Lodevole
Divisione dell'ambiente
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a.c.a. On. Direttori
Claudio Zali e Christian Vitta


Lugano, 27 aprile 2023

Procedura di consultazione: piano energetico e climatico (PECC), Strategia 2022

Onorevole Dir. Zali,
Onorevole Dir. Vitta,

La Camera ticinese dell'Economia Fondiaria che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari fondiari del Ticino, vi ringrazia per averla consultata in vista dell'aggiornamento del PEC.
Pur scontando che il tutto è delegato ai Dipartimenti competenti e le nostre contenute conoscenze tecniche - che limitano una nostra corretta interpretazione - riteniamo nondimeno opportuno formularvi alcune considerazioni d’ordine generale.

La sintesi

Il "chi fa che cosa", quanto fatto finora ed il sincronismo con la politica federale non emergono a sufficienza, anche se in parte risultano spalmati su oltre un centinaio di pagine. È pur vero che non è un documento divulgativo ma la sottolineatura delle varie competenze e conoscenze non agevola la condivisione da parte degli attori economici e dell’utenza in generale. Sembrerebbe quasi emergere la convinzione che il destinatario del piano non sia all’altezza di condividerlo tanto la problematica è complessa. Quindi una sintesi più robusta potrebbe servire ad una entrata in materia senza dover poi far perno su obblighi o continue sollecitazioni.

Condizionamenti

Un simile piano oltre a porre gli obiettivi, deve anche essere duttile in funzione dei condizionamenti nazionali ed europei. Deve quindi tenere conto delle norme superiori fra
le quali come accennato anche quelle europee essendo diventato meno incisivo il nostro ruolo di “batteria dell’Europa” e maggiore la nostra dipendenza dal mercato continentale sia dal profilo produttivo che distributivo.

Mancano o non sono percepibili quattro fattori importanti: il progresso tecnico, il risparmio indotto e spontaneo, la crescita limitata ed il ruolo della “sostenibilità” declamata a piè sospinto. In poche parole il piano si dilata su tutto quanto è possibile ma appare pur sempre statico. Senza dimenticare che è di competenza dei funzionari chiamati a formularlo ed applicarlo. Potrebbe essere invece auspicabile anche un aggiornamento regolare all’attenzione dell’utenza e non confinato ai soliti gruppi di lavoro di quanto fatto. In poche parole: far partecipe l’utenza che è poi la finanziatrice di tutto l’impianto.

Veicoli

L’accettazione e la concretizzazione di un simile piano deve avvenire in concerto con le singole associazioni economiche. Ciò presuppone ovviamente contatti regolari anche informali. Dei veri tavoli di lavoro per fare il punto della situazione, per evidenziare resistenze e margini di miglioramenti reciproci. Non da ultimo per focalizzare il fattibile magari accantonando per il momento il marginale. Sappiamo che la consulenza e la divulgazione è demandata ad istanze esterne, ma proprio per questo si impone che la situazione venga regolarmente aggiornata. L’utenza è di fatto comune! Per quanto ci concerne siamo ovviamente a disposizione a condizione che si possa collaborare con una squadra corta.

Il tessuto immobiliare

È da sempre considerato come grande generatore di dispendio energetico (dal costruttore alla economia domestica), come importante fattore inquinante e con reattività spontanea limitata. Quest’ultima caratteristica è anche riconducibile alla rigidità dell’immobile stesso e come già accennato alla limitata opera di convincimento, senza dimenticare le regole del gioco vigenti. Investimenti necessari, protezione dell’utenza, tempi lunghi, insufficiente considerazione delle varie vetustà.
Sappiamo che l’uso proprio è quello più reattivo mentre il residenziale ed il non residenziale risultano meno coinvolti nel risanamento.
Resta comunque il conforto che la nuova produzione e quella recente si sono adeguate alle norme per contenere il dispendio energetico ed essere anche in grado di soddisfare le regole della sostenibilità (dal profilo sociale, ambientale e della governance). Aspetto che potrebbe pesare in futuro anche nell’ambito della concessione dei crediti da parte degli istituti di credito e determinare anche la politica d’investimento nell’esistente da parte degli investitori istituzionali e delle loro amministrazioni.
L’effetto sostituzione è a lungo termine pur sempre assicurato.

Ma nell’interregno cosa si potrà fare per l’esistente, e specialmente per quello datato?
Bisognerà soprattutto tenere presente la sua vetustà e la fattibilità del suo recupero. Sono immobili a reddito dell’immediato dopoguerra, costruiti pur sempre con l’arte d’allora, che di regola si trovano nel tessuto urbano dove la domanda sussiste.
Il loro problema è la presenza della vetustà completa. Limiti nella struttura, nella funzionalità degli spazi (balconcini, servizi semplici e via dicendo), impiantistica esausta e limitato arredo domestico. Senza dimenticare che buona parte di questo comparto è stato amministrato in funzione della piena occupazione e con la conoscenza diretta dell’utenza. Oggi ciò è meno possibile visti i player sul mercato. Professionisti molto competenti confrontati con centinaia d’oggetti da gestire ciò che limita in buona parte il contatto diretto. Parte di loro sono inoltre emanazioni di strutture nazionali che ovviamente dettano gli indirizzi gestionali tenendo presente anche le regole del gioco a livello nazionale.
Dalle grandi assicurazioni alle casse pensioni, dal quotato in borsa ai sindacati.
Tutto quanto per dire che buona parte del tessuto datato è stato amministrato dai proprietari stessi o da amministratori di fiducia indirizzati più al mantenimento dell’occupazione che all’alimentazione del reddito in funzione del mercato.
Per farla breve sono beni immobili in genere ben occupati ma ormai giunti alla fine del loro ciclo che la dottrina aggiornata certifica in 60-80 anni!
I mitici cento anni dell’estimo sono scomparsi da tempo dal radar dell’estimo.
Per questa componente del mercato si giustifica un particolare atteggiamento e di ciò ne siamo convinti.
Il pericolo di lasciarlo al suo destino è più che evidente per cui ci vogliono degli scalini fattibili anche per assicurare una buona dotazione di appartamenti accessibili ed ancora apprezzati dalle persone di quartiere.
E noi come CATEF saremmo più che disposti e lo ribadiamo ad assicurare al Dipartimento una cinghia di trasmissione a condizione, come detto sopra, della squadra corta.
In questo contesto bisognerebbe tener maggiormente conto delle notevoli difficoltà tecniche introdotte nel progetto di nuova Legge Edilizia. Un accompagnamento intelligente allo scopo di non portare questa sostanza alla ricostruzione anzi tempo.
Questa sostanza deve potere ancora tranquillamente galleggiare per qualche anno, confortata dal valore del terreno occupato. In poche parole o la si lascia al suo destino oppure si prova ad aggiornarla proponendo lo stretto necessario.

Elementi di contorno

Elementi proponibili per carità ma che esulano da un programma operativo di per sé già molto difficile. Lasciamo la pianificazione e le varie sollecitazioni esterne al loro posto con tutti i loro programmi dilatati. Dal ghiacciaio in fiamme alla rinaturalizzazione.
Il piano deve concentrarsi sul mandato originale per altro affidato senza particolari riserve al Governo.
Insomma evocando obiettivi ed auspici vari si apre la finestra a coloro che pur senza far nulla denunciano ed invocano. Una consolidata vocazione.
Non da ultimo va tenuto presente che buona parte della popolazione è ormai immunizzata dal clima apocalittico.
Per non complicare l’esistenza sarebbe molto utile agire sulla base di un cruscotto di bordo dove risultano gli obiettivi raggiunti e quelli ancora da raggiungere. Una tabella dinamica senza doversi sbracciare più del tanto.


Infine vogliamo in tutti i casi ringraziare coloro che hanno aggiornato il piano ricordando i nostri limiti nell’apprezzamento tecnico ma confortati dalla volontà di una implementazione intelligente, rispettosa delle priorità e del fattibile.


Con distinta stima.

La Segretaria Cantonale              
Avv. Renata Galfetti                                                          

Il Presidente Cantonale
Lic. rer.pol Gianluigi Piazzini