<p>È un bel dilemma se inserito nell’arco temporale e nella verifica della vetustà tecnica e funzionale di un immobile.<br /><br />Differenziare questi due elementi valutativi dottrinalmente non è però facile anche se il loro comune denominatore è pur sempre il tempo. Allora è meglio utilizzare altri termini come età ed aspettative di vita. Per semplificare potremmo utilizzare l’essere umano o l’automobile.<br />Per il primo l’aspettativa di vita è conosciuta anche se l’incognita è <strong><em>se e come </em></strong>la raggiunge.<br />Sicuramente vecchierello e non più scattante. Nella migliore delle ipotesi con qualche pillola di accompagnamento. Quindi l’età e la vetustà ad un certo punto si incrociano.<br />La dinamica è la stessa per un’automobile che dopo un periodo, ovviamente più corto, va rottamata malgrado a suo tempo venisse considerata come splendida e solida limousine. <br />Questi due riferimenti possono tornare utili per inquadrare il quesito posto.<br />Ricordiamo che ci limiteremo agli edifici plurifamiliari che per la loro età e per il loro stato si avvicinano al <strong><em>fine corsa</em></strong>.<br /><br />Strutturalmente al limite, dotazione in arredi superata, impiantistica esausta, servizi essenziali all’osso, balconcini, autorimesse striminzite, dispendiosi dal profilo energetico e via dicendo benché allora venissero considerati all’apice dello stato dell’arte<br />Ricordiamo ancora che stiamo parlando di stabili plurifamiliari costruiti nell’immediato dopoguerra fino ai primi anni settanta, più o meno <strong><em>arzilli settantenni</em></strong>.<br />Stabili allora costruiti nella periferia immediata al nucleo originale e che però oggi si trovano nel tessuto urbano pregiato sempre più “caro” grazie alla consolidata domanda.<br />Non da ultimo anche per la pianificazione urbanistica che ne limita utilizzo e dotazione. Altro che centripeto!<br />Aggiungiamo che questa dotazione viene oggi considerata banale e speculativa. Diciamo che è poco rispettata malgrado sia la fonte più importante di alloggi a pigioni accessibili.<br /><br /><strong><em>Quali sono le prospettive</em></strong> per un immobile inserito in questo comparto?<br />Intanto per decidere come muoversi si <strong><em>deve certificare la sostanza</em></strong> <strong><em>costruita</em></strong> dal profilo del consumo energetico, dello stato della costruzione e degli arredi infissi, della suddivisione dei locali e della loro superficie e parallelamente <strong><em>verificare il potenziale del mercato</em></strong>. <br />Per intenderci la sua posizione, l’utenza installata ed il potenziale d’utilizzazione (norme – cambiamenti di destinazione). Insomma le dinamiche del mercato e le <strong><em>regole del gioco!<br /></em></strong><br />È una sorta di matrice che <strong><em>orienta la voglia di investire </em></strong>in funzione della plausibile aspettativa di vita:<br /><br />Mercato buono      -         sostanza esausta<strong><em>    </em></strong>-          <strong><em>demolire e ricostruire</em></strong><br />Mercato buono      -         sostanza  buona     -          <strong><em>rinnovo</em></strong> <strong><em>sostanziale         </em></strong>erneuerung<br />Mercato debole     -         sostanza buona      -           <strong><em>rinnovo parziale   </em></strong>sanierung        <br />Mercato debole     -          sostanza al limite   -           <strong><em>mantenimento      </em></strong>decoro<br /><br />È una analisi tecnica e di mercato ma che <strong>non t</strong>iene però ancora conto del diritto di locazione e di altre normative; per intenderci, quali diritti ha l’utenza e quali sono le norme edificatorie che determinano il potenziale d’utilizzazione.<br /><br />Si dimenticano sovente <strong><em>il diritto di locazione</em></strong> come pure i vincoli edificatori (dispendio energetico + cambiamenti di destinazione + comparti protetti + ricorsite). <br />Senza dimenticare la sostenibilità finanziaria ed il suo ritorno. Un esempio? Fr. 90'000 da investire per appartamento <strong><em>solo</em></strong> per l’ammodernamento energetico!<br />È vero che lo stabile consuma di meno ma resta pur sempre <strong><em>datato</em></strong> trascinando ancora i suoi limiti anche se di per sé non ancora sufficienti, pur alla luce della sua aspettativa di vita, per condannarlo alla sottoccupazione. <br />Non va infatti dimenticato che la sua utenza è consolidata e quella sostitutiva si sta confrontando sempre di più con affitti più impegnativi, quelli offerti dal recente e dal nuovo. <strong><em>In poche parole il datato regge!<br /></em></strong><br />La CATEF si sta impegnando per salvaguardare il più possibile questo comparto, pur sempre cifrabile in miliardi di franchi, partecipando alle consultazioni formulando proposte per attivare la voglia di investire. Lo facciamo come d’abitudine senza clamore. Non ci interessano i tamburi di latta come pure i suggeritori, veri professionisti della denuncia e del disimpegno.<br />A noi interessa <strong><em>l’evidenza dei fatti</em></strong>, agevolare l’entrata in materia e proporre norme fiancheggiatrici. <br /><br />Per finire dobbiamo aggiornare il quesito: RINNOVARE - RICOSTRUIRE O <strong><em>MANTENERE</em></strong>?<br /><br />E se il MANTENERE o il RINNOVARE sono <strong><em>preponderanti</em></strong>….cosa diavolo bisogna fare! Tenerne conto nella nuova Legge Edilizia, come da noi suggerito, oppure evitare l’abbraccio soffocante con nuovi divieti o condizionamenti? Il copia incolla da contrabbando…<br /><br />Il quesito, e lo ripetiamo, è quello di mantenere questo comparto cercando di allungarne l’aspettativa di vita oppure mantenerlo preservandone dignità e decoro? RINNOVO O SEMPLICE COSMESI?<br /><br />Detto altrimenti… BUTTIAMO GIÙ, RISANIAMO oppure cambiamo zerbini e pitturiamo il vano-scala puntando al DECORO per gli ultimi anni?</p> <p><br /><em><strong>Il Presidente Cantonale<br />lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini</strong></em></p>

<p>A sentire i progressisti, senza scomodare il campo largo della sinistra, gli unici che si occupano di rendere accessibile l’abitare ai ceti più deboli sono solo loro. Una preoccupazione che con una ragnatela di leggi e di sollecitazioni cercano però di addossare all’ente pubblico il compito di provvedere alla bisogna. Mettono quindi sul gobbo della comunità tutta la questione ma sempre con la loro illuminata regia. <br />Solo che talvolta le diverse vocazioni si intrecciano ed il risultato finale non è quello voluto.<br />Infatti c’è chi invoca la conservazione, chi chiede il controllo su tutto nel nome dell’apocalisse climatica, chi inchioda i risanamenti o le conversioni e chi non accetta gli aumenti di edificabilità. In poche parole sono sempre gli stessi pur con differenti sensibilità che si attivano in particolar modo sotto le votazioni. <br />Del resto il gemellaggio fra la sinistra e l’associazione degli inquilini funziona e non per nulla diversi politici della scuderia hanno raggiunto i vertici nazionali e cantonali.<br /><br />Abbiamo sostenuto che l’intreccio dei vari interessi di categoria sta ingolfando produzione e risanamenti per cui ci sembra opportuno supportare quanto affermato con qualche esempio. <br />Il classico è quello del <strong><em>Canton Ginevra</em></strong> dove il risanare o convertire (o demolire) è sottoposto da decenni a controlli e divieti. Va ricordato che ci confrontiamo con una città sede di diverse istituzioni e che negli anni <strong><em>settanta </em></strong>era particolarmente esposta ad una forte domanda al punto che si vararono diversi programmi d’edilizia popolare. <br />Una particolare produzione oggi da considerarsi datata solo che la voglia di investire per il clima instaurato è talmente debole che questi comparti sono esposti a un degrado sempre più evidente. Per quanto riguarda la nuova produzione, che implica pure qualche percorso tormentato, la stessa è insufficiente per il fatto che i grandi investitori hanno tolto Ginevra definitivamente dal loro radar.<br />Risultato: qualcuno si sposta al di là della frontiera ed altri su Cantoni confinanti.<br /><br />Sempre pilotati dal “campo largo”, io indico tu provvedi, <strong><em>a Basilea</em></strong> hanno introdotto un cammino similare concentrato maggiormente sui risanamenti più incisivi.<br />Il cammino porta ad un esame da parte di una commissione che determina quali costi possono essere considerati migliorie e verifica in pratica la congruità degli affitti applicabili in modo analogo. Da radio scarpa si sa che i costi ripercuotibili vengono considerati per la loro metà per cui già questo fatto ha convinto diversi proprietari a <strong><em>limitare al minimo sindacale</em></strong> gli interventi.<br />Insomma anche a Basilea si profila la medesima situazione ormai consolidata in quel di Ginevra.<br />Qualcuno si è permesso di osservare che alla lunga si penalizzano giovani famiglie e nuovi inquilini.<br />La risposta stizzita: noi difendiamo gli inquilini che occupano questi stabili e non quelli che cercano una soluzione alle loro esigenze.<br />Non bisogna essere un’aquila in economia comportamentale per concludere che anche Basilea farà la fine di Ginevra. Si risanerà meno e si costruirà ancor meno con la logica conseguenza che qualcuno valicherà la frontiera oppur diventerà cittadino di qualche Cantone confinante.<br /><br />Ed ora torniamo <strong><em>a Zurigo</em></strong> dove il cartello della sinistra aveva suggerito l’obiettivo del 30% in pigione moderata poi accettato dal popolo.<br />Un parametro guida non ancora raggiunto malgrado la posizione di forza delle istituzioni che agganciano il cambiamento di destinazione delle aree dismesse, da industriale a residenziale-misto, alla condizione di destinare una parte significativa dell’operazione a pigione controllata.<br />Ora però la leva delle intimidazioni sembra essere giunta a fine corsa malgrado la creazione di un mega fondo di 200 milioni per rilanciare la produzione dell’edilizia convenzionata.<br />Ciò è dovuto anche alla scomparsa delle grandi aree industriali.<br />Infatti una di queste inchiodata ormai da anni, appartenente ad un istituzionale quotato, è stata dichiarata persino come sito da proteggere per i suoi contenuti dopo essere stata per anni oggetto di pianificazioni particolareggiate ovviamente sempre fatte deragliare.<br />I cultori del passato o di qualche utilizzo concordato hanno quindi bruciato la riserva annichilendo chi voleva valorizzarla a destinazione residenziale e non.<br />Ma più spettacolare è stata la battaglia per inchiodare un vasto sedime appartenente alle FFS sul quale la proprietaria, azienda poi pubblica, voleva costruire un complesso con 275 appartamenti di cui 125 da destinarsi a pigione moderata.<br />Subito si è mossa la brigata rossoverde con il solito sostegno popolare chiedendo di edificare tutti gli appartamenti a destinazione vincolata con il mandato conferito alla città di comperare il sedime.<br />Solo che si sono dimenticati del fatto che non vi è spazio per imporre a qualcuno una vendita per cui la nostra azienda dei trasporti ha staccato immediatamente la spina accompagnando il tutto con il classico segno dell’ombrello.<br />Risultato finale: congelamento della volontà di valorizzare il sedime e regia passata alla proprietaria con il classico SA VEDUM!<br />Essendoci sempre meno spazio di manovra nella nuova produzione ecco che ora si propone, sempre a Zurigo, una sorta di lasciapassare per i risanamenti. Affitti concordati e via dicendo.<br />Quindi in mancanza di trippa si punta a gestire il rinnovo dove, è bene ricordarlo, non esistono obblighi particolari fatta salva la decenza e qualche forzatura legata al dispendio energetico.<br /><br />Allora per riassumere, almeno per le città più popolose, i veti incrociati, stanno aumentando la vetustà ed imbrigliando la nuova produzione.<br />Certo giocano un ruolo anche gli alti costi della produzione ma è chiaro che la voglia di investire a queste condizioni si scioglie come neve al sole.<br />Ora balla anche il recupero dell’immediata cintura urbana.<br />Stabili che denunciano la loro età ma che <strong><em>hanno utilizzatori fedeli</em></strong> che garantiscono ancora per diversi anni una buona tenuta.<br />Per farla breve questo attivismo ha effetti controproducenti, proprio il contrario di quanto auspicato.<br />Lento degrado dell’immediata periferia e disponibilità aggiornata sempre più limitata.<br />L’attivismo elettorale premia magari a corto ma alla lunga distorce il mercato rendendo tutti gli attori perdenti.<br />Ovviamente non il capiente che ha da tempo piazzato altrove le tende.<br /><br />Da noi negli anni novanta l’abbiamo rischiata grossa quando i progressisti chiesero di rendere definitivi due decreti urgenti che replicavano quanto proposto a Ginevra.<br />Per fortuna che il parlamento decise sulla base di diverse considerazioni non da ultimo quella dell’abolizione della famosa clausola del KAUF BRICHT MIETE.<br />Chi comperava subentrava nei contratti e quindi non poteva disdettare gli inquilini per riaffittare al meglio magari dopo qualche intervento di cosmesi.<br />La CATEF allora si mosse prima sotto traccia per poi attivarsi nel dibattito parlamentare.<br />Del resto anche per le famose vendite a cascata di immobili che disturbò non di poco il mercato e non ci fu bisogno di leggi peraltro inutili.<br />I furbetti svizzero tedeschi giunti in Ticino a fare speculazione furono infatti sorpresi dall’improvviso aumento del costo del denaro, dalla impossibilità di disdettare a corto termine, dal crollo del mercato e dall’imposizione come commercianti d’immobili.<br />Fecero tutti una fine ingloriosa e noi evitammo una inutile bardatura.<br /><br /><br /><strong style="box-sizing: border-box; font-weight: bold; color: #444444; font-family: 'Open Sans', sans-serif; font-size: 14px; font-style: normal; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-align: start; text-indent: 0px; text-transform: none; white-space: normal; widows: 2; word-spacing: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px; text-decoration-thickness: initial; text-decoration-style: initial; text-decoration-color: initial; background-color: #ffffff;"><em style="box-sizing: border-box; font-style: italic;">Il Presidente Cantonale</em><br /><em style="box-sizing: border-box; font-style: italic;">Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini</em></strong></p>

<p>Nelle scorse settimane siamo stati invitati per un'audizione presso la Commissione Sanità e sicurezza sociale del Gran Consiglio, allo scopo di sentire la nostra posizione in merito ad un'iniziativa parlamentare presentata nella forma generica dall'on. Roberta Soldati e cofirmatari, chiedente una modifica della Legge sull'assistenza sociale e più in particolare, il versamento diretto della pigione da parte dello Stato al locatore, in presenza di determinate condizioni.<br /><br /><strong>Situazione attuale:</strong> le persone in assistenza ricevono da Bellinzona un importo che di regola è comprensivo anche della pigione e dell'acconto delle spese accessorie e magari anche del relativo conguaglio. Lo Stato non rimborsa però eventuali risarcimenti di danni arrecati all'ente locato così come pigioni, spese o garanzie scoperte.<br /><br />Il sistema parte dal presupposto che la persona in assistenza riversi i soldi percepiti per la pigione e le spese al suo locatore adempiendo così correttamente ai suoi obblighi. Per questo motivo la legge (art. 25 LASS) prevede che i pagamenti delle prestazioni in danaro <u>siano di regola</u> effettuati dall'autorità competente direttamente all'assistito o al suo rappresentante legale fatta eccezione per il pagamento del premio per l'assicurazione obbligatoria contro le malattie, versato direttamente all'assicuratore. Eccezionalmente, qualora il funzionario incaricato lo ritenga opportuno - quindi in pratica quando la persona in assistenza è poco affidabile nei pagamenti - egli versa direttamente la pigione e le spese al locatore, invece che all'inquilino. Ciò riduce il rischio di scoperti, esonera il locatore dalle difficoltà per l'incasso degli eventuali scoperti e soprattutto permette un utilizzo mirato dei soldi deliberati dallo Stato per l'alloggio del singolo assistito. <br /><br />L'ampio margine di apprezzamento concesso ai funzionari fa sì che parecchi locatori e amministrazioni, per contenere i rischi di perdite, siano disposti a locare gli appartamenti solo a dipendenza di chi sia il funzionario preposto del caso e quindi soprattutto, della sua disponibilità o meno di versare la pigione dirittamente al locatore invece che all'assistito.<br /><br />In questo contesto è giusto ricordare che la categoria degli inquilini in assistenza è una categoria spesso "esigente" nel senso che numerosi sono i casi in cui i problemi finanziari sono accompagnati anche da problemi psicologici, da dipendenze o di altro tipo, che  fanno sì che i rapporti siano più rischiosi per via del rischio accresciuto di disturbi, di litigi, di danni, di partenze dall'appartamento fuori termine, di spese legali e giudiziarie; le spese che ne derivano, benché dovute, non verranno però rimborsate dall'assistito perché nullatenente. I soldi della pigione e delle spese accessorie sono quindi indispensabili per contenere le perdite..<br /><br /><strong>Per risolvere la situazione, l'iniziativa propone due soluzioni alternative:<br /></strong></p> <ul> <li class="default">in analogia a quanto avviene per il pagamento del premio dell'assicurazione obbligatoria contro le malattia versato direttamente all'assicuratore, che anche la pigione venga versata direttamente al locatore;</li> <li class="default">che la pigione venga versata direttamente al locatore qualora il conduttore in assistenza fosse in mora nel pagamento della pigione di un mese, oppure ove egli avesse a proprio carico degli atti esecutivi.</li> </ul> <p>Entrambe e soprattutto la seconda variante sono nell'interesse di ambo le parti:</p> <ul> <li class="default">i conduttori devono comunque riversare al locatore i soldi percepiti per l'alloggio, e la ricezione sicura della pigione riduce la riluttanza o addirittura la contrarietà dei proprietari a locare le loro abitazioni alle persone in assistenza perché deluse dalle perdite subite per pigioni impagate, danni e spese varie.</li> <li class="default">il fatto che vi sia una garanzia di incassare la pigione e le spese accessorie permette quindi di mantenere una più ampia scelta di alloggi a disposizione delle persone in assistenza, rimanendo i locatori più disponibili nei loro confronti.</li> <li class="default">Se non paga correttamente, l'inquilino dovrà abbandonare entro breve la casa dopo una procedura di espulsione per mancato pagamento che può essere travagliata, e avrà sicuramente più difficoltà a trovare una nuova sistemazione, anche perché le situazioni debitoria ed esecutiva saranno ulteriormente peggiorate.</li> </ul> <p>Troverete maggiori informazioni nel nostro sito al link che segue:<br /><a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/modifica-della-legge-sull-assistenza-sociale-prevedere-il-pagamento-diretto-della-pigione-al-locatore-cfr-artt-25-e-26-lass" target="_blank">https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/modifica-della-legge-sull-assistenza-sociale-prevedere-il-pagamento-diretto-della-pigione-al-locatore-cfr-artt-25-e-26-lass</a></p> <p><em><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></em></p> <p><br /><img style="width: 100%; height: 100%;" src="/media/1459/assistenza-quadretta.png?width=674&amp;height=616&amp;mode=max" alt="" data-udi="umb://media/6b7c08353f6343b69b488db168e12b55" /></p>