Da Economia Fondiaria no. 5/2019

Raggiunto il più alto tasso di sfitto mai registrato in Ticino da quando si procede al rilevamento.
Pigioni in calo e difficoltà per i locatori in aumento. Nessuna inversione di tendenza in vista.
Un quadro preoccupante, sottovalutato da chi non è personalmente colpito... Qualche riflessione...

Il mese scorso sono stati pubblicati i dati delle abitazioni sfitte al primo di giugno in tutto il territorio nazionale. Gli uffici di statistica cantonale procedono ai rilievi dei dati per i loro comuni e l'Ufficio di statistica federale provvede alla pubblicazione integrale dei risultati soffermandosi anche sull'evoluzione nei singoli cantoni e negli anni; apporta pure dettagli supplementari sulle caratteristiche delle abitazioni vuote e se sono offerte in vendita o in locazione.

Sia che sia, per il proprietario un'abitazione vuota è sempre un immobilizzo di una sua proprietà che non rende nulla e che col tempo può diventare un onere sempre più pesante da sopportare. A titolo d'esempio cito il caso del locatore condomino che deve partecipare alle spese di ristrutturazione del condominio nel quale è proprietario di diversi appartamenti che non riesce però né ad affittare né a vendere; deve quindi assumersi le spese senza disporre di entrate...

Dal profilo macroeconomico, un certo margine di sfitto è opportuno perché conferisce elasticità al mercato. Su quale sia l'entità adeguata del tasso di sfitto, i pareri divergono; normalmente il limite della tensione varia dall'1 all'1.5% (Svit-Kommentar, Mietrecht, 2018 pag. 887), mentre al di sopra il mercato si  ritiene ben funzionante, salvo poi entrare - come nella fattispecie - in condizione di esubero.

La situazione a livello nazionale

Come risulta dal comunicato stampa dell'Ufficio federale di statistica il 1° giugno 2019 in Svizzera si contavano 75'323 abitazioni vuote, ossia l’1,66% del patrimonio abitativo (case unifamiliari incluse). Di queste l'83.4% erano offerte in locazione, le restanti in vendita. Rispetto all’anno precedente, le abitazioni vuote sono aumentate di 3'029 unità, ovvero del 4,2%. L’incremento del numero delle abitazioni vuote continua ininterrotto da 10 anni.

ll numero delle abitazioni vuote offerte sul mercato ha registrato una crescita in cinque Grandi Regioni. Per il terzo anno consecutivo il Ticino è la regione che ha assistito al maggior incremento del tasso di abitazioni vuote registrando un +0,27%. passando dal 2.02 % al 2.29% Al contrario, rispetto all’anno precedente, Zurigo e la Regione del Lemano hanno invece visto diminuire il loro numero di abitazioni vuote (risp. – 0,10% e – 0,07%).
Dal raffronto cantonale emerge invece che, come l’anno precedente, il Cantone di Soletta continua ad avere il maggior numero di abitazioni vuote di tutta la Svizzera ed è l’unico cantone a superare nettamente la soglia del 3% (passa dal 2,98% al 3,40%). Alte quote di abitazioni vuote sono state rilevate anche nei Cantoni di Turgovia (2,65%), del Giura e di Argovia (entrambi 2,59%). Anche per questa volta il tasso minore è stato registrato nel Cantone di Zugo (0,42%). Restano sotto la soglia dell’1% anche i Cantoni di Ginevra (0,54%), Obvaldo (0,87%) e Zurigo (0,89%).
In termini assoluti, l’incremento maggiore di abitazioni vuote è stato registrato nel Cantone Ticino (+708 unità).
Nel complesso, il numero di abitazioni vuote è aumentato in 21 Cantoni e diminuito nei 5 restanti.

La situazione in Ticino

I dati ufficiali hanno rilevato 5'534 abitazioni vuote di cui l'84% offerte in locazione, le restanti in vendita. Rispetto al 2018 l'incremento è stato di 708 unità, pari ad una crescita del 14.7%. Lo sfitto è in continuo aumento e dal 2016 al 2019 l'aumento è stato esponenziale, passando dall'1.01 al 2,29%. La zona più colpita è il Mendrisiotto (tasso del 3.04 %) con un colmo pari al 5.66% a Chiasso. Lo sfitto è però molto elevato su tutto il territorio cantonale, anche se nelle zone più discoste di solito è inferiore; verosimilmente lì giocano soprattutto dei dati statistici poco affidabili (cfr. infra). 

Globalmente, l'affermazione secondo cui sarebbero sfitti solo alloggi nuovi e cari è smentita molto chiaramente dai dati statistici che attestano che gli alloggi nuovi (che comprendono gli stabili che hanno fino a 2 anni di età) costituiscono solo il 21.0% di tutti quelli censiti. Lo sfitto colpisce invece alloggi di ogni età, dimensione e tipologia...

Nemmeno ne sono esenti gli alloggi di proprietà di enti che mirano ad offrire alloggi a pigione moderata! Basta guardarsi in giro per vedere anche le numerose inserzioni e i numerosi cartelli proprio anche per questi stabili..

Uno sguardo alla statistica delle abitazioni sfitte per ogni comune permette di ancor meglio capire la gravità della situazione. Così prendendo dei comuni vicini abbiamo ad esempio in numeri assoluti: 

- nel Locarnese: Losone 70, Locarno 388, Muralto 79, Orselina 40, Minusio 101, Tenero-Contra 75  per un totale di  753 abitazioni sfitte in una superficie assolutamente  ridotta! 

- nel Mendrisiotto: Chiasso (520), Morbio Inferiore (79), Balerna (78), Coldrerio (65), Mendrisio (290); 

- nel Luganese: Caslano (85), Magliaso (28), Agno (73), Bioggio (44), Collina d'Oro (69), Lugano 1066) e Paradiso (141).

Purtroppo però la situazione é anche ben più grave di quella indicata! La ben nota ditta Wüest & Partner di Zurigo ha registrato - per l'anno 2018 - per il  Ticino un tasso del 3.99% mentre quello ufficiale era del 2.02%; in pratica esattamente il doppio! Se così fosse per il 2019 avremmo un tasso del 4.58 %! Sulla stessa linea anche il Crédit Suisse che nel suo Monitor immobiliare per il terzo trimestre 2019 appena pubblicato - oltre a precisare che lo sfitto è ormai divenuto cronico - si sofferma specificatamente sulla situazione ticinese confermando che il mercato è in difficoltà: la quota di superfici sfitte nel segmento degli alloggi di locazione è fortemente aumentata e si attesta ora attorno al 4,44%!  Un superamento importante delle cifre ufficiali è peraltro confermato pure da nostre indagini interne: nelle zone di abitazione intensiva (abitazioni plurifamiliari di almeno 3 piani ) il tasso di sfitto si aggira nella zona della cintura di Lugano e nei suoi quartieri di Molino Nuovo e Besso sul 7%.... 

La discrepanza fra i vari rilievi risiede nel metodo di censimento adottato dal Cantone che purtroppo da un lato non è sufficientemente capillare e dall'altro, non può contare sulla piena collaborazione da parte dei comuni, dei proprietari e delle amministrazioni coinvolte. Vista la gravità della situazione, urgono però senz'altro degli interventi anche incisivi.

 

Brevi considerazioni

Purtroppo, nonostante la gravità della situazione, non vi sono le condizioni che permettono di essere positivi circa un miglioramento della situazione; anzi! L'attività edilizia permane intensa e a differenza che in passato, si assiste sempre più ad una forte attività delle casse pensioni che investono molto di più rispetto a prima nell'immobiliare e procedono all'edificazioni di grandi o grandissimi complessi. Loro e numerosi altri investitori si vedono pressati dai tassi negativi e confrontati con ben poche alternative all'investimento immobiliare, proseguono imperterriti a costruire, sostenendo che i proprietari di alloggi sfitti devono adeguarsi. Certo, la solidarietà in questo contesto è forse utopica... Altri, che non hanno sinora ancora toccato di persona il problema, non se ne rendono conto. L'evoluzione demografica è tale da non essere di aiuto...

