(…) Non posso che iniziare con il ricordare la recente travolgente accettazione dell’iniziativa popolare costituzionale elaborata denominata “SI alla neutralizzazione dell’aumento dei valori di stima” con la quale si chiede che l’adeguamento delle stime verso l’alto fissato per il 2035 non si traduca automaticamente e nel complesso in un aumento del carico fiscale o in una riduzione delle prestazioni sociali.

È opportuno a questo punto ricordare che la legge sulle stime è una legge di accertamento che stabilisce che le stime abbiano a riflettere in modo prudenziale e schematico il valore venale. È un principio fatto proprio anche dal Tribunale Federale. Ma a contare è l’uso che si fa di questi valori. Il “cosa”, il valore, da determinarsi come detto in modo prudenziale e secondo l’arte dell’estimo il cui sguardo dovrebbe estendersi anche al futuro.

Basti pensare alla digitalizzazione ed all’intelligenza artificiale che stanno mordendo i colletti bianchi ed il commercio intaccando così l’occupazione dei loro spazi confrontati oltretutto con limiti tecnici di conversione e con la rigidità delle norme edilizie. Per farla breve come si dovranno capitalizzare questi spazi? Ad oggi? A dopo domani, tenendo presente questi andamenti ormai consolidati?

Il “come”, come si utilizza, è però il vero e proprio discorso politico. Tappiamo buchi della gestione fuori controllo, privilegiamo gli investimenti, creiamo migliori condizioni per il mondo imprenditoriale, consolidiamo il sociale, mandiamo qualche cosa a riserva, ammortizziamo il debito e via dicendo. Un bel MIX!

Per quanto ci riguarda inizialmente avevamo qualche dubbio sull’iniziativa, allora ancora allo stato intenzionale-embrionale, per cui abbiamo dato maggior luce alle mozioni dell’onorevole Paolo Caroni sottoscritte anche da parlamentari del fronte moderato. Poi, confrontati con la stesura definitiva, dove emergeva chiaramente l’obbligo di una applicazione bilanciata, oltretutto supportata da una valanga di firme, abbiamo capito che il termine “neutralità” non era più un tabù, ma il perno delle mozioni e dell’iniziativa stessa. Poi ci ha pensato il Parlamento a sdoganare il tutto facendo proprio con forte maggioranza il rapporto di maggioranza della Commissione della Gestione che raccomandava l’accettazione sia dell’iniziativa che delle mozioni Caroni. Le condizioni, malgrado fossero diventate più favorevoli, non scalfirono il nostro principio della “prudenzialità” adottato nella fase di avvicinamento; niente tamburi di latta tanto per intenderci anche perché alleggiava la possibilità di un ricorso, fra l’altro non tanto sottaciuta. Un fastidioso drone!

Quindi missione compiuta ed ottimo risultato. Abbiamo sminato il campo ed abbiamo messo mano alla cassa! Ma non è stata solo una vittoria consegnata ai numeri.
Intanto abbiamo trovato la conferma della strategia studiata a tavolino. Prudenza, presenza mirata e mobilità di piazzamento sono stati i suoi elementi cardine. Abbiamo trovato la conferma dell’opportunità di un’azione concertata con le associazioni economiche. Un’azione concertata sul “chi fa che cosa e come” che in futuro non potrà che essere perfezionata con qualche confronto interno in più e con una condivisione degli argomenti più intensa.

Abbiamo trovato conferma, di per sé già conosciuta, della pochezza degli argomenti utilizzati da chi avversa tutto! Ripetitivi e ribaditi talvolta in modo aggressivo accompagnati da occhi pallati e da qualche sorrisetto da parte di coloro che dovrebbero garantire un dibattito costruttivo sulla base dell’evidenza dei fatti. Atteggiamenti che ci inducono talvolta a chiederci se hanno facoltà o volontà d’approfondimento. Per non farla lunga: il solito mix di “ricchi e poveri” che da tempo sostituisce il desueto “giù le mani”. Con qualche siparietto alla Gianni e Pinotto.

Da ultimo abbiamo trovato conferma nel richiamare la formazione a testuggine alle socie ed ai soci. Sempre in forma cartacea in segno di rispetto e di condivisione. E visto che l’avevamo già sperimentata in altre occasioni abbiamo ora la prova provata che non solo la disciplina e le argomentazioni premiano, ma che la vostra associazione ha oggi una forza contrattuale politica di tutto rispetto richiamabile non solo a tutela dell’economia fondiaria e della proprietà ma anche in funzione delle condizioni quadro che permettano al paese di rimanere competitivo ed attrattivo.

Ciò significa che la CATEF sarà più che mai attenta spettatrice delle scelte politiche e della composizione di coloro che sono chiamati a rappresentare la comunità dei destini. Per quanto riguarda l’intensità di quest’ultima scelta abbiamo ancora del tempo anche se la consueta ouverture “del fatti più in là” delle mitiche sorelle Bandiera è già incominciata. Dimenticavo!

La conferma dell’importanza dell’economia fondiaria non solo come fonte di lavoro ma anche come cespite fiscale. Ormai quando si discute siamo nell’ordine di centinaia di milioni! Se pensiamo alla fiscalizzazione dell’edilizia e del suo indotto, alle tasse di registrazione, all’imposta sul valore aggiunto, alle imposte sul reddito e sulla sostanza ed alle implicazioni ai diversi livelli ed aggiungendo le cifre ventilate negli ultimi mesi per quanto riguarda le stime, è evidente che l’economia fondiaria è il settore portante del Cantone. Una conferma di quanto abbiamo sempre sostenuto.

Prima di accantonare l’argomento “stime” è bene ricordare l’esistenza di un pedaggio. Quell’aggiornamento del 15% che aggiunto a quello di una decina d’anni fa del 18% che ci porta già oggi a valori non molto lontani dai valori prudenziali che la legge d’accertamento impone. Mi sa - scontando l’arco temporale necessario per approvare il modello, modificare la legge sulle stime e la trentina di leggi applicative - che la soluzione scelta dal Governo sia stata del tipo WIN – WIN. Aggiungo che “radio scarpa” segnala già valutazioni maggiorate per la nuova produzione.

Sempre nell’anno trascorso abbiamo sostenuto l’abrogazione del valore locativo abrogazione che è stata approvata a livello nazionale con confortevole maggioranza. Era una strana costruzione, figlia di lanci e rilanci fra le camere federali. Il Nazionale proponeva l’abolizione di ambedue i valori locativi, quello della residenza primaria e quello della residenza secondaria, mentre il Consiglio degli Stati era disposto a rinunciare solo a quello che colpiva la residenza primaria. Un atteggiamento tutto sommato comprensibile se consideriamo che la Camera Alta rappresenta in definitiva i Cantoni. Vi era infatti il rischio di finire sotto tiro dei cantoni turistici e di qualche Cantone preoccupato nel vedersi sfilare ambedue valori locativi, fra i quali il nostro da tempo in stato anemico.
L’idea che ha sbloccato il tutto è stata quella di permettere ai Cantoni di introdurre una tassa sostitutiva facoltativa per la seconda residenza. Una possibilità non molto simpatica per i gestori comunali che richiedeva però una modifica costituzionale. Ed è proprio su questa modifica che si andò a votare con tanto di benedizione del Consiglio Federale, preoccupato, a suo dire, dell’eccessivo indebitamento privato. Come CATEF ci siamo schierati per la modifica senza tracimare più del tanto. Nel nostro invito a sostenere la modifica ci siamo soffermati su tutti gli aspetti, positivi e negativi.

L’esito è stato netto malgrado la resistenza esercitata dai Cantoni romandi. Ora spetta a noi seguire l’iter per l’implementazione della tassa sostitutiva per le residenze secondarie che come sappiamo è già in rotta di collisione con le tasse di soggiorno ed in taluni casi anche con la tassa immobiliare. A proposito, tanto per non smentirsi, il Cantone ha istituito un tavolo di lavoro composto da funzionari. Il solito giocare in casa senza preoccuparsi del fuori gioco. Avrete già capito che la CATEF non è stata interpellata!

A livello svizzero imperversa la continua sottolineatura della mancanza di alloggi a pigione moderata, talvolta definiti “accessibili”. In talune regioni dove la domanda è tracimata mancano in effetti appartamenti nuovi od aggiornati. Pochi però si chiedono il perché l’offerta arranca malgrado i motivi siano evidenti. Oggi, costruire o risanare in modo incisivo non significa solo imboccare un percorso tormentato ma anche finanziariamente impegnativo e peggio ancora poco redditizio. Del resto anche gli istituzionali hanno tirato i remi in barca e se possono sbolognano il datato.

Un mix micidiale: norme stringenti, il centrifugo di qualità che tutti declamano ma che nessuno vuole fuori dalla porta, i cecchini del ricorso, le varie leggi ancora nel cassetto, lo smarrimento delle autorità prese a tenaglia senza dimenticare i costi di produzione ormai insostenibili. Ed il tutto con un costo del denaro ancora ai minimi storici! Figuriamoci con tassi del 6-8% che qualcuno di noi sperimentò sulla propria pelle. Poi per concludere l’opera possiamo aggiungere anche la prudenza degli elargitori di crediti confrontati con differenziali che coprono a mala pena il rischio, almeno così sostiene anche la FINMA. E per non farci mancare niente possiamo aggiungere anche la denatalità e la crescita contenuta, la tanto auspicata decrescita felice. Sinceramente un problema strutturale vero e proprio che soffoca l’offerta.

Ho citato prima il cosiddetto centripeto di qualità, vero perno della nuova legge sulla pianificazione del territorio, per avere anche la possibilità di esternare qualche considerazione in merito. Ricordo che la CATEF era contraria alla legge così come formulata. Ci siamo battuti perché convinti che il metro di giudizio sarebbe passato in quel di Berna con tanti saluti all’autonomia comunale senza dimenticare il sopito rancore di coloro che per non hanno saputo o voluto intervenire nei tempi opportuni. I cosiddetti giustizieri della notte.

Aggiungo che allora il Dipartimento espose una situazione senza particolari allarmismi, quadro che convinse molti a considerare il nuovo indirizzo salutare e poco invasivo. La realtà invece è oggi sotto gli occhi di tutti. Il Ticino è sovradimensionato e buona parte dei Comuni verranno sottoposti a tosatura forzata. E mi fermo qui per carità di popolo. Sottolineo comunque l’iniziale ignavia dei Comuni, l’ermetismo del Governo, il “Dormicom” del fondo per eventuali indennizzi e la presenza di cecchini istituzionali. Basti pensare alle associazioni ambientaliste che oltre a diffidare recentemente i Comuni si sono permesse di sensibilizzare anche le autorità federali. Il messaggio: occhio che vi teniamo d’occhio e siamo pronti anche a denunciarvi presso il Dipartimento Federale. Un comportamento irriverente se non offensivo nei confronti dei Comuni stessi. Anche questa situazione riconducibile all’implementazione della nuova legge federale concorrerà a ridurre l’offerta.
Certo che a questo punto ci si potrebbe chiedere perché siamo abbondantemente ultimi e fuori tempo massimo mentre gli altri cantoni hanno fatto da tempo i loro compiti. Magari hanno fruito di una migliore consulenza oppure hanno potuto mitigare l’impatto partendo da situazioni meno compromesse. Sono quesiti che dovrebbero porsi i Comuni invece di limitarsi a sottolineare il loro disagio. Si è dormito per comodità? Boh!

Sul tavolo abbiamo diversi incarti che ci impegneranno nei prossimi anni. Ora siamo alle consultazioni ma prima o poi questi temi verranno tradotti in proposte concrete. Penso al famigerato ISOS che alle nostre latitudini rappresenta un ulteriore inciampo, all’inasprimento della Lex Koller, all’implementazione delle misure scaturite dal famoso tavolo di lavoro voluto dal Consigliere Federale Parmelin, alla fissazione di un tetto massimo al rendimento di un investimento immobiliare ed altro ancora, senza dimenticare le stime il cui timer è ora partito. Prima per adottare il nuovo modello per determinare i valori, per poi planare sulle modifiche necessarie alla legge stessa. Pane per i nostri denti anche perché abbiamo vissuto negli anni novanta genesi e tormenti. Io addirittura come Presidente della commissione competente.

Non dobbiamo dimenticare ovviamente l’anno elettorale, anzi il trittico elettorale Ad autunno si conoscerà chi parteciperà alla contesa cantonale dell’aprile 2027 e poco dopo chi si presenterà alle Federali. Sosterremo come consueto gli aderenti alla nostra associazione con particolare attenzione a coloro che oltre ad essere competenti in materia ci hanno messo la faccia. Con le associazioni economiche potremo far perno sulla recente esperienza per un’azione concertata rispettando ovviamente le rispettive autonomie Insomma ci attende molta roba che richiederà forte impegno ed esperienza.
Da ultimo la speranza che si abbia a preoccuparsi maggiormente degli alberi della solidarietà e della sussidiarietà. Ambedue scricchiolano sotto il peso dei nuovi candelabri aggiunti alle varie candeline. Qui si tratta di realismo e meno di altruismo od egoismo. Non siamo ancora al “si salvi chi può” ma è evidente che stiamo erodendo quanto accumulato.

Ringrazio il Comitato Direttivo che ha condiviso quanto prospettato come pure il Comitato operativo, in pratica l’ufficio presidenziale della CATEF composto da parlamentari di peso nelle varie commissioni come gli onorevoli Padlina, Caroni e Terraneo; ai quali aggiungo Rossi l’uomo di collegamento con le associazioni economiche da me definito tempo fa il nostro scaut! Quest’anno l’ha dimostrato ampiamente conducendo la campagna, anzi le campagne a lui affidate con acume e sangue freddo.
Ringrazio le due signore che curano gli aspetti amministrativi e le nostre giuriste Avv. Rossi e l’Avvocato Tipura come pure la nostra segretaria cantonale. Inossidabile presenza, persona competente ed apprezzata da tutti non solo per le buone maniere. Per l’associazione una professionista in grado di abbracciare tutti gli aspetti giuridici che ci concernono. Ma anche capace di verifiche collaterali. Quelle che in definiva servono per convincere e per caricarsi. Senza di lei non sarebbe possibile rispondere alla raffica di procedure di consultazione.


Da ultimo grazie a voi tutti.