Da Economia Fondiaria no. 3/2026

Dopo qualche mese d’incertezza, il Consiglio Federale ha comunicato che l’abolizione del valore locativo approvata l’11 settembre u.s. dal popolo svizzero con il 57.7% e ticinese con il 56.5% dei voti, entrerà in vigore a fare tempo dal 1. gennaio 2029.

L’entrata in vigore è stata posticipata rispetto alla data del 1.1.2028 che si ventilava, per concedere ai cantoni il tempo necessario per adottare a livello cantonale determinate modifiche normative connesse con il nuovo sistema, come ad esempio l’introduzione di una tassa immobiliare compensativa sulle residenze secondarie, piuttosto che la conferma della deducibilità degli investimenti energetici o delle spese di demolizione in vista della ricostruzione.

In effetti, l’abolizione dell’imposizione del valore locativo è solo una delle modifiche portate dal nuovo sistema: per controbilanciare questa novità, vengono infatti a decadere anche diverse deduzioni fiscali a livello federale e talune anche a livello cantonale, e saranno proprio i cantoni che potranno in singoli ambiti adeguare le loro normative cantonali per eguagliarle al sistema federale, piuttosto che per mantenere la deducibilità di determinate posizioni o per trovare altre soluzioni mirate ai loro bisogni.


Vediamo di seguito le modifiche essenziali a fare tempo dal 1. gennaio 2029:

• Viene a decadere l’imposizione del valore locativo sulla prima e la seconda abitazione e sugli stabili a reddito occupati personalmente; il valore locativo non viene quindi più sommato al reddito del contribuente.
  
  
• Sia a livello federale che cantonale per le abitazioni ad uso proprio decade la deducibilità delle spese di manutenzione e i versamenti nel fondo di rinnovamento. In caso di utilizzo misto (ad uso proprio e a reddito) la deduzione delle spese di manutenzione sarà proporzionale in funzione del rapporto (o della proporzione) fra il valore della quota parte a reddito e il valore complessivo della proprietà (cfr. qui di seguito l’esempio c).
  
  Indipendentemente dall’uso proprio o a reddito, i cantoni potranno però decidere di continuare a mantenere integralmente deducibili le spese di manutenzione, ma solo per gli stabili registrati come beni culturali da tutelare.

• A livello federale, per gli stabili ad uso proprio o a reddito verrà a decadere la deducibilità delle spese per migliorie e investimenti energetici e a protezione dell’ambiente, attualmente in vigore quand’anche si tratti di lavori di miglioria e non di manutenzione; la loro deducibilità era infatti stata introdotta per incentivare i proprietari ad eseguire dei lavori energetici in favore del clima. Ai cantoni viene concessa la facoltà di continuare a mantenere tale deducibilità a livello cantonale, ma al più tardi sino al 2050.

• La deducibilità degli interessi ipotecari viene a decadere parzialmente o totalmente per tutti gli stabili (non solo per l’uso proprio) a dipendenza della situazione.

Le condizioni sono identiche a livello federale e cantonale e meglio:

• Le persone che non dispongono di proventi da locazione o affitto imponibili (proprietà a reddito) non potranno più dedurre gli interessi sui debiti.
  
  
• Gli interessi sui debiti privati di persone che danno in locazione o affittano immobili rimangono invece deducibili ma solo parzialmente secondo il “metodo proporzionale restrittivo” che presuppone un esame individualizzato per ogni singolo caso. L’importo della futura deduzione degli interessi sui debiti complessivi (sia per locali ad uso proprio che a reddito) si determina infatti in funzione della proporzione fra il valore della casa/proprietà a reddito (a numeratore) e il valore del patrimonio complessivo del contribuente (a denominatore). Più il valore del numeratore (proprietà a reddito) si avvicina al denominatore (patrimonio complessivo), maggiore sarà la quota degli interessi sui debiti deducibili.

Ad esempio:

1. X possiede un’abitazione ad uso proprio dal valore di fr. 500'000 gravata da un’ipoteca di fr. 150'000 (al 2% = fr. 3’000 di interessi annui) + 300'000 fr. in banca + un’auto dal valore di fr. 30'000, per un patrimonio complessivo di fr. 830'000. In quest’ipotesi egli non potrà dedurre alcunché perché non ha alcuna sostanza immobiliare a reddito
   
   
2. X possiede un’abitazione ad uso proprio per fr. 500'000 gravata da un’ipoteca di fr. 150’000 + una casa a reddito dal valore di fr. 1'000'000 gravata da fr. 230'000 + 300'000 fr. in banca + un’auto dal valore di fr. 30'000, per un patrimonio complessivo di fr. 1’830'000 e debiti complessivi per fr. 380'000. Gli interessi ipotecari ammontano al 2% e quindi a fr. 7’600. Di questi lui potrà dedurre dal reddito l’importo di fr. 4’153 ossia fr. 7'600 x 54.64%. La percentuale deriva dalla seguente proporzione: fr. 1'000'000 : fr. 1'830'000 = 54.64%
   
   
3. X possiede uno stabile di 4 appartamenti uguali, di cui uno occupato personalmente e tre locati a terzi, dal valore di fr. 800'000, e gravato con un’ipoteca di fr. 100'000 al tasso del 2%, ossia fr. 2’000. Fra i conti in banca e altri valori, ha una sostanza supplementare di fr. 300'000; la sostanza complessiva ammonta quindi a fr. 1'100'000. La sostanza a reddito ammonta a fr. 600'000 (3 appartamenti su 4). La proporzione deducibile è pari al 54.54% (fr. 600'000 : fr. 1'100'000 = 54.54%) e quindi gli oneri ipotecari sono deducibili nella misura di fr. 1'091.
   
   Approfittiamo dell’esempio per segnalare che le spese di manutenzione di complessivi fr. 80'000 per il rifacimento del tetto sarebbero deducibili in misura di fr. 60'000 circa (ossia la parte riferita ai tre appartamenti locati).
   
   
4. Per ulteriori esempi o maggiori informazioni sulla deducibilità degli interessi sui debiti si rimanda alla scheda informativa dell’Amministrazione federale delle contribuzioni AFC.

• Se il contribuente è proprietario di un’abitazione ad uso proprio e questa è la prima che abbia mai posseduto, allora eccezionalmente potrà fare valere una parziale deduzione degli oneri ipotecari anche in assenza di una casa a reddito: la deduzione è ammessa per un periodo massimo di 10 anni dall’acquisto della proprietà, con un limite decrescente di 1/10 all’anno, e per un importo iniziale massimo di fr. 10'000 per i coniugi e fr. 5'000 per le persone singole. La coppia potrà quindi dedurre i suoi oneri ipotecari, ma al massimo fr. 10'000 annui il primo anno dall’acquisto; il 2° anno potrà dedurne 9'000, poi 8'000 sino ad azzerare la deduzione il 10° anno. Da informazioni da Berna sembra che se il proprietario ha anche proprietà a reddito che gli permette una deduzione, questo importo fa automaticamente ridurre la deduzione speciale di cui sopra. Se quindi il proprietario di una casa a reddito che potesse dedurre gli interessi ipotecari limitatamente a fr. 13'000 annui, acquistasse poi la sua prima abitazione ad uso proprio, la deducibilità degli interessi per questa abitazione non sarebbe ammessa, perché il limite di fr. 10'000 è comunque già stato raggiunto…

• Per compensare parzialmente la perdita di introiti, i cantoni hanno la facoltà di introdurre un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie sul loro territorio. Questa possibilità interessa particolarmente i cantoni con numerose residenze secondarie, come il Ticino, che sono particolarmente colpiti dall’abolizione del valore locativo, che sinora si percepisce tanto dalle abitazioni ad uso proprio destinate all’uso primario come anche dalle case di vacanza. Per intanto non è dato di sapere come intenda procedere il nostro Cantone in quest’ambito.

Se quindi vi sono diversi aspetti ancora indecisi a livello cantonale, i proprietari hanno però la certezza di disporre ancora di due anni e mezzo per decidere se, e in caso per procedere a lavori di rinnovo della proprietà: quest'anno potranno verificare lo spazio di manovra ed il biennio successivo potranno passare alla fase operativa.

In tale contesto è giusto ricordare che il sistema attuale prevede la deducibilità delle spese di manutenzione ma non di quelle per miglioria (salvo se si tratta di investimenti energetici o a tutela dell’ambiente). Per meglio sapere cosa rientri nella definizione di lavori di miglioria di tipo energetico o anche in generale, e cosa rientri nel concetto di “manutenzione”, vi rimandiamo alla circolare della Divisione delle Contribuzioni sulle “Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata”. Vi troverete anche altre informazioni sulle attuali deducibilità cantonali fra le quali si trovano ad esempio le spese di cura dei beni culturali protetti, che continueranno a rimanere deducibili sia a livello federale come anche a livello cantonale, se il cantone decidesse di non intervenire al riguardo. Attualmente sono parimenti deducibili le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione: a livello federale queste spese – assimilate a delle spese di manutenzione, non saranno più deducibili mentre potranno ancora rimanerlo a livello cantonale.


In vista del 1. gennaio 2029 rimangono ancora aperti degli aspetti non trascurabili, e in particolare:

- Se il nostro Cantone introdurrà una nuova imposta sulle abitazioni secondarie per compensare un po’ l’importante perdita di entrate derivante dall’abolizione dell’imposizione del valore locativo, e in caso affermativo, con quale contenuto. Visto l’elevatissimo numero di abitazioni secondarie presenti sul territorio, questa posizione interesserà un numero molto importante di persone.

- Se il nostro Cantone confermerà anche per il futuro la deducibilità degli investimenti energetici e ambientali.

- Se parimenti deciderà di lasciare deducibili gli investimenti di manutenzione per i beni culturali protetti e i costi di demolizione in vista della costruzione di uno stabile sostitutivo.

Avremo sicuramente motivo di ritornare in argomento …

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti