Consultazione federale


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On. Consigliere federale
Guy Parmelin
Dir. Dipartimento federale dell'economia, della formazione e della ricerca DEFR
c/o Ufficio federale delle Abitazioni BWO

Lugano, 5 giugno 2026

Procedura di consultazione relativa agli artt. 10, 14 e 15 OLAL – modifica del tasso ammissibile per il reddito netto, il reddito lordo compensante i costi e per le prestazioni suppletive

Onorevole Signor Consigliere Federale Parmelin,
Gentili Signore ed Egregi Signori,


La Camera Ticinese dell'economia fondiaria (CATEF) è l'associazione che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari immobiliari ticinesi.
Fra i nostri associati contiamo proprietari di case monofamiliari e di appartamenti, come anche proprietari privati o istituzionali di case a reddito, nonché amministratori e fiduciari immobiliari. Numerosi di loro sono quindi direttamente interessati dalla proposta in oggetto.
Ringraziamo pertanto per averci consultati e formuliamo di seguito le nostre osservazioni.


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A titolo di premessa ricordiamo che gli attuali principi applicabili per determinare l’abusività della pigione risalgono almeno in parte al lontano 1986, quando il Tribunale Federale stabilì che la percentuale di reddito netto ammissibile si quantificasse in 0.5% oltre il tasso ipotecario di riferimento del momento. Allora però i tassi ipotecari ammontavano al 5.5% ed erano ancora al rialzo. Anche il rincaro era molto più elevato di oggi e per quanto attiene al finanziamento degli immobili, il rapporto fra il capitale proprio e il capitale di terzi era anch’esso molto diverso, tanto che era piuttosto la norma che la proporzione fosse di un 40% di mezzi propri e un 60% di mezzi di terzi.

A 35 anni di distanza, in una sentenza molto importante (4A_554/2019 del 26 ottobre 2020) riconfermata solo pochi mesi più tardi (in 4A_28/2020 del 13 gennaio 2021), il TF -constatando che la situazione negli anni era molto mutata - ha ritenuto necessario apportare dei correttivi ad un sistema che limitava l’entità della pigione ad un livello tale per cui la stessa non era più in rapporto con la messa a disposizione dell’abitazione. In particolare esso ha stabilito che il limite sino ad allora vigente (tasso ipotecario di riferimento – allora all’1.25% - + 0.5%) non permetteva di remunerare adeguatamente il capitale proprio, dovendo esso anche permettere di coprire tutti i rischi del proprietario, come il rischio di sfitti, pigioni scoperte, danni, spese legali ecc. Un limite così basso sarebbe poi stato nettamente insufficiente segnatamente per gli investimenti delle casse pensioni che devono fare rendere adeguatamente il loro capitale per permettere di versare le prestazioni ai loro affiliati.
Il Tribunale Federale ha così ritenuto adeguato innalzare la percentuale ammissibile da aggiungere al tasso ipotecario di riferimento da 0.5% al 2%. Ha quindi precisato che questa percentuale abbia ad applicarsi solo fintanto che il tasso ipotecario di riferimento non superi il 2%. Non ha però voluto stabilire cosa debba avvenire in caso di superamento di tale percentuale, non volendosi sostituire al legislatore.

Poco più tardi, con decisione 4A_75/2022 il TF è stato chiamato ad esprimersi in merito al tasso di rendimento ammissibile sugli investimenti di miglioria e analogamente a quanto fatto per il reddito netto ammissibile, ha stabilito lo stesso aumento del tasso di rendimento dallo 0.5% al 2% come per il tasso applicabile al reddito netto (STF 4A_554/2019), sempre che il tasso ipotecario di riferimento non superi il 2%.

Successivamente, il TF ha applicato lo stesso principio anche nell’ambito del tasso ammissibile per il reddito lordo compensante i costi (4A_339/2022).

La proposta in oggetto intende quindi:
Eliminare le disposizioni superate dal tempo, in favore di soluzioni ragionevoli, aggiornate alla nuova situazione e non troppo penalizzanti per gli investitori e per chi deve intrattenere un parco alloggi sempre più vetusto;
codificare la percentuale del reddito netto ammissibile riprendendo integralmente i criteri della nostra massima autorità giudiziaria fino a che il tasso non supera il 2%, e stabilendo dei nuovi criteri, in sintonia con la giurisprudenza citata, per quando il tasso ipotecario fosse superiore al 2%;
adeguare di conseguenza anche il tasso di rendimento per le prestazioni suppletive e il limite ammissibile del reddito lordo compensante i costi - entrambi connessi col metodo del reddito netto - perseguendo gli stessi principi del TF.


La CATEF è profondamente convinta della bontà della proposta in oggetto e questo per i motivi che seguono,

Intanto perché la modifica armonizza i due metodi di reddito (netto e lordo compensante i costi) e le migliorie, evitando quindi incongruenze e contraddizioni.

Essa metterebbe poi fine a un periodo d’incertezza nel quale gli attori consapevolmente o meno evitano di applicare la nuova giurisprudenza, creando così incertezza giuridica e inutili litigi. La regolamentazione a livello normativo e non solo giurisprudenziale proposta, costituisce il normale compimento dei correttivi introdotti dal TF e una soluzione logica e completa.

Il nuovo sistema si inserisce inoltre perfettamente nella soluzione legale attuale, sicché di fatto essa non è una modifica bensì il completamento e il perfezionamento di quanto già esiste. Come indicato in precedenza, il TF ha modificato le percentuali dopo essersi accertato che quelle praticate sino ad allora comportavano risultati aberranti, che non erano minimante stati considerati quando – prima del 1990 - erano state stabilite le percentuali applicabili, che tenevano appunto conto di una situazione diametralmente diversa, con tassi ipotecari fra il 6-7%. Il nuovo sistema prevede infatti dei tassi più elevati, ma comunque decrescenti con l’aumento dei tassi ipotecari, per giungere infine alla medesima situazione come appunto previsto dagli artt. 10, 14 nella versione “originale”.

È pur vero che i nuovi tassi sono – quando il tasso ipotecario è basso - più elevati rispetto alla normativa attuale; nondimeno questa regolamentazione accettabile per locatori e investitori non è certo “ideale”! Politici e dottrina prevedevano infatti tassi ben diversi e quelli qui proposti costituiscono una buona via di mezzo…

La proposta migliora la propensione all’investimento degli istituzionali e degli investitori, e in considerazione dell’importante carenza di alloggi Oltralpe, questo miglioramento delle condizioni è quanto mai benvenuto; ciò tanto più che altre gravi difficoltà si profilano all’orizzonte (si pensi solo al contenuto delle iniziative dell’Associazione Inquilini Svizzera…).

La modifica è poi assolutamente necessaria anche dal profilo della tempistica. Il concetto di “reddito”, sebbene contenuto nella legge anche da prima del 1990, ha vieppiù acquisito importanza e ne acquisirà ulteriormente negli anni a venire. Dai numerosi atti parlamentari pendenti e dall’iniziativa popolare lanciata dall’Associazione Svizzera degli Inquilini, nonché dei suoi atteggiamenti processuali, è verosimile che il metodo del reddito netto, che sinora era applicato solo in casi eccezionali rispetto al metodo relativo, acquisterà sempre più importanza e vi si farà capo molto più di frequente. È quindi indispensabile che i criteri del calcolo siano chiari e non eccessivamente penalizzanti (come sinora) con tutti i problemi citati dalla nostra massima autorità giudiziaria.

Se non sulla percentuale, abbiamo invece delle riserve sul metodo di calcolo perché questo – che può essere considerato una “radiografica finanziaria” dell’investimento - presuppone che qualsiasi posizione sia accuratamente documentata sull’arco di ben 30 anni (o dall’acquisto se è più recente…), pena la sua mancata considerazione, a tutto favore della parte conduttrice.

Ci spiace inoltre che la proposta non proponga una vera soluzione per gli stabili vetusti (che hanno quindi almeno 30 anni e che sono nelle mani dello stesso proprietario da almeno 30 anni); questi stabili sono considerati vecchi o vetusti e a loro non si applicano i calcoli del reddito ma bensì le pigioni in uso nella zona, che sono però quasi impossibili da determinare. Né la giurisprudenza né la normativa attuale né la proposta in oggetto hanno trovato per loro una soluzione valida. Per loro la situazione rimane difficile e incerta, ciò che purtroppo disincentiva gli investimenti in un comparto di immobili molto interessante, sia per la sua ubicazione divenuta col tempo sempre più centrale, sia per le sue caratteristiche che li renderebbero sempre attrattivi. In mancanza di una valida soluzione, essi finiranno purtroppo col venire sempre più trascurati perdendo vieppiù di valore.

Sappiamo che queste nostre riserve non troveranno accoglimento nell’ambito della presente revisione, sicché optiamo per una posizione pragmatica. Quanto qui proposto è comunque un buon passo nella giusta direzione e trova il nostro pieno sostegno con riserva delle poche puntualizzazioni già formulate, o che seguono qui di seguito.


Ad art. 10 OLAL

Come già indicato sopra, la proposta costituisce un aggiornamento e un perfezionamento della disposizione in vigore che tiene conto dell’evoluzione del mercato immobiliare negli anni.

Il tasso aggiuntivo decrescente costituisce una soluzione molto chiara ed equilibrata, che completa e si inserisce perfettamente nella normativa vigente.

 A livello prettamente redazionale, i capoversi 2 e 3 potrebbero anche essere riuniti in un solo capoverso perché si completano.


Art. 14 cpv. 4 bis OLAL

Il cpv citato necessita di due importanti modifiche:

Non è il capitale proprio che deve essere remunerato, bensì tutto il capitale investito (che ha creato un maggior valore). Si veda in merito STF 4A _75/2022 cons 4.2 e SVIT-Kommentar Mietrecht, 5. Auflage, Schulthess 2025, ad Art. 269a, Nota 72;
Conviene precisare che i tassi di cui all’art. 10 cpv. 2 e 3 sono il tasso ipotecario di riferimento maggiorato dei valori indicati all’art. 10 cpv. 2 e 3 (o anche un solo cpv. se come suggerito sopra i due capoversi venissero uniti).


Art. 14 cpv. 4 ter OLAL

La formulazione potrebbe essere perfezionata. Un suggerimento potrebbe essere ad esempio “Il tasso di ammortamento adeguato si determina in funzione del rapporto fra 100 e la durata prevista delle prestazioni suppletive realizzate con l’investimento.”


Ad art. 15 cpv. 2 OLAL

Dal profilo linguistico il capoverso 2 andrebbe migliorato. Ecco due proposte:

I costi manifestamente eccessivi per il terreno, per le spese di costruzione e di acquisto non sono tenuti in conto … L’introduzione del “per” chiarisce che le spese di costruzione e di acquisto non sono tenute in conto solo quando manifestamente eccessive.

Il calcolo del reddito lordo a copertura dei costi non tiene conto dei costi manifestamente eccessivi per il terreno, per le spese di costruzione e di acquisto.


Ad art. 15 cpv. 3 OLAL

Dal profilo linguistico va apportato un correttivo: “Il reddito lordo massimo consentito corrisponde al tasso d’interesse di riferimento maggiorato per le ipoteche di cui come all’articolo 10 capoversi 2 e 3, ….


Ringraziandovi per l'attenzione che porterete alle nostre osservazioni, inviamo i sensi della nostra alta considerazione.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti