Da Economia Fondiaria no. 5/2025

Così titola la NZZ un contributo dedicato allo sfitto in Svizzera. Ovviamente si sofferma più sulla situazione del Canton Zurigo dove la quota è scesa sotto la fatidica soglia dell’1%, quella che per dottrina fa scattare il termine di “penuria” mentre nella città di Zurigo si è stabilizzata addirittura allo 0,1%. Soglia di allarme rosso utile per forzare ulteriormente la politica d’approvvigionamento fissata qualche anno fa, tesa al raggiungimento di un terzo delle unità abitative gestite in regime d’affitto calmierato. Nei primi anni ciò fu possibile facendo leva sulla conversione dei grandi complessi ex-industriali, ora viene perseguita maggiormente con acquisti a suon di milioni di immobili esistenti.
Le grandi aree dove era possibile mercanteggiare, più edificabilità in cambio di alloggi a canone calmierato, sono infatti esaurite ed i pochi grandi proprietari rimasti, dopo anni di trattative e fuochi intrecciati, hanno semplicemente staccato la spina.
Ma perché si è creata una così forte domanda?
Intanto la migrazione selettiva o se volete di qualità, preferisce l’urbano ed affianca così la domanda classica. Il collante: vivere in città è bello!
Ma a questa robusta domanda l’offerta non è più in grado di rispondere, già costretta a muoversi in un tessuto quasi totalmente edificato.
Prezzi alle stelle, esposti ai continui ricorsi e confrontati con una pianificazione territoriale rigida e conservativa, quanto basta per far desistere i pochi operatori in grado di realizzare complessi degni di questo nome.
Senza dimenticare il recupero dell’edificato che richiederebbe la disponibilità degli spazi, reso però sempre più complicato da norme che mortificano la volontà d’investire.
Lo vediamo a Basilea, Ginevra ed a Zurigo.
Sono percorsi di guerra talmente minati che hanno ammutolito l’offerta.
Ed in Ticino come siamo messi?
Malgrado lo sfitto sia diminuito facciamo ancora parte del terzetto di coda.
Noi con Soletta ed il Giura.
Dalle 6262 unità abitative disponibili nel 2021, nel 2025 siamo scesi a 4936 unità, un quinto di meno in quattro anni.
Converrete che non è un rientro spettacolare se pensiamo allo statuto S di rifugiato, al frontaliere che lentamente si fa stanziale ed all’erosione dovuta alla locazione breve “istituzionalizzata” movimentata da piattaforme professionali.
Se poi dovessimo considerare che una parte non insignificante dello sfitto sfugge al censimento per la negligenza di taluni proprietari e per cataloghi incompleti, risulta evidente che la disponibilità reale supera alla grande le 5000 unità.
A differenza di Zurigo e di altri Cantoni dell’altopiano noi abbiamo una quota importante di abitazioni di vacanze che non sono messe in locazione duratura ma che incidono nel calcolo; è quindi evidente che la quota dello sfitto è semplicemente “drogata”.
Togliendo infatti le residenze secondarie dal totale delle abitazioni, che sono poi decine di migliaia (a denominatore), e ragionando con percentuali saremmo semplicemente i primi della classe.
La nostra previsione è molto semplice: il rientro proseguirà ma a piccoli passi.
Inutile perciò azionare la sirena.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini