22 giugno 2015,

Lodevole
Dipartimento della sanità
e della socialità
Residenza Governativa
6500 Bellinzona


Lugano, 22 giugno 2015




Progetto di Piano Cantonale dell’alloggio – consultazione



Egregi Signori,


Vi ringraziamo per avere interpellato la nostra associazione che da oltre 50 anni rappresenta a livello cantonale ed a livello nazionale l’economia fondiaria e quindi anche i proprietari di investimenti immobiliari a reddito. Prima di passare alle risposte alle domande poste con il questionario, che accompagneremo se del caso con qualche osservazione, ci permettiamo di formulare qualche considerazione d’ordine generale e meglio:

Lo studio di supporto è completo e si aggancia alla documentazione in essere. Ciò permetterà agli addetti ai lavori ulteriori approfondimenti. Ci piace sottolineare l’avvenuto contatto con istituzioni di riferimento come il “cartello” delle cooperative e con l’ufficio federale dell’alloggio. Evidente quindi l’invito ad attingere il più possibile alla formidabile esperienza maturata a livello nazionale dalle associazioni d’interesse pubblico. Il voler percorrere vie solitarie ha del resto poco senso pensando ai vincoli per accedere alla garanzia di finanziamento da parte della Confederazione.
Lo studio si è attenuto alla situazione attuale senza derive ideologiche o la ricerca di sensazioni creando così le premesse per un piano operativo condiviso.
Lo studio si sofferma anche sul costo del prodotto confermando così che un prodotto sobrio con i costi attuali non è più possibile e che si dovranno giocoforza sviluppare prodotti più semplici in fatto di dotazione, con metrature più contenute e se possibile ripetibili nel tempo. Prodotti che rientrano quindi nell’edilizia popolare e che possono essere supportati dalla messa a disposizione di sedimi a condizioni di favore da parte della comunità. La ricetta, fra l’altro, è già stata fatta propria dall’ufficio federale dell’alloggio in un recente studio redatto a più mani.
A parte il contenimento dei costi di costruzione va ribadito che questa dotazione non potrà svilupparsi prevalentemente in tessuti urbani dove la domanda è da tempo molto forte. Insomma il tutto “fuori porta” non si giustifica ad eccezione per l’utenza in là con gli anni in difficoltà oggettive. Con ciò non vogliamo affermare che l’edilizia popolare e convenzionata vada collocata in zone sguarnite o di estrema periferia dove la disponibilità di terreni a buon mercato è maggiore ma per lo meno suggerire che le localizzazioni vengano delimitate con misura e buon senso.
Il voler far perno sul datato ci trova piuttosto scettici. Il suo recupero è costoso e tenendo presente che lo stesso già offre affitti contenuti si correrebbe il rischio di destabilizzare un comparto che già funge da ammortizzatore. Meglio quindi puntare ad una nuova produzione commisurata e che copra anche le esigenze della terza età.
Forzature a livello “pianificatorio” sono controproducenti. Il classico ballatoio che per prodotti similari applica affitti convenzionati ed affitti di mercato stride con la realtà. Giusto operare con abbuoni, ma solo per grandi dimensioni o per committenti d’utilità pubblica che operano su sedimi di una certa importanza. Nel primo caso pensiamo alle poche aree dismesse dove una palazzina o due verrebbero consegnate a puro costo ad associazioni d’utilità pubblica. Sarebbe la classica Siedlung! La richiamata raccolta di alcune esperienze a livello svizzero pubblicata dall’ufficio federale, più volte citata, va contestualizzata alle realtà locali ed è in pratica una testimonianza di esperienze vissute. Un interessante catalogo e nulla più!
Ricordiamo, richiamando le recenti distorsioni nell’ambito dell’utilizzo del convenzionato, che la dotazione andrà in ogni caso gestita con estremo rigore garantendo così la destinazione nel rispetto della solidarietà espressa dalla collettività. Pensiamo alla definizione ed al controllo di precisi limiti patrimoniali e di occupazione.
Per il regolamento tipo non vi sono problemi. Basta copiarlo od appoggiarsi ad una consulenza esterna che abbia maturato una comprovata esperienza. Ribadiamo, se vi è un campo dove si può copiare o si deve copiare in modo intelligente è proprio l’edilizia convenzionata. Per quanto riguarda la gestione, auspichiamo che la stessa venga affidata alla Alloggi Ticino SA ed alle poche amministrazioni che per anni hanno gestito, guadagnandosi così la fiducia delle autorità federali, diversi palazzi sussidiati. Non è un compito facile, ragion per cui il servizio andrà remunerato convenientemente.
Per quanto riguarda il centro di competenza raccomandiamo una struttura snella. Ci piace l’idea di far perno su esperienze consolidate richiamando lo spirito di milizia. Noi siamo pronti a segnalare persone competenti assumendo la responsabilità delle nostre segnalazioni, come pure possiamo già sin d’ora assicurare la nostra collaborazione fattiva qualora la stessa fosse richiesta. Importante sarà però sempre il confrontarsi con la realtà delle cose. Non ci piace per contro il classico gruppo di lavoro permanente magari composto da funzionari con poca esperienza operativa. Meglio un funzionario capace che ovviamente dovrà rapportare al Consiglio di Stato. Nel caso di limiti successivamente palesati sarà più facile attribuirgli altri compiti oppure semplicemente invitarlo ad altre esperienze magari nel privato.


Tutto quanto premesso passiamo ad alcune osservazioni in merito ai quesiti posti dal questionario.

Domanda 1 e 2) Per quanto riguarda la sostenibilità prendiamo atto che vige in pratica la regola “del tre” applicata dalle banche come limite per la concessione di un credito; nello studio si parla del 30% d’incidenza sul reddito lordo, incidenza leggermente inferiore al terzo classico!
Domanda 4) Siamo convinti, come già espresso, che la nuova produzione sia l’indirizzo più conveniente. Prodotto più semplice e più rispettoso della terza età. Se si intendesse acquistare stabili sussidiati che a breve usciranno dal programma e dovranno essere consegnati al mercato libero, ricordiamo che è produzione degli anni settanta e che se dovessero diventare imperative talune norme per contenere il dispendio energetico questi stabili verrebbero sacrificati, si fa per dire, sull’altare della riqualifica generale con costi esorbitanti. Sono quasi giunti all’obsolescenza funzionale, tecnica e strutturale.
Domanda 5) La messa a disposizione del 10% in mezzi per le associazioni d’interesse pubblico (eventuale capitale proprio da remunerarsi) rappresenta una interessante riserva di lavoro per la nostra edilizia che quanto prima sarà confrontata con una contrazione delle commesse. Ricordiamo che il ritorno per l’erario, indipendentemente dall’aspetto occupazionale, è pure molto interessante.
Domanda 6) Le condizioni quadro in parte già esistono. Sconsigliamo inutili forzature di tipo “pianificatorio”. Ribadiamo la nostra preferenza ad un’unica antenna di consulenza che sappia attingere soprattutto alle esperienze esterne evitando inutili doppioni o peggio ancora soluzioni “cantonticinesi”.
Domanda 7) Il coinvolgimento di Organizzazioni di utilità pubblica rappresenta la soluzione più logica e rispecchia l’indirizzo della Confederazione (vedi messaggio a sostegno del credito quadro di 1,9 miliardi). La nostra considerazione non va intrepretata come chiusura totale al privato, ma piuttosto come preferenza operativa e gestionale attribuita all’organizzazione d’utilità pubblica che dev’essere però riconosciuta dalla Confederazione e di conseguenza sottoposta a serrati e severi controlli ai vari livelli istituzionali.
Domanda 11) La legge sull’abitazione andrebbe verificata e se del caso attualizzata. Desideriamo che quando si parla di piano dell’alloggio si precisi che ci si riferisce chiaramente all’alloggio convenzionato. In effetti stiamo parlando di un aggiornamento del piano dell’alloggio sussidiato. Non vorremmo che sfociasse in un qualche PUC o cartina-obiettivo del Piano Direttore. Del resto stiamo parlando di una produzione decennale di 2’775 appartamenti!
Domanda 12) Il piano cantonale dell’alloggio permette di raggiungere i seguenti obiettivi?
Monitorare il mercato dell’alloggio – Il monitoraggio è affidato all’ufficio di statistica che sinceramente non sempre offre spaccati precisi. Si pensi solo allo sfitto od agli affitti medi! Vi è “Handlungsbedarf” ma sinceramente il monitoraggio deve rimanere di competenza dell’ufficio di statistica. Giusto comunque mantenere viva la questione e sul tema avremmo molto da dire.
Rinnovare il parco dell’alloggio senza incrementare in modo eccessivo gli affitti? La CATEF si schiera come detto per la nuova produzione. Per quanto riguarda la ripercussione degli investimenti sugli inquilini, vige il diritto di locazione anche se a Berna da tempo si discute sul come interpretarlo, dato che le “riqualifiche” od i risanamenti si stanno rivelando sempre più impegnativi dal profilo finanziario.
Scartando soprattutto le periferie discoste il costo del terreno non cambia. Si può ovviamente ridurre l’incidenza dello stesso applicando agevolazioni politiche. Pensiamo a diritti di superfici con canoni contenuti od addirittura con conferimenti gratuiti (nuovi “azzonamenti” vincolati). Il valore od il costo del terreno lo fa il mercato!
Incrementare il parco di alloggi di utilità pubblica – è l’obiettivo cardine dell’azione politica. Parlamento permettendo.
Favorire l’economia di scala. Apprezziamo il coraggio nel formulare l’obiettivo. Noi siamo per l’economia di scala come pure per prodotti sobri e con superfici contenute. Del resto stiamo parlando di neanche 300 appartamenti all’anno e non di casermoni! Le esperienze storiche (cité nouvelle) e l’atteggiamento dell’ufficio federale confortano l’indirizzo dell’utilitaria.
Orientare la produzione in luoghi strategici e ben allacciati. Questo orientamento è piuttosto comune e sorregge buona parte della domanda normale e non da sogno, da vista imprendibile come si suol dire! È un problema di costi e parità di trattamento e di indici di sfruttamento!
Investire in alloggi di utilità pubblica quale tassello di ottimizzazione e riduzione degli investimenti pubblici (mobilità e socialità). L’obiettivo della mobilità va relativizzato. Intanto la dotazione è quella che è (superata e mal dimensionata – si ragiona a pensiline!) e riguarda solo un tipo d’utenza quella che lavora nell’urbano a “km 0” oppure che vive il suo tramonto. L’obiettivo è veramente marginale.


Nella speranza che le nostre risposte possano contribuire ad orientare l’azione politica e ringraziando ancora il Dipartimento per averci coinvolto vogliate gradire, Egregi Signori, i sensi della nostra massima stima.


Il Presidente Cantonale
Piazzini Gianluigi