalmente sono meno importanti e per i quali il mantenimento dello status quo sarebbe assolutamente indifendibile sotto ogni punto di vista, e meglio: l'abolizione del modulo ufficiale per gli aumenti dei contratti scalari e l'introduzione della firma meccanica per i soli aumenti di pigione e altre modifiche unilaterali. Quest'ultima proposta è stata preavvisata favorevolmente non tanto per andare incontro ai problemi pratici delle amministrazioni, ma perché nell'ambito del processo di digitalizzazione in corso, anche la firma meccanica diventa sempre più importante e inevitabile.
Sugli altri due progetti, il Consiglio Federale si è appunto espresso negativamente e ha preavvisato la non entrata in materia.
Il Consiglio Federale insiste per altro nel sottolineare che la giurisprudenza del Tribunale Federale abbia ben chiarito la situazione sicché un intervento legislativo non si giustificherebbe, ritenuto che vi sono gli uffici di conciliazione e le autorità giudiziarie che in caso possono poi trovare delle soluzioni accettabili per entrambe le parti. Purtroppo l'esperienza insegna che la giurisprudenza del Tribunale Federale non sembra affatto nota a molte autorità, e anche ai rappresentanti delle parti, sicché viene spesso bellamente ignorata, soprattutto se questo risulta vantaggioso per taluni. Così si continua con soluzioni tentennanti, e discussioni e i litigi sono - grazie all'incertezza - preprogrammati.
Confidiamo che queste proposte, che come dalle nostre osservazioni costituiscono un minimo per i proprietari - meritando anche di essere migliorate - vengano poi invece adeguatamente dibattute e finalmente accettate dalle Camere. La loro approvazione metterebbe fine a discussioni, rapporti, procedure di consultazione, sedute e tanto altro lavoro, iniziato, e poi portato in Parlamento, già numerosi anni orsono, anche con altre procedure dal contenuto analogo. Si tratta di problemi effettivi, a cui sembra che in parecchi non vogliano però trovare una soluzione...
E intanto a questi temi - sempre nel solo ambito locativo - se ne aggiungono ogni anno infiniti altri, normalmente tutti inoltrati dai progressisti. Qui appresso trovate la lista degli atti parlamentari più recenti (2021 e 2022) pubblicata sul sito dell'Ufficio federale delle abitazioni; colpisce che essi siano presentati quasi esclusivamente dai rappresentanti del PS! Dei 24 (!) atti parlamentari, ben 22 sono loro, uno dei Verdi mentre solo uno è dell'area borghese e meglio del Centro...
Siamo invece fiduciosi per quanto attiene la modifica del CO in materia di difetti di costruzione. Il Consiglio Federale ha infatti allestito il messaggio 22.066 che va senz'altro nella direzione da noi auspicata. Esso prevede in particolare che in ambito immobiliare il termine per la segnalazione dei difetti di costruzione ammonti, sia per il contratto di appalto come anche di compravendita, a 60 giorni. Troppe volte committenti/acquirenti perdono infatti ogni diritto perché il difetto non è stato notificato immediatamente, ossia entro pochissimi giorni. La norma che estende il termine a 60 giorni rimarrebbe comunque di diritto dispositivo, ossia le parti potrebbero contrattualmente stabilire un termine diverso.
Nel caso di acquisto di immobili nuovi (di al massimo un anno) o ancora da costruire, si introduce poi il diritto all'acquirente di chiedere la riparazione gratuita dell'opera difettosa, diritto che attualmente ancora non esiste, potendo di regola l'acquirente solo chiedere la riduzione del prezzo. Anche questa norma sarebbe di diritto dispositivo.
Importanti miglioramenti vengono formulati anche in merito alla cedibilità dei diritti legati alla garanzia per i difetti, sicché non sarebbe comunque possibile escludere il diritto alla riparazione per le costruzioni a uso personale o familiare e per la compravendita di nuove costruzioni, sempre destinata a uso personale o familiare.
Speriamo che il Parlamento approvi queste modifiche, molto importanti in particolare per i piccoli proprietari, che investono ingenti capitali, ma che attualmente sono troppo poco tutelati in presenza di difetti, indipendentemente dall'entità del loro valore.
La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti
Interventi riguardanti il diritto di locazione inoltrati nel 2021 e 2022.
Per maggiori informazioni si veda: https://www.bwo.admin.ch/bwo/it/home/wohnungspolitik/wohnungspolitik-bund/parlamentarische-vorstoesse/parlamentarische-vorstoesse--mietrecht.html
22.4550 - Mozione Dandrès, Partito socialista, del 16.12.2022 (non ancora trattata)
Disdetta anticipata. Evitare procedure inutili
22.4549 - Mozione Dandrès, Partito socialista, del 16.12.2022 (non ancora trattata)
Tutelare gli inquilini contro gli affitti abusivi in tempi di inflazione
22.4477 - Interpellanza Gysi Barbara, Partito socialista, del 15.12.2022 (non ancora trattata)
Carenza di alloggi liberi e aumento degli affitti: bisogna assistere gli inquilini il prima possibile
22.4448 - Mozione Engler, Alleanza del centro, del 15.12.2022 (non ancora trattata)
Maggiore certezza giuridica nel diritto di locazione
22.4323 - Interpellanza Sommaruga Carlo, Partito socialista, del 6.12.2022 (non ancora trattata)
Titolo segue
22.4164 - Mozione Schneider Schüttel, Partito socialista, del 29.9.2022 (non ancora trattata)
Aumento delle spese accessorie. Protezione dalla disdetta per locali d'abitazione e commerciali
22.4125 - Mozione Sommaruga Carlo, Partito socialista, del 29.9.2022 (non ancora trattata)
Il costo del riscaldamento esplode. Prolungare in via temporanea i termini di pagamento delle spese accessorie in caso di mora del locatario
22.4085 - Mozione Hurni Baptsite, Partito socialista, del 29.9.2022 (non ancora trattata)
Locazione. Moratoria sulle disdette per mancato pagamento delle spese accessorie
22.4075 - Mozione Gruppo Socialista del 29.9.2022 (non ancora trattata)
Penuria di gas. Riduzione della pigione in caso di erogazione limitata
22.3672 - Mozione Marti Samira, Partito socialista, del 10.6.2022 (non ancora trattata)
Rincaro dei prezzi dell’energia: salvaguardare il potere d’acquisto delle economie domestiche svizzere
22.3571 - Mozione Sommaruga Carlo, Partito socialista, del 9.6.2022 (liquidata)
Prezzi dell'energia. Per un'indennità annuale contro il caro energia che riduca la pressione finanziaria sui nuclei familiari più vulnerabili
22.3424 - Interpellanza Gysi Barbara, Partito socialista, del 10.5.2022 (liquidata)
Ristrutturazione o costruzione di nuove abitazioni con lo scopo di ottenere redditi elevati. Ripercussioni sui pensionati e sulle prestazioni complementari
22.3185 - Mozione Meyer Mattea, Partito socialista, del 16.3.2022 (non ancora trattata)
Tavola rotonda per far applicare il diritto di locazione
22.3184 - Interpellanza Hurni, Partito socialista, del 16.3.2022 (non ancora trattata)
Redditi locativi abusivi. Le pigioni di mercato hanno sostituito le pigioni commisurate ai costi?
22.3183 - Interpellanza Marti Samira, Partito socialista, del 16.3.2022 (non ancora trattata)
Redditi locativi abusivi. Conseguenze sulla copertura dei bisogni vitali in pensione
22.3182 - Interpellanza Marti Samira, Partito socialista, del 16.3.2022 (non ancora trattata)
Redditi locativi abusivi. Ripercussioni sui consumi e sui risparmi delle economie domestiche
22.3181 - Interpellanza Widmer Céline, Partito socialista, del 16.3.2022 (liquidata)
Redditi locativi abusivi. Le donne la categoria più colpita
22.3180 - Interpellanza Dandrès, Partito socialista, del 16.3.2022 (non ancora trattata)
Redditi locativi abusivi. Sì a pigioni commisurate ai costi con controlli automatici
22.418 - Iniziativa parlamentare Dandrès, Partito socialista, del 17.3.2022 (non ancora trattata)
Locazione a tempo determinato: è necessario un meccanismo per combattere gli abusi in tempi di penuria di abitazioni
21.4562 - Postulato Locher Benguerel, Partito socialista, del 16.12.2021 (liquidato)
Per una maggiore protezione del clima. Spese accessorie di riscaldamento con importo fisso
21.3953 - Mozione Sommaruga, Partito socialista, del 18.6.2021 (liquidata)
La futura legislazione sul CO2 dovrà prevedere una protezione degli inquilini in caso di risanamento energetico degli immobili in locazione
21.490 - Iniziativa parlamentare Dandrès, Partito socialista, del 30.9.2021 (liquidata)
Diritto di locazione. Sospensione dei termini per la contestazione della disdetta o la domanda di protrazione della locazione
21.491 - Iniziativa parlamentare Dandrès, Partito socialista, del 30.9.2021 (liquidata)
Computo del termine per contestare una disdetta di locazione
21.476 - Iniziativa parlamentare Sommaruga, Partito socialista, del 17.6.2021 (liquidata)
Revisione periodica dei redditi locativi immobiliari per garantire la conformità giuridica
21.471 - Iniziativa parlamentare Töngi , gruppo dei verdi, del 18.6.2021 (liquidata)
Adattare i limiti delle quote trasferibili del diritto di locazione ai valori reali
21.469 - Iniziativa parlamentare Badran, Partito socialista, del 17.6.2021 (liquidata)
Obbligo di revisione periodica del rendimento dei redditi da locazione per assicurare l'applicazione delle norme giuridiche vigenti
21.3744 - Mozione Dandrès, Partito socialista, del 16.6.2021 (non ancora trattata)
Disdette collettive degli inquilini in caso di lavori nell'edificio (facilitare i lavori preservando il diritto all'abitazione)
21.3581 - Interpellanza Meyer, Partito socialista, del 5.5.2021 (liquidata)
I nostri contributi finanziano i rendimenti dei gruppi immobiliari?