Il 16 febbraio u.s. il Consiglio Federale ha deciso di abolire quasi tutte le misure di protezione e contenimento della diffusione del Covid-19 sino ad allora in vigore. In particolare sono venute a decadere il pass e l'obbligo di mascherina. Le poche eccezioni riguardano l'obbligo di auto isolamento in caso di malattia e di mascherina nei mezzi di trasporto pubblici e nei luoghi di cura.

Le assemblee condominiali potranno quindi nuovamente essere svolte di presenza, senza bisogno di mostrare o di disporre di un certificato, e indipendentemente dal numero dei condomini. Fino alla fine del 2022 rimarranno comunque possibili le altre forme di svolgimento dell'assemblea, come ad esempio la forma per iscritto, o con i mezzi elettronici (via Skype e analoghi) o mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore.

A determinare liberalmente la forma di tenuta dell'assemblea sarà, come sinora, l'amministratore del condominio, che dovrà comunicare il modo di tenuta al più tardi 4 giorni prima dell'evento, indipendentemente dal termine minimo di convocazione ( art. 27 Ordinanza3 Covid-19). Dato che negli scorsi due anni in molti condomini non si sono più svolte assemblee di presenza, questa forma è sicuramente da incoraggiare, affinché i condomini possano nuovamente discutere in maniera aperta e completa le trattande. Dottrina e giurisprudenza non hanno invece ad oggi chiarito se sono accettabili assemblee ibride, con quindi una parte dei condomini in presenza e una parte che assiste ad esempio via SKYPE. Quello che sembra essere chiaro è che in ogni caso un condomino non è legittimato a pretendere che l'assemblea possa tenersi in tale modo.

In merito alle forme di tenuta dell'assemblea "alternative" osserviamo quanto segue:

La forma scritta o elettronica è salvaguardata se il voto viene esercitato con una dichiarazione scritta firmata di proprio pugno dal votante o – se inviata per e-mail – solo ed esclusivamente se sottoscritta nella forma qualificata della firma elettronica. Un semplice 'mail con digitato il nome del mittente non adempie a questi requisiti.

Con “l'esercizio dei propri diritti nella forma elettronica” si è pensato soprattutto alla conferenza telefonica o alla videoconferenza. In tal caso occorrerà garantire che ogni partecipante possa essere identificato/autenticato e possa esprimersi in assemblea, che possa ascoltare i voti degli altri partecipanti ed esercitare i propri diritti, in particolare il proprio diritto di voto. Tutti i partecipanti dovranno quindi riunirsi contemporaneamente per via elettronica, ciò che non sarebbe possibile via e-mail. Non essendo prescritto il requisito dell'immagine, è sufficiente anche una conferenza telefonica. Al termine della conferenza (telefonica o videoconferenza) deve essere redatto un verbale dell'assemblea.

La conduzione di una video- o teleconferenza diventa difficoltosa in presenza di proprietà per piani con numerosi condomini e complicata in caso di trattande complesse. Si consiglia quindi di farvi capo soprattutto in presenza di piccoli condomini e per questioni urgenti.

Adozione delle decisioni mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore (ossia l'amministratore).

Questa possibilità consiste nella conduzione dell'assemblea tramite delega all'amministratore. Ciò è possibile a condizione che il regolamento non escluda la delega all'amministratore o che non fissi un limite massimo alle procure. Dato che la legge non prevede  un obbligo di delega e di rappresentanza dei condomini tramite l'amministratore, sembra che questa possibilità sia ammissibile solo se tutti i condomini sono d'accordo di concedere la delega all'amministratore. In ogni caso dovranno anche essere preventivamente perfettamente informati sulle trattande all'ordine del giorno.

Fra i diversi sistemi di conduzione alternativa dell'assemblea, l'adozione delle decisioni nella forma scritta o per via elettronica è senz'altro da preferire a questo metodo.

In tutte le varianti sopraesposte, al termine l'amministratore trasmetterà un verbale con indicate anche le decisioni. Queste potranno essere impugnate entro 30 giorni. A dipendenza dei casi potrebbe essere opportuno ridiscutere la questione alla prossima assemblea, evitando così evitabili procedure giudiziarie. Ogni caso andrà valutato singolarmente

 

818.101.24

Ordinanza 3 sui provvedimenti per combattere il coronavirus (COVID-19), (Ordinanza 3 COVID-19), del 19 giugno 2020 (Stato 17  febbraio 2022)

Capitolo 4: Assemblee di società

Art. 27

¹ In caso di assemblee di società, l’organizzatore può disporre, a prescindere dal numero previsto di partecipanti e senza osservare il termine di convocazione, che i partecipanti esercitino i loro diritti soltanto:

a. per scritto o in forma elettronica; o
b. mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore.

² La disposizione deve essere comunicata per scritto o pubblicata in forma elettronica al più tardi quattro giorni prima della manifestazione.⁸⁹

⁸⁹ Nuovo testo giusta il n. I dell’O del 27 ott. 2021, in vigore dal 28 ott. 2021 (RU 2021 634).