Consultazione cantonale


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Lodevole
Divisione della Giustizia
Piazza Governo 7
6501 Bellinzona
a.c.a. Avv. Gaia Zgraggen

Lugano, 27 aprile 2026

Procedura di consultazione relativa agli artt. 10, 14 e 15 OLAL – modifica del tasso ammissibile per il reddito netto, il reddito lordo compensante i costi e per le prestazioni suppletive

Gentile Dir. Andreotti,
Gentile Avv. Zgraggen,


La Camera Ticinese dell'economia fondiaria (CATEF) è l'associazione che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari immobiliari ticinesi.
Fra i nostri associati contiamo proprietari di case monofamiliari, di appartamenti, come anche proprietari privati o istituzionali di case a reddito, nonché amministratori e fiduciari immobiliari. Numerosi di loro sono quindi direttamente interessati dalla proposta in oggetto.
Ringraziamo pertanto per averci consultati e formuliamo di seguito le nostre osservazioni.

Gli attuali principi applicabili per determinare l’abusività della pigione risalgono almeno in parte al lontano 1986, quando il Tribunale Federale stabilì che la percentuale di reddito netto ammissibile si quantificasse in 0.5% oltre il tasso ipotecario di riferimento del momento. Allora però i tassi ipotecari ammontavano al 5.5% ed erano ancora al rialzo. Anche il rincaro era molto più elevato di oggi e per quanto attiene al finanziamento degli immobili, il rapporto fra il capitale proprio e il capitale di terzi era anch’esso molto diverso, tanto che era piuttosto la norma che la proporzione fosse di un 40% di mezzi propri e un 60% di mezzi di terzi.

A 35 anni di distanza, in una sentenza molto importante (4A_554/2019 del 26 ottobre 2020) riconfermata solo pochi mesi più tardi (in 4A_28/2020 del 13 gennaio 2021), il TF -constatando che la situazione negli anni era molto mutata - ha ritenuto necessario apportare dei correttivi ad un sistema che limitava l’entità della pigione ad un livello tale per cui la stessa non era più in rapporto con la messa a disposizione dell’abitazione. In particolare esso ha stabilito che il limite sino ad allora vigente (tasso ipotecario di riferimento – allora all’1.25% - + 0.5%) non permetteva di remunerare adeguatamente il capitale proprio, dovendo esso anche permettere di coprire tutti i rischi del proprietario, come il rischio di sfitti, pigioni scoperte, danni, spese legali ecc. Un limite così basso sarebbe poi stato nettamente insufficiente segnatamente per gli investimenti delle casse pensioni che devono fare rendere adeguatamente il loro capitale per permettere di versare le prestazioni ai loro affiliati.
Il Tribunale Federale ha così ritenuto adeguato innalzare la percentuale ammissibile da aggiungere al tasso ipotecario di riferimento da 0.5% al 2%. Ha quindi precisato che questa percentuale abbia ad applicarsi solo fintanto che il tasso ipotecario non superi il 2%. Non ha però voluto stabilire cosa debba avvenire in tali casi, non volendosi sostituire al legislatore.

La proposta in oggetto intende quindi:

• codificare la percentuale del reddito netto ammissibile riprendendo integralmente i criteri della nostra massima autorità giudiziaria fino a che il tasso non supera il 2%, e stabilendo dei nuovi criteri, in sintonia con la giurisprudenza citata, per quando il tasso ipotecario fosse superiore al 2%;
• adeguare di conseguenza il limite del reddito lordo compensante i costi – che è anch’esso connesso col metodo del reddito netto - perseguendo gli stessi principi del TF;
• adeguare giocoforza anche le percentuali per le prestazioni suppletive, parimenti connesse con il calcolo del reddito netto.

La CATEF è profondamente convinta della bontà della proposta in oggetto.

Intanto perché la modifica armonizza i due metodi di reddito (netto e lordo compensante i costi) e le migliorie, evitando quindi le incongruenze.

Inoltre chiarisce a tutti il limite di reddito ammissibile, rendendolo più accettabile ai locatori e investitori; va detto che con “accettabile” non si intende “ideale”! Politici e dottrina prevedevano infatti tassi molto diversi e quelli qui proposti costituiscono una buona via di mezzo…

La soluzione proposta porta poi trasparenza e sicurezza del diritto perché stabilisce il livello ammissibile oggi e negli anni a venire. Sono aspetti molto importanti che migliorano la propensione all’investimento degli istituzionali e degli investitori, come il TF aveva giustamente riconosciuto nelle sue decisioni. Ritenuta l’importante carenza di alloggi Oltralpe, il miglioramento delle condizioni è quanto mai benvenuta; ciò tanto più che altre gravi difficoltà si profilano all’orizzonte (si pensi solo al contenuto delle iniziative dell’Associazione Inquilini Svizzera…).

La proposta è poi assolutamente necessaria anche dal profilo della tempistica. Il concetto di “reddito”, sebbene contenuto nella legge anche da prima del 1990, ha vieppiù acquisito importanza e ne acquisirà ulteriormente negli anni a venire. Dai numerosi atti parlamentari pendenti e dall’iniziativa popolare lanciata dall’Associazione Svizzera degli Inquilini, è verosimile che il metodo del reddito netto, che sinora era applicato solo in casi eccezionali rispetto al metodo relativo, acquisterà sempre più importanza e vi si farà capo molto più di frequente. È quindi indispensabile che i criteri del calcolo siano chiari e non eccessivamente penalizzanti (come sinora) con tutti i problemi citati dalla nostra massima autorità giudiziaria.

Sul metodo di calcolo abbiamo invece delle riserve perché il calcolo – che può essere considerato una “radiografica finanziaria” dell’investimento, presuppone che qualsiasi posizione sia accuratamente documentata sull’arco di ben 30 anni (o dall’acquisto se è più recente…), pena la sua mancata considerazione, a tutto favore della parte conduttrice.

Ci spiace inoltre che la proposta non proponga una vera soluzione per gli stabili vetusti (che abbiano quindi almeno 30 anni e che siano nelle mani dello stesso proprietario da almeno 30 anni); questi stabili sono considerati vecchi o vetusti e a loro non si applicano i calcoli del reddito ma bensì le pigioni in uso nella zona, che sono però quasi impossibili da determinare. Per loro la situazione rimane difficile e incerta, ciò che purtroppo disincentiva gli investimenti in un comparto di immobili molto interessante, sia per la sua ubicazione divenuta col tempo sempre più centrale, sia per le sue caratteristiche che li renderebbero sempre attrattivi. In mancanza di una valida soluzione, essi finiranno purtroppo col venire sempre più trascurati perdendo vieppiù di valore.

Sappiamo che queste nostre riserve non troveranno accoglimento nell’ambito della presente revisione, sicché optiamo per una posizione pragmatica. Quanto qui proposto è comunque un buon passo nella giusta direzione.


Ringraziandovi per l'attenzione che porterete alle nostre osservazioni, inviamo i migliori e cordiali saluti.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti