Da Economia Fondiaria no. 3/2023

Estratto dall'articolo Notizie in pillole

Come ricorderete nel marzo dell'anno scorso, dando seguito ad un invito in tal senso da parte degli Uffici federali delle abitazioni e dell'immigrazione, e poi dall'Ufficio cantonale sul sostegno sociale, avevamo invitato i nostri soci a mettere a disposizione i propri appartamenti disponibili, ai cittadini ucraini in fuga dall'Ucraina e al beneficio del permesso S. Ci siamo inoltre adoperati affinché i contratti di locazione stipulati a tal fine, fossero equilibrati e tenessero adeguatamente conto degli interessi di entrambe le parti. L'aspetto principale consisteva nel fatto che il singolo contratto era stipulato fra il proprietario e il Cantone, in qualità di inquilino. Ciò presentava per il locatore il vantaggio della copertura finanziaria ed evitava una serie di possibili problemi pratici come quelli linguistici, di mentalità, di locali sfitti a causa di partenze improvvise e impreviste. Per il Cantone questo permetteva invece un controllo delle condizioni contrattuali, una grande immediatezza, nonché una procedura più snella. Venivano pure ridotte le perdite in caso di partenza improvvisa degli inquilini, potendo il cantone con facilità sostituire le persone sparite con altri richiedenti.

Nelle scorse settimane siamo però venuti a sapere che localmente - in particolare nel Mendrisiotto - il Cantone interpella i locatori pretendendo che in qualità di conduttore non figuri più il Cantone bensì i cittadini ucraini stessi, rimanendo il Cantone responsabile per le pigioni eventualmente insolute durante l'occupazione degli spazi. Ai proprietari viene quindi richiesto di stipulare un nuovo contratto di locazione con un brevissimo preavviso (con inizio al mese successivo), che sostituisca quello precedente. Simile modifica scaricherà però di fatto in primis i problemi gestionali ai proprietari che dovranno quindi adottare un atteggiamento molto più attento; le cose potrebbero poi complicarsi a dipendenza dei casi e soprattutto se le persone coinvolte non riuscissero a intendersi per motivi linguistici.

Per nel caso foste d'accordo di stipulare un nuovo contratto vi segnaliamo qualche aspetto da considerare in aggiunta a quelli indicati dall'Ufficio cantonale che vi ha contattato, e meglio:

- allestite un verbale sullo stato dell'ente locato al termine della locazione con il Cantone e allestite un verbale sullo stato dell'ente locato all'inizio del nuovo contratto. Qualora fossero stati creati dei danni nel periodo intercorso, notificateli immediatamente con scritto raccomandato al Cantone, in qualità di precedente inquilino (per la procedura si veda i nostri scritti sulla notifica dei difetti pubblicati su Economia Fondiaria e visionabili nel nostro sito). Lo stesso andrà fatto per i mobili qualora l'appartamento fosse ammobiliato.

Si potrà prescindere da questa procedura e fondarsi quindi sullo stato iniziale (quando è stato stipulato il contratto col Cantone), qualora quest’ultimo fosse d'accordo e ciò venisse confermato con un accordo scritto (locatore, Cantone e inquilino, possibilmente sul nuovo contratto, al punto 7 "Osservazioni ed eventuali altri patti"), con una formulazione analoga a quanto segue: "Quale verbale dello stato dell'ente locato le parti concordano che faccia stato quello allestito il giorno ...... (data della consegna dell'ente locato al Cantone) e per l'elenco dei mobili e delle suppellettili presenti nell'ente locato e per il loro stato è determinante il verbale allestito il giorno ........ con i rappresentanti del Cantone."

- Punto 3 del contratto CATEF: il preavviso contrattuale per una disdetta è per legge imperativamente di almeno tre mesi. Vista la particolare situazione, il Cantone incoraggia anche preavvisi di soli due mesi. Ciò potrebbe peraltro essere nell'interesse di tutte le parti. Nondimeno, in caso di contestazioni, farebbero stato i tre mesi. È quindi bene sapere che accordandosi su due mesi, andrà messo in conto l'eventualità di un prolungo di un mese...

- Spese accessorie: al punto 5 del contratto mettere un asterisco con un'annotazione che rimanda al punto 7 "Osservazioni ed eventuali altri patti".
Lì indicare: con riferimento al punto 5 si precisa che "La pigione include tutte le spese accessorie fatte salve quelle contrassegnate al punto 5 che vanno saldate tempestivamente (in particolare spese per Serafe, tassa dei rifiuti, radio-tv via cavo/via internet e i relativi costi di attivazione). Non verrà quindi allestito alcun conguaglio spese accessorie.

- Punto 4 pigione: in singoli casi il Cantone chiede che la pigione del nuovo contratto sia modificata per armonizzarla ai limiti imposti dalle prestazioni assistenziali. Se ciò comportasse una riduzione delle pigioni rispetto a quanto sinora praticato può essere indicata una simile aggiunta:

pt. 4 pigione: la pigione ammonta a fr. .... *
* nelle osservazioni (pt. 7): con riferimento al punto 4: la pigione ammonta a fr. ....... Eccezionalmente, fintanto che l'appartamento è occupato da un profugo ucraino al beneficio dell'assistenza, la pigione può essere scontata a fr. 1'100 ....... (o altro importo previsto dalle prestazioni assistenziali). Qualora l'attuale inquilino non fosse più a carico dell'assistenza o in caso di subentranza di persona non a carico dell'assistenza, lo sconto di fr. ............ verrà immediatamente a decadere e la pigione sarà automaticamente ristabilita a fr. .......

- Punto. 6  Deposito di garanzia: il Cantone suggerisce la stipulazione di una garanzia con la Firstcaution che noi non conosciamo. Abbiamo maggiore esperienza con Swisscaution con la quale non abbiamo avuto esperienze negative.

- Punto 7 Osservazioni
Oltre alle osservazioni già sopra indicate, si potrebbe precisare "Per quanto attiene alla franchigia di fr. 500 per l'assicurazione RC, in caso di danno, la stessa sarà a carico dell'inquilino."

Per i motivi sopra esposti, il mantenimento del contratto col Cantone rimarrebbe la soluzione più semplice...

Avv. Renata Galfetti