Chi ancora mastica il dialetto si ricorderà del detto “ann bisest ann fünest”.
Sebbene qualcuno lo contesti a modo suo partecipando magari a riffe ed a concorsi vari quest’anno penso che non sussistano dubbi.
Ci ha pensato il virus carogna che ci ha costretto agli arresti domiciliari ed indotto diversi settori al coma artificiale.
E purtroppo non è ancora finita anche se abbiamo imparato molte cose non da ultimo che la disciplina e la responsabilità individuale premiano sempre.
Abbiamo inoltre trovato conferma, oltre all’abnegazione del sistema sanitario, che la nostra economia, pur indebitandosi, ha retto tutto sommato abbastanza bene al punto che alcuni settori sono tornati ai livelli d’inizio anno.
Insomma il famoso andamento a rimbalzo sembra stia prevalendo.
Ovviamente non per tutti i settori.
Ma ne parleremo dopo!

Incomincio con lo SFITTO!
Da anni andavamo ripetendo che l’offerta si stava gonfiando a dismisura e che la domanda non era in grado di assorbirla.
Siamo passati come pessimisti ad oltranza anzi talvolta accusati di esagerare per sminuire la continua denuncia della cronica tensione sul mercato.
Ma ora l’evidenza dei fatti è tale che qualsiasi sottolineatura tendenziosa si vaporizza da sé!
Cominciamo con il dire che lo sfitto “ufficiale” a giugno 2020 era di 6'639 unità con un aumento di ca.1'000 in un solo anno.
Sottolineo ufficiale perché convinto che quello effettivo si aggiri attorno alle 7'000 unità.
Il perché è subito detto! Degli amministratori, comuni e magari anche proprietari non hanno risposto al formulario inviato dall’ufficio cantonale di statistica, che va detto ha lavorato con il massimo impegno, oppure lo hanno inviato fuori tempo massimo.
A questo punto è bene ricordare che il rilevamento è nazionale e che la negligenza o la ritrosia non trovano nessuna giustificazione.
Anzi coloro che deliberatamente non hanno risposto andrebbero sanzionati, del resto la base legale esiste.
Ora sulla base dell’esperienza e considerando anche i complessi che sono stati messi o saranno messi sul mercato, siamo convinti che a fine anno la disponibilità effettiva sia cifrabile in 7'200 unità.
Una dotazione impressionante che potrebbe albergare quasi 16'000.- persone.
Sarebbe come immaginare che Mendrisio o Locarno, oppure le due valli superiori, Leventina e Blenio, risultassero a fine dicembre spopolate.
Oppure potremmo cifrare in un altro modo.
Più di due miliardi di immobilizzo ed un mancato incasso di almeno 100 milioni.
Sono cifre che dovrebbero far sobbalzare ricercatori od i divulgatori, ma purtroppo non è così.
L’economia fondiaria come del resto ogni altra economia è vista con una certa sufficienza e quindi non degna di particolari approfondimenti.
A proposito di potenziale strumentalizzazione da parte nostra è da pochi giorni disponibile l’elenco dello sfitto per Comuni!
Ve n’è per tutti i gusti e per ogni portafoglio!
Chi parla di tensione quindi o è in malafede o non è in grado di verificare le diverse disponibilità.
Fra l’altro facili da verificare entrando nel portale dell’ufficio di statistica.
Per la cronaca abbiamo un solo Comune senza sfitto ed è Corippo!
Che sia dovuto all’albergo diffuso in costruzione?
Certo ci sarà sempre chi sosterrà che sul gobbo sono gli appartamenti per i ricchi, appartamenti che come sappiamo non si trovano in genere al piano o nei vari sobborghi.
Come mai ci siamo spiaggiati?

Hanno particolarmente inciso la valutazione troppo generosa del nostro cantone e la necessità di piazzamento da parte degli istituzionali.
Penso ai fondi immobiliari ed alle società quotate in borsa, alle casse pensioni ed alle assicurazioni che devono garantire polizze vita e quant’altro e che già gestiscono portafogli cifrabili in centinaia di miliardi!
Una forza d’urto impressionante che ha agevolato una politica a spruzzo con una quasi impercettibile riduzione del rendimento.
Un ruolo decisivo l’hanno anche giocato gli interessi negativi che penalizzano la liquidità.
Importante però per loro è che il piazzato defluisca sul nuovo!
Per quanto riguarda la domanda è subito detto: la popolazione residente da anni non cresce e la sua forza contrattuale è quella che è!

Insomma vi è un manco d’utenza che rafforza la saturazione.
Quando incominceremo a digerire questo sfitto?
Con una popolazione stagnate non dovremmo neanche porci la domanda!
Ma poniamo pure che la natalità aumenti come pure l’immigrazione di qualità ma ci vorrebbero comunque degli anni per scendere ad un tasso di sfitto tollerabile.
Inoltre risulterà quasi impossibile imbrigliare completamente la produzione che come sappiamo è ancora piuttosto vivace.
Possiamo in ogni caso confermare che questo sfasamento nel residenziale era già da tempo evidente e che il virus centra ben poco.
Si è prodotto senza utenza!
Tutto qui!
Di questa situazione sono coscienti anche le banche che hanno introdotto una sorta di calcolo di sostenibilità da applicarsi alle nuove richieste di credito partendo dalla presenza di almeno il 25% in mezzi propri e con l’ammortamento della seconda ipoteca in 10 anni!
Prescrizioni che non hanno però impressionato più del tanto gli istituzionali che come ben sappiamo attingono a mezzi freschi senza doversi rivolgere al sistema bancario.
Insomma i freni ci sarebbero ma prima devono chiudere la bottega gli istituzionali.
Quando?
Probabilmente quando il costo del denaro e la resa aumenteranno! Oppure quando il loro portafoglio immobiliare esistente verrà messo in crisi.
Meno mattone e più carta!
Non tanto diversa dal profilo dello sfitto la situazione nel NON RESIDENZIALE dove il cambiamento epocale stava già portando via da tempo la sabbia, solo che nessuno ci credeva seriamente.
Il virus in questo comparto ha in effetti accelerato il nuovo modo di lavorare, di acquistare e di gestire il tempo libero.
Per intenderci lavoro in remoto, commercio online, sportelli virtuali, soggiorni brevi e logistiche a portata di mano.
Un mix allora già evidente che oggi si è irrobustito con il “motto si può fare” al quale dovremo abituarci.
Si pensi solo a cosa è in grado di fare oggi il telefonino.
Impensabile dieci anni fa!
Connessi con tutti e con tutto.
Nei comparti dove si lavora e ci si svaga i problemi sono perciò maggiori proprio per la loro componente strutturale che determina una competizione serrata che imporrà l’aggiornamento se non la conversione di una parte dei volumi esistenti.
Dobbiamo a questo punto ammettere che siamo alle porte di una riduzione dei valori patrimoniali dovuta in parte alla presenza della domanda selettiva, senza ancora scomodare l’aumento del costo del denaro che prima o poi si presenterà.
Come abbiamo detto più sopra la pandemia non solo ha sdoganato nuovi modi di lavorare e di commerciare ma ha anche imposto qualche chiusura dolorosa a delle attività indirizzate fisicamente alla clientela.
Dal ristorante al barbiere, tanto per intenderci.
Certo hanno contribuito a rendere la situazione meno amara i paracaduti predisposti dalla Confederazione con la copertura parziale dei costi del personale e con prestiti garantiti.
Come ricorderete da più parti fu invocata l’istituzione di un modello applicabile ai contratti di locazione per negozi di quartiere al punto che qualche Cantone promosse delle azioni indirizzate a questi soggetti economici impostate, ed è bene specificarlo, su base volontaria e con la partecipazione dell’ente pubblico.

Come CATEF avevamo dichiarato la nostra disponibilità ad entrare in materia sul modello ginevrino che prevedeva un sostegno nell’ambito della chiusura forzata per i piccoli commerci.
La colonna portante del nostro paese.
A cavallo di questi modelli, per la verità una manciata, si è inserito il dibattito a livello nazionale che ha costretto il Consiglio Federale a presentare una proposta di legge accompagnandola con l’invito a bocciarla.
Ci si potrà chiedere se i Consiglieri Federali abbiano confuso qualche incarto ma ovviamente non é il caso!
Il CF è stato semplicemente coerente mantenendo la linea sempre dichiarata.
Le eventuali richieste di riduzione per la chiusura forzata vanno risolte nell’ambito della trattativa privata senza scomodare soluzioni istituzionali e forzate.
Noi ci siamo sempre schierati a favore della trattativa spontanea e l’abbiamo ancora confermato nella consultazione alla quale siamo stati invitati.
Recentemente un rapporto commissionato dal CF attesta come previsto la buona rispondenza nella trattativa privata.
La nostra segretaria potrà dedicare maggior spazio a questo importante tema.

I settori che usciranno piuttosto sconvolti saranno la ristorazione, l’albergheria, il commercio in genere, il lavoro che non implica il contatto diretto, la consulenza in rete e via dicendo.
Tutto quanto va inserito in una competizione aperta fra l’esistente ed il nuovo.
Fra l’aggiornabile ed il datato.
Nel rinegozio gli affitti vengono discussi e non di raro l’utente spunta condizioni migliori.
Nel canone, nella durata e nell’aggiornamento degli spazi.
Ciò vale anche parzialmente per il residenziale.
Certo fa sorridere quando si sente che gli affitti continuano a salire attingendo magari a qualche portale di giornata oppure costretti a dare i segnali utili alla causa!
Anche in questo caso la nostra segretaria potrà supportare la tesi che vi ho appena esposto.
In questo marasma l’importanza dell’economia fondiaria per lo meno riaffiora.
L’economia che noi difendiamo rappresenta infatti il 17% del PIL.
È il pilastro più importante che regge lavoro e gettito.
A proposito noi siamo convinti che mancheranno più di una trentina di milioni, il 10% di quanto butta l’economia stessa.
Sbruffoni?
Per niente. Si pensi ai vari valori aggiunti rimorchiati dalla produzione, dalla manutenzione, dalla vendita ed al fatturano dei vari soggetti economici.
Dagli amministratori fino ai rilevatori del consumo d’energia!
Senza scomodare il fatto che per una nazione il biglietto di visita migliore è la sua sostanza.
Per finire aspettiamoci una certa mietitura ed un aggiornamento dei valori.

A latere, questa pandemia ha messo in quarantena anche leggi e scenari. Pensiamo alla nuova legge edilizia, all’aggiornamento del PD e della pianificazione politica.
Si parla anche di risanamenti energetici quando non vi è più trippa come pure di piani dell’alloggio.
Quest’ultimo vero strumento da sbellicarsi dalle risa!

Ora bisogna però imboccare la strada del realismo e della spesa selettiva.
Puntare all’infrastruttura. Cablare quanto possibile, avvicinare la formazione alle esigenze delle aziende che hanno buone prospettive, abbattere la burocrazia e pensare un po’ alla grande.
Basta muggiti e resistenze di ex-funzionari!
La nostra proposta l’abbiamo già espressa.
Consegniamo rioni ed isolati potenzialmente autonomi a giovani professionisti o a studenti affidati a professionisti collaudati.
Che facciano delle proposte, magari sballate ma sempre proposte sono!
Magari qualche genialata emergerà.
Il buttar fumo ed il blocco di prodotti datati firmati da professionisti nostrani con referenze casalinghe congela troppo il recupero dei nuclei originali.
Oggi più che mai esposti al degrado ed all’occupazione da rattoppo.

Potrei andar in avanti e parlarvi della mobilità pubblica e privata. La seconda castrata a favore della prima che si aggiorna con nuove pensiline e torpedoni meglio dimensionati alla consistenza dell’utenza.
Un confronto sterile e non reattivo allo straordinario progresso tecnico.
Oppure del confronto in atto nel non edificabile e la verifica delle frottole raccontate a supporto della pianificazione.
Ma non è questa la sede adatta ed in parte vi abbiamo sempre tenuti aggiornati su EF.

Ed ora qualche considerazione sull’associazione che vi appartiene.
È riconosciuta a tutti i livelli, è sana dal profilo patrimoniale ed offre un bagaglio di conoscenze invidiabile.
Qualche volta lasciata sola dall’opinione pubblica, o forse debitamente oscurata dai mezzi d’informazione, ma forse è meglio così!
Siamo magari sotto traccia ma con un’arma speciale.
La convinzione che la proprietà è sacra e senza la quale la libertà resterebbe sulla carta.
Insomma siamo convinti del mandato assunto.

Per quanto riguarda le nomine statutarie la sezione di Locarno vi propone come nuovo membro del Consiglio Direttivo l’Avv. Caroni, deputato in Gran Consiglio. Così rafforziamo la nostra presenza nella commissione che si occupa proprio di pianificazione e di energia dove già è presente il deputato Omar Terraneo, presidente della sezione di Biasca.
Il Consiglio Direttivo ha inoltre nominato l’Avv. Padlina, Presidente della sezione di Mendrisio, vice-presidente della CATEF cantonale.
Ringrazio pure i membri del CD.
Noi ci ripresentiamo compatti.
Conosciamo scogli ed insenature.
E soprattutto siamo una bella squadra di gente che apporta competenze condite da una solida amicizia.

Ringrazio la segreteria della CATEF diretta dalla nostra segretaria cantonale avv. Galfetti.
La segreteria ha retto bene l’impatto con questo tremendo periodo.
E questo è il miglior riconoscimento.
Sapevo già del loro impegno ma questo periodo ne ha rafforzato la mia convinzione.

(…)

Grazie per la vostra attenzione.