Quali possibili rimedi in questa situazione di ormai aperta concorrenza?

Si constata che la nuova produzione entra sul mercato con buone caratteristiche edilizie, seppure magari con locali più piccoli rispetto al passato, e con una pigione e altre condizioni attrattive (pigione iniziale gratuita, trasloco offerto ecc.). Ciò è spesso possibile perché per i grandi investitori un piccolo margine è sempre meglio che il pagamento di interessi negativi.

Questi nuovi alloggi costituiscono una grave concorrenza per gli altri alloggi che sembrano già un po' vetusti sebbene abbiano magari solo 20 anni... La situazione peggiora con l'aumento dell'età.

I più colpiti rimangono in ampissima misura i piccoli e medi proprietari privati. Fino a pochi anni orsono, gli istituzionali detenevano infatti solo una percentuale contenuta (ormai al rialzo) di alloggi. Nel 2000 in Ticino le abitazioni locative appartenevano ai privati in misura del 90%, mentre nel 2017 la percentuale è scesa al 71.4%; la quota di SA e Sagl e Cooperative comprensive degli investitori istituzionali è passata per contro, nello stesso periodo, da 2.0 a 16.7% con tendenza al rialzo. I problemi li avranno comunque in primo luogo i proprietari piccoli e medi.

In questa situazione di concorrenza, ciascuno di questi dovrebbe ingegnarsi per rendere attrattivo il proprio immobile. Possono entrare in considerazione varie concessioni o prestazioni e anche il rinnovo - con intensità diverse - dello stabile: è ipotizzabile un intervento minimo, o invece medio o molto ampio che riporterà a nuova vita lo stabile. Prima di decidere come procedere, per evitare spese inutili sarà opportuno però vagliare bene tutta una serie di fattori. Fra questi vi sono senz'altro l'ubicazione molto o meno attrattiva dello stabile,  la gravità dello sfitto nella zona (paese e comuni vicini) l'esistenza e l'ampiezza dei terreni ancora edificabili in zona (rischioso fare investimenti importanti se poi  dopo 2 anni potrebbe essere costruito un complesso di 200 appartamenti nel fondo vicino...), il possibile sviluppo o la decrescita demografica in zona, la creazione di possibili posti di lavoro, lo stato dell'immobile, le possibilità economiche degli inquilini dello stabile ecc.

La situazione si fa quindi molto difficile per i proprietari locatori mentre potrà essere - almeno a breve e medio termine e fintanto che i proprietari continueranno a procedere alla regolare manutenzione dei loro stabili -  favorevole ai conduttori, che già adesso peraltro nei sondaggi si dicono molto soddisfatti della loro situazione... E intanto i dati statistici ci  confermano che sia la città che l'agglomerato di Lugano sono i luoghi con la più ampia superficie abitativa media per persona a livello nazionale (!) (cfr. www.bfs.admin.ch City Statistics: Superficie abitativa) ; Lugano non solo registra pigioni iniziali in calo (- 8.7 % dal 2016 ad oggi), ma è anche il calo nettamente più importante registrato nelle varie città (si veda Homegate.ch "indice degli affitti"). A livello cantonale negli ultimi 11 anni le pigioni iniziali, nonostante la forte immissione di nuovi alloggi sul mercato, sono rimaste pressoché invariate, passando da 100 punti a 103,6 mentre in altri cantoni l'aumento è stato importante,  raggiungendo l'apice proprio nei cantoni maggiormente regolamentati a favore degli inquilini, ossia  Ginevra, per il quale si registra un aumento da 100 a 124.5 punti e VD con un passaggio da 100 a 124.4 punti (Homegate, indice degli affitti). A conferma che il troppo storpia....

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti