Da Economia Fondiaria no. 4/2025

Buona parte dei proprietari ha ricevuto l’annuale questionario per il censimento delle abitazioni vuote. L’elaborazione degli stessi richiederà qualche mese e come consuetudine il risultato verrà reso noto ad inizio autunno. Sapremo se troverà conferma il rientro registrato negli ultimi anni dove il “pantografo” toccò i fili delle 7000 abitazioni non occupate.
Nell’ambito di questo rilevamento riaffiorano i consolidati dubbi come la presenza di quasi 71'000 abitazioni secondarie, quelli dovuti anche ai limiti nel raggiungere tutti i proprietari come pure alla negligenza da parte di quest’ultimi che ci hanno sempre portato a criticare il modello stesso.
Attenzione! Non stiamo rinnovando critiche ai nostri rilevatori che applicano il modello a nome e per conto dell’ufficio federale ma alla tecnica imposta a livello nazionale.
Da anni abbiamo chiesto nei consessi deputati se non vi fosse uno spazio di miglioramento tenendo presente l’avanzare della digitalizzazione. Invano! La risposta classica fu: “ci stiamo chinando sulla problematica ma ci vorrà del tempo, tranquilli siamo sul cantiere, del resto noi ci occupiamo anche di altri rilevamenti!”
Un cantiere aperto da anni senza però indicazioni sull’avanzamento dei lavori.
Ci fu anche risposto che i mezzi finanziari erano quelli che erano e che la colpa ricadeva sul Consiglio Federale che richiede una sempre maggiore raccolta di dati con mezzi finanziari al contagocce.
Ora però sembra che il Consiglio Federale abbia rivisto i mandati, magari con qualche cura dimagrante, codificandoli maggiormente.
In merito all’indagine sul censimento la stessa viene ovviamente confermata con la seguente specifica per quanto riguarda il metodo: “rilevazione di dati amministrativi del registro degli edifici e delle abitazioni, e rilevazione presso il registro degli abitanti, i registri fondiari, i Comuni e i Cantoni e indagine presso fornitori d’elettricità, Posta, proprietari e agenzie immobiliari”
Le fonti sono diverse ma la digitalizzazione emerge con prepotenza.
Ora si tratta di verificare l’attualità dei modelli cantonali ed adeguarli a queste opportunità.
Scopo: avere dati sempre più significativi.
Lo sfitto va ricondotto al disponibile “effettivamente posto sul mercato sia in affitto che in vendita” senza trascinare l’uso proprio come residenza primaria e secondaria nel conteggio del totale delle unità.
Un conto è rapportare 5000 unità disponibili al totale 250'000 unità abitativa ed un conto a rapportarle al totale delle unità messe sul mercato in affitto od in vendita che per dirla tutta è la metà del totale di cui sopra.
Anche la concentrazione nei tessuti urbani andrebbe approfondita.
Le migliaia di unità disponibili non sono nella valli od in collina ma in buona parte nei quartieri cittadini.
È un invito a perfezionare il modello ben sapendo che qualche scostamento ci potrà pur sempre essere, basti solo pensare agli affitti brevi codificati o alle locazioni da parte di richiedenti con lo statuto “S”.
Senza dimenticare la nuova presenza di ex-frontalieri che alla luce della ottimalizzazione fiscale hanno deciso di passare allo statuto dello stanziale.
L’equazione: meno frontalieri ma più dimoranti.

A quanto sembra il 2025 è l’anno della “cooperativa”. Lo sostengono i “bigs” come Migros, Coop, Raiffeisen, Mobiliare ed altri ancora sottolineando che questa forma giuridica permette anche un accantonamento più sicuro dei mezzi propri sottraendoli così alle brame degli azionisti notoriamente interessati a polposi dividendi. Non tanto al solitario risparmiatore ma alla miriade di soggetti economici istituzionali attivi anche nel previdenziale. Vedi casse pensioni, fondi e assicurazioni!
Soggetti economici che non disdegnano plusvalenze ma che sono in primo luogo interessati ad un reddito continuativo possibilmente in crescita.
In questo clima festivo, di cui non si percepisce sinceramente l’intensità, ha trovato spazio anche le cooperative di costruzione.
Si è ricordato la loro genesi e le loro attuali problematiche che sono poi spontaneità limitata e contesto sociale profondamento cambiato. L’operaio in tuta a pochi passi dall’azienda è scomparso, l’impiegato pubblico ha preferito puntare al proprio alloggio e l’associazionismo è alla canna del gas!
Tiene ancora la cooperativa di costruzione che costruisce e compera unità abitative da assegnare a precise regole in ossequio alla salvaguardia di alloggi a condizioni abbordabili.
Ma ovviamente solo in un paio di città, in special modo a Zurigo, dove regna una domanda impressionante che legittima simili sforzi.
Tolte qualche città lo spazio si restringe notevolmente se non scompare del tutto.
È un’evidenza nazionale.
Alle nostre latitudini malgrado lo sforzo profuso la cooperativa non decolla.
A dire il vero non è mai decollata. Le poche realtà significative risalgono ancora al dopoguerra pilotate da funzionari federali e da qualche aiutino della Confederazione.
Ma la cooperativa ci dà fastidio?
Per niente, è un modello intelligente che richiede disciplina e iniziativa comune.
I più maligni possono anche pensare che visto il grado di realizzazione ci torna facile dichiararlo.
Ma per carità!
In 10 anni un massimo di 100 appartamenti compresi quelli rinnovati.
C’è comunque un aspetto che ci dà fastidio ed è quello della continua sottolineature dell’emergenza abitativa. Mancano appartamenti a canoni abbordabili!
Ma come?
Ne abbiamo migliaia sul gobbo e nelle statistiche federali risultiamo fra i Cantoni più a buon mercato assieme a San Gallo ed al Giura (sic!).
Fra l’altro il rilevamento annuale della città di Lugano conferma che la dotazione in appartamenti a condizioni abbordabili è alla stelle.
Dal comunicato: “dalla comparazione dei livelli di pigione moderata definiti nei regolamenti della Città di Lugano con i campioni di affitti rilevati annualmente, emerge come nel 2024 il 42% delle pigioni rientri nel concetto di alloggio sostenibile, in crescita rispetto al 2023, quando tale valore era del 38%”
Addirittura vi è un aumento, seppur di poco, nei confronti del rilevamento precedente che probabilmente era pure stato reso pubblico. Di sicuro agli addetti ai lavori!
Per i suonatori del flauto ciò però non interessa, basta semplicemente affermare che è un rilevamento fatto con i piedi oppure negare il tutto facendo leva sulla presenza del classico benestante, antagonista invadente malgrado non presidi i quartieri prettamente cittadini.
In mancanza del ricco vale si può sempre scomodare il ceto medio in generale.
O con il fiato corto, l’aggancio alla situazione limite condita con il rituale confronto con l’altopiano.
Siamo sempre poverini, tutto lì!
L’ente di utilità pubblica come le cooperative di costruzione è il cavallo di battaglia della sinistra come sempre propositiva ma poco realizzativa. Il “fare” lo lasciano agli altri con la prontezza di presentarsi poi ai posti di partenza quando c’è qualche cosa da festeggiare.
In mancanza vale sempre la pena aprire qualche manifestazione sorreggendo, e sono sempre le solite mani, lo striscione d’apertura.

Berna sta stringendo i cordoni in quasi tutti i settori. A quanto sembra anche nel promovimento di modelli tesi a contenere il dispendio energetico, nella fattispecie MINERGIE. A parte le diponibilità finanziarie sembrerebbe che il Top dei Top per nuove costruzioni non sia poi così tanto richiesto e che sarebbe perciò preferibile indirizzare i mezzi finanziari sugli stabili esistenti che in effetti divorano l’energia. Ci sembra un indirizzo sensato specialmente per quegli stabili costruiti nel decennio 1990-2000.
Per quelli costruiti prima il discorso diventa più selettivo come esposto in un recente articolo apparso su Economia Fondiaria. In sintesi così riassumibile “con un mercato poco promettente meglio essere prudenti, mentre con un mercato con buone prospettive vi è maggiore spazio d’intervento”.
Ora il Consiglio di Stato ha deciso di sposare questa tesi abolendo gli incentivi per la nuova costruzione indirizzando il disponibile sugli stabili esistenti.
A parte gli aspetti finanziari vi è anche da tener presente la nuova versione del regolamento RUEN che prevede norme più restrittive.
Ci saranno ovviamente delle levate di scudi da parte di coloro che da anni cavalcano il tema.
Sinceramente capibile.
Ma noi stiamo con il Governo.
Meglio intervenire sull’esistente, quello che maggiormente inquina.

Il nervosismo finanziario si sta palesando sempre di più. I mezzi finanziari sono quelli che sono e le prospettive non sono delle più tranquille. La sussidiarietà sta perdendo inoltre in simpatia. La manciata di Cantoni finanziatori hanno la pressione alle stelle, solo il duo ZZ (Zurigo-Zugo) mettono sul tavolo centinaia di milioni mentre Cantoni come Berna, grazie al particolare mix di parametri che reggono la distribuzione ne incassa una fortuna.
A livello federale ci siamo spiaggiati con il finanziamento della tredicesima AVS e la Gentil Signora Keller Sutter, da buon tesoriere, ha già fatto capire che il programma di rientro consolidato su consuntivi positivi non verrà abbandonato, passando ovviamente per il contenimento delle spese.
Dalla sua, norme costituzionali ed innegabile statura politica.
Non è proprio una lady di ferro ma poco ci manca.
Siccome parte della battaglia passa anche per la gestione dei trasferimenti i Cantoni si sono subito attivati.
Il messaggio! Cercate di risparmiare ma non toccare i trasferimenti che ci spettano.
Intanto cercate di ridurre il gap salariale fra il privato ed il pubblico dove la differenza certificata è attorno al 12-13%!
Questa differenza era da tempo conosciuta ma che venisse utilizzata proprio fra istituzioni non era scontato.
Affaire à suivre.

Si voterà sul valore locativo. Per i proprietari ad uso proprio una battaglia impegnativa che farà leva su quanto questa imposizione venga considerata iniqua se non fantasma. Del resto è un retaggio del periodo fra le due guerre dove il Consiglio Federale introdusse due imposizioni a titolo provvisorio per far cassa dimenticando poi di abrogarle. Detto fra di noi questa modalità corrispose ad una prima vittoria da parte dell’esecutivo nei confronti del legislativo, per intenderci il parlamento.
È una imposta in natura che non premia quanto accumulato, per altro già tassato nel tempo, tradotto poi in una sostanza tassata per tutta la sua esistenza.
È anche modello che rende felice l’erario a condizione che il tasso ipotecario non superi il 3% ed infelice quando il tasso supera il 3%!
Per chi compera, od è già ipotecato, con un tasso ipotecario sopra il 3%, la detraibilità degli interessi funziona quindi al 100% a condizione che resti indebitato invito non sempre fra i più intelligenti per contenere le imposte.

Con ciò vogliamo dire che quanto oggi lo Stato guadagna, un domani potrebbe anche perderlo!
Quelli con capelli brizzolati hanno conosciuto tassi che hanno sfiorato l’8% quindi questa ipotesi non è poi così campata in aria.
Da ultimo va ancora ricordato che chi non ha debiti perché li ha ammortizzati viene castigato e si becca per intero questa imposta “fantasma”. E ritorniamo ai brizzolati.
Per i proprietari ad uso proprio ed ai sostenitori dell’economia fondiaria come pure ai partiti borghesi una occasione ghiotta per verificare la loro consistenza politica e le loro linee programmatiche.

Per abolire definitivamente il valore locativo bisogna concedere ai Cantoni, come deciso dal Parlamento, di eventualmente tassare la seconda residenza nella forma che riterranno opportuna.
Questa facoltà richiede però una modifica costituzionale ed è proprio su questa modifica che andremo a votare.
Con una votazione a favore della stessa il valore locativo scomparirà da tutti gli schermi.
Quindi per abolire questo iniquo retaggio bisognerà semplicemente votare di SI!

Da ultimo buone vacanze, almeno per chi non le ha già fatte. Per color che possono tirare il fiato l’invito a gustare il nostro territorio. Una scampagnata, piedi in acqua ed un buon grotto.
Non saranno le Maldive ma tutto questo ben di Dio oltre che essere a portata di mano almeno ci appartiene.


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini