Signori Consiglieri di Stato on. Gobbi e on. Vitta,

On. Signori Gran Consiglieri Agustoni, Caprara, Farinelli, Gianella, Terraneo, Canepa, 

Illustri Ospiti,

Gentili Signore ed Egregi Signori,

 

 

Come di consueto la mia relazione sull'attività dell'associazione dello scorso anno inizia dai temi più politici.

 

Di particolare interesse è stata la pianificazione del territorio: dopo che negli scorsi anni è stata modificata la relativa legge (la LPT), con novità molto incisive che interessano però solo la zona edificabile, la Confederazione ha poi messo in consultazione una seconda revisione della legge (LPT 2a. fase) che concerne la zona non edificabile. Fra le modifiche proposte si impone la collaborazione fra le autorità preposte agli ambiti che presentano interdipendenze funzionali e territoriali, come la mobilità, i trasporti,  il turismo, la biodiversità, il paesaggio ecc. superando quindi anche i confini cantonali. Riteniamo che questa imposizione non sia conciliabile con l'art. 75 della Costituzionale federale che prevede che la Confederazione stabilisca i principi, mentre la pianificazione territoriale in sé spetti ai Cantoni. Inoltre la tempistica per un'ulteriore modifica della LPT deve essere rimandata, essendo le autorità cantonali e comunali attualmente già oberate per l'implementazione della LPT 1a. fase e per la revisione dei piani direttori. 

 

I comuni  hanno infatti dovuto inoltrare i dati relativi alle zone edificabili sul loro territorio e dovranno procedere alla revisione dei loro piani regolatori, affinché soddisfino i criteri restrittivi della nuova legge.

 

Il Cantone ha invece messo in consultazione la revisione del piano direttore che è stata da noi pesantemente criticata: dal profilo formale per la mancanza di trasparenza dimostrata su un argomento tanto importante che riduce fortemente l'autonomia comunale e che soprattutto potrebbe ledere in modo molto significativo il patrimonio dei singoli (pensate alla differenza di valore di un fondo se edificabile o meno): addirittura ancora oggi ci sono informazioni molto discordanti sull'eventuale esubero delle zone edificabili e sulla necessità e ampiezza di eventuali dezonamenti nel Cantone. Il progetto non è poi stato messo in relazione con le linee direttive  e la questione va discussa anche in Parlamento e nei comuni. Nel merito abbiamo chiesto fra l'altro che le riserve edificabili siano conteggiate secondo scenari più plausibili e che venga costituito un fondo alimentato dal Cantone per aiutare i comuni a finanziare le indennità per l'esproprio materiale; parimenti, che l'obbligo di costruzione possa essere imposto solo in casi del tutto eccezionali, che il Cantone rimanga competente per l'esame preliminare dei PR ecc.

 

Nel contesto pianificatorio è inoltre emerso il problema del recupero degli stabili vetusti o fatiscenti, che in determinate zone - e specie nelle valli - sono ormai talvolta pure pericolanti. Si tratta di censire la sostanza in stato di degrado e che vengano individuate delle misure che ne incentivino il recupero; ciò andrebbe peraltro incontro al principio dell'edificazione centripeta, che è uno dei pilastri della  nuova LPT. Gli on. Terraneo e Canepa hanno quindi inoltrato un apposito atto parlamentare sottoscritto da ben 44 Parlamentari. Il Governo ha riconosciuto il problema ma ritenuto che i mezzi proposti non fossero idonei e che il gravoso compito spetti ai proprietari, all'iniziativa privata e all'economia. La mozione passerà ora in Gran Consiglio che speriamo sia meglio disposto.

 

In ambito locativo il Gran Consiglio ha giustamente respinto l'introduzione del modulo ufficiale per la pigione iniziale, come un anno fa aveva peraltro già fatto il Parlamento a Berna. L'ASI ha però ora purtroppo lanciato un'iniziativa popolare cantonale. Vi esorto sin d'ora a far votare ogni vostro amico: gli argomenti per contrastare l'iniziativa ci sono - a cominciare dall'assenza del presupposto della tensione sul mercato - ma purtroppo le votazioni in passato hanno dimostrato che in ambito locativo alle urne non sono determinanti gli argomenti, bensì le emozioni e i pregiudizi.

 

- L'ASI è molto attiva sia a livello federale che cantonale. A livello federale è sempre pendente l'Iniziativa per pigioni accessibili che vuole  che Confederazione e Cantoni aumentino il parco alloggi di utilità pubblica e a pigione moderata, così che ogni anno il 10% almeno delle nuove costruzioni venga promosso da enti di utilità pubblica. 

 

- L'abolizione del valore locativo è un tema ripetutamente proposto e votato a livello nazionale. Ora alle camere si sta però delineando una maggioranza favorevole alla sua abolizione per l'abitazione primaria; controverse rimangono invece le deduzioni da stralciare (in primis oneri finanziari e di manutenzione), sicché i tempi per una soluzione non saranno brevi.  Intanto a livello cantonale un gruppo parlamentare ha chiesto di introdurre la soluzione grigionese che prevede che per i proprietari con sostanza  imponibile inferiore a 600'000 fr., il valore locativo ammonti al massimo al 30% delle entrate in contanti. 

Un altro tema è stato l'ulteriore riduzione del tasso ipotecario: oltre a indurre gli inquilini a richiedere una diminuzione della pigione, ha continuato a favorire - unitamente alla ridotta redditività degli investimenti finanziari -  un'intensa attività edilizia.

Al momento si assiste ad una sovrapproduzione che sia a livello nazionale che cantonale sta facendo aumentare in maniera preoccupante lo sfitto: a livello nazionale dal dopoguerra non è mai stato tanto elevato salvo 2 brevi eccezioni negli anni '70 e '90. Nel confronto intercantonale, il maggior aumento dello sfitto si è registrato proprio in Ticino. Il 1.6.2017 il tasso ufficiale ammontava all'1.59%, ma il tasso reale è notevolmente superiore, ciò che trova conferma in un nostro rilevamento interno relativo al Bellinzonese e in parte alle valli superiori. La tendenza resta al rialzo sia a livello nazionale che cantonale.

La situazione è molto preoccupante: sul mercato arrivano alloggi nuovi di proprietà di istituzionali, che pur di occupare le abitazioni, richiedono pigioni poco remunerative (ciò che è loro possibile anche perché hanno dei portafogli diversificati); questi alloggi nuovi a pigioni molto interessanti fanno però concorrenza agli alloggi datati. I proprietari di locali sfitti non solo non percepiscono le pigioni, ma pur di affittare devono fare concessioni di vario tipo e sono pure disincentivati ad investire nel rinnovo, anche perché il mercato non sempre offre margine per un aumento di pigione... 

La particolare situazione sul mercato e il basso costo del denaro offrono ancora interessanti occasioni di acquisto per l'uso proprio, ma bisogna valutarle bene. Vista la sovra offerta, riteniamo preferibile l'acquisto ad uso proprio in stabili già esistenti, mentre siamo scettici sull'acquisto su carta (in stabili ancora da costruire), che presentano rischi accresciuti, fra i quali i difetti di costruzione, il fallimento del promotore e i rischi derivanti dai rogiti che prevedono spesso delle clausole molto unilaterali a favore del promotore. Se proprio ci si volesse lanciare nell'edificazione, consigliamo grande prudenza e di fare capo a promotori collaudati e referenziati. Problematico può anche essere l'acquisto di quote in stabili con molto invenduto..

 

- Recentemente abbiamo sostenuto la riforma fiscale e sociale. 

 

Passando alle procedure di consultazione, ci siamo espressi su svariati temi e meglio:

 

- La nuova Legge edilizia cantonale che non ci soddisfa assolutamente. È ancora meglio la versione attuale. In un momento in cui gli uffici tecnici comunali sono già oberati per i compiti pianificatori, si introducono novità sostanziali complicate, troppo lesive da un lato per i committenti - cui vengono imposte regole vessatorie sia per l'edificazione a nuovo come e soprattutto per la ristrutturazione - ma anche per i vicini, cui vengono limitati eccessivamente il diritto di opposizione e ricorso. Inoltre la proposta prevede prescrizioni talmente severe (norme sui posteggi per bici, sui disabili, sulle aree di svago ecc.), che invece di favorire, ostacolano la riqualifica degli stabili, sia recenti che datati e quindi anche il recupero degli stabili che compongono i nuclei e le immediate corone...

 

- Ci siamo espressi in merito alla LF sull'espropriazione, alla deducibilità dei costi di immobili dal patrimonio privato per l'IFD, al piano cantonale di risanamento dell'aria, ai canali del Piano di Magadino, oltre che al piano direttore e alla LPT IIa fase, come sopra indicato. Altre procedure sono pendenti (riorganizzazione degli uffici di conciliazione, AirBnB, ecc.)

 

Due tematiche molto sentite le abbiamo discusse in gruppi di lavoro appositi:

 

- la prima è quella dell'AirBnB, ossia la piattaforma che favorisce la locazione a breve termine di alloggi o stanze a terzi. È un fenomeno recente ma in crescita esponenziale a livello mondiale. Comporta una serie di problemi come quello della verifica dei nominativi e delle tasse di soggiorno, una coabitazione difficile per via del via e vai di gente sconosciuta e dai ritmi da vacanzieri non sempre conciliabili; per i locatori si pongono anche problemi di un uso accresciuto dei locali, e di un risarcimento dei danni causati, difficile da ottenere non venendo i locatori in possesso dei dati come generalità e indirizzo degli ospiti. Le pretese andranno così inoltrate in California ad AirBnB e gli interlocutori che valuteranno preventivamente se o meno riconoscere un risarcimento  sono a Berlino o Dublino…

 

L'Ufficio fed. delle abitazioni ha costituito un gruppo di lavoro cui partecipiamo, con lo scopo di valutare se modificare il diritto di locazione che per intanto prevede una disposizione sulla sublocazione che per motivi procedurali rende praticamente impossibile la sublocazione via AirBnB. Noi siamo contrari alla modifica per motivi diversi ma anche perché le norme molto restrittive del diritto di locazione volte a difendere la parte "debole", non devono essere ulteriormente modificate a sfavore dei proprietari affinché gli inquilini possano arrotondare le loro entrate subaffittando a illustri sconosciuti! Il CF ha ora posto in consultazione una proposta che prevede esattamente quanto temuto: in pratica il proprietario sarebbe tenuto a dare un accordo di massima alla sublocazione a terzi per brevi periodi, per un lasso di tempo di ad esempio due anni (beninteso rinnovabili) a meno che non dimostri (lui!) che ne deriverebbe un pregiudizio essenziale. Purtroppo sembrerebbe che tutti cavalchino un po' l'onda dell' "ormai è mondiale e non si può fare niente...". In verità si legge continuamente di Stati e città che hanno preso accordi con AirBnB per trovare soluzioni nell'interesse di ambo le parti. Purtroppo poi si legge anche, di cause intentate contro AirBnB da città come Parigi per mancato rispetto, da parte della piattaforma, degli accordi presi. A livello ticinese anche gli albergatori non sembrano essere molto preoccupati sebbene dai dati disponibili risulti che a giugno 2018 a livello nazionale i letti offerti su AirBnB ammontavano già al 30% dei letti d'albergo, con punta del 73% in Vallese. Va tenuto presente che il gruppo mira ad un'espansione esponenziale (già in atto) e che intende espandere i suoi servizi lanciandosi anche nei servizi di lusso e turistici, offerti normalmente solo dagli alberghi di lusso.

 

- La seconda tematica è quella di una discussione in vista della presentazione di una proposta di modifica del diritto di costruzione di compravendita immobiliare: l'oggetto di contesa più importante verte sul termine per la notifica di eventuali difetti presenti nella proprietà acquistata o venduta, che in Svizzera è eccezionalmente breve: salvo il caso di stipulazione delle norme SIA, il termine è di soli 7 giorni con conseguente perenzione per l'acquirente/committente, dei suoi diritti in caso di difetti. Dato che questi possono anche essere ingentissimi (anche centinaia di migliaia di fr. o più), la prevalenza dell'aspetto formale dei 7 giorni sulla sostanza (e sull'equità), va corretta al più presto. Per il momento la strada è però tutta in salita.

 

Collaboriamo inoltre in un gruppo di lavoro che affianca la società che si occupa del progetto d'installazione della banda ultralarga/fibra ottica in Ticino. Siamo molto interessati a questo progetto che interessa in primo luogo i proprietari ma anche la società tutta, perché migliora le condizioni di lavoro e di attrattività del nostro territorio anche a livello intercantonale e internazionale, e potrà costituire un'opportunità interessante anche per le nostre zone discoste.

 

Come tutti gli anni ci adoperiamo per favorire la discussione  partecipando a gremi vari come il Forum Immobiliare, la Borsa Immobiliare, intervenendo nei media (TSI, TeleTicino, quotidiani), collaborando con le altre associazioni economiche e in seno alla Commissione Federale dell'Alloggio, alla Commissione svizzera per le questioni immobiliari, a Ticino Energia, rappresentando i proprietari negli uffici di conciliazione ecc.

 

L'attività d'informazione è sostenuta anche dalle sezioni che quest'anno oltre alle loro assemblee sezionali, hanno pure discusso dei seguenti argomenti: 

 

• Lugano: delle proposte modifiche del Piano Direttore con l'intervento del pianificatore Stefano Wagner, del capo sezione dello sviluppo territoriale arch. Paolo Poggiati e del presidente Piazzini; recentemente ha presentato la struttura della fondazione OTAF dal profilo dei suoi scopi e della sua attività, per poi presentare il progetto della nuova sede dal profilo architettonico con l'intervento dell'arch. Tommaso Botta 
• Mendrisio: ha trattato il tema "Sicurezza e Mendrisiotto" esposto dal capo del Dipartimento delle Istituzioni on. Norman Gobbi. Recentemente ha approfondito le novità previste dalle nuove disposizioni della Legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione
• Bellinzona: ha illustrato le previsioni per il PR cittadino a seguito dell'aggregazione dei 13 comuni del Bellinzonese
• Locarno: ha trattato le novità in materia locativa e condominiale, e poco fa il Programma d'agglomerato del Locarnese con relatori l'avv. Paolo Caroni, l'ing. Francesco Allievi e l'arch. Giovanni Guscetti.
• Biasca: ha invece illustrato l'attività della Ditta Tenconi di Airolo, per poi dedicarsi alla Greina e alla relativa mostra presso il museo etnografico di Lottigna.

 

 

Giunta al termine, chiudo con i ringraziamenti: 

 

• al Presidente Gianluigi Piazzini per il suo impegno incondizionato, appassionato e instancabile alla causa
• ai membri del Consiglio Direttivo per il sostegno
• alle mie collaboratrici del segretariato, veramente molto sollecitate e che fanno un lavoro encomiabile: la signora Cinzia Fontana Santacroce, la signora Fabiola Campana, la collaboratrice giuridica Romina D'Antoni e la neo arrivata collaboratrice giuridica Lara D'Alessio
• e infine anche a tutti voi un ringraziamento per il vostro sostegno.

 

 

Grazie