Da Economia Fondiaria no. 1/2026
Da anni un portale svizzero che gestisce gli annunci delle disponibilità poste in affitto pubblica il rilevamento mensile ed annuale di questi annunci regione per regione. Questo rilevamento, considerato da molti come significativo, presenta costantemente andamenti ondivaghi non da ultimo perché compressi in archi temporali a corto termine (mesi ed anni) e sulla base di annunci al momento disponibili. Per farla breve Lugano balza agli onori e poco dopo può scivolare in fondo classifica, passando da un mercato sollecitato ad un grigiore assoluto.
Per quanto riguarda il Cantone siamo in ogni caso da fondo classifica, gli affitti offerti sul mercato per unità disponibili non aumentano. Per taluni un buon segno per altri un po’ meno. Per quest’ultimi ciò significa redditività insufficienti per legittimare i rischi di una operazione immobiliare esposta a costi in aumento, per l’edilizia una contrazione delle commesse e per gli analisti una prova che la crescita del Cantone langue. Ma i cantieri socchiusi non metteranno a disagio la domanda di nuovi alloggi? O meglio non faranno schizzare gli affitti in presenza di un’offerta insufficiente? Sinceramente non lo temiamo! Intanto è opportuno anche far presente che gli affitti esistenti, il 98 % del totale delle unità abitative stabilizzano se non inchiodano gli affitti. Vuoi per il tasso ipotecario di riferimento e vuoi per la tenuta di questi stabili che sono adagiati su investimenti storici e con un grado di indebitamento modesto per cui gli amministratori preferiscono mantenere una buona occupazione e nel caso di qualche sfitto privilegiare l’annuncio diretto, il classico AFFITTASI, sempre visibile e puntare anche al “radio scarpa” del pianerottolo. A supporto della affermazione di cui sopra, nessun strappo degli affitti all’orizzonte, vanno aggiunte le preoccupazioni per il crollo della natalità, per il passaggio di consegna da parte dei babyboomer e per una migrazione che pare abbia perso il suo slancio. Inoltre abbiamo quasi 5000 unità disponibili o meglio sfitte, una realtà da non dimenticare! Certo ci sarà qualcuno che farà presente che vi sono cittadini che si confrontano con incidenze che superano il 35% delle loro disponibilità finanziarie. Sappiamo che ci sono, ma bisogna pur ammettere che sono per fortuna pochi e che la formidabile rete sociale di cui è dotato il nostro paese, siamo pur sempre una comunità di destini responsabile, non li lascerà mai soli.
Fuori Cantone, specialmente nelle città dell’altopiano, la domanda è tale che gli affitti sono invece alle stelle. Non tanto nell’esistente, ma soprattutto nel nuovo ostaggio dei costi di produzione in continuo aumento dovuto alla rarefazione dei terreni ancora liberi, ai cantieri sempre più impegnativi ed alle lungaggini burocratiche. Per i classici: la domanda in queste città supera l’offerta! Come ricorderete questa tensione esistente nelle grandi città indusse il Dipartimento federale competente ad organizzare una tavola rotonda, il famoso tavolo di lavoro Parmelin. Gli esperti, di cui buona parte manco hanno costruito un pollaio, hanno snocciolato una trentina di misure, per l’esattezza 35, suddivise in tre ambiti e meglio: agevolare lo sviluppo centripeto e realizzarlo secondo standard qualitativi elevati, rafforzare e accelerare le procedure e garantire un numero sufficiente di spazi abitativi a prezzi abbordabili e in base al fabbisogno. A prezzi abbordabili significherebbe fra l’altro applicare affitti che coprano i costi (redditività sui mezzi propri, copertura dei costi finanziari e delle spese di manutenzione), oggi ancora possibili nell’edilizia convenzionata un po’ meno nel caso che i tassi ipotecari dovessero raddoppiare. Interessante la presenza del termine “fabbisogno” che significa semplicemente la valutazione della presenza o meno della tensione sul mercato. Dove esiste si dà la precedenza, dove latita si chiede di mettersi in fila.
Giusto ricordare che queste misure sono solo da intendersi come raccomandazioni agli attori interessati nel rispetto quindi della ripartizione delle competenze esistenti, e meglio che i compiti centrali della pianificazione del territorio e in materia di procedure di pianificazione e di autorizzazione rimarranno di competenza dei Cantoni, delle città e dei Comuni mentre invece la costruzione e gli investimenti continueranno a essere principalmente di competenza del settore edilizio e dell’economia immobiliare. Per studi, analisi e direttive ci penseremo invece noi del Dipartimento Federale, spesso in collaborazione con altri partners. E siccome il tavolo di lavoro allora raccomandava anche di aumentare le garanzie per le società di interesse pubblico, in pratica le cooperative, si provvederà ora con un decreto federale che permetterà di stanziare un nuovo credito per eventuali impegni nella promozione dell’alloggio per il periodo 2027-2033, un canestrino da 1692 milioni. Sono delle fideiussioni che garantiscono in pratica gli istituti di credito e che fintanto che i tassi ipotecari rimarranno così bassi il rischio di insolvenza di questi enti di utilità pubblica sarà pressoché inesistente. Se però dovessero scheggiare la musica cambierebbe.
Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini