Da Economia Fondiaria no. 3/2025

Incominciamo con la nostra assemblea. Essa si è tenuta a Lugano all’Hôtel De la Paix ed è stata ben frequentata. L’assemblea ha accettato all’unanimità le relazioni, di cui trovate uno stralcio qui di seguito, le modifiche statutarie e come si suol dire “i conti”.
Abbiano chiuso l’esercizio 2024 con un confortevole risultato e per l’esercizio 2025 abbiamo preventivato una chiusura in attivo.
L’aggiornamento delle quote di base è stato supportato da una totale adesione. E di questo non possiamo che dirvi GRAZIE. Il patrimonio della vostra associazione, già di tutto rispetto, ci lascia ancora più tranquilli per gli impegni futuri anche se in genere siamo sempre con il bilancino in mano.
È un attestato di fiducia che ci conforta e ci spinge a stare sempre più in posizione di contrattacco, se non di attacco, in difesa della proprietà, singola o collettiva, assicurando nel contempo la migliore consulenza giuridica possibile. Quindi una ricarica veloce delle batterie!
Sappiamo da una rapida verifica interna che il nostro invito a sostenere l’Alta Valle Maggia flagellata dall’alluvione è stato raccolto in modo significativo. Come avevamo auspicato “il braccio” è stato allungato e questo è tutto merito vostro. Niente assegni e foto ricordo. Basta la soddisfazione personale e la vicinanza.

Ultimamente registriamo due fenomeni che hanno innervosito il mercato ed offerto materiale per sottolineature e letture variegate. Il primo è l’affitto breve, che per comodità etichettiamo come Airbnb, e il secondo è la conversione condominiale.
Il primo ha ormai messo piede trascinato da un portale conosciuto in tutto il mondo e da altri satelliti che offrono la possibilità di gestire la propria proprietà quasi come fosse una sorta di “apparthôtel”. Va comunque sempre ricordato che chi intende muoversi sul mercato in modo professionale e duraturo deve chiedere il permesso alle autorità.
Ottenuto lo stesso potrà affidare la gestione para alberghiera ad una società oppure occuparsene personalmente. Per farla breve utilizza diversamente la sua proprietà in conformità dell’apposita legge.
Il fatto che si è in sintonia con la stessa, voluta dal nostro parlamento e supportata a suo tempo anche da chi rappresentava l’albergheria e la ristorazione, permette in pratica una gestione para alberghiera con la possibilità di sollecitare il mercato senza urtare, se del caso, la temuta Lex KOLLER.
Ora dobbiamo confessare che non conosciamo bene questo fenomeno ma ci premeva almeno sottolineare che i proprietari che rispettano la legge cantonale sono in regola.
Certo sarebbe interessante capire i vari segmenti di questa offerta. Sono proprietari di una o più proprietà per piani (condominio) oppure proprietari di un villino o di una residenza secondaria tipo rustico o di una residenza in collina.
Sono nei quartieri popolosi oppure in zone che si prestano maggiormente ad un utilizzo turistico? Sono unità invendute oppure cronicamente sfitte?
Una prima risposta la si ottiene già navigando sui siti che veicolano questa offerta.
Tanto per non far nomi: Airbnb.
Sempre in questo tipo di locazione rispunta timidamente, anche se molto marginalmente la sublocazione, totale o parziale, che come sappiamo richiede il permesso del locatore. Permesso che non sempre viene però chiesto.
Ma siccome il popolo ha recentemente bocciato per una manciata di voti la proposta di rendere obbligatorio il permesso in forma scritta l’opportunità potrebbe venir colta maggiormente. Chi non osserva la procedura prevista dalla legge si espone pure al rischio di una disdetta straordinaria del contratto di locazione.
Per quanto ci riguarda non abbiamo riserve particolari generalizzate. Chi arrotonda la pensione e si comporta correttamente non rappresenta un problema.
È un fenomeno che si estenderà in modo preoccupante? Lo determinerà la domanda che non dimentichiamo è sempre selettiva.
Di sicuro sarà opportuno seguire e monitorare il fenomeno degli affitti brevi. Nelle valli potrebbe anche significare una risposta ai cosiddetti “letti freddi” che tanto impensieriscono autorità e non.

Il secondo fenomeno è quello della conversione condominiale.
Il proprietario, persona fisica o giuridica, offre in acquisto gli appartamenti occupati agli inquilini stessi oppure ad interessati che vogliono assicurarsi un reddito aggiuntivo con l’eventuale possibilità di occupare direttamente a corto od a lungo termine quanto acquistato.
Va da sé che se uno vende, soprattutto se ha appena acquistato, desidera conseguire un utile che in funzione dell’occupazione e della sua composizione dovrà essere commisurato.
Ma un utile da conseguire rientra in ogni modo nella normalità delle cose e tutto sommato se lo augura anche lo Stato da sempre interessato alla tassazione dell’utile immobiliare, il famoso ex-plusvalore.
Pretendere che uno venda senza nessuna plusvalenza ci sembra effettivamente un’ipotesi a dir poco ingenua.
È un fenomeno che prenderà piede?
È prematuro esprimersi ma temiamo che il primo triage lo faranno gli istituti finanziari, quelli che mettono a disposizione il capitale. Crederanno nel modello della conversione? Saranno quindi presenti come finanziatori sostenendo sia l’acquisto iniziale che quello spezzettato? Il costo del denaro rimarrà ancora per molto al minimo storico? Attesteranno indirettamente la congruità dell’operazione?
La conversione non è operazione facile ed indolore. Per taluni una opportunità per altri meno.
Per taluni inquilini delle situazioni pesanti, anche se hanno a disposizione tutto l’armamentario messo a disposizione dal diritto di locazione per disdette o aumenti di pigione.
Con il clima creatosi non pensiamo che la conversione abbia un gran futuro anche se siamo convinti che rappresenti pur sempre un’opportunità per l’utenza, se certificata dagli istituti finanziari e dagli esperti del settore, vedi estimatori.
In Ticino abbiamo un’apposita categoria. Professionisti seri e preparati.
Ovviamente, dopo la verifica della sostanza, anche dopo aver soppesato la forza contrattuale e l’interesse potenziale degli inquilini.
Uno studio di fattibilità collaterale come si suol dire.
Ad ogni modo non è un’operazione fuori legge.
Del resto la costituzione non assicura il diritto a stare nel medesimo appartamento per decenni se non per sempre.
Basta leggere i diritti sociali dopo aver letto i diritti cardine.
In sintesi: la comunità assicura nel caso di bisogno un alloggio adeguato!
Sebbene siamo nell’era della società del “casco completo” è evidente che il senso è che la società non lascia nessuno senza un tetto adeguato.
Questa è la lettura spiccia senza scomodare la dichiarazione dei diritti dell’uomo dell’ONU.

A compendio viene invocato l’arma del diritto di prelazione per sottrarre immobili alla speculazione. Esiste in qualche città dove lo sfitto è contenuto. A Zurigo sembrerebbero pronti a proporlo in quartieri con una forte e documentata tensione sul mercato.
Non come da noi dove il tasso di sfitto è ancora alle stelle e se lo dovessimo epurare dalla presenza delle seconde residenze (ben 71’500) sfonderebbe qualsiasi asticella.
Fatto, quello dello sfitto cronico, che orienterebbe anche la prontezza a sostenere acquisti o costruzioni ex-novo da parte delle istituzioni e dei contribuenti.
Ricordiamo che il diritto di prelazione presuppone l’acquisto di un terreno da parte di un soggetto economico. In poche parole l’ente pubblico avrebbe tre mesi di tempo per subentrare all’acquisto ovviamente alle medesime condizioni. Certo le vie del Signore sono infinite, ma visto che i terreni che interessano all’ente pubblico sono per programmi a largo respiro, il confronto è a suon di milioni. In taluni casi esso è stato talmente duro e defatigante che anche senza il diritto di prelazione i proprietari hanno buttato il sacco troncando qualsiasi trattativa con terzi o con l’ente pubblico.
Seguiremo comunque questi fenomeni anche se siamo convinti che in parte rientreranno.
Altri problemi sono ora davanti alla porta.
Se da una parte si reclama che non vi sono terreni liberi per la costruzione a nuovo, dall’altra ci si preoccupa per l’insicurezza pianificatoria specialmente per l’edilizia intensiva, per intenderci quella dei sette piani ed oltre.
Quella che permetterebbe anche l’edilizia convenzionata o per farla breve il prodotto dignitoso e sobrio.
Un postulato da sostenere è la flessibilità fra le destinazioni e l’attivazione degli “sviluppatori” che sono in grado di cesellare ed accorpare destinazioni e dimensioni.
Pensiamo solo alle zone delle casette del primo dopoguerra che trascinano importanti riserve.
Intendiamoci non stiamo pensando a dimensioni fuori scala ma a proposte condivisibili senza inutili forzature.
Sappiamo che qualche professore ha indotto i propri allievi ad occuparsi dei nuclei originali lasciando loro mano libera per poi evidenziare o meno errori od approcci sbagliati. Una formidabile piattaforma di discussione che alimenta curiosità e creatività.
Perché non occuparsi di qualche quadrilatero di casette degli anni cinquanta-sessanta per i quali sarebbero oggi permessi tre piani al minimo?

Preoccupa la denatalità perché senza la gioventù il paese si incarta e con lui anche la sostanza. Ormai siamo giunti a livelli preoccupanti e che se ne dica, la voglia di far figli è a dir poco scemata. Di certo è insufficiente per sostenere crescita, benessere e pieno impiego.
Tutte le propensioni ne soffriranno. Quella all’investimento, quella al consumo e quella al risparmio.
Alla domanda mancherà il supporto principale e l’offerta assisterà “al cavallo che non beve”.
Ma come sappiamo siamo in buona compagnia anche se è una magra consolazione.

Preoccupano i costi del prodotto ed i lacci burocratici, senza dimenticare il costo puro della costruzione al punto che anche il famoso gruppo Parmelin è giunto alla conclusione che per soddisfare le esigenze e contenere il costo non c’è altra via che costruire il più semplice possibile giungendo persino ad accennare al concetto germanico dell’“Einfach  Haus”, cioè quello del costruire semplice.
Era poi il concetto delle grandi cooperative dei tempi passati.
Costruire semplice replicando il medesimo piano tipo!

Da ultimo stime e valore locativo. Per le prime la CATEF sosterrà il GOVERNO intenzionato ad un aggiornamento intermedio teso a far cassa senza spiumare eccessivamente il proprietario con la prontezza fra una decina d’anni di dichiararlo definitivamente “milionario”. Così avrebbe tutto il tempo per aggiornare una trentina di leggi e relative applicazioni posteggiando nel contempo l’iniziativa popolare e la mozione Caroni ambedue tese alla neutralità dell’aumento delle stime. Una nel suo complesso, chi lo becca e chi lo schiva, e l’altra compensata dalla diminuzione della tassazione della sostanza. Si evita inoltre di mettere sul tavolo disponibilità enormi che verrebbero spazzate in pochi anni vanificando nel contempo ogni tentativo di riequilibrare le finanze pubbliche.
L’abolizione del valore locativo come sappiamo è avversata da più parti. C’è chi ricorda la perdita di substrato fiscale, chi invoca la parità di trattamento fra l’inquilino ed il proprietario, chi è contrario alla tassazione compensativa della seconda residenza (sindaci compresi, costretti al lavoro sporco), la sinistra ed i verdicchi più qualche irriducibile che al solo pensiero della proprietà cade in depressione, senza dimenticare l’associazione degli inquilini cronicamente con il pelo rizzato.
Per i progressisti (si fa per dire), confermando il valore locativo ogni tentativo di detrarre l’affitto, anche solo parzialmente, cadrebbe nel vuoto.
Per noi una battaglia di bandiera tesa a saggiare le forze sperando però sempre in qualche colpo della domenica.

Avremmo ancora qualche chicca ma riserviamola per la prossima edizione di Economia Fondiaria.
A proposito EF ha 5000 tirature e grazie alla sua parte dedicata alle analisi giuridiche in genere viene diligentemente letta da più persone.
Perché quindi non utilizzarla maggiormente per veicolare prodotti e servizi?
Ovviamente collegati con l’economia fondiaria.

Alla prossima.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini