Da Economia Fondiaria no. 6/2025

Possiamo dire che la Svizzera ha due diversi mercati immobiliari. Quello delle grandi città della banana dell’altopiano ed il resto al quale noi apparteniamo. Quello delle mega-città è caratterizzato da una domanda corposa che l’offerta non è più in grado di soddisfare, sicché la logica conseguenza è un tasso di sfitto ai minimi storici, per intenderci nettamente al disotto della soglia critica dell’1%. Ciò comporta aumenti significativi dei valori dei beni immobiliari e dei canoni di affitto. Un mercato interessante per l’offerta ma che in realtà latita.
Ma perché? Mancano terreni liberi, le demolizioni sono in pratica da concordare come pure i risanamenti incisivi, i prezzi dei terreni sono alle stelle, parte del tessuto è bloccato da norme (salutate inizialmente con simpatia dagli stessi tecnici che oggi borbottano) per la tutela di palazzi e nuclei originali, da vincoli per terreni di falda e da norme per il contenimento del rumore, il tutto condito con la presenza politica impostata sulla continua denuncia della speculazione.
Un grappolo di fattori che scoraggia chi ha voglia di investire!
In sintesi i promotori immobiliari istituzionali e privati hanno gettato il sacco, anche perché la sostenibilità economica regge a malapena e oggi va ancora spalmata su tempi allungati solo per passare dalla fase intenzionale a quella realizzativa. E quindi chi deve contribuire ad alimentare una parte dell’offerta?
L’ente pubblico che può far leva sulle società di interesse pubblico costringendole a misurarsi con il mercato a suon di milioni ed esponendole anche a qualche rischio, si pensi solo ai ricorsi ed alle variopinte petizioni, nonché agli umori politici che pure svolazzano nei cosiddetti campi larghi del fronte “rosso-verde”.
Vale anche per il fronte “moderato”, il fronte di per sé più scarso e meno allenato.
Rivestendo i panni dell’operatore immobiliare l’ente pubblico si confronta con gli stessi rischi a cui è esposto il privato, salvo quello dell’aumento del costo del debito che come si sa, può fronteggiare agevolmente aumentandolo (tanto paga l’azionario diffuso della popolazione residente…), accompagnandolo magari con un aumento ponderato, quasi di facciata, dei canoni di locazione.
In attesa che l’operatore istituzionale o privato riprenda fiato e trovi il conforto della fattibilità, bisognerà che l’istanza pubblica trovi il modo di preparargli il campo d’azione, che rilanci la sua volontà d’investire cercando per esempio di liberare la città dai suoi vincoli più soffocanti e dalla morsa della pianificazione. Facile a dirsi! Togliere recinti scatena le ire di chi li ha voluti e la Legge federale sulla pianificazione del territorio non solo è piuttosto rigida ma lascia in mano alle realtà locali la “pepa tencia” ovviamente controllando le loro mosse dallo scranno federale.
Berna, pardon il popolo, ha voluto fermare la dispersione puntando con decisione alla densificazione ed al miglior utilizzo dell’esistente, specialmente quello cittadino.
Tecnicamente: privilegiare il centripeto di qualità abbandonando il centrifugo dispersivo.
Ottimo obiettivo ma la cui fase realizzativa viene smorzata sin dall’inizio dalla cittadinanza stessa che non vuole densificare o snaturare il sapore di qualche borghetto.
Una situazione quasi assurda. Le città sono imbrigliate dal corsetto della pianificazione malgrado la presenza di una vigorosa domanda, situazione che le ha fatte passare dai fragorosi applausi iniziali a mugugni sempre più evidenti.
Insomma sono all’angolo!
Questa situazione di stallo nelle grandi città ha inasprito la tensione sul mercato allargandola strumentalmente sull’intero territorio nazionale.
Tensione perenne e sottile veleno… somministrato malgrado al di fuori di quel pugno di città il mercato funzioni.
L’operatore immobiliare, istituzionale o non, resta pur sempre considerato un soggetto d’alta speculazione quindi è sempre meglio tenere acceso il lampeggiatore.
Certamente a sproposito ma torna sempre utile per accompagnare qualche carriera politica.
Le differenze fra i due mercati sono facilmente evidenziabili.

Nel resto della Svizzera lo sfitto è maggiore, gli affitti sono nettamente più contenuti, l’ente pubblico non è chiamato a sorreggere l’offerta.
Ma anche le zone a crescita modesta sono confrontate con i vincoli pianificatori.
Per quanto ci riguarda abbiamo degli esuberi, per fortuna non tanto nelle città, che richiederanno zone di pianificazione, in pratica dei blocchi edilizi, in attesa delle verifiche e degli aggiustamenti per vedere se sarà poi possibile sbloccare qualche zona in attesa dei piani d’attuazione PR che andranno aggiornati ai nuovi criteri della Legge sulla pianificazione del territorio ed approvati.
In tutti i casi archi temporali considerevoli.
Dalla culla al battesimo!
Al tutto vanno aggiunti i giustizieri della notte che già sottolineano tentativi per rientrare nel conteggio, magari riducendo gli indici di sfruttamento.
Quindi situazione diversa nel complesso ma per certi aspetti quasi analoga.
Basti pensare che le nostre zone cittadine riservate per l’edilizia intensiva, per intenderci per edificare edifici pluripiani, sono in pratica già prosciugate dal profilo edificatorio, per cui si dovrà capire come interpretare il famoso centrifugo di qualità (densificare nell’edificato) e come neutralizzare in quanto possibile le resistenze dei residenti pronti ad accettarlo a condizione che lo si realizzi ad un centinaio di metri dall’uscio di casa.
Per carità non siamo come Zurigo o Basilea ma non siamo poi tanto lontani!
Ora sembrerebbe che il Cantone ha quasi terminato di esaminare i conteggi dei vari Comuni per cui sarebbe in grado di fornire almeno un giudizio generale.
Certo se pensiamo a come la CATEF si era allora battuta richiamando la perdita di autonomia comunale, l’effetto economico delle rasature, l’applicazione di un linguaggio comune per tutta la Svizzera….. e tutto ciò l’aveva esposta esponendola alle censure se non ai commenti sarcastici di una pletora di sindaci….
Senza dimenticare che il Dipartimento non smise allora di sottolineare che il rischio di un’eventuale correzione era veramente irrisorio.
Ma poi ci siamo messi il cuore in pace perché l’esito della votazione era stato chiaro.

L’incertezza sulle edificabilità, l’ingombrante presenza dei contras, la rarefazione dei terreni ed i loro prezzi alle stelle, il paese in panchina, le banche sul chi vive, la natalità in caduta libera ed una classe politica a dir poco confusa disorientano la voglia d’investire ed il minimo che possiamo oggi aspettarci è una contrazione delle commesse per l’edilizia.
Invocando una maggiore presenza del “committente”, di regola collocato al di fuori della filiera nella maggior parte delle tavole rotonde e dei gruppi di lavoro, non sarebbe poi male riservargli il posto dovuto.
Anche perché è quello che ci mette del suo, che paga, che rischia e che crede nell’economia fondiaria!
Sentire il vissuto può sempre servire.

Oltre all’invadenza dell’intelligenza artificiale che modificherà il mondo dei colletti bianchi e che ci costringerà ad adeguare spazi e condizioni si aggiunge la baldanzosa gestione dei compiti dello Stato e del loro finanziamento. Il loro flebo di sopravvivenza consiste da tempo nelle sopravvenienze e nella distribuzione della Banca Nazionale per cui se venissero a mancare ci attenderà il profondo rosso con la certezza che per coprire i buchi, e non per investire, dovremo indebitarci alla grande. Ma a sentire diversi economisti non dovremmo però preoccuparci più del tanto perché secondo loro il Ticino può ancora reggere i debiti.
È un solido edificio ed ha ancora confortevole capienza, quanto serve per essere maggiormente ipotecato. Altri propongono di inasprire anche la pressione fiscale che come sappiamo, a livello svizzero, è già da fondo classifica.
Non potendo tassare maggiormente né il lavoro, né il reddito come neppure l’utile aziendale, non resterà che graffiare la sostanza ed il risparmio che sono già passati alla cassa per anni.
Di certo quanto imparato nelle ultime contese nel far squadra ci tornerà utile perché ci attendono tempi cupi.

Ma ora lasciamo perdere le tinte fosche, in fin dei conti siamo ancora fortunati. Viviamo in un paese splendido ed invidiato da tutti anche se molte volte ce ne dimentichiamo.
E cosa possiamo augurare di tutto cuore oltre alla salute ed alla serenità?
Che si ritrovino fede e speranza. Nello spirito e nelle Istituzioni.

Buon Natale!

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini