Da Economia Fondiaria no. 3/2026

Il Consiglio Federale ha deciso di porre in vigore a far data dal primo gennaio 2029 quanto approvato dalle Camere e poi avallato dal popolo con l’accettazione della possibilità di introdurre una tassazione compensativa da parte dei Comuni per le seconde residenze.
Eravamo tutti convinti che l’abolizione del valore locativo sarebbe entrata in vigore un anno prima (2028) ma preso atto dell’insistenza dei Cantoni turistici che postulavo la messa in vigore posticipata addirittura al 2040 il Governo Federale ha privilegiato la via di mezzo portandosi al 2029! Fra l’altro i Cantoni turistici, in special modo Ticino, Grigioni e Vallese, argomentarono la loro richiesta con la difficoltà nel trovare una soluzione applicabile e soprattutto condivisa. Sinceramente un’operazione non facile visto che si tratta di una nuova tassa, oltretutto “facoltativa” la cui applicazione vedrà in prima fila le istanze comunali. Una sorta di “Châlet-Steuer” per letti freddi, oggi considerati perlomeno tiepidi. Si prospettano quindi discussioni defatiganti e qualche giro di volta. Senta dimenticare la Lex Weber e le varie norme già inscritte nei vari piani d’attuazione. Come premio di consolazione per i Cantoni ed i Comuni resta pur sempre un anno in più d’incasso.
Per i proprietari ad uso proprio, prima e seconda residenza, un anno in più per pianificare e concretizzare i lavori di manutenzione che ora sappiamo potranno essere dedotti dall’imponibile fino a fine 2028..A mo’ d’esempio: pianificare qualche intervento ancora quest’anno e realizzare il tutto nel prossimo biennio! Bisognerà comunque considerare tre aspetti. In primo luogo non imbarcarsi in interventi poco interessanti dal profilo fiscale, in secondo luogo soppesare gli interventi in funzione di una confortevole necessità ed in terzo luogo tenendo presente le disponibilità finanziarie (liquidità e ammortamenti futuri). Come CATEF ora che la tempistica è chiara seguiremo con attenzione l’evolversi della situazione, con la prontezza ad ispirare atti parlamentari che ritenessimo necessari. Basti pensare che il Cantone ha ancora del margine di manovra specialmente per quanto riguarda le spese per il contenimento del dispendio energetico. Sul tema abbiamo inviato nella seconda settimana di aprile una newsletter con i riferimenti utili per inoltrarsi nella fase intenzionale.
Abbiamo già avuto modo di evidenziare la strana correlazione fra analisi e sondaggi con richieste a sostegno di postulati e di fondi pubblici o più semplicemente a supporto di tematiche ripaganti a livello politico. Un effetto leva ingegnoso e per alcuni casi di “sirena aperta” senza ritegno. Un argomento principe è per esempio “l’alloggio”, tema che ha rappresentato e rappresenta tuttora un’autentica fortuna per talune formazioni politiche e per qualche esponente politico, anche nostrano, cullato da corposa pensione. A molti è magari sfuggito l’ennesimo sondaggio sulla situazione dell’alloggio in Svizzera, sondaggio che certifica che la tensione ha ormai colonizzato l’intero paese. Dal Jura a Zurigo, dal Ticino a Ginevra. A livello nazionale mancano quindi alloggi a pigione abbordabile ed i “caimani” la fanno da padrone. A questa conclusione è infatti giunto un recente sondaggio commissionato dall’Associazione inquilini e presentato recentemente dal referente nazionale con fare angosciato ed avvolto dall’immancabile sciarpa che da qualche tempo contraddistingue chi si impegna per il prossimo…ovviamente a parole. Ma ritorniamo al famoso sondaggio. Lo stesso ha coinvolto ben 340'000 interpellati, di cui il 70% appartenenti all’associazione stessa. Volete sapere la rispondenza? Ben 34'000 sono state le risposte ad un sondaggio probabilmente già confezionato per alimentare la necessaria rispondenza, una rispondenza che ha sfiorato il canonico 20% considerato soglia minima per garantire una certa plausibilità. Ciò malgrado si è tracimato alla grande. Ma siamo abituati! Un po’ meno per quanto riguarda l’ignavia delle istanze abilitate a certificare il mercato ed il suo andamento. Pensiamo all’Ufficio federale della statistica, ai vari centri di competenza ed all’Ufficio federale dell’abitazione, senza dimenticare gli analisti di diversi istituti bancari. I loro rilevamenti e conclusioni in realtà differiscono alla grande, solo che nessuno di costoro si preoccupa di difendere quanto sostenuto. Ed allora sorge un dubbio! Ignavia oppure analisi fatte con i piedi? Infatti per taluni non è possibile che l’incidenza della voce alloggio sul reddito sia in linea con quella nazionale, che gli aumenti nell’esistente siano contenuti e che i nostri affitti siano fra i più bassi della Svizzera. Insomma i certificatori ufficiali tracciano un ben altro scenario per cui sarebbe opportuno che uscissero allo scoperto. O sono brocchi o sono allineati per quieto vivere! A proposito in verità la conferenza stampa è servita per supportare l’iniziativa che propone di mettere un cappello sulla redditività degli immobili. Una intenzione che potrebbe già raffreddare la volontà di investire nella sostanza immobiliare a reddito persino dove esiste una forte domanda.
Il costo del debito, parliamo di interessi ipotecari, dovrebbe conoscere un aumento contenuto. Ora siamo attorno al 2% per ipoteche decennali di primo rango ma non è scontato che il costo del denaro rimanga stabile ancora per altri anni. Intanto è sempre utile ricordare che stiamo parlando di ipoteche di primo rango, quelle che corrispondono a 2/3 del valore venale fissato dall’istituto concedente. Infatti non sempre il valore rogitato viene considerato come valore di mercato. Al tutto si aggiunge la verifica della sostenibilità del credito e l’applicazione del famoso Basilea III che mira a rafforzare la solvibilità degli istituti bancari. Per nuove richieste o rinnovi il clima si sta facendo un po’ più complicato. È anche vero che con i costi di produzione alle stelle, l’acquisto del “nuovo” diventa più impegnativo e taglia fuori una parte importante della domanda soprattutto in presenza di una seconda ipoteca. Due sono i rischi principali: il costo del debito aumentato che richiederà un rientro accelerato (maggiore ammortamento) e la necessità di accorciare le scadenze privilegiando per esempio i 3 -5 anni esponendosi però al rischio del rientro.
A fine 800 il prete economista Thomas Malthus dichiarò che la natura non sarebbe più stata in grado di soddisfare la crescita demografica. La prima infatti presenta un andamento lineare mentre la seconda esponenziale. Oltre al divario dei due andamenti l’economista sottolineava pure il fatto che la maggior propensione a far figli si registrava nei ceti meno abbienti, circostanza che poteva alimentare problemi sociali. Poi con il trascorrere degli anni l’allarme rientrò grazie all’incredibile progresso tecnico ed a qualche influenza assassina senza scordare le varie guerre fratricide. L’allarme più recente fu formulato nel 1972 dal famoso “club di Roma” che sottolineò il limite della crescita. Il timore risiedeva però in parte nella straordinaria vitalità dei paesi emergenti, per intenderci quelli allora definiti “del terzo mondo”; per quanto riguardava invece le economie mature la crescita stava già cambiando angolatura. Oggi invece siamo usciti dall’emergenza della cresciuta della popolazione al punto che si sta parlando di natalità in caduta libera. A parte alcune regioni del continente nero che registrano notevoli tassi di crescita della popolazione il resto del mondo si è incamminato sul cammino della denatalità. Fatto che metterà in pericolo il ricambio generazionale, il sistema previdenziale, l’utilizzo ed il rinnovo della sostanza, consegnerà i destini del paese alle volpi grigie, modificherà consumo ed investimenti e via dicendo. È la trappola della saturazione e del ricarico dei costi sui prodotti e servizi che è scattata.
Al tutto possiamo aggiungere l’intelligenza artificiale che sta mordendo sempre più alcune professioni senza che il mondo della formazione voglia prenderne atto. È la grande sfida del cambiamento che coinvolgerà gioco forza la sostanza ad uso proprio, quella messa a reddito e quella che alberga produzione e commercio, per intenderci dove si lavora. Non sarà facile adeguarci! Siamo certi di essere bravi, pronti ad aderire a quanto fa comodo. In verità siamo nel plotone che chiude la corsa e stiamo perdendo terreno. Ma peggio ancora stiamo perdendo del tempo prezioso.
Oggi in Svizzera abbiamo raggiunto una pericolosa uguaglianza. Coloro che hanno raggiunto i 65 anni eguagliano i giovani che non superano i vent’anni! I seniori a braccetto con gli juniors! Del resto questo rapporto, alla luce del numero dei figli per donna oggi sceso all’1.28 quando avremmo bisogno il 2,1 per bilanciare, non potrà che peggiorare. Ma gli “over 65” possono anche rappresentare un serbatoio d’impegno civico e di esperienza professionale. Alla luce dell’aspettativa di vita hanno ancora anni brillanti a disposizione sorretti dalla saggezza maturata. Quindi possono rappresentare una opportunità per le aziende come forza lavorativa e come nave scuola. Una risorsa vera e propria.
L’investimento immobiliare a reddito perde parte del suo slancio? Gli esperti ed il mercato lo stanno da tempo sostenendo anche se taluni affermano che si tratta di una salutare correzione dopo anni di euforia. Mordono in pratica tre fattori: la crescita economica contenuta, la denatalità ed il cambiamento nel mondo del lavoro dovuto alla digitalizzazione ed al dilagare dell’intelligenza artificiale. Alla luce di questi andamenti agli spazi esistenti destinati alla produzione, ai servizi ed al commercio risultano oggi più che sufficienti al punto anche se per talune destinazioni si registrano i primi sfitti che potremmo definire “strutturali”.  Il medesimo clima d’incertezza si riflette anche sull’abitativo e non per nulla gli “istituzionali” hanno in buona parte tirato i freni. Per farla breve i valori dei volumi posti a reddito stanno correggendo mettendo così in apprensione gli elargitori del credito e gli estimatori. I primi preoccupati per qualche ingerenza della FINMA in fatto di copertura del rischio ed i secondi alle prese con la necessità di adeguare le loro stime a scenari plausibili e più prudenti.
Nell’ultima edizione di EF avevamo collocato l’apertura del periodo delle elezioni a medio termine inserendo il periodo estivo come palestra di conferme ed ambizioni. Ma abbiamo sottovalutato il nervosismo latente che ricorda la partenza del Palio di Siena. È bastata infatti una conferma di interesse per innervosire cavalieri e cavalli. Avevamo pure evidenziato il ritardo nella realizzazione delle infrastrutture strategiche e purtroppo siamo stati troppo imprecisi nell’indicare la data “oltre il 2040” per la A2 – A13. In realtà va aggiunto un decennio in più per progettare e per la sua inaugurazione ancora 5 anni, ricorsi permettendo!

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini