On. Signor Consigliere Nazionale Merlini,
On. Signor Consigliere Nazionale Regazzi,
On. Signor Consigliere di Stato Vitta,
Illustri Ospiti,
Gentilissime Signore ed Egregi Signori,

Anche l'anno trascorso è stato caratterizzato da un'attività molto intensa, con l'allestimento  di prese di posizione in merito a procedure di consultazione impegnative, con collaborazioni in gruppi di lavoro e con interventi di informazione e sensibilizzazione in sedi ed ambiti diversi. Altrettanto intensa è stata la consulenza ai soci, sempre più numerosi.

Fra i temi d'interesse generale, ha rivestito un ruolo centrale la pianificazione del territorio.

Come ricorderete 5 anni orsono è entrata in vigore la nuova LPT con modifiche incisive volte ad ottimizzare l'utilizzazione delle zone edificabili, in particolare riducendo quelle troppo estese e sfruttando meglio le riserve. Essa impone quindi ai cantoni di aggiornare entro 5 anni i loro piani direttori e poi anche i piani regolatori comunali, alfine di renderli conformi alle nuove prescrizioni. In particolare i cantoni sono tenuti a verificare sotto diversi profili la loro superficie edificabile, a ottimizzarne l'ubicazione e a ridurla se eccessiva. Anche il Ticino si è attivato e ha posto in consultazione numerose modifiche di schede del Piano Direttore, nonché varie leggi e piani, per i quali abbiamo formulato le nostre osservazioni. Dall'estate scorsa ci siamo concentrati in particolare sui temi che seguono:

- In primis sulla Legge dello sviluppo territoriale, ossia quella che appunto disciplina lo sviluppo territoriale del Cantone, definendo principi, strumenti e procedure di pianificazione, in modo da favorire la realizzazione dei principi e degli obiettivi prescritti dalla Legge Federale. La proposta modifica è stata da noi aspramente criticata perché - in contrasto con il principio della pianificazione del territorio dal basso - introduce un eccessivo accentramento delle decisioni e scelte a Bellinzona e in particolare presso l’esecutivo: si  semplificano le procedure di adozione di piani e le schede cantonali, i piani regolatori, le varianti di piani di quartiere e simili, concentrando la competenza decisionale in poche mani, soprattutto di funzionari cantonali e di pochi pianificatori, escludendo o limitando invece il coinvolgimento dei poteri legislativi cantonali e comunali, nonché le possibilità di opposizioni e ricorsi degli interessati e finanche la notifica di misure pianificatorie ai vicini...

- La modifica della Legge Edilizia: la proposta è molto importante e purtroppo deludente. La revisione è stata motivata con un'ottimizzazione ed un'accelerazione delle procedure edilizie, ma le misure che si vogliono introdurre sono senz'altro insoddisfacenti. Fra i numerosi difetti che abbiamo sollevato ricordo:

• un aumento eccessivo del tipo di procedure applicabili a livello comunale (procedura ordinaria, procedura a due fasi, procedura semplificata, una valutazione preventiva).
• Le prescrizioni edilizie e tecniche non operano nessuna sostanziale differenza fra la costruzione a nuovo e il rinnovo di stabili esistenti, anche nel nucleo, imponendo per questi parametri molto simili agli stabili a nuovo, ciò che disincentiverà il loro recupero, perché molto più difficile e costoso.
• Per edifici con almeno 4 appartamenti e per edifici o impianti aperti al pubblico, si introducono alla chetichella prescrizioni molto incisive, costose e sproporzionate, come le misure necessarie ai bisogni delle persone invalide, audiolese o ipovedenti, rispettivamente, si riduce il numero dei posteggi per le vetture, mentre è prescritto l'obbligo di introdurre almeno due posteggi di bicicletta per appartamento.
• Si ampliano eccessivamente i casi di esenzione dalla licenza edilizia, rinviando così in caso di disaccordo il vicino alla procedura civile, ben più lunga e onerosa.
• Si abolisce il Consiglio di Stato come autorità di ricorso di prima istanza, ciò che obbliga le parti a sempre dovere ricorrere agli avvocati e come ormai unica istanza cantonale, direttamente al TRAM.

- La Scheda R7 sui poli economici: contiene modifiche sostanziali che possono essere riassunte nella volontà e facoltà da parte del Governo e dei Dipartimenti coinvolti di definire ampliamenti e destinazioni di tutte le zone da lavoro, comunali e regionali. Abbiamo criticato in particolare il fatto che l'esecutivo si conferisca la facoltà di localizzare, orientare e segmentare la produzione di beni e servizi, secondo i suoi piani.

- Sta inoltre giungendo in Parlamento la modifica della Legge sui beni culturali e a breve potrebbe riaprirsi la discussione sulla tassa di collegamento (tassa sui posteggi per i grandi generatori di traffico). Il problema centrale della Legge sui beni culturali risiede nell’indennizzo adeguato dei proprietari di simili beni, costretti da vincoli molto onerosi che dovrebbero però essere tenuti a sopportare da soli…

La normativa sulla tassa di collegamento, che avevamo osteggiato, prevede invece che dopo tre anni dalla sua entrata in vigore il Parlamento si pronunci sul suo mantenimento o meno, e su eventuali modifiche, in considerazione dell'esperienza acquisita. Di fatto il prelievo della tassa è attualmente sospeso perché il TF ha concesso effetto sospensivo ai diversi ricorsi interposti contro il Regolamento, senza peraltro a tutt'oggi essersi espresso nel merito.

In considerazione del lungo periodo trascorso, dalla spinosità dell'argomento e anche dell'elevata entità della tassa (fr. 70/giorno per stallo) confidiamo che i ricorsi pendenti da tre anni vengano evasi al più presto e che si faccia finalmente chiarezza sull'argomento. E nella denegata ipotesi in cui la massima istanza dovesse respingere i ricorsi, auspichiamo che il Gran Consiglio analizzi con grande oggettività gli effetti assai modesti prodotti dalla tassa ...

- Diverse città stanno anche procedendo all'allestimento di Masterplan, inventari e aggiornamenti vari e alcune nostre sezioni sono coinvolte.

- Nell'ambito della revisione del PD si è pure inserito il discorso di sufficienti alloggi a pigione sostenibile ai sensi del piano cantonale dell'alloggio sussidiato; si sta quindi riattivando anche la discussione in merito a questo piano, di cui, alla luce dell'elevato tasso di sfitto esistente, non c'è sicuramente bisogno...

In ambito pianificatorio le sollecitazioni sono dunque state a livello cantonale talmente numerose e complesse che francamente si dubita che gli enti interpellati, comuni in primis, abbiano avuto il tempo e le energie per rispondere in piena conoscenza ai temi loro sottoposti, ciò che sarebbe però oltremodo preoccupante...

La pianificazione del territorio non trova comunque respiro neppure a livello federale e infatti il Consiglio federale ha inviato in Parlamento un'ulteriore modifica della LPT (la cosiddetta fase II) concernente le zone non edificabili e quindi anche quelle agricole.

- È pure in discussione il registro dell'ISOS, ossia l'inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d’importanza nazionale: al momento sono censiti 1264 insediamenti con  di media almeno 10 edifici abitativi. Possono essere censiti villaggi e anche comprensori cittadini. L’obiettivo dell’ISOS è di conservare le caratteristiche che hanno contribuito a determinare l’importanza nazionale dell’insediamento designato e di evitare che subiscano danni irreversibili. Dovendo essere utilizzato sistematicamente come base decisionale per la protezione dei monumenti e degli insediamenti e per le misure di pianificazione del territorio inerenti a insediamenti di importanza nazionale, diventa molto difficile dare agli spazi inventariati un aspetto o una destinazione diversa, ciò che può ulteriormente limitare il rinnovo degli stabili esistenti. Magari ci fornirà qualche maggiore ragguaglio sull'argomento l'on. Regazzi, autore di una mozione in merito a Berna.

- In febbraio la popolazione si è recata alle urne e ha respinto l'iniziativa dei giovani verdi  "contro la dispersione degli insediamenti", da noi chiaramente avversata, perché riteneva la nuova LPT non sufficientemente incisiva...

 

Lasciando l'ambito pianificatorio, ma rimanendo ai temi con implicazioni sia a livello federale che cantonale, ricordo l'argomento AirBnB (e piattaforme simili) che merita la nostra costante attenzione. L'argomento è oggetto di discussioni e modifiche legislative a più livelli. Negli ultimi anni si è assistito ad uno sviluppo esponenziale del numero dei pernottamenti  per brevissimi o brevi soggiorni in stanze, appartamenti o case offerte su piattaforme digitali come AirBnB, che hanno una visibilità mondiale. Oltre ai successi vi sono però anche parecchi aspetti problematici da risolvere.

Fra questi ricordo la garanzia del rispetto delle norme amministrative (tasse soggiorno, destinazione abitativa o commerciale come da PR,  ecc), la conformità della destinazione vacanziera o commerciale con le prescrizioni condominiali, i limiti che il condominio e i locatori possono stabilire alla messa a disposizione di alloggi ad ospiti, limiti pianificatori volti in particolare a preservare un numero sufficiente di abitazioni primarie nei centri cittadini, e non da ultimo anche una regolamentazione giuridica del rapporto fra ospitante e la piattaforma, che non essendo attualmente regolato, espone il primo a troppe incognite...

Non da ultimo segnalo la quasi incompatibilità della locazione via AirBnB con l'attuale diritto della locazione che concede ai proprietari più settimane per determinarsi in merito alla richiesta dell'inquilino di potere sublocare. Nell'ambito di un gruppo di lavoro nazionale e di una procedura di consultazione abbiamo espresso tutto il nostro disaccordo nei confronti di una proposta di modifica del diritto che voleva alleggerire le condizioni legali della sublocazione per permettere agli inquilini di sublocare quasi illimitatamente, mentre il locatore avrebbe potuto opporvisi solo in casi eccezionali. Berna ha per il momento rinunciato al progetto ma intende comunque riprendere il discorso.

Vista la crescita esponenziale del fenomeno, sia a livello federale, come cantonale e cittadino si procede alla ricerca di soluzioni per adottare i provvedimenti più opportuni. È comunque giustificata una certa prudenza se si considera che diverse città e regioni hanno dovuto intentare nei confronti di AirBnB cause per importi molto elevati, perché essa non si atteneva agli accordi sottoscritti (ad es. non riversava le tasse di soggiorno incassate!).

 

A livello di procedure di consultazione segnalo infine il nostro coinvolgimento in una procedura aperta dalla Commissione Economia e Tributi del Consiglio degli Stati che mira ad abolire il valore locativo; in contropartita alla sua abolizione, decadrebbe anche la deducibilità degli oneri di manutenzione  e delle altre voci attualmente deducibili, fatta salva la deducibilità degli oneri ipotecari, per la quale si mettono però in consultazione ben 5 varianti diverse. 

La difficoltà risiede nel trovare una soluzione che abbia ripercussioni limitate sul gettito fiscale, non crei disparità tra proprietari e inquilini, e che promuova anche l'accesso alla proprietà. Il compito è  arduo, specie se si considera che negli ultimi 20 anni ben tre proposte di abolizione del valore locativo sono state bocciate dalla cittadinanza svizzera che le riteneva troppo onerose per le casse pubbliche. Non abbiamo ancora inoltrato le nostre osservazioni: pur scontando che la proposta non potrà portare vantaggi per ogni proprietario, siamo nondimeno di principio favorevoli all'abolizione dell'imposizione.

Sul fronte locativo non segnalo niente di particolare: non perché tutto proceda bene, ma perché al di là dell'aspetto AirBnB e di gruppi di lavoro o consultazioni su questioni relativamente marginali, vi sono diversi atti parlamentari a livello nazionale, presentati da esponenti delle due parti locatrice e conduttrice, che verosimilmente verranno in futuro raggruppati per essere elaborati nell’ambito di una modifica di legge più completa. A livello cantonale non è invece ancora evasa l'iniziativa popolare lanciata dall'Associazione Inquilini per l'introduzione del modulo ufficiale per la pigione iniziale da noi sempre contrastata, e che meriterà tutta la nostra e la vostra attenzione, al momento venuto.

Grande attenzione e preoccupazione merita invece il problema dello sfitto, che in Ticino ha ormai sicuramente superato il livello di allarme. I dati ufficiali, che a parer nostro da anni marcano per difetto, evidenziano comunque per il secondo anno consecutivo, che il nostro è il cantone che ha registrato l'aumento più importante di abitazioni vuote. La situazione è molto problematica per numerosi proprietari che si vedono ormai costretti a importanti concessioni pur di limitare le perdite che non si appalesano solo negli stabili nuovi ma anche in quelli esistenti, all’uscita dell’inquilino. Contrariamente alle affermazioni dell'Associazione Inquilini che sostiene che lo sfitto sarebbe presente solo in case nuove e costose o in quelle che per loro caratteristiche sono fuori mercato, esso è invece diffuso su tutto il territorio cantonale, valli comprese, e in ogni tipologia di stabile e anche di prezzo! A conferma basti considerare che è ben presente anche in stabili nuovi e non, di proprietà di enti che hanno proprio lo scopo di offrire alloggi a pigione molto contenuta!

Lo sfitto abitativo è aggravato dal gravissimo sfitto nelle superfici commerciali. Questo non viene rilevato ufficialmente, ma è chiaramente visibile a chiunque.

Da tempo noi sottolineamo che lo sfitto è ben maggiore rispetto a quanto indicato dai rilievi ufficiali: purtroppo nonostante l'importanza di questi dati, dal profilo metodologico il rilevamento necessita di miglioramenti e speriamo che questi possano divenire effettivi per l'anno prossimo.

Per quest'anno non possiamo che invitarvi ad assolutamente collaborare comunicando i vostri sfitti al comune o compilando con grande diligenza gli appositi moduli per il rilevamento dell'USTAT, se

doveste riceverli.

Per quanto concerne l'attività edilizia, non possiamo quindi che consigliare di costruire solo laddove fosse effettivamente dimostrato un bisogno reale, concentrandosi piuttosto sul risanamento di alloggi che fossero manifestamente fuori domanda ma comunque ubicati in zona interessante.

Oltre alle puntuali prese di posizione, l'associazione continua la sua attività di difesa degli interessi dei proprietari in commissioni e gruppi di lavoro a livello nazionale e cantonale, e siamo parecchio presenti anche nei media e in manifestazioni pubbliche. Anche le sezioni collaborano: quella di  Bellinzona oltre ad occuparsi del programma d'azione comunale per la pianificazione territoriale del nuovo comune cittadino, si è chinata - con l'intervento del Direttore generale di Banca Stato dir. Cieslakiewicz - sulla situazione del mercato immobiliare con particolare attenzione allo sfitto e alle prospettive future.

A Lugano l'avv. Gianluca Padlina ha presentato la proposta di Legge Edilizia, mentre Locarno si è dedicata al risanamento energetico degli edifici: l'ing. Noembrini ha illustrato i possibili sussidi e le possibili deduzioni fiscali, mentre l'ing. Tami ha consigliato come e quando intervenire.

A livello di Segretariato l'anno trascorso si è nuovamente distinto per un'attività di consulenza ai soci molto intensa, dovuta sicuramente al continuo aumento del loro numero - incrementato quest'anno di 80 nuove unità - ma anche al fatto che siamo ormai diventati il loro effettivo punto di riferimento. Un costante e notevole impegno è poi stato richiesto dai lavori per il rifacimento del nostro sito che permetterà un vero salto qualitativo entrando nell’era della compilazione digitale dei nostri moduli e facilitando ai soci l’accesso alle informazioni. In tale contesto è stata anche rivista la nostra immagine con un nuovo logo e l'aggiornamento anche grafico dei nostri moduli.

In questo periodo impegnativo ha quindi particolarmente pesato la partenza in ottobre della collaboratrice giuridica D'Antoni, che non abbiamo ancora potuto sostituire.

Concludo ringraziando quindi vivamente il mio team del Segretariato, le fedelissime signore Cinzia Fontana Santacroce e Fabiola Campana e la collaboratrice giuridica Lara D'Alessio che in queste condizioni difficili hanno svolto con grande impegno un notevolissimo lavoro, assolvendo con grande spirito di gruppo, di collaborazione e anche di sacrificio, agli incalzanti oneri.

Ringrazio pure il Presidente Piazzini, sempre estremamente attento alle questioni politiche e la cui passione e l'impegno per l'associazione rimangono immutati nel tempo.

Ringrazio i Presidenti sezionali, i membri del Consiglio Direttivo per la collaborazione e voi tutti per il sostegno e l'attenzione.