Da Economia Fondiaria no. 1/2026

L’UNIA ha venduto azioni per un valore superiore agli 80 milioni. Fin qui niente di eccezionale! Ma cosa ne fanno di questo smobilizzo? Semplice, investono nell’immobiliare. Oggi a bilancio sono esposti 570 milioni investiti nel mattone per cui non è azzardato cifrare il patrimonio in un miliardo. Due sono i motivi che hanno convinto UNIA a privilegiare l’investimento immobiliare. IL primo è che l’investimento immobiliare è più sicuro e genera reddito mensile ed il secondo è che il patrimonio immobiliare formato negli anni va aggiornato alla ricerca di redditi maggiori. I maligni aggiungono un terzo motivo: maggiorare i redditi per tamponare la perdita di aderenti.
Interessante a questo punto constatare la rinnovata conferma della fiducia riposta nell’investimento immobiliare e la presenza in un mercato che rappresenta il serbatoio più importante per il sindacato stesso, vedi l’edilizia in generale.
Questo chiaro indirizzo si è anche confrontato con resistenze varie tutte riconducibili alle difficoltà alle quali sono confrontati privati ed istituzionali quando si tratta di aggiornare e potenziare il patrimonio. Disdette collettive, risanamenti impegnativi dal profilo finanziario ed organizzativo, il confronto con l’opinione pubblica, lungaggini burocratiche ed altro ancora.
Benvenuti come gestori ed operatori immobiliari!

La FINMA lancia l’ennesimo allarme. Si esagera con la concessione dei crediti ipotecari ed i controlli attestano che non sempre si rientra nei paletti fissati dalla stessa istanza di vigilanza. Ricordiamoli brevemente.
Il prestito ipotecario complessivo, formato da una prima ipoteca e da una seconda ipoteca non deve superare l’80 % del valore stabilito dalla banca stessa. La prima ipoteca corrisponde di dottrina al 65% del valore di cui sopra e la seconda al 15%. La seconda ipoteca va ammortizzata in 15 anni o prima del pensionamento.
Inoltre bisogna dimostrare di essere in grado di sostenere il costo del mutuo a lungo termine.
In genere si applica un 5% del valore dell’acquisto che va moltiplicato per 3 per stabilire il reddito lordo necessario per sostenere il credito accordato.
Ma non è finita! Il 20% di capitale proprio va determinato in modo plausibile visto che per una metà si può attingere al previdenziale, secondo o terzo pilastro.
Ora a quanto sembra, siamo sempre nell’ambito del massimo finanziamento possibile dell’80%, qualche cosa “ciurla” nel manico.
Lo dice la FINMA stessa che ricordiamo controlla sistematicamente gli istituti di credito.
Troppe concessioni sono al limite, al punto da affermare che una su tre non è in linea con quanto fissato dall’ufficio di vigilanza stesso.
Una scudisciata vera e propria.
Come lo possiamo leggere? Il mercato diventa sempre più stretto e presidiato, i prestiti a lungo termine presentano tassi non lontani dai minimi storici per cui prima di un inasprimento è meglio riempire il magazzino: la concorrenza è robusta e molte altre istituzioni si sono buttate maggiormente su questo businnes (assicurazioni, casse pensioni, istituti finanziari ibridi, ecc.).
E la concorrenza, come si sa, richiama talvolta fantasia eccessiva ed interpretazioni baldanzose delle norme..
Giusta ricordare che un cartellino giallo la FINMA l’aveva già esposto qualche anno fa per le concessioni di prestiti ipotecari per i palazzi a reddito.
Forse si esagera o si è troppo prudenti.
Ma volare a pelo d’acqua basta un’onda anomala per mettersi nei guai!

Il diritto di prelazione ritorna sul tavolo. È l’antico sogno dei fautori dell’edilizia pubblica. Ma di cosa si tratta? È la facoltà concessa ad un Comune di subentrare ad un acquirente dichiaratosi pronto per fatti concludenti ad acquistare un sedime od uno stabile. Per farla breve uno tratta l’acquisto e dopo i necessari approfondimenti conclude la trattativa ma con il rischio che il Comune entro il termine stabilito gli subentri all’ultimo minuto soffiandogli, si fa per dire, l’affare. Va da sé che stiamo parlando di sedimi importanti e strategici e non di particelle di piccolo taglio. Quali sono le controindicazioni? La prima quella classica, si tratta di un’ennesima limitazione della proprietà; la seconda è che in effetti l’ente pubblico subentra a condizioni di mercato e che gli impegni finanziari sono quindi generalmente molto impegnativi. Possiamo inoltre aggiungere che eventuali interessati ad un acquisto di un bene immobiliare in zone interessanti potrebbero rinunciare ad un’entrata in materia pur di non esporsi, che si movimentino i prezzi e che si “stressano” inutilmente i Comuni con limitate forze finanziarie alle prese con il quesito: comperiamo o no?
Giusto aggiungere che il meccanismo gode della massima trasparenza grazie all’obbligo di segnalazione con la conseguente sensibilizzazione.
Il diritto di prelazione fa parte integrante del grappolo di misure che ogni gruppo di lavoro sforna ogni legislatura. L’ultimo è quello diretto da Parmelin stesso che, come d’abitudine, non ha smosso le acque se non patrocinando l’ennesimo aumento delle garanzie a favore dell’edilizia d’interesse pubblico. Per quanto riguardava il diritto di prelazione i partecipanti, una sorta di scuolabus, avevano deciso di non caldeggiare la misura. L’organizzazione della tavola rotonda era stata demandata alla commissione federale dell’abitazione, gremio che arrischia di venir travolto dalla politica di contenimento dei costi imboccata dal Consiglio Federale. Noi come CATEF siamo sempre stati presenti come membri di diritto e sarebbe un peccato perdere un tavolo di discussione pur sempre rappresentativo. Da quanto sappiamo è prevista una procedura di consultazione alla quale parteciperemo con gli elementi di giudizio necessari. La nostra impressione è che la commissione e l’ufficio federale dell’abitazione non sfuggiranno in ogni caso ad una cura dimagrante.
Ritornando al diritto di prelazione la popolazione del Canton Zurigo ha appena bocciato un’iniziativa che ne chiedeva l’introduzione a livello cantonale. L’esito non era scontato tant’è vero che si è dovuto elaborare un contro progetto che proponeva di aumentare la linea di credito per promuovere l’edilizia pubblica di ben 180 milioni!
L’iniziativa è stata bocciata malgrado le due città di Zurigo e di Winterthur l’avessero sostenuta. Segno evidente che buona parte del Cantone ne ha piene le scatole di questa politica che sta spiazzando il ceto medio consegnando nel contempo quasi in terzo delle unità abitative ad una gestione selettiva non sempre disinteressata.
Degna di nota, a tal proposito, la resistenza ad una proposta che tende ad un maggior controllo della dotazione finanziata con mezzi pubblici.
La proposta è semplice e logica: l’attribuzione di un’unità abitativa si regge su un regolamento che tiene conto dell’occupazione e della forza contrattuale del richiedente che logicamente andrebbe controllata regolarmente. Ma chi è interessato ad una gestione meno rigorosa ritiene che sia sufficiente l’esame della documentazione d’entrata e che angosciare la gente non sia opportuno! Improvvisamente la dichiarazione fiscale va coperta dalla massima discrezione.
In poche parole: chi c’è, c’è!

Proprio in sede commissionale in quel di Berna avevamo sostenuto da sempre la necessità di rivedere ed uniformare il rilevamento dello sfitto ricevendo sempre una decisa chiusura. L’impressione era quella di una certa puzza sotto il naso che non di rado accompagna i rilevatori ormai spiaggiati fra i ricercatori scientifici senza timore di verifica. Protetti oltretutto da una miriade di rilevamenti da effettuarsi ogni anno. Per la verità qualche anno fa ci fu significato che il rilevamento sarebbe stato aggiornato agganciandolo ai diversi catasti disponibili, ma che ci voleva la proverbiale pazienza. Il cantiere era stato aperto ed era già qualche cosa. Ma appena il tempo di illuminarlo che la luce è stata tolta dalle solite misure di risparmio introdotte dal Governo. In poche parole non se ne farà niente malgrado la statistica dello sfitto rivesti una indubbia importanza. Per il Ticino non dovrebbero però esserci problemi. Il rilevamento, benché perfettibile, è fatto come Dio comanda. Trasciniamo sempre nel conteggio del totale le seconde residenze ma questa anomalia l’abbiamo ereditata dal modello federale!

Il popolo sovrano ha bocciato l’iniziativa GISO tesa ad introdurre una tassazione del 50% in caso di eredità o donazioni di patrimoni che superano i 50 milioni. Malgrado il sostegno del campo largo della sinistra l’iniziativa dei giovani socialisti è stata letteralmente affossata. I motivi possono essere i seguenti: lo spacciare un’iniziativa a favore del clima, tesa in realtà alla ridistribuzione della sostanza accumulata sfiorava il ridicolo; buona parte della sostanza è più delle volte racchiusa nei valori aziendali per cui si sarebbe tarpato le ali alla propensione all’investimento od a strategie successorie in ambito familiare, i capitali meno ancorati ai valori reali (aziende, immobili, ecc.) non sarebbero restati in Svizzera neanche un minuto in più ( quanto successo in Inghilterra e Norvegia insegna).
Malgrado il risultato sia stato netto è chiaro che una luce eccesiva su questi patrimoni ha dato parecchio fastidio e non pochi si erano già messi in tuta ed è probabile che qualcuno non l’abbia ancora tolta.
A dir la verità, a parte qualche esponente di partito o qualche economista, le cariatidi non si sono mosse più del tanto. Hanno lasciato al fronte il movimento giovanile e si sono defilati.
Segno evidente che non ci credevano più del tanto e che il partito è per il momento in mano a trentenni che fino all’altro ieri erano proprio i quadri dirigenti del movimento giovanile, difficili quindi da convincere.
Meglio quindi farli andare a muro per poi formulare l’invito di farsi da parte.

Per quest’anno i temi sono già sul tavolo. Come finanziare i buchi della gestione corrente, per neofiti la busta paga, come rendere più efficiente l’azienda statale sottoponendola ad esame capillare e condiviso, come togliere dalle sgrinfie la sostanza (con particolare riferimento alle stime), come evitare di indebitarci per abitudine e via dicendo.
A latere i classici! Aggiornare i piani regolatori, ridurre le zone edificabili, l’indennizzo virtuale, il fuori zona, i vincoli ISOS e dei beni protetti, i ricorsi temerari.
Tanto per ricordarne qualcuno.
A proposito di grandi capitali se il tecnologico d’ultima generazione piegasse le ginocchia siamo tutti in braghe di tela. Cominciando dalla nostra Banca Nazionale che ha in pancia 150 miliardi in azioni come Apple, Nividia, Microsoft, Amazon, Alphabet, Meta, Tesla ed altre ancora! Senza dimenticare il quotato in borsa di casa nostra che sorregge in buona parte i rendimenti del primo, del secondo e del terzo pilastro.
Forse i colleghi dell’UNIA hanno già mangiato la foglia. Il mattone ha respiro lungo!

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini