Documentazione

2019


  • L'Assemblea Cantonale del 24 maggio 2019 in breve

    24 maggio 2019, Bellinzona ospita l'Assemblea annuale dei delegati della CATEF


    Si è svolta venerdì 24 maggio in quel di Bellinzona l’assemblea dei delegati, assemblea ben frequentata ed onorata dalla presenza di diversi ospiti. Per quanto riguarda i conti economici possiamo confermare che si sono chiusi in zona positiva e che il preventivo 2019 con buona probabilità dovrebbe chiudersi nella classica zona nella quale “si girano i soldi”. Dal 2020 saremo invece confrontati con risultati negativi di natura strutturale comunque padroneggiabili grazie ai risultati positivi accumulati negli anni, che hanno creato un patrimonio che ci garantisce una tenuta granitica. Ma ai primi segnali va subito data la necessaria attenzione. Vedremo perciò anche noi di organizzare qualche giornata di studio, di contattare qualche sponsor e se del caso di ampliare i servizi. Sono ovviamente delle opzioni che andranno soppesate a medio termine. Va sé che sarebbe sufficiente un marginale aumento del numero dei soci per non incartarsi in qualche iniziativa di modesto ritorno; da qui l’invito ad affiancarci nel proselitismo. Nelle relazioni e nella conferenza stampa ci siamo concentrati su tre temi e meglio: lo sfitto storico, la conseguente frenata nelle commesse per la nostra edilizia e la spesso invocata riserva di lavoro nel tessuto esistente, che risulta in realtà imbrigliata nelle norme edilizie rivolte più alle nuove edificazioni che al recupero dell’esistente. Dopo l’articolato e lucido intervento iniziale dell’Onorevole Dir. Vitta i lavori assembleari sono stati aperti con il saluto del Presidente della sezione di Bellinzona per poi proseguire come da ordine del giorno. Il Consigliere di Stato Christian Vitta e gli onorevoli Consiglieri Nazionali Giovanni Merlini e Fabio RegazziA chiusura si sono espressi i consiglieri nazionali Onorevoli Merlini e Regazzi. Il primo con sintesi efficace ha presentato le discussioni aperte a livello nazionale che concernono l’economia fondiaria, le possibili soluzioni e le probabili resistenze. Il secondo, in qualità di Presidente dell’associazione industriali del Canton Ticino e come imprenditore, ha passato in rassegna l’evoluzione del tessuto industriale ticinese, in funzione delle varie rendite di posizione e della prontezza nel cogliere l’onda. Ha pure ricordato che un’impresa ha un suo ciclo vitale e che non sempre regge la competizione con la quale si è confrontata. Ha pure ricordato come la presenza di forza lavoro e di capitale d’oltre confine abbiano contribuito ad assicurare vivacità e competitività al nostro tessuto sia a livello nazionale che internazionale. Un interessante intervento ovviamente più esteso da quanto qui riassunto che ha onorato la sua presenza come ospite ufficiale. Il Consigliere Nazionale Fabio Regazzi Giusto anche ricordare la presenza degli organi dirigenziali delle organizzazioni economiche di riferimento come la Camera di Commercio, l’AITI, gli impresari costruttori, l’associazione delle industrie familiari nonché esponenti del mondo bancario e del Dipartimento delle Istituzioni. La loro presenza testimonia il grande rispetto nei confronti della proprietà immobiliare sovente messa anche a garanzia di iniziative e se del caso del sistema paese. Il Direttore della Cc-Ti Luca Albertoni

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  • Relazione del Presidente Cantonale

    24 maggio 2019


      Un altro anno da archiviare.Il tempo scorre e v’è da chiedersi se l’abbiamo utilizzato bene!Ed allora anche nel rispetto dell’imperante clima delle autocertificazioni vi rispondo in modo affermativo.Intanto abbiamo confermato la nostra presenza nel legislativo, ben 13 deputate/i e 3 subentranti, presenza che ci assicura trasparenza e competenza nei dibattiti e nei lavori commissionali, abbiamo consolidato il numero dei nostri soci e mantenuto sotto controllo le nostre finanze.E come sentiremo dalla nostra segretaria abbiamo portato in porto l’aggiornamento del nostro sito potenziandone operatività ed attualità.Ci sarà forse qualche problemino d’implementazione ma sono sicuro che coloro che stanno dietro al progetto sapranno gestire eventuali inceppamenti che ovviamente nessuno si augura.Ed ora dopo questa spolveratina sull’associazione vorrei tornare sui classici temi che concernono la proprietà e l’investimento nel bene immobiliare.Per quanto riguarda la proprietà la quota dei proprietari sfiora oggi il 40%, percentuale che solo alcuni decenni fa veniva considerata non prospettabile.Non siamo ancora un popolo di proprietari ma sicuramente non siamo più un popolo di soli inquilini.Diciamo che siamo ben messi, confortati da uno zoccolo duro più attento all’economia fondiaria ed alla tutela del proprio investimento e quindi maggiormente interessato al mantenimento del valore complessivo del territorio, in termini di cifre e di qualità. A questo aumento ha sicuramente contribuito l’avvenuto sdoganamento della proprietà condominiale per anni prigioniera del complesso del ballatoio e dello spauracchio della rissa condominiale.Timori in gran parte superati grazie al costo del denaro da qualche anno ai minimi storici ed alla resa poco brillante dell’investimento cartaceo.La proprietà frazionata è diventata quindi una realtà rafforzando così la consapevolezza sul prodotto.Prodotto in cui si vive, che si utilizza per le vacanze, che genera del reddito preservando nel contempo il valore capitale, che integra la previdenza o da lasciare ai figli in quanto se lo meritino. L’aumento della proprietà frazionata ha fra l’altro convinto le due associazioni SVIT e CATEF a promuovere e patrocinare una pubblicazione dedicata proprio al condominio scritta a più mani.Giusto anche ricordare l’opera pionieristica del fiduciario immobiliare Piozzini che dedicò a suo tempo al tema una sua pubblicazione, apparsa in due edizioni.Ritornando alla quota di proprietari non pensiamo che abbia ulteriormente ad aumentare pur scontando un’ultima fiammata di convergenza fra prezzi aggiornati e costo del denaro che resterà ancora ai minimi storici per un paio d’anni.Aggiungo che l’uso proprio, contrariamente all’investimento a reddito, grazie agli interessi bloccati sul lungo periodo ed alla proverbiale difesa da parte dei proprietari, non dovrebbe causare particolari problemi d’immobilizzo. Note meno liete invece per quanto riguarda gli immobili a reddito. Siano essi destinati alla residenza od al lavoro.La produzione è stata eccessiva per una valutazione troppo generosa della crescita della popolazione residente e per l’insufficiente redditività dei prodotti finanziari.Non da ultimo per evitare gli interessi negativi su patrimoni importanti non investiti.Considerazioni che hanno indirizzato la volontà d’investire nel mattone specialmente da parte degli investitori istituzionali e non per nulla che oggi l’investimento immobiliare ha raggiunto il 20% del patrimonio complessivo delle casse pensioni.Tanto per fare un esempio.Per i privati preponderanti sono state invece le motivazioni classiche come la garanzia di un reddito mensile e la messa in sicurezza dei propri risparmi.Con la speranza, sempre cullata, di una plusvalenza da monetizzarsi con il tempo. A noi non si può rinfacciare di essere stati silenti.L’avevamo detto in tutte le salse in occasioni di trasmissioni e ribadito più volte su Economia Fondiaria.Sinceramente fa però un po’ specie che davanti a realtà cifrabili in 5000 unità sfitte censite e 6000 probabili a fine anno non si inneschi una discussione seria ed allargata.Non solo per il gigantesco immobilizzo ma per la conseguente compressione dei valori e per la prevedibile frenata nella produzione del nuovo e nel recupero dell’esistente.Per quanto riguarda la correzione dei valori anche le autorità finanziarie denunciano da tempo il rischio bolla nel comparto degli immobili a reddito.Anzi sottolineano pericolose similitudini con la crisi dei primi anni novanta che causò molti grattacapi al mondo bancario modificandone persino la mappa al punto da mettere recentemente in consultazione una proposta tesa ad aumentare i mezzi propri degli istituti finanziari. Ma sappiamo che uscire dalla beatificazione del debito e dal doping finanziario non è facile anche per la nota ritrosia delle banche centrali ad utilizzare la leva del costo del denaro.Quindi uscire da questa dinamica perversa non sarà possibile a medio-lungo termine.Rimanendo nell’investimento a reddito va anche ricordata la situazione preoccupante dei volumi destinati al lavoro ed al commercio.Negozi vuoti nei tessuti urbani e nei centri commerciali, uffici che non reggono le nuove esigenze del digitalizzato, padiglioni alla ricerca di utenza.Disponibilità di spazi del resto sotto gli occhi di tutti.In poche parole la domanda flette ed anche in questi comparti sono da prevedere aggiustamenti al ribasso dei valori. Intendiamoci non prevediamo incagli paurosi ma qualcuno resterà con il cerino in mano.Altri magari con qualche malinconico convincimento di non aver approfittato della corposa domanda del giorno prima.Ma è sempre stato così!Centrare i cicli economici è sempre arduo; l’unica cosa certa che dopo le nuvole tornerà il sereno ed il mattone s’asciugherà.Sfugge comunque l’arco temporale del rientro.Tutto dipenderà dalle autorità finanziarie, dalla prudenza delle banche nella concessione dei crediti e dalla presa di coscienza della realtà da parte degli investitori.A proposito di evidenza dei fatti.Chi non ne vuol sapere in modo strumentale continua ad evidenziare un pauroso manco di appartamenti a buon mercato.Si chiede un marcamento a uomo tramite formulario e soldi al contribuente per costruire nuovi appartamenti sulla base di un fantomatico piano cantonale dell’alloggio.Si continua quindi a far leva su una inesistente tensione sul mercato per supportare consensi e servizi malgrado la realtà induca ad un dignitoso silenzio.A proposito sarebbe ora che si ridiscuta l’aiuto soggettivo, quello commisurato alle persone o ai nuclei che faticano a gestire le contenute disponibilità finanziarie.Fra l’altro l’aiuto soggettivo è tema che sta prendendo sempre più piede oltre Gottardo.Sebbene da tempo rendiamo attenti sulla dinamica perversa dello sfitto abbiamo l’impressione che l’edilizia e tutto quanto gli gira attorno non abbia ancora percepito la necessità di adeguarsi alla domanda.Si frequentano e si organizzano tavoli di lavoro, si srotolano cartine, ci si preoccupa dei problemi cromatici e via dicendo.Insomma pochi discutono di come si potrebbe utilizzare questo interregno forse perché convinti che la vera valvola di sfogo, intesa come commesse per l’edilizia, risieda nel risanamento dell’esistente e nella sua riqualifica, magari con la volontà di sanare il “brutto” sempre sulla bocca degli illuminati.Quelli per intenderci che hanno sempre avuto la matita spuntata.Ora è vero che buona parte dell’esistente necessita per raggiunti limiti d’età di risanamenti tecnici e funzionali, strutture e ricarichi sull’utenza permettendo, ma è anche pur vero che le norme edilizie sono indirizzate più al nuovo che all’esistente.Una riserva di lavoro impressionante che rimane purtroppo impigliata nelle norme per i nuclei originali e per i beni da consegnare alla memoria.Dal muro a secco alla cappella votiva, dalla sede bancaria firmata ed inconvertibile a qualche palazzina degli anni trenta. Come detto fioriscono approcci e studi vari in genere calibrati su dimensioni non compatibili ed affidati a funzionari attivi od emeriti.Come fiancheggiatori si stanno profilando i nuovi architetti popolari raggruppati!Ovviamente i committenti privati non sono mai della partita.O non sono all’altezza oppure pericolosi portatori di virus speculativi. Ora tutto quanto per dire che prevediamo una contrazione importante delle commesse private anche perché le autorità finanziarie, come anticipato, hanno deciso di dettare nuove regole agli istituti di credito per contenere la nuova produzione.Sarà poi necessario?Abbiano qualche dubbio in merito; per il quotato in borsa ci penserà poi il mercato dei titoli e per il previdenziale l’aggiustamento dei valori e le difficoltà gestionali.Ritornando alla riserva rappresentata dai risanamenti e dai recuperi vorremmo per lo meno venir sentiti.Sono processi delicati che se si rivelassero non fattibili condannerebbero interi isolati al degrado consegnandoli veramente alla memoria.Intanto sarebbe utile ed urgente che il GOVERNO abbia ad ampliare le agevolazioni fiscali per coloro che si impegnano a recuperare volumi sottraendoli alle obsolescenze tecniche e funzionali garantendo nel contempo commesse per l’edilizia.Per l’uso proprio sarebbe inoltre auspicabile il ritorno alla deduzione forfettaria per beni datati, per intenderci il 25% Ci aspettiamo pure che lo Stato, indebitandosi o con i soldi dei contribuenti, abbia a risanare ed aggiornare le infrastrutture datate ed a promuoverne delle nuove.In poche parole investire nella la sostanza pubblica riempiendo così lo spazio lasciato libero, speriamo solo per il momento, dalla sostanza privata.L’ intelligente atteggiamento anticiclico. Negli ultimi anni ci siamo occupati del processo “pianificatorio” e di tutto quello che lo concerne. Intanto abbiamo la solida impressione che quanto a suo tempo da noi evidenziato non era frutto di fantasie e di pregiudizi.La concentrazione di potere ed il rischio d’inciampo sono oggi più evidenti.Il tecnico ha soppiantato il politico anche se quest’ultimo potrà ancora dire la sua in occasione dell’approvazione della nuova legge sullo sviluppo territoriale e sull’aggiornamento della legge sull’edilizia.Ma sempre più con voce sommessa.Poi il tutto passerà in mano al Governo, da tempo prigioniero del “Dipartimentalismo”, ed alle varie pattuglie dei tecnici.Saranno proprie quest’ultime a disegnare il Ticino da tradursi in una sorta di piano regolatore cantonale per intenderci il famoso Piano Direttore.Certo si potrà sempre prospettare qualche rivisitazione delle leggi di competenza del Gran Consiglio ma l’esperienza insegna che di regola rappresentano una buona occasione per inasprirle e non per semplificarle.Degna di nota la recente resistenza dei Comuni che hanno inoltrato una raffica di ricorsi contro il Piano Direttore.Ma una volta che i ricorsi verranno evasi, sono già stati promulgati i relativi messaggi da parte del Governo, i Comuni dovranno rientrare nei ranghi relegati ad esecutori guidati e controllati.Nei contenuti e nei tempi.Doppia regia: Bellinzona e Berna!A proposito di PD il Consiglio Federale ha appena negato l’approvazione del nostro richiamando proprio la presenza dei ricorsi dei Comuni.Forse però c’è dell’altro visto che le autorità federali hanno apportato delle correzioni e posto condizioni vincolanti e che fino ad un mese fa il nostro Cantone figurava fra quelli che avevano ancora l’esame in corso.Ma non tocca noi andare a verificare! Ci penserà probabilmente la competente commissione parlamentare.Va comunque sempre ribadito che per noi la responsabilità è del GOVERNO e non certo dei tecnici e dei loro fiancheggiatori, collaboratori scientifici compresi.Se il tutto si dovesse ingrippare, pensiamo solo all’aggiornamento dei Piani Regolatori, non sarà sufficiente additare o depistare!La posta in gioco è altissima e nessuno potrà chiamarsi fuori.Noi compresi! Le elezioni sono finite.Il presenzialismo tematico e da “pop corn” non si legittima quindi più.Ora è urgente confrontarsi con la realtà delle cose, definire le priorità e proporre le soluzioni fattibili.Nel rispetto dell’opinione pubblica si rispolveri quindi il senso della misura ed il primato della verità.Basta cicchetti da televendita, confronti da balera e pistole fumanti.Sondaggi e rane toro.Il paese cammina sul filo senza reti!A livello federale è in pieno svolgimento il dibattito sul valore locativo. La volontà di sopprimerlo è sempre più evidente anche se la commissione federale competente ha, come sua facoltà, lanciato una procedura di consultazione per verificare quali opzioni potessero accompagnare la soppressione nuda e cruda dello stesso.Hanno quindi ributtato la palla al centro. Sempre a livello federale non si è ancora conclusa la discussione sulla seconda parte della pianificazione del territorio riguardante la zona non edificabile che per quanto si è capito resterà tale per diversi decenni con buona pace dei contadini del piano e di montagna. Sul fronte del finanziamento agli enti di interesse pubblico che costruiscono abitazioni a pigione convenzionata le autorità federali hanno deciso di alimentare il fondo con ulteriori 250 milioni per quelli che si impegnano ad assicurare dotazioni che coprano i costi a condizione che lo sfitto non superi l’1,5 %.A meno che il Comune regali il terreno!È la risposta all’iniziativa per pigioni accessibili che chiede di destinare il 10% della produzione annua proprio agli enti di interesse pubblico.Proposta che la camere hanno silurato perché superata e velleitaria. Per quanto riguarda la vostra associazione posso dirvi che si batte bene anche se la sua presenza venga talvolta oscurata.Ma forse è meglio così. Restando sul muretto possiamo scendere dallo stesso senza venir risucchiati da qualche sterile gruppo o tavolino d’esperti senza portafoglio!Siamo diventati arroganti?Magari per qualcuno che non sa che la difesa della proprietà e delle aspettative è compito costituzionale.E poi semplicemente ne abbiamo un po’ piene le scatole delle frasi fatte e dei dischi rotti.L’anno prossimo avremo sessant’anni. Vedremo di festeggiare questo traguardo ed al fresco di qualche grotto faremo quest’estate qualche pensata.Concludo con i ringraziamenti di rito.Intanto alla nostra segretaria cantonale.Mi è sempre facile ribadire che l’Avv. Galfetti è fra le top del diritto di locazione a livello nazionale, perché è semplicemente vero. Ha competenza e garbo.E si impegna molto.Allargo ovviamente i miei ringraziamenti a tutta la segreteria.Gente di fiducia, vero patrimonio per la vostra associazione.Senza dimenticare la nostra giovane giurista.Preparata e curiosa. Ringrazio pure il Consiglio Direttivo per il contributo costruttivo e per l’attività a favore delle sezioni. Ringrazio pure voi per la pazienza e per l’attenzione.

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  • Relazione della Segretaria Cantonale

    24 maggio 2019


      On. Signor Consigliere Nazionale Merlini,On. Signor Consigliere Nazionale Regazzi,On. Signor Consigliere di Stato Vitta,Illustri Ospiti,Gentilissime Signore ed Egregi Signori, Anche l'anno trascorso è stato caratterizzato da un'attività molto intensa, con l'allestimento  di prese di posizione in merito a procedure di consultazione impegnative, con collaborazioni in gruppi di lavoro e con interventi di informazione e sensibilizzazione in sedi ed ambiti diversi. Altrettanto intensa è stata la consulenza ai soci, sempre più numerosi. Fra i temi d'interesse generale, ha rivestito un ruolo centrale la pianificazione del territorio. Come ricorderete 5 anni orsono è entrata in vigore la nuova LPT con modifiche incisive volte ad ottimizzare l'utilizzazione delle zone edificabili, in particolare riducendo quelle troppo estese e sfruttando meglio le riserve. Essa impone quindi ai cantoni di aggiornare entro 5 anni i loro piani direttori e poi anche i piani regolatori comunali, alfine di renderli conformi alle nuove prescrizioni. In particolare i cantoni sono tenuti a verificare sotto diversi profili la loro superficie edificabile, a ottimizzarne l'ubicazione e a ridurla se eccessiva. Anche il Ticino si è attivato e ha posto in consultazione numerose modifiche di schede del Piano Direttore, nonché varie leggi e piani, per i quali abbiamo formulato le nostre osservazioni. Dall'estate scorsa ci siamo concentrati in particolare sui temi che seguono: - In primis sulla Legge dello sviluppo territoriale, ossia quella che appunto disciplina lo sviluppo territoriale del Cantone, definendo principi, strumenti e procedure di pianificazione, in modo da favorire la realizzazione dei principi e degli obiettivi prescritti dalla Legge Federale. La proposta modifica è stata da noi aspramente criticata perché - in contrasto con il principio della pianificazione del territorio dal basso - introduce un eccessivo accentramento delle decisioni e scelte a Bellinzona e in particolare presso l’esecutivo: si  semplificano le procedure di adozione di piani e le schede cantonali, i piani regolatori, le varianti di piani di quartiere e simili, concentrando la competenza decisionale in poche mani, soprattutto di funzionari cantonali e di pochi pianificatori, escludendo o limitando invece il coinvolgimento dei poteri legislativi cantonali e comunali, nonché le possibilità di opposizioni e ricorsi degli interessati e finanche la notifica di misure pianificatorie ai vicini... - La modifica della Legge Edilizia: la proposta è molto importante e purtroppo deludente. La revisione è stata motivata con un'ottimizzazione ed un'accelerazione delle procedure edilizie, ma le misure che si vogliono introdurre sono senz'altro insoddisfacenti. Fra i numerosi difetti che abbiamo sollevato ricordo: un aumento eccessivo del tipo di procedure applicabili a livello comunale (procedura ordinaria, procedura a due fasi, procedura semplificata, una valutazione preventiva). Le prescrizioni edilizie e tecniche non operano nessuna sostanziale differenza fra la costruzione a nuovo e il rinnovo di stabili esistenti, anche nel nucleo, imponendo per questi parametri molto simili agli stabili a nuovo, ciò che disincentiverà il loro recupero, perché molto più difficile e costoso. Per edifici con almeno 4 appartamenti e per edifici o impianti aperti al pubblico, si introducono alla chetichella prescrizioni molto incisive, costose e sproporzionate, come le misure necessarie ai bisogni delle persone invalide, audiolese o ipovedenti, rispettivamente, si riduce il numero dei posteggi per le vetture, mentre è prescritto l'obbligo di introdurre almeno due posteggi di bicicletta per appartamento. Si ampliano eccessivamente i casi di esenzione dalla licenza edilizia, rinviando così in caso di disaccordo il vicino alla procedura civile, ben più lunga e onerosa. Si abolisce il Consiglio di Stato come autorità di ricorso di prima istanza, ciò che obbliga le parti a sempre dovere ricorrere agli avvocati e come ormai unica istanza cantonale, direttamente al TRAM. - La Scheda R7 sui poli economici: contiene modifiche sostanziali che possono essere riassunte nella volontà e facoltà da parte del Governo e dei Dipartimenti coinvolti di definire ampliamenti e destinazioni di tutte le zone da lavoro, comunali e regionali. Abbiamo criticato in particolare il fatto che l'esecutivo si conferisca la facoltà di localizzare, orientare e segmentare la produzione di beni e servizi, secondo i suoi piani. - Sta inoltre giungendo in Parlamento la modifica della Legge sui beni culturali e a breve potrebbe riaprirsi la discussione sulla tassa di collegamento (tassa sui posteggi per i grandi generatori di traffico). Il problema centrale della Legge sui beni culturali risiede nell’indennizzo adeguato dei proprietari di simili beni, costretti da vincoli molto onerosi che dovrebbero però essere tenuti a sopportare da soli… La normativa sulla tassa di collegamento, che avevamo osteggiato, prevede invece che dopo tre anni dalla sua entrata in vigore il Parlamento si pronunci sul suo mantenimento o meno, e su eventuali modifiche, in considerazione dell'esperienza acquisita. Di fatto il prelievo della tassa è attualmente sospeso perché il TF ha concesso effetto sospensivo ai diversi ricorsi interposti contro il Regolamento, senza peraltro a tutt'oggi essersi espresso nel merito. In considerazione del lungo periodo trascorso, dalla spinosità dell'argomento e anche dell'elevata entità della tassa (fr. 70/giorno per stallo) confidiamo che i ricorsi pendenti da tre anni vengano evasi al più presto e che si faccia finalmente chiarezza sull'argomento. E nella denegata ipotesi in cui la massima istanza dovesse respingere i ricorsi, auspichiamo che il Gran Consiglio analizzi con grande oggettività gli effetti assai modesti prodotti dalla tassa ... - Diverse città stanno anche procedendo all'allestimento di Masterplan, inventari e aggiornamenti vari e alcune nostre sezioni sono coinvolte. - Nell'ambito della revisione del PD si è pure inserito il discorso di sufficienti alloggi a pigione sostenibile ai sensi del piano cantonale dell'alloggio sussidiato; si sta quindi riattivando anche la discussione in merito a questo piano, di cui, alla luce dell'elevato tasso di sfitto esistente, non c'è sicuramente bisogno... In ambito pianificatorio le sollecitazioni sono dunque state a livello cantonale talmente numerose e complesse che francamente si dubita che gli enti interpellati, comuni in primis, abbiano avuto il tempo e le energie per rispondere in piena conoscenza ai temi loro sottoposti, ciò che sarebbe però oltremodo preoccupante... La pianificazione del territorio non trova comunque respiro neppure a livello federale e infatti il Consiglio federale ha inviato in Parlamento un'ulteriore modifica della LPT (la cosiddetta fase II) concernente le zone non edificabili e quindi anche quelle agricole. - È pure in discussione il registro dell'ISOS, ossia l'inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d’importanza nazionale: al momento sono censiti 1264 insediamenti con  di media almeno 10 edifici abitativi. Possono essere censiti villaggi e anche comprensori cittadini. L’obiettivo dell’ISOS è di conservare le caratteristiche che hanno contribuito a determinare l’importanza nazionale dell’insediamento designato e di evitare che subiscano danni irreversibili. Dovendo essere utilizzato sistematicamente come base decisionale per la protezione dei monumenti e degli insediamenti e per le misure di pianificazione del territorio inerenti a insediamenti di importanza nazionale, diventa molto difficile dare agli spazi inventariati un aspetto o una destinazione diversa, ciò che può ulteriormente limitare il rinnovo degli stabili esistenti. Magari ci fornirà qualche maggiore ragguaglio sull'argomento l'on. Regazzi, autore di una mozione in merito a Berna. - In febbraio la popolazione si è recata alle urne e ha respinto l'iniziativa dei giovani verdi  "contro la dispersione degli insediamenti", da noi chiaramente avversata, perché riteneva la nuova LPT non sufficientemente incisiva...   Lasciando l'ambito pianificatorio, ma rimanendo ai temi con implicazioni sia a livello federale che cantonale, ricordo l'argomento AirBnB (e piattaforme simili) che merita la nostra costante attenzione. L'argomento è oggetto di discussioni e modifiche legislative a più livelli. Negli ultimi anni si è assistito ad uno sviluppo esponenziale del numero dei pernottamenti  per brevissimi o brevi soggiorni in stanze, appartamenti o case offerte su piattaforme digitali come AirBnB, che hanno una visibilità mondiale. Oltre ai successi vi sono però anche parecchi aspetti problematici da risolvere. Fra questi ricordo la garanzia del rispetto delle norme amministrative (tasse soggiorno, destinazione abitativa o commerciale come da PR,  ecc), la conformità della destinazione vacanziera o commerciale con le prescrizioni condominiali, i limiti che il condominio e i locatori possono stabilire alla messa a disposizione di alloggi ad ospiti, limiti pianificatori volti in particolare a preservare un numero sufficiente di abitazioni primarie nei centri cittadini, e non da ultimo anche una regolamentazione giuridica del rapporto fra ospitante e la piattaforma, che non essendo attualmente regolato, espone il primo a troppe incognite... Non da ultimo segnalo la quasi incompatibilità della locazione via AirBnB con l'attuale diritto della locazione che concede ai proprietari più settimane per determinarsi in merito alla richiesta dell'inquilino di potere sublocare. Nell'ambito di un gruppo di lavoro nazionale e di una procedura di consultazione abbiamo espresso tutto il nostro disaccordo nei confronti di una proposta di modifica del diritto che voleva alleggerire le condizioni legali della sublocazione per permettere agli inquilini di sublocare quasi illimitatamente, mentre il locatore avrebbe potuto opporvisi solo in casi eccezionali. Berna ha per il momento rinunciato al progetto ma intende comunque riprendere il discorso. Vista la crescita esponenziale del fenomeno, sia a livello federale, come cantonale e cittadino si procede alla ricerca di soluzioni per adottare i provvedimenti più opportuni. È comunque giustificata una certa prudenza se si considera che diverse città e regioni hanno dovuto intentare nei confronti di AirBnB cause per importi molto elevati, perché essa non si atteneva agli accordi sottoscritti (ad es. non riversava le tasse di soggiorno incassate!).   A livello di procedure di consultazione segnalo infine il nostro coinvolgimento in una procedura aperta dalla Commissione Economia e Tributi del Consiglio degli Stati che mira ad abolire il valore locativo; in contropartita alla sua abolizione, decadrebbe anche la deducibilità degli oneri di manutenzione  e delle altre voci attualmente deducibili, fatta salva la deducibilità degli oneri ipotecari, per la quale si mettono però in consultazione ben 5 varianti diverse.  La difficoltà risiede nel trovare una soluzione che abbia ripercussioni limitate sul gettito fiscale, non crei disparità tra proprietari e inquilini, e che promuova anche l'accesso alla proprietà. Il compito è  arduo, specie se si considera che negli ultimi 20 anni ben tre proposte di abolizione del valore locativo sono state bocciate dalla cittadinanza svizzera che le riteneva troppo onerose per le casse pubbliche. Non abbiamo ancora inoltrato le nostre osservazioni: pur scontando che la proposta non potrà portare vantaggi per ogni proprietario, siamo nondimeno di principio favorevoli all'abolizione dell'imposizione. Sul fronte locativo non segnalo niente di particolare: non perché tutto proceda bene, ma perché al di là dell'aspetto AirBnB e di gruppi di lavoro o consultazioni su questioni relativamente marginali, vi sono diversi atti parlamentari a livello nazionale, presentati da esponenti delle due parti locatrice e conduttrice, che verosimilmente verranno in futuro raggruppati per essere elaborati nell’ambito di una modifica di legge più completa. A livello cantonale non è invece ancora evasa l'iniziativa popolare lanciata dall'Associazione Inquilini per l'introduzione del modulo ufficiale per la pigione iniziale da noi sempre contrastata, e che meriterà tutta la nostra e la vostra attenzione, al momento venuto. Grande attenzione e preoccupazione merita invece il problema dello sfitto, che in Ticino ha ormai sicuramente superato il livello di allarme. I dati ufficiali, che a parer nostro da anni marcano per difetto, evidenziano comunque per il secondo anno consecutivo, che il nostro è il cantone che ha registrato l'aumento più importante di abitazioni vuote. La situazione è molto problematica per numerosi proprietari che si vedono ormai costretti a importanti concessioni pur di limitare le perdite che non si appalesano solo negli stabili nuovi ma anche in quelli esistenti, all’uscita dell’inquilino. Contrariamente alle affermazioni dell'Associazione Inquilini che sostiene che lo sfitto sarebbe presente solo in case nuove e costose o in quelle che per loro caratteristiche sono fuori mercato, esso è invece diffuso su tutto il territorio cantonale, valli comprese, e in ogni tipologia di stabile e anche di prezzo! A conferma basti considerare che è ben presente anche in stabili nuovi e non, di proprietà di enti che hanno proprio lo scopo di offrire alloggi a pigione molto contenuta! Lo sfitto abitativo è aggravato dal gravissimo sfitto nelle superfici commerciali. Questo non viene rilevato ufficialmente, ma è chiaramente visibile a chiunque. Da tempo noi sottolineamo che lo sfitto è ben maggiore rispetto a quanto indicato dai rilievi ufficiali: purtroppo nonostante l'importanza di questi dati, dal profilo metodologico il rilevamento necessita di miglioramenti e speriamo che questi possano divenire effettivi per l'anno prossimo. Per quest'anno non possiamo che invitarvi ad assolutamente collaborare comunicando i vostri sfitti al comune o compilando con grande diligenza gli appositi moduli per il rilevamento dell'USTAT, se doveste riceverli. Per quanto concerne l'attività edilizia, non possiamo quindi che consigliare di costruire solo laddove fosse effettivamente dimostrato un bisogno reale, concentrandosi piuttosto sul risanamento di alloggi che fossero manifestamente fuori domanda ma comunque ubicati in zona interessante. Oltre alle puntuali prese di posizione, l'associazione continua la sua attività di difesa degli interessi dei proprietari in commissioni e gruppi di lavoro a livello nazionale e cantonale, e siamo parecchio presenti anche nei media e in manifestazioni pubbliche. Anche le sezioni collaborano: quella di  Bellinzona oltre ad occuparsi del programma d'azione comunale per la pianificazione territoriale del nuovo comune cittadino, si è chinata - con l'intervento del Direttore generale di Banca Stato dir. Cieslakiewicz - sulla situazione del mercato immobiliare con particolare attenzione allo sfitto e alle prospettive future. A Lugano l'avv. Gianluca Padlina ha presentato la proposta di Legge Edilizia, mentre Locarno si è dedicata al risanamento energetico degli edifici: l'ing. Noembrini ha illustrato i possibili sussidi e le possibili deduzioni fiscali, mentre l'ing. Tami ha consigliato come e quando intervenire. A livello di Segretariato l'anno trascorso si è nuovamente distinto per un'attività di consulenza ai soci molto intensa, dovuta sicuramente al continuo aumento del loro numero - incrementato quest'anno di 80 nuove unità - ma anche al fatto che siamo ormai diventati il loro effettivo punto di riferimento. Un costante e notevole impegno è poi stato richiesto dai lavori per il rifacimento del nostro sito che permetterà un vero salto qualitativo entrando nell’era della compilazione digitale dei nostri moduli e facilitando ai soci l’accesso alle informazioni. In tale contesto è stata anche rivista la nostra immagine con un nuovo logo e l'aggiornamento anche grafico dei nostri moduli. In questo periodo impegnativo ha quindi particolarmente pesato la partenza in ottobre della collaboratrice giuridica D'Antoni, che non abbiamo ancora potuto sostituire. Concludo ringraziando quindi vivamente il mio team del Segretariato, le fedelissime signore Cinzia Fontana Santacroce e Fabiola Campana e la collaboratrice giuridica Lara D'Alessio che in queste condizioni difficili hanno svolto con grande impegno un notevolissimo lavoro, assolvendo con grande spirito di gruppo, di collaborazione e anche di sacrificio, agli incalzanti oneri. Ringrazio pure il Presidente Piazzini, sempre estremamente attento alle questioni politiche e la cui passione e l'impegno per l'associazione rimangono immutati nel tempo. Ringrazio i Presidenti sezionali, i membri del Consiglio Direttivo per la collaborazione e voi tutti per il sostegno e l'attenzione.

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2018


  • L'Assemblea Cantonale del 4 giugno 2018 in breve

    04 giugno 2018


    Lugano ospita l'Assemblea annuale dei delegati della CATEF Assemblea molto frequentata e ben riuscita sulle rive del Ceresio Il 4 giugno u.s. si è tenuta presso il Palazzo dei Congressi di Lugano l'assemblea ordinaria dei delegati, quest'anno particolarmente frequentata ed apprezzata. È stata l'occasione per fare il punto della situazione sui temi attuali e di maggiore interesse, e dopo i lavori gli intervenuti hanno potuto trascorrere una piacevole serata in allegra compagnia. L’assemblea è stata molto ben frequentata e pure impreziosita dalla presenza di numerosi ospiti, esponenti della  politica e del mondo economico. Ci hanno così onorato della loro presenza in particolare il Presidente del PLR Bixio Caprara, i capogruppo PLR e PPD Alex Farinelli e Maurizio Agustoni, i Consiglieri di Stato Norman Gobbi e Christian Vitta - che in chiusura ha tenuto una brillante relazione sull'importanza dell'economia fondiaria per l'economia ticinese. Presenti pure, fra i rappresentanti dell'economia, il  Dir. della AITI Stefano Modenini, Alessandra Gianella responsabile di Economiesuisse TI, Presidente e Direttore della Società Svizzera degli impresari costruttori Mauro Galli e Nicola Bagnovini, il Presidente dell’Associazione Bancaria Ticinese Alberto Petruzzella, il Presidente della DISTI (grandi distributori) Enzo Lucibello, il Presidente della SVIT Giuseppe Arrigoni, i rappresentanti delle banche e degli alti funzionari dello Stato (Avv. Frida Andreotti, Dir. Divisione della giustizia e l'avv. Alice Ghisletta collaboratrice personale dell'on. Vitta). I temi sui quali ci si è soffermati sono stati molteplici; fra questi le conseguenze della Legge federale sulla pianificazione del territorio per il Ticino - e  in particolare la proposta di revisione del Piano Direttore cantonale - la proposta di nuova Legge Edilizia, il recupero degli stabili fatiscenti, lo sfitto, la riduzione del tasso ipotecario, le piattaforme quali AirBnB e la proposta di modifica del diritto di locazione affinché gli inquilini possano subaffittare più facilmente, l'installazione della banda ultralarga/fibra ottica in Ticino, il rinnovo del sito dell’associazione e qualche novità per tenere conto della digitalizzazione ecc. Per maggiori informazioni in merito rimandiamo alle relazioni del Presidente  e della Segretaria cantonali pubblicate nelle prossime pagine. L'assemblea ha poi proceduto anche al rinnovo delle nomine statutarie.  Ha cosi rinnovato in corpore il Consiglio Direttivo uscente, prendendo però atto delle dimissioni del Presidente della sezione di Mendrisio Fiorenzo Robbiani, sostituito con l'avv. Gianluca Padlina, esperto di diritto amministrativo. Ha inoltre riconfermato la piena fiducia al Presidente Cantonale Gianluigi Piazzini. Oltre al Presidente Gianluigi Piazzini, sono quindi stati designati o riconfermati in Consiglio Direttivo i seguenti signori: Luigi Canepa, Fabio Colombo, Thomas Ernst, Vladko Minoli, Gianluca Padlina, Franco Pedrazzini, Milo Piccoli, Gabriele Pinoja, Michele Rossi, Luigi Sulmoni, Omar Terraneo, Stefano Zanetti. L'assemblea ha poi  riconfermato nella loro funzione anche i revisori, signori Stefano Caccia e Pierino Tomatis che si sono cortesemente rimessi  a disposizione. Al termine dei lavori il Presidente Piazzini ha introdotto l'on. Consigliere di Stato Christian Vitta cui ha ceduto la parola: dopo avere ringraziato la Catef per la gradita e costruttiva collaborazione, egli ha illustrato l'importanza del settore immobiliare per l'economia cantonale, raccogliendo ampi consensi. (…)

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  • Relazione del Presidente Cantonale

    04 giugno 2018


    Gentili Signori, Egregi Signori, Cari Ospiti,   Abbiamo chiuso un altro anno con moderata soddisfazione dopo aver profuso molto impegno. Ho utilizzato il termine “moderato”, piuttosto leggero, per sottolineare come a quanto promosso non abbia sempre corrisposto l’auspicata attenzione da parte di chi ci attornia ed il seguito sperato. Non certo nel campo del diritto di locazione dove la consulenza offerta è eccellente come pure la nostra equilibrata presenza negli uffici di conciliazione. Lì siamo al top! Una consulenza non invadente, infatti non tracimiamo nel campo dei servizi immobiliari affidandoli ai professionisti del ramo malgrado ne avremmo la competenza, e soprattutto, ed è bene sempre ricordarlo, senza tassametro per i nostri soci. Non siamo quindi una azienda in tuta mimetica pronta a succhiare servizi, ma un’associazione d’interessi che offre consulenza ai propri soci e che si preoccupa delle condizioni quadro che sostengono l’economia fondiaria e che rispettano la proprietà. Anzi alla luce del nostro statuto la difesa delle condizioni quadro, se non preponderante, è equiparabile alla consulenza giuridica. Pensiamo solo alla patrimoniale, alle stime, alle limitazioni alle valorizzazioni, all’asfissiante tela burocratica ed alla continua censura da parte di santoni a riposo trincerati dietro la convinzione “ho fatto tutto il possibile”. Ed ora veniamo al sodo con il conforto che sul quanto fatto vi abbiamo già in parte informato su Economia Fondiaria.   Incominciamo con l’applicazione della Legge federale sulla pianificazione del territorio e l’implementazione della stessa nel Piano Direttore.  Come ricorderete abbiamo partecipato alla consultazione ed evidenziato diverse criticità che ci hanno convinto di consigliare d’indire una seconda tornata per tener conto dei correttivi che i partecipanti di riferimento avevano auspicato. Giusto sottolineare che facendo leva sulla predetta consultazione ci fu anche il tentativo di sdoganare alcune modifiche della Legge sullo sviluppo territoriale, la legge sulla pianificazione “nostrana”. Il tutto in un clima da bonaccia cullati dalla brezza, meglio dall’affermazione, che non sarebbero state apportate riduzioni delle zone edificabili comunali malgrado il palese esubero sventolato qualche anno fa! Noi qualche dubbio in merito l’abbiamo sempre avuto anche perché nei Grigioni ben 67 Comuni su 108 dovranno ridurre la loro superficie edificabile. Va da sé che se si dovesse intervenire d’imperio nei nostri Comuni sconfessando così l’affermazione sventolata “del tutto a posto” saremmo in una situazione di dolo o di uno stupro virtuale. Intanto cominciamo a rilevare che il cantiere è aperto e che i lavori sono appena iniziati. È una nostra supposizione anche perché le informazioni sono quelle che sono, e l’interesse del politico e dei Comuni è piuttosto latitante. Di sicuro sforeremo i termini per la presentazione del Piano Direttore a Berna (primavera 2019) con il rischio di ingripparci tutti quanti in un frettoloso recupero. Pensiamo solo all’aggiornamento di tutti i piani regolatori comunali.   Ci siamo mossi, in occasione della consultazione anche nel parterre, inviando le nostre osservazioni a diverse organizzazioni nella speranza che si attivassero con speciale attenzione ai Comuni. Ed il tornasole utilizzato per quest’ultimi è stato il disciplinamento proposto dal Dipartimento per le residenze secondarie esistenti, il cui scopo sarebbe di privilegiare il recupero di residenze primarie nell’esistente, dove si presume vi sia una concorrenza sfacciata fra la prima e la seconda residenza. La solita “bufala” certificata da esperti di regime e che è semplicemente sfuggita ai Comuni od ai loro uffici tecnici. Una ulteriore conferma di un certo loro tepore l’abbiamo ancora avuta dopo aver constatato che sulla possibilità di ricorso della associazioni ad hoc non si sono espressi. Per noi la lista ufficiale riconosciuta dal Dipartimento Federale ed inserita nella legge cantonale basta ed avanza! No alle associazioni di giornata come quelle del pipistrello blu o degli amici del gipeto. Ed è qui che abbiamo capito che queste procedure sono considerate come formalità di risposta e nulla più! Un invito a nozze per il team dei funzionari dipartimentali trincerati nel “ve l’avevamo detto”!   Al punto che sullo slancio il Governo ha pure messo in consultazione l’aggiornamento della Legge edilizia introducendo una novità procedurale. La risposta tramite formulario che ovviamente inizia con la domanda tipo: ritieni necessario aggiornare la legge? Utilizza il riquadrino per favore! Rispondendo affermativamente non si esce dal formulario e si certifica la necessità di modificare con la possibilità di pronunciarsi sulle proposte! Crociando il “no” ci si precluderebbe ogni possibilità di esprimersi con il rischio di non venire più interpellati in futuro. Noi, come CATEF, abbiamo preferito l’allungo scritto motivando le nostre censure senza l’utilizzo del formulario malgrado che il servizio giuridico del Dipartimento ci abbia fatto capire che per loro ciò rappresentava un inutile lavoro di sintesi. Hai capito!? Certo che per certi servizi giuridici che già preferiscono ingolfare le istanze superiori per dedicarsi maggiormente allo studio di cavilli ed al tracciamento degli slalom giuridici il dover leggere dà un po’ fastidio. Il mantra: non ingolfateci con ricorsi e balle varie, rivolgetevi direttamente al Tribunale Amministrativo Cantonale e lasciateci cavillare. Ma in ogni caso anche per loro il volteggio senza rete ha qualche limite. L’abbiamo visto con la LIA in attesa che il Tribunale Federale si esprima finalmente sulla tassa di collegamento che ricordo colpirà studenti e lavoratori. Per finire il Dipartimento, sempre con il consenso del GOVERNO, ha lanciato una procedura d’aggiornamento del piano del risanamento dell’aria che fa perno sulla raccomandazione: occhio alla legna che genera polveri fini. Tanto per finire in bellezza il tutto servito su un piatto guarnito da una serie di gallerie a tempistica generazionale. Buco qua ed esco di là! Quindi malgrado il nostro impegno non abbiamo sollevato molte preoccupazioni o attivato confronti. Si preferisce attendere in beata contemplazione seduti sulla panchina! Per poi svegliarsi a tempo scaduto denunciando la burocrazia soffocante.   Sempre rimanendo nelle condizioni quadro favorevoli ci siamo battuti sul fronte delle votazioni che abbiamo ritenuto favorevoli per la proprietà e nell’interesse generale del Paese. L’ultima, quella sulla mini-riforma fiscale cantonale passata per il “rotto della cuffia”. Ricordo, sebbene già datate, quelle a favore della tassazione delle eredità e quella sulla doppia canna del Gottardo! Insomma ci siamo sempre impegnati tenendo presente l’interesse preponderante del Paese sapendo che la tenuta dello stesso orienta i valori e la manutenzione della sostanza privata e pubblica. Un impegno che come detto speravamo suscitasse maggiore interesse e seguito, con la prontezza a limare se del caso le nostre prese di posizione qualora non reggessero il confronto. Ma purtroppo non è stato il caso. Ma una cosa è certa! La nostra volontà di verifica rimane intatta! Lo spartiacque: Vero o falso! Quello che il Paese dovrebbe chiedersi per non diventar preda della fobia dell’apparire a scapito del fare e della lungimiranza. Ancora più evidente in clima elettorale dove non sono i fatti che emergono ma il promettere a vanvera ed il presenzialismo di facciata. Basta far passare i vari programmi elettorali quasi tutti sviluppati su 10 punti, quasi fossero comandamenti. Si spara a salve in barba al diritto superiore sicuri che tanto nessuno si farà male. Tutto quanto per dire che dopo le votazioni i programmi partitici finiscono per stabilizzare qualche tavolino traballante. Il tutto, mi riferisco sempre alla competizione elettorale, accompagnato da giri di valzer e dal populismo mediatico. Ma possiamo fare qualche cosa? Intanto far capire che la festa è finita e che drenare il portafoglio d’altri non è la soluzione migliore quando poi un Paese non cresce e si culla nella beata certezza della decrescita felice. Ma come si riesce? Con la tabella dei dati fondamentali del Paese. Una cartella clinica o un cruscotto a dipendenza del modello scelto. Dati che spalmati nel tempo obbligherebbero ad una discussione improntata sulla realtà delle cose in barba all’eccezione marginale o alla sparata di giornata. Con la situazione clinica in mano bisognerà fare politica (diagnosi e terapia), premiando lungimiranza e soprattutto calibrando le priorità. Basta con la litania dei ricchi ed i poveri.  Ben altre sono le contrapposizioni del domani! Il senior e lo junior, l’impiego pubblico e quello privato, il talento e la mediocrità, l’altipiano e la pianura padana, cosa sappiamo e non sappiamo fare e via dicendo. Sorgerebbero piattaforme di confronto aperto delimitate dal recinto del “questo è ancora possibile”.   Cosa può fare la vostra associazione oltre che a difendere le condizioni quadro che sorreggono le vostre aspettative ed i vostri sacrifici partecipando a dibattiti, procedure di consultazioni e collaborando con le associazioni economiche di riferimento? Semplice! Sostenere i suoi soci impegnati politicamente. In primo luogo appoggiando coloro che hanno già dimostrato impegno fattivo per la cosa pubblica ed in seconda battuta quelli che si dichiarano disponibili per una prima delega. Il collante: nostri soci, esperienza, competenza ed impegno. Così non scomodiamo collettivi e cellule, cordatine multicolori o sposalizi di comodo. Giochiamo semplicemente in casa. A proposito di politica, devo ringraziare i due soci del Consiglio Direttivo che lasciano dopo diverse legislature il Parlamento e meglio gli onorevoli Canepa e Pinoja. Persone competenti, di buon credito e formidabili scout! Anche se può risultare un termine desueto….. “persone per bene”. A parte una nutrita pattuglia di soci in Gran Consiglio unico membro del CD rimane l’On. Omar Terraneo. È quindi il nostro candidato di punta ed a navigati come voi non servono ulteriori raccomandazioni. Per chiudere questo capitolo spero che il nostro Ministro delle Finanze e dell’Economia, la panetteria della pagnotta, abbia ad imbastire il famoso cruscotto per evitare pericolosi fuori giri o crolli di pressione! Uno strumento di convergenza con arbitro unico: il popolo!   Ed ora ritorniamo sul campo che ci appassiona: l’economia fondiaria. Valutabile in decine di miliardi, formidabile fonte di lavoro e cetaceo prediletto dell’erario. Pilastro della solidarietà e della previdenza. Intanto lasciatemi sottolineare le notevoli performance dell’investimento immobiliare che hanno sorretto in parte il sistema previdenziale. Come pure l’aver assicurato una dotazione di qualità in unità abitative ed in superfici da adibire al lavoro ed al commercio. A dire il vero, per molteplici motivi, abbiamo avuto una performance eccessiva che ha alimentato un esubero che sta generando uno sfitto preoccupante in tutte le regioni. Nuclei, quartieri periferici, periferia estrema, zone turistiche e valli. Oltre 4'000 unità per tutti i gusti! Rispolverare termini come “tensione” od esempi limite sa perciò tanto di spogliatoio. Per noi questo esubero preoccupa perché innesca una serrata competizione fra l’esistente e la recente produzione che ovviamente presenta lo sfitto maggiore. Su questo argomento e sull’affitto a breve lascerò spazio alla nostra Segretaria cantonale.   Per finire qualche considerazione sulla vostra associazione. Intanto abbiamo ancora finanze sane al punto di aver suscitato anche l’interesse da parte dell’erario. Bella soddisfazione per i decenni di buon governo! E qualche rammarico per le nostre manifestazioni da carmelitane scalze. Con tutto il rispetto per un ordine che del prossimo ne fa la sua esistenza! Ritornando alle finanze è giusto far presente che per i prossimi anni saremo confrontati con risultati meno brillanti anche se la nostra cambusa risulta ancora ben provvista.   Da ultimo ringrazio il Consiglio Direttivo per il supporto al sottoscritto ed alla Segretaria e per la costruttiva partecipazione nella condivisione dei temi. Un saluto al nuovo membro del CD Avv. Padlina esperto di diritto amministrativo. Per noi un supporto notevole. Un ringraziamento va alla Segretaria cantonale Avv. Galfetti che oltre a dirigere la segreteria supporta e sopporta il Presidente. A tutto lo staff, rigorosamente femminile, un grazie convinto. Per il futuro? Mantenere l’alto grado della consulenza offerta ai nostri soci, confermare la nostra presenza qualitativa negli uffici di conciliazione e nelle istituzioni cantonali e federali, come pure nei consessi politici ed associativi. Assicurare la copertura finanziaria facendo leva su nuovi soci e pubblicità mirate!   Tutto bene quindi. Non proprio. Non ce l’abbiamo fatta ad aggiornare il portale rendendolo più funzionale. Forse ci siamo posti un obiettivo troppo alto e probabilmente abbiamo pagato lo scotto di non essere patrizi della Silicon Valley. Ma niente paura. Abbiamo rivisto il progetto e quanto prima passeremo alla fase realizzativa. Per finire. Il sottoscritto ed il Consiglio Direttivo si mettono ancora con convinzione a disposizione confidando nella vostra condivisione.   Ringrazio tutti voi per l’ascolto.

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  • Relazione della Segretaria Cantonale

    04 giugno 2018


    Signori Consiglieri di Stato on. Gobbi e on. Vitta, On. Signori Gran Consiglieri Agustoni, Caprara, Farinelli, Gianella, Terraneo, Canepa,  Illustri Ospiti, Gentili Signore ed Egregi Signori,     Come di consueto la mia relazione sull'attività dell'associazione dello scorso anno inizia dai temi più politici.   Di particolare interesse è stata la pianificazione del territorio: dopo che negli scorsi anni è stata modificata la relativa legge (la LPT), con novità molto incisive che interessano però solo la zona edificabile, la Confederazione ha poi messo in consultazione una seconda revisione della legge (LPT 2a. fase) che concerne la zona non edificabile. Fra le modifiche proposte si impone la collaborazione fra le autorità preposte agli ambiti che presentano interdipendenze funzionali e territoriali, come la mobilità, i trasporti,  il turismo, la biodiversità, il paesaggio ecc. superando quindi anche i confini cantonali. Riteniamo che questa imposizione non sia conciliabile con l'art. 75 della Costituzionale federale che prevede che la Confederazione stabilisca i principi, mentre la pianificazione territoriale in sé spetti ai Cantoni. Inoltre la tempistica per un'ulteriore modifica della LPT deve essere rimandata, essendo le autorità cantonali e comunali attualmente già oberate per l'implementazione della LPT 1a. fase e per la revisione dei piani direttori.    I comuni  hanno infatti dovuto inoltrare i dati relativi alle zone edificabili sul loro territorio e dovranno procedere alla revisione dei loro piani regolatori, affinché soddisfino i criteri restrittivi della nuova legge.   Il Cantone ha invece messo in consultazione la revisione del piano direttore che è stata da noi pesantemente criticata: dal profilo formale per la mancanza di trasparenza dimostrata su un argomento tanto importante che riduce fortemente l'autonomia comunale e che soprattutto potrebbe ledere in modo molto significativo il patrimonio dei singoli (pensate alla differenza di valore di un fondo se edificabile o meno): addirittura ancora oggi ci sono informazioni molto discordanti sull'eventuale esubero delle zone edificabili e sulla necessità e ampiezza di eventuali dezonamenti nel Cantone. Il progetto non è poi stato messo in relazione con le linee direttive  e la questione va discussa anche in Parlamento e nei comuni. Nel merito abbiamo chiesto fra l'altro che le riserve edificabili siano conteggiate secondo scenari più plausibili e che venga costituito un fondo alimentato dal Cantone per aiutare i comuni a finanziare le indennità per l'esproprio materiale; parimenti, che l'obbligo di costruzione possa essere imposto solo in casi del tutto eccezionali, che il Cantone rimanga competente per l'esame preliminare dei PR ecc.   Nel contesto pianificatorio è inoltre emerso il problema del recupero degli stabili vetusti o fatiscenti, che in determinate zone - e specie nelle valli - sono ormai talvolta pure pericolanti. Si tratta di censire la sostanza in stato di degrado e che vengano individuate delle misure che ne incentivino il recupero; ciò andrebbe peraltro incontro al principio dell'edificazione centripeta, che è uno dei pilastri della  nuova LPT. Gli on. Terraneo e Canepa hanno quindi inoltrato un apposito atto parlamentare sottoscritto da ben 44 Parlamentari. Il Governo ha riconosciuto il problema ma ritenuto che i mezzi proposti non fossero idonei e che il gravoso compito spetti ai proprietari, all'iniziativa privata e all'economia. La mozione passerà ora in Gran Consiglio che speriamo sia meglio disposto.   In ambito locativo il Gran Consiglio ha giustamente respinto l'introduzione del modulo ufficiale per la pigione iniziale, come un anno fa aveva peraltro già fatto il Parlamento a Berna. L'ASI ha però ora purtroppo lanciato un'iniziativa popolare cantonale. Vi esorto sin d'ora a far votare ogni vostro amico: gli argomenti per contrastare l'iniziativa ci sono - a cominciare dall'assenza del presupposto della tensione sul mercato - ma purtroppo le votazioni in passato hanno dimostrato che in ambito locativo alle urne non sono determinanti gli argomenti, bensì le emozioni e i pregiudizi.   - L'ASI è molto attiva sia a livello federale che cantonale. A livello federale è sempre pendente l'Iniziativa per pigioni accessibili che vuole  che Confederazione e Cantoni aumentino il parco alloggi di utilità pubblica e a pigione moderata, così che ogni anno il 10% almeno delle nuove costruzioni venga promosso da enti di utilità pubblica.    - L'abolizione del valore locativo è un tema ripetutamente proposto e votato a livello nazionale. Ora alle camere si sta però delineando una maggioranza favorevole alla sua abolizione per l'abitazione primaria; controverse rimangono invece le deduzioni da stralciare (in primis oneri finanziari e di manutenzione), sicché i tempi per una soluzione non saranno brevi.  Intanto a livello cantonale un gruppo parlamentare ha chiesto di introdurre la soluzione grigionese che prevede che per i proprietari con sostanza  imponibile inferiore a 600'000 fr., il valore locativo ammonti al massimo al 30% delle entrate in contanti.  Un altro tema è stato l'ulteriore riduzione del tasso ipotecario: oltre a indurre gli inquilini a richiedere una diminuzione della pigione, ha continuato a favorire - unitamente alla ridotta redditività degli investimenti finanziari -  un'intensa attività edilizia. Al momento si assiste ad una sovrapproduzione che sia a livello nazionale che cantonale sta facendo aumentare in maniera preoccupante lo sfitto: a livello nazionale dal dopoguerra non è mai stato tanto elevato salvo 2 brevi eccezioni negli anni '70 e '90. Nel confronto intercantonale, il maggior aumento dello sfitto si è registrato proprio in Ticino. Il 1.6.2017 il tasso ufficiale ammontava all'1.59%, ma il tasso reale è notevolmente superiore, ciò che trova conferma in un nostro rilevamento interno relativo al Bellinzonese e in parte alle valli superiori. La tendenza resta al rialzo sia a livello nazionale che cantonale. La situazione è molto preoccupante: sul mercato arrivano alloggi nuovi di proprietà di istituzionali, che pur di occupare le abitazioni, richiedono pigioni poco remunerative (ciò che è loro possibile anche perché hanno dei portafogli diversificati); questi alloggi nuovi a pigioni molto interessanti fanno però concorrenza agli alloggi datati. I proprietari di locali sfitti non solo non percepiscono le pigioni, ma pur di affittare devono fare concessioni di vario tipo e sono pure disincentivati ad investire nel rinnovo, anche perché il mercato non sempre offre margine per un aumento di pigione...  La particolare situazione sul mercato e il basso costo del denaro offrono ancora interessanti occasioni di acquisto per l'uso proprio, ma bisogna valutarle bene. Vista la sovra offerta, riteniamo preferibile l'acquisto ad uso proprio in stabili già esistenti, mentre siamo scettici sull'acquisto su carta (in stabili ancora da costruire), che presentano rischi accresciuti, fra i quali i difetti di costruzione, il fallimento del promotore e i rischi derivanti dai rogiti che prevedono spesso delle clausole molto unilaterali a favore del promotore. Se proprio ci si volesse lanciare nell'edificazione, consigliamo grande prudenza e di fare capo a promotori collaudati e referenziati. Problematico può anche essere l'acquisto di quote in stabili con molto invenduto..   - Recentemente abbiamo sostenuto la riforma fiscale e sociale.    Passando alle procedure di consultazione, ci siamo espressi su svariati temi e meglio:   - La nuova Legge edilizia cantonale che non ci soddisfa assolutamente. È ancora meglio la versione attuale. In un momento in cui gli uffici tecnici comunali sono già oberati per i compiti pianificatori, si introducono novità sostanziali complicate, troppo lesive da un lato per i committenti - cui vengono imposte regole vessatorie sia per l'edificazione a nuovo come e soprattutto per la ristrutturazione - ma anche per i vicini, cui vengono limitati eccessivamente il diritto di opposizione e ricorso. Inoltre la proposta prevede prescrizioni talmente severe (norme sui posteggi per bici, sui disabili, sulle aree di svago ecc.), che invece di favorire, ostacolano la riqualifica degli stabili, sia recenti che datati e quindi anche il recupero degli stabili che compongono i nuclei e le immediate corone...   - Ci siamo espressi in merito alla LF sull'espropriazione, alla deducibilità dei costi di immobili dal patrimonio privato per l'IFD, al piano cantonale di risanamento dell'aria, ai canali del Piano di Magadino, oltre che al piano direttore e alla LPT IIa fase, come sopra indicato. Altre procedure sono pendenti (riorganizzazione degli uffici di conciliazione, AirBnB, ecc.)   Due tematiche molto sentite le abbiamo discusse in gruppi di lavoro appositi:   - la prima è quella dell'AirBnB, ossia la piattaforma che favorisce la locazione a breve termine di alloggi o stanze a terzi. È un fenomeno recente ma in crescita esponenziale a livello mondiale. Comporta una serie di problemi come quello della verifica dei nominativi e delle tasse di soggiorno, una coabitazione difficile per via del via e vai di gente sconosciuta e dai ritmi da vacanzieri non sempre conciliabili; per i locatori si pongono anche problemi di un uso accresciuto dei locali, e di un risarcimento dei danni causati, difficile da ottenere non venendo i locatori in possesso dei dati come generalità e indirizzo degli ospiti. Le pretese andranno così inoltrate in California ad AirBnB e gli interlocutori che valuteranno preventivamente se o meno riconoscere un risarcimento  sono a Berlino o Dublino…   L'Ufficio fed. delle abitazioni ha costituito un gruppo di lavoro cui partecipiamo