Da Economia Fondiaria no. 2/2026

La terza via! A Zurigo, dove la domanda non trova più sfogo, un noto costruttore ed un profilato ricercatore del mercato hanno lanciato un’iniziativa tesa a realizzare operazioni immobiliari in grado di fornire appartamenti ad affitti ragionevoli ed accessibili. Il gruppo propone agli investitori, in pratica agli istituzionali, di partecipare a delle realizzazioni con redditività contenute, una via di mezzo fra il mercato libero ed il convenzionato. Nessun coinvolgimento delle istanze pubbliche, si tratta quindi di un’iniziativa privata vera e proprio. Pur scontando il fatto che il mercato di Zurigo non è in grado di soddisfare la domanda, l’idea a nostro avviso non ha molte probabilità di successo. I costi dei terreni sono alle stelle, come pure quello delle costruzioni. Vi è comunque un lato positivo e cioè la volontà di studiare prodotti intelligenti in sintonia con la domanda. Piani tipo standard, dotazione essenziale, metrature contenute ed impiantistica commisurata. Per farla breve replicare gli immobili e con essi tutto quanto ci sta dietro. Dai progetti ai capitolati fino all’esperienza cantieristica. A dire il vero una proposta del genere era già emersa un paio di decenni fa da uno studio commissionato dall’ufficio federale dell’abitazione. In breve si suggeriva di costruire i medesimi immobili e se possibile realizzarli con moduli in parte prefabbricati. La proposta fu allora fucilata sul posto! Si disse che ciò rappresentava un affronto alla creatività ed una banalizzazione sconcertante. Al fuoco incrociato parteciparono un po’ tutti. Dagli architetti ai tutori del “bello”! Pur augurando ai promotori zurighesi, fautori della terza via, di veder fiorire la loro iniziativa, restiamo sostanzialmente scettici.

A proposito del costruttore, poc’anzi citato, lo stesso era stato invitato poco tempo prima a presentare una sua iniziativa immobiliare alla televisione di Stato dalla quale ne uscì piuttosto malconcio con la qualifica di “speculatore” senz’anima. E ti pareva! Sempre a proposito di emittente nazionale l’operazione “salvate il soldato Ryan” è giunta a buon fine evitando così, come si è coralmente affermato, di mettere a repentaglio la coesione nazionale, di minare i capisaldi della democrazia e si svilire la corretta informazione. Peccato però che non ci si sia soffermati ad esaminare il servizio pubblico in generale o meglio il mandato pubblico, che oggi arrischia di venire sdoganato senza confrontarlo con il cambiamento epocale in atto che richiederebbe la massima equidistanza ed il rispetto dell’evidenza dei fatti. In poche parole che venga considerato l’unico testimone affidabile. La verifica è comunque rimandata, in occasione del rinnovo della concessione. Non trascurabile il fatto che abbiamo salvato l’ultima perequazione rimasta a nostro favore visto che per quattro gatti ci becchiamo una montagna di quattrini. Per quanto riguarda l’azienda ci auguriamo che venga gestita meglio dal profilo manageriale.

Nell’ultima tornata delle votazioni popolari è riemerso il tema della tutela dell’ambiente con tanto di fondo ad hoc. Si proponeva infatti l’istituzione un fondo per una politica climatica ed energetica “socialmente equa” da alimentarsi con un contributo annuo compreso far il 0,5 e l’1 % del Prodotto Interno Lordo (PIL). Tanto per intenderci il PIL per il 2024 era cifrato in 854 miliardi quindi il fondo verrebbe ogni anno alimentato a suon di miliardi. Ora, alla luce del chiarissimo risultato, si ha l’impressione che lo scenario dell’apocalisse e dei ghiacciai in fiamme con qualche infarinatura ideologica non premia più del tanto. Intanto perché la gente ha l’impressione che c’è chi ci marcia sopra e che nel mondo regna una certa indisciplina specialmente da parte di chi inquina maggiormente, sempre pronto però a firmare protocolli ed intese che in genere persegue piuttosto sbadatamente. Non dobbiamo inoltre dimenticare che fra regolamenti ed accise varie l’impegno spalmato è percepibile sempre più da tutti! Per farla breve il “green deal” ha perso dello slancio e questa votazione lo conferma ulteriormente. Con ciò non si vuole sottacere un fenomeno sotto gli occhi di tutti ma le soluzioni drastiche ed affidate richiedono approcci differenti e condivisi.

Ed ora occupiamoci dell’economia fondiaria, la nostra, tanto per intenderci. In primo luogo è in atto un gioco a nascondino che incomincia a dare sui nervi. Da una parte la ritrosia da parte del Dipartimento e del Governo di aggiornare la situazione sulla verifica della “contenibilità” dei Piani Regolatori e dall’altra la conferma della nostra vocazione alla commiserazione ed alla funzione dello sceriffo. Sappiamo oggi che una cinquantina di Comuni sono stati, permetteteci il termine, “scrutinati”, per cui all’appello ne mancano ancora un’altra cinquantina circa. Sono in parte Comuni di Valle che arrischiano di rimanere spiaggiati per lungo termine chiusi dalla morsa “sovradimensionamento-spopolamento” ed altri che si trovano sul filo senza rete. La prima situazione intermedia consegnata alla Commissione competente certificava che meno di un quinto circa dei Comuni sono in regola mentre la maggior parte non lo è. Tanto basta per scatenare la denuncia degli sforamenti da parte dei soliti solisti. Un monito scritto rivolto ai Comuni stessi con tanto di copia al Dipartimento Federale competente. Il messaggio ai Comuni: occhio ragazzi che vi curiamo e vi ricordiamo che siete recintati dalla legge Un modo per marcare presenza e per qualcuno di voltare la stella dello sceriffo. Prima come responsabili o passivi spettatori dell’andamento passato e poi, da pensionati, come garanti dell’ultima spiaggia. Fra l’altro non si sono limitati a rendere attenti allo sforamento, ma hanno aggiunto un monito: “non fate i furbetti magari riducendo gli indici o congelando zone rendendo così più difficile qualsiasi tentativo di rientro per limitare i danni”. Abbiamo persino sentito che per le valli confrontate con il deserto demografico v’è da sperare nel guanto di velluto facendo leva sullo spopolamento da utilizzarsi con le autorità chiamate ad intrepretare la legge federale. Richiamare lo spopolamento è però un puro suicidio visto che è proprio questa dinamica - andamento della popolazione - il motore principale per evidenziare le necessità future. Ora per non dar spazio eccessivo al “radio scarpa” ed alle supposizioni di comodo sarebbe perciò più che opportuno fare il punto della situazione in modo che nessun dorma, anche i Comuni tanto per intenderci. Del resto vi sono atti parlamentari che attendono da tempo una risposta. E se per delirio d’ipotesi il Governo avesse un piano B per salvare il salvabile, pur richiamando la massima prudenza, sarebbe opportuno accennarne senza scendere nei dettagli con i tiratori al piattello che ci attorniano.

Di già che ci siamo possiamo passare anche alle grandi infrastrutture di cui i babyboomer non potranno godere più del tanto. Ci riferiamo alle vie di trasporto nazionali, ferrovie comprese che da anni sono in lista di attesa. Una lista talmente esposta a sollecitazioni da avere convinto il Consiglio Federale a dare mandato ad una squadra di ricercatori del politecnico, capitanata da un esperto nonché Professore, di mettere un po’ d’ordine nella scaletta delle opere da troppo tempo rimaste nel congelatore. La classifica ha tenuto conto della rispondenza, dell’attualità, dei costi e degli aspetti interconnessi senza dimenticare quanto già pronto per passare alla fase realizzativa, ricorsi dell’ultima ora permettendo. Una classifica che ci pone ben al di là del 2040 per iniziare solo a progettare. Con un arco temporale del genere ed inseriti nello scaglione di rincalzo, risalire la china non sarà facile. Intanto ci hanno già fatto capire che se vogliamo accelerare qualche cosa dovremmo scegliere fra il collegamento per Locarno e il PoLuMe. Quesito non facile da risolvere e che ci occuperà per anni con il “fatti più in là” ed il “ci sono prima io”! Ed anche in questo caso si faranno vivi i tutori del bello con proposte tipo “grillotalpa”, tutto in galleria o sotterriamo il più possibile o aggiriamo il tratto che suscita le maggiori resistenze con il rischio poi di peggiorare la situazione. Se pensiamo al collegamento per Locarno quando ci siamo sparati sui piedi con la votazione popolare sostenuta dagli architetti del paesaggio oggi occupati nella coltivazione intensiva ed alle proposte che aleggiano come “entro a Cadenazzo e poi esco a Quartino” oppure la famosa tratta che coinvolge Agno, oggi oggetto di un possibile spacchettamento, è meglio fermarci qui per carità di popolo. Del resto siamo una simpatica repubblica anche se un po’ pasticciona e propensa a mettere pietre d’inciampo. Ma ciò non basta, per cui non facciamoci illusioni! Ora tocca all’altopiano ed ai grandi snodi ferroviari. Quindi ci attende l’allungo di anni di permanenza nella sala d’aspetto.

Il 2026-2027 sarà un anno importante per la competizione politica cantonale e federale. Non siamo ancora alla formulazione delle liste ma qualche mormorio è già percepibile. Chi si ripresenta, chi è in fase di valutazione, chi scalpita e chi rimane nella torre d’osservazione. Ma dopo l’estate i zoccoli duri si concretizzeranno e di seguito subito dopo la squadra d’accompagnamento. Quindi non vi è poi molto tempo a disposizione anche perché non vi sono più i vecchi leoni che sfoltivano o rafforzavano le compagini (per non fra nomi i Barchi e gli Stefani). A livello cantonale non potremo che confermare il nostro sostegno ai nostri soci anche se alla prossima tornata vorremmo premiare maggiormente quelli che si sono profilati con vigore e con competenza in difesa della proprietà e dell’economia fondiaria. Parlamentari che non dobbiamo rincorrere perché conoscono le dinamiche e sono in grado di intervenire in tempi ragionevoli sulle problematiche e sulle soluzioni possibili. In primis quelli che siedono nei quadri direttivi della vostra associazione tanto per intenderci.

Invece per quanto riguarda le votazioni federali è prematuro attivarci più del tanto anche se qualche “sonar” è già attivato.

Quindi il prossimo biennio sarà impegnativo già solo pensando alla determinazione dello spazio insediativo per le varie destinazioni, residenziali e non, ma anche all’aggancio alle dinamiche politiche (candidature e programmi). Al tutto si aggiunge il confronto sull’eventuale tassazione sostitutiva delle seconde residenze e soprattutto all’aggiornamento delle stime. A tal proposito la CATEF non ha mai sottaciuto il suo sostegno alla mozione dell’onorevole Caroni senza ovviamente negare il supporto all’iniziativa popolare lanciata e sostenuta da una ampia delegazione dei partiti borghesi. Del resto li lega il comun denominatore della neutralità dell’aggiornamento generale delle stime che non potrà che tradursi in un aumento dei valori, che potrebbe indurre le autorità a far cassetta. A giugno si andrà a votare sull’iniziativa popolare di cui sopra che propone per l’appunto una neutralità da confezionare, come recita il testo che ricordiamo rimorchia il termine “automatismo” e nel “complesso”. Quindi la concretizzazione dell’iniziativa richiederà i suoi tempi. Basti pensare solo all’approvazione del modello di calcolo che dovrebbe far perno sui valori assicurativi, completati con l’aggiunta delle quote per il terreno di zona. Non solo per definire ed approvare il modello ma anche per riequilibrare le diverse leggi applicative, che sono più di una trentina, per garantire la neutralità nel suo complesso come impone l’iniziativa, processo che richiederà un sottile e ponderato apprezzamento politico da parte delle istanze preposte. Il tutto esposto a puntuali referendum e ricorsi. Quindi tempi lunghi che avremmo avuto comunque, indipendentemente dall’iniziativa e dalla mozione che ricordiamo francobollano, ed è un bene, il termine della neutralità. Per concludere l’aumento automatico del carico fiscale e dei criteri monetizzabili che orienteranno la politica sociale non sfuggirà quindi ad un impegnativo e complicato confronto politico.

Ed è anche per questo motivo che il Governo ha proposto un allungo fino al 2035 per l’aggiornamento generale delle stime, allungo fatto proprio anche dal Parlamento, quindi vincolante. Ma un allungo su valori che a detta degli esperti andrebbero per talune regioni raddoppiati non sarebbe stato facile da giustificare solamente con elementi tecnici ed interpretativi, dando per scontato oltretutto che la “neutralità” diventi termine comune avallato dal popolo. Ed allora ha riproposto una strategia collaudata, quella dell’aggiornamento intermedio che si aggiunge così a quello già applicato una decina d’anni fa. Un aumento tamponatura che in fin dei conti, anche se non fa piacere a tutti, diventa una soluzione intelligente WIN – WIN. Una parte dell’aumento prospettabile che in ogni caso non sarebbe stato possibile a corto termine, passerà fra un decennio a riserva e Dio solo sa quanto ne avremo bisogno un domani dopo aver fatto i compiti per tornare a far quadrare i conti. Del resto qualche anno di collaudi in sala motori servirà per formulare la migliore strategia per non annichilire il “risparmio cautelativo” ed assicurare nel contempo una tenuta commisurata alla nostra politica sociale.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini

Elenco delle Leggi che fanno riferimento al valore di stima immobiliare tratto dal Messaggio del Consiglio di Stato n. 8619 “Preventivo 2026 e ulteriori misure di riequilibrio finanziario”

Decreto legislativo concernente il Preventivo 2026

Legge della scuola (LSc)

Legge di applicazione della legge federale sull’assicurazione malattie (LCAMal) Art. 32a cpv. 2 e 3 e Art. 32b

Legge di applicazione della legge federale sull’assicurazione malattie (LCAMal) Art. 50 cpv. 2 e Art. 51

Legge di applicazione della legge federale concernente le prestazioni complementari all’assicurazione federale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità Art. 33 cpv. 1 e 2

Legge sull’assistenza e la cura a domicilio (LACD)

Legge sul sostegno alle attività delle famiglie e di protezione dei minorenni (Legge per le famiglie)

Legge sulle imposte e tasse di circolazione dei veicoli a motore

Decreto legislativo concernente l’aggiornamento straordinario dei valori di stima ufficiale sulla sostanza immobiliare e la revisione generale

Legge sui sussidi cantonali

Legge tributaria (LT)

Legge sui trasporti pubblici (LTPub)