Da Economia Fondiaria no. 5/2025

Alla soglia dei suoi 100 anni il valore locativo è stato finalmente abolito grazie ad una spallata voluta dal Parlamento Federale con l’avvallo del Consiglio Federale, che ha sdoganato il tutto come conforme ed utile per contenere il preoccupante debito privato.
A tal proposito, solo quello ipotecario ammonta a 1'000 miliardi che vanno spalmati su 9'050'000 abitanti, neonati e vegliardi compresi.
Si è quindi privilegiato, dopo 7 anni di discussioni, un cambiamento totale del sistema che come sappiamo non sempre soddisfa tutti.
Del resto, per ammissione di alcuni parlamentari, si è trattato di un compromesso vero e proprio.
Noi ci siamo schierati a sostegno dell’abolizione non solo per coerenza ma anche con la consapevolezza che un quinto tentativo sarebbe stato non solo un suicidio politico ma anche la granitica conferma del valore locativo.
Come si suol dire ci saremmo visti a babbo morto!
Inoltre il valore locativo è in mano al governo che con l’aria che tira… ci siamo capiti!
Lo schieramento dei contrari e degli scettici, per intenderci quelli “dell’aboliamolo ma non così”, era impressionante. Basti pensare alla Svizzera Romanda, ai Cantoni alpini, ai Comuni, al fronte progressista, alle diverse associazioni economiche, all’edilizia in genere, all’associazione degli inquilini, al mondo bancario…
Buona parte di costoro si sono mossi per interessi economici in parte di giornata.
Chi sbandierava il crollo delle entrate, chi sottolineava il compito antipatico di eventualmente aumentare l’imposta immobiliare per le seconde residenze, chi temeva il rientro del debito attingendo alle disponibilità finanziarie affidate in gestione ed infine chi prospettava il crollo della manutenzione dei beni immobiliari.
Tutti argomenti che alla luce dell’esito della votazione non hanno fatto presa più del tanto.
Basti pensare al Cantone Ticino ed al Cantone Grigioni, leaders indiscussi in fatto di seconde residenze.
Ora è evidente che bisognerà smussare qualcosa, ma prima bisognerà far passare il fumo.
Ma è compito del Parlamento, quello che aveva poi acceso la miccia!

Soffermiamoci ora sul quesito: rinnovare o ricostruire? Ancora, vi chiederete? Portate pazienza, dopo queste considerazioni parcheggeremo il tema per un bel po’, a meno che non riaffiorino le solite strumentalizzazioni di natura finanziaria tipo: se si rinnova si specula!
A tal proposito crediamo che solo uno che si è bevuto il cervello non ricerchi il conforto della fattibilità economica. Se proprio non è in grado di verificarla ci penserà un istituto di credito od una istanza politica per gli enti di interesse pubblico.
Sulla base di interventi prospettati nelle città più appetite emerge finalmente l’argomento: vetustà. Si prende atto che l’immobile ha una sua aspettativa di vita e che prima o poi bisognerà intervenire. Certo l’intenzione di risanare verrà sempre accompagnata dal solito mormorio, dallo sbandierato diritto a vita dell’alloggio occupato fino all’accusa di sottrarre al mercato alloggi a pigione abbordabile.
Per farla breve pochi applausi e molti sospetti.
Quindi due sono gli elementi ormai acquisiti: che un immobile ha le sue aspettative di vita e che quello datato offre una solida dotazione in alloggi a pigione moderata a portata di mano.
Certo sussiste sempre qualche dubbio sapientemente veicolato ma il calendario non dà scampo.

Diversi sono infatti gli importanti complessi giunti al limite.
E sarebbe questa la novità? Giusto chiederselo, ma noi vorremmo solo spostare il discorso sui soggetti economici che si stanno gioco forza muovendo. Per farla breve sono in prevalenza persone giuridiche come cooperative di costruzione, enti di interesse pubblico, assicurazioni e fondi di investimento.
Enti che si confrontano con l’evidenza dei fatti ma che possono contare su una buona disponibilità finanziaria. Non balbettano più del tanto, trattano, portano in porto o se del caso staccano la spina.
E sono diversi, e molti puntano alla disponibilità degli spazi da risanare con disdette collettive, sia per risanamenti incisivi che per la demolizione/ricostruzione.
Sono per esempio proprietari di case torri a Berna od a Coira oppure di complessi importanti in quel di Zurigo.
Nel caso di ricostruzione un motivo aggiuntivo è dato dall’eventuale possibilità, di solito però condizionata, di poter ricostruire una volumetria maggiore tenendo conto anche delle mutate esigenze dell’utenza.
Tutto quanto per dire che il risanamento incisivo o la ricostruzione non è più un tabù. È un’opzione alla quale non si sfugge. Inutile quindi sfumarla ed accantonarla.
Per riassumere: una parte importante del tessuto immobiliare andrà risanato in modo incisivo o sostituito e per intervenire bisognerà giocoforza disporre degli spazi liberi.
I soggetti economici più attivi, come detto sopra, sono gli istituzionali, pubblici o privati, in buona parte con spiccati contenuti previdenziali.
L’intromissione in questo processo di sostituzione, come avviene per esempio a Basilea, ha avuto un effetto controproducente e le domande di costruzione sono letteralmente crollate.
Se poi si tiene conto che non tutte le domande di costruzione verranno accolte o concretizzate, la quota realizzativa potrebbe ancora diminuire.

Allungando gli anni d’intervento con sbarramenti incrociati, il risanamento incisivo, per altro già molto impegnativo, non troverà più spazio per cui l’unica opzione resterà la ricostruzione.  
In poche parole se si è giunti a fine corsa un intervento non si legittima più a meno che l’immobile sia protetto o goda di una posizione quasi irripetibile.
Giusto sottolineare che la ricostruzione soddisfa anche uno degli scopi cardini della legge sulla pianificazione del territorio, se non il principale, e cioè quello di “densificare” e quindi “costruire nell’edificato”.
Per i più raffinati “il centripeto di qualità”.
In realtà vi sarebbero ancora due opzioni: quella dello “status quo” o quello dello “sbolognamento”.
La seconda sembrerebbe essere la più praticata dagli istituzionali che non vogliono più impegolarsi in trattive defatiganti oltretutto esposti all’opinione pubblica di solito ben sensibilizzata.
Meglio quindi vendere e comperare complessi nuovi o recenti.
Oppure investire in azioni od in obbligazioni tenendo sempre presente il contenuto del loro mandato: salvaguardare i risparmi affidati e nel contempo puntellare il previdenziale.

Da anni il mercato è presidiato da diversi portali di ricerca che presentano al mercato le offerte affidate. È un giro d’affari poderoso, si parla di 300 milioni con un margine di guadagno del 50%, fatto che ha convinto un “player” a raggrupparli per portare in borsa l’intero gruppo.
Ne consegue una diminuzione della concorrenza e parecchi sono coloro che già lamentano un aumento consistente del prezzo delle inserzioni, tanto che la Commissione federale della concorrenza (COMCO) sta analizzando se il gruppo costituisca ormai un monopolio che limita eccessivamente i gestori immobiliari dal fare pubblicità su altre piattaforme.
Ora comunque sta entrando di prepotenza l’intelligenza artificiale che permetterà di personalizzare meglio la ricerca.
L’offerta verrà quindi dimensionata ed indirizzata all’interessato con il quale si instaurerà un colloquio diretto sempre che “il vorrei” venga esposto con correttezza.
Certo che se uno interpella il sistema con la richiesta strampalata tipo: cercami un attico con splendida vista sul lago a Zurigo per un prezzo massimo di 100'000 franchi è probabile che il motore di ricerca lo mandi a quel paese.
La novità è che si potrà esporre più direttamente quanto si cerca e a quali condizioni.
Una richiesta circostanziata alla quale il motore di ricerca risponderà senza evidenziare una sfilza di proposte. Insomma si dialoga!
È un altro passo in avanti della digitalizzazione magari accompagnata da una visualizzazione dinamica di tutti gli elementi di giudizio.
Una “visita” virtuale vera e propria con colloquio virtuale diretto.
Resta ovviamente pur sempre la valutazione complementare che si compone di mille sfaccettature che solo un professionista può assicurare.
La persona che coglie le emozioni e le aspettative e che sa dare le risposte temperate da una lunga esperienza.
Per l’affitto uno snellimento burocratico con un motore di ricerca in grado, dopo aver colloquiato con gli interessati, di evidenziare gli inquilini più decisi e degni di contatto diretto da parte dell’amministrazione.
Alla luce del progresso tecnico e delle prime esperienze l’intelligenza artificiale rappresenta perciò una interessante opportunità per inquadrare aspettative e disponibilità.

Continuano le resistenze alla verifica dell’occupazione e della capacità economica del singolo.
Stiamo parlando della dotazione di appartamenti affittati a condizioni favorevoli di proprietà della città di Zurigo. Disponibilità che si confronta sempre più con rilevamenti che evidenziano sottooccupazioni e la presenza di inquilini con una forza contrattuale che non legittima più la loro presenza in queste abitazioni offerte a condizioni privilegiate.
Per quanto riguarda la sottoccupazione risulta che un appartamento su sette è sottooccupato.
Troppi vani per poche persone.
Anche la verifica della forza contrattuale attesta che vi sono soggetti economici che non dovrebbero più occupare appartamenti a canone calmierato.
Esiste un regolamento, come del resto in quasi tutte le città, che parla chiaro, solo che l’applicazione non è sempre fiscale, anche perché le situazioni personali evolvono nel tempo.
La strategia, per il momento, è di approfondire i due fenomeni per essere poi pronti al momento opportuno ad intervenire.
In poche parole: si sta guadagnando tempo.
A Zurigo, dove quasi un terzo del mercato è pilotato direttamente od indirettamente dall’ente pubblico, diverse sono le problematiche che stanno emergendo come il citato controllo dell’utilizzo, il mantenimento del valore, il recupero del datato, il risanamento incisivo fino alla demolizione e ricostruzione.
L’immobiliare “Zurigo” gestisce ed orienta un notevole patrimonio maturato negli anni per cui si confronta sempre più con i medesimi problemi dei pesi massimi del mercato.
Da un certo profilo una sorta di “nave scuola”.
Ovviamente sempre tenendo presente le dimensioni.

Il costo del denaro scende in barba alle tensioni geopolitiche. Una notizia positiva per coloro che devono rinegoziare il debito od accenderne uno nuovo. Per i risparmiatori un po’ meno. Redditi risicati se non negativi.
Vale ovviamente anche per il previdenziale già in affanno per assicurare pensioni e coperture.
Con la discesa del costo del denaro il “pantografo” del tasso ipotecario medio per le ipoteche di primo grado ha toccato il filo del 1,37% contatto che fatto scendere il tasso ipotecario di riferimento per arrotondamento al limite dell’1,25%, per altro già conosciuto non tanto tempo fa (dal 03.03.2020 al 01.06.2023).

La verifica della plausibilità delle zone edificabili inoltrate dai Comuni sembra essere giunta a buon punto. Ciò ha convinto alcuni esponenti di peso del Partito Liberale Radicale ad inoltrare un’interrogazione ben articolata chiedente all’esecutivo, meglio alla Sezione dello sviluppo territoriale, una situazione intermedia.
Il materiale per una valutazione significativa ora c’è; si tratta quindi di rispondere in tempi ragionevoli al citato atto parlamentare.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini