(…) Inizierò il mio intervento dai tre argomenti conclusisi con una votazione popolare nella quale ci siamo esposti apertamente, e meglio:

• L’abolizione del valore locativo: l’argomento era molto controverso perché nato bene, ma nei successivi sette anni di dibattiti parlamentari è poi stato elaborato un pacchetto di misure ben diverso da quanto voluto inizialmente, e che a dipendenza della situazione personale creava proprietari contenti e anche degli scontenti; in particolare fra coloro che hanno case a reddito che non potranno più dedurre integralmente i loro debiti. Del tutto aperta rimane poi l’introduzione di una imposta sulle residenze secondarie per compensare parzialmente i minori introiti derivanti dall’abolizione del valore locativo; al riguardo non conosciamo le intenzioni del cantone ma dubitiamo si lasci scappare questa possibilità di aumentare le sue entrate fiscali… Abbiamo tentato di informare in maniera completa sulle implicazioni – invero piuttosto complesse - dell’abolizione del valore locativo sia i nostri soci, sia i media. Tenuto conto delle numerose opposizioni alla modifica di sistema, fra le quali quelle dei cantoni alpini, dei comuni, del fronte progressista, dell’ASI e del mondo bancario – il voto ha invece confermato un’accettazione popolare che è andata oltre ogni aspettativa. Le modifiche entreranno in vigore a inizio 2029 e per allora dovranno essere dissipati tutti gli aspetti non ancora chiariti.

• L’iniziativa GISO mirava ad introdurre un’imposta del 50% per le eredità del valore di almeno 50 milioni. Come in passato con l’iniziativa dei progressisti che volevano tassare con un’aliquota del 20% le eredità che superavano i 2 milioni, anche questa – benché respinta dal Popolo - ha originato dei danni già solo per la paura che ha generato, spingendo diversi contribuenti abbienti a lasciare il nostro paese, o magari a trapassare in fretta e furia parte del patrimonio alla discendenza.

• Nella campagna per il voto sulle stime non ci siamo profilati in prima fila, ben contenti che tale ruolo sia stato assunto dalle associazioni economiche, con l’aiuto dei membri del CD avvocati Paolo Caroni e Michele Rossi. (…) L’esito inequivocabile delle urne ci rallegra molto.

Se questi temi sono almeno in parte evasi, altri temi continueranno ad occuparci anche in futuro:

• In primis il tema della pianificazione del territorio con tutto quanto connesso: scheda R6, dezonamenti, indennizzi, zone di pianificazione, residenze secondarie, il fuori zona, ecc.
  Ci occuperà ancora a lungo perché tocca moltissimi ambiti e incontra sempre più opposizioni: dalle città, che lamentano di non disporre di sufficienti terreni per svilupparsi, ai comuni e ai proprietari che non vogliono né la riduzione delle zone edificabili, né vedere azzerato il valore delle loro proprietà e neppure la densificazione edilizia. Anche gli specialisti hanno peraltro difficoltà a districarsi in una materia che può proprio essere definita “pane per i denti dei giuristi…”. Purtroppo dai dati disponibili risulta che una netta maggioranza dei comuni presenta esuberi di zone edificabili molto importanti che dovranno quindi essere ridotte. E già ora ci sono proprietari che prima ancora di avere visto declassato il loro fondo in zona verde, l’hanno comunque già bloccato da una zona di pianificazione, che ne impedisce da subito – provvisoriamente o in maniera definitiva a dipendenza dei casi – l’edificazione, e di fatto anche la vendita.
  In parallelo entra in vigore quest’anno la revisione del 2° pacchetto della LPT che concerne la zona non edificabile, e quindi anche le costruzioni nel fuori zona. È materia che interesserà ancora Governo e Gran Consiglio.

• Passando al diritto di locazione preoccupa l’iniziativa dell’ASI ”SÌ alla protezione contro pigioni abusive”, che prevede che la pigione sia abusiva se supera un certo reddito, da definire; soprattutto esige che le pigioni debbano essere verificate automaticamente, periodicamente e singolarmente e se del caso adattate, affinché non siano più abusive! La pigione di mercato sarebbe quindi da dimenticare perché a determinare l’affitto a inizio contratto e poi negli anni a venire sarebbe un calcolo molto complesso e penalizzante per i locatori, fondato sui costi. L’iniziativa è stata lanciata dopo che i suoi esponenti avevano presentato ripetuti atti parlamentari a Berna, rigorosamente respinti perché estremi. Il confronto popolare preoccupa molto, anche perché – come sappiamo – i soliti slogan del tipo “proprietari uguale a ladri” lasciano il segno. Slogan che peraltro mettono tutto nello stesso calderone, sicché le tensioni e i problemi registrati dalle città più problematiche d’Oltralpe sembrerebbero essere presenti anche nella valle di Muggio piuttosto che nel Jura. Ma a niente serve obiettare. Quando non si vuole sentire, il messaggio non passa. È un peccato che questo avvenga spesso anche con i media. I pregiudizi sono duri a morire. Ad esempio segnalo che la città di Lugano effettua regolarmente studi dettagliati e utili sulla situazione socioeconomica degli anziani della città, piuttosto che sul bilancio migratorio o l’alloggio sostenibile a Lugano. Quest’ultimo studio biennale uscirà aggiornato ad agosto e sinora conteneva dati sorprendenti che attestano che la situazione è ben meno grave rispetto a quanto sempre lamentato. Purtroppo queste risultanze sono però volutamente ignorate.

• Dispiace che l’informazione sia troppo unilaterale: non si distingue fra zone né situazioni, si punta sempre il dito verso i proprietari ma si sottacciono i problemi causati dagli inquilini, specie i numerosissimi mancati pagamenti della pigione, le disdette fuori termine, i danni causati, l’incuria e il menefreghismo di moltissimi conduttori sempre più arroganti e maleducati; si contesta la responsabilità dei danni con l’argomento che tutto è “vetusto” facendo sempre astrazione dal principio della cura e diligenza delle cose altrui, indipendentemente dalla loro età.

• E per motivi sociali e non essere criticati, anche dei proprietari parapubblici o pubblici finiscono con l’essere troppo indulgenti, danneggiando così gli inquilini corretti e accettando costi supplementari che finiscono poi a carico di tutti.

Prima localmente e poi magari a livello nazionale, assistiamo all’adozione di normative vieppiù stringenti come ad esempio la Wohnschutzverordnung, in vigore a Basilea dal 2022, già esistente da vari anni a Ginevra e che si vuole ora ripresentare in diversi cantoni. Lo scorso fine settimana Zurigo l’ha bocciata ma ha comunque approvato un controprogetto che fa evidentemente importanti concessioni. La normativa basilese intende in particolare sottoporre ad un’apposita commissione qualsiasi intervento su stabili esistenti che necessiti di una domanda edilizia affinché quest’autorità decida se i lavori possano o meno essere autorizzati e in caso affermativo, stabilisca l’entità massima dell’aumento di pigione che essi potranno comportare; l’obiettivo della normativa non è quello di favorire la manutenzione degli stabili, bensì quello di evitare aumenti di pigione, sicché il rinnovo è disincentivato, con conseguente perdita del valore della sostanza. I rilevamenti statistici confermano il drastico crollo degli interventi: dal 2022 (quando è entrata in vigore la normativa) ad oggi il numero delle richieste di costruzione è precipitato e ancora oggi sono ben l’80% in meno rispetto agli anni precedenti. D’altronde anche a Ginevra è estremamente difficile che qualcuno faccia degli investimenti. Evidentemente le misure per incentivare la costruzione degli alloggi necessari sono senz’altro altre!

Le normative penalizzanti non fanno che peggiorare la situazione tant’è che a fronte di un parco alloggio piuttosto vetusto e che necessita d’investimenti, raramente questi vengono assunti da investitori o proprietari locali. Spesso questi stabili vengono acquistati da persone estere con abitudini diverse. È quindi sconfortante constatare che chi una volta aveva costruito uno stabile oggi non riesce più direttamente o tramite i figli a provvedere alla sua completa ristrutturazione perché l’operazione è divenuta troppo complessa… Da qualche parte si è perso il senso della misura… Intanto a Ginevra in settembre si voterà su una modifica di legge che farà sì che le norme vadano a limitare non solo la pigione, ma addirittura il prezzo di vendita, che verrebbe stabilito da un’autorità, e ciò per favorire l’acquisto dell’abitazione da parte degli inquilini.

Speriamo che l’idea non abbia seguito. Ma quanto sarebbe auspicabile che i parlamentari riuscissero a dialogare in modo costruttivo e nell’interesse comune!

Nel contesto locativo il criterio dell’esistenza o meno di una penuria sul mercato dell’alloggio riveste un’importanza decisiva; la stessa si misura in funzione del tasso di abitazioni vuote che viene rilevato annualmente. Noi abbiamo a lungo criticato il metodo di rilevamento dello sfitto, che nel frattempo in Ticino è stato migliorato. Essendo un criterio imposto dalla normativa federale, non possiamo però evitare l’errore che si consideri nel calcolo anche le nostre numerose residenze secondarie, ciò che sfalsa il risultato comportando un tasso di abitazioni vuote sensibilmente inferiore a quello effettivo. A livello nazionale la Confederazione ha tagliato i mezzi finanziari previsti per dei correttivi sicché i rilievi continueranno a marcare per difetto. È quindi tanto più importante che tutti partecipino con diligenza al censimento, attualmente in corso e in fase di chiusura.

Fra i temi che ci hanno interessato con delle procedure di consultazione ricordo in particolare:

• L’innalzamento del limite ammissibile del reddito netto, del reddito lordo compensante i costi e del tasso per le migliorie. La modifica trova il nostro pieno sostegno, ritenuto che l’aumento del limite ammissibile è la conseguenza di alcune decisioni del Tribunale Federale che ha giustamente constatato che con la progressiva riduzione del tasso ipotecario determinante, il limite era diventato troppo basso e non più atto a remunerare adeguatamente il capitale investito.
• La proposta di abolire la Commissione federale dell’Alloggio: la commissione della gestione del Consiglio degli stati ha proposto l’abolizione di questa commissione - nella quale sediamo da sempre – e di altre 8. Noi siamo contrari in particolare perché si tratta di una piattaforma di dialogo che grazie all’esperienza diretta dei suoi membri può apportare ai colleghi e alle autorità argomentazioni ed esperienze pratiche utili a tutti. Il dialogo fra le parti e lo scambio delle conoscenze devono essere diretti e continui e non possono essere sostituiti da commissioni ad hoc.
• Abbiamo preso posizione su un piccolo alleggerimento delle norme ISOS che hanno negli anni trovato un’applicazione sempre più estesa.
• Ci siamo espressi sui costi per le inserzioni nei motori di ricerca come Homegate, Immoscout, tutti ecc., che fanno capo al gruppo RPG, che ha ormai di fatto una posizione simile ad un monopolio, con tariffe molto elevate.
• Siamo stati consultati in merito a delle modifiche in ambito energetico, nel quale però le nostre conoscenze sono limitate. Vi fosse qualuno cognito della materia e desideroso di comunicarci la sua opinione in merito ne saremmo ben felici.
• Siamo interpellati anche sull’inasprimento delle norme sulla Lex Friedrich.
   

Per concludere un brevissimo sguardo al nostro interno:

• Ci ha lasciati per un altro posto l’avv. Daniele Nater, che ha potuto essere sostituito a 4 mesi di distanza dall’ Danijela Tipura, cui do a nome vostro un cordialissimo benvenuto. Viene ad affiancare l’avv. Alice Rossi con noi da quasi due anni.
• Ringrazio sentitamente per l’impegno e la costanza tutto il team del Segretariato – ritornato ad essere integralmente femminile - iniziando dalla nostra fidatissima, inossidabile e storica segretaria Cinzia Santacroce che per nostra grande fortuna è con noi da ben 35 anni. Un grande grazie anche alla sua collega altrettanto fidata e precisa Fabiola Campana (con noi da 24 anni) e alle mie giovani colleghe, avv. Alice Rossi e avv. Danijela Tipura, molto gentili, apprezzate e volenterose.
• Non posso certo dimenticare il Presidente Piazzini, un lavoratore indefesso, poliglotta, arguto, con un’esperienza che spaziando dalla sua formazione economica, all’immobiliare e alla politica definirei senz’altro unica e ineguagliabile. Per quest’associazione ha dato e continua a dare tutto sé stesso e di questo la CATEF e noi dobbiamo essergli e gli siamo molto grati.
• Un grande grazie anche a tutti i nostri graditi ospiti, ai membri del CD e ai delegati per la collaborazione e per il sostegno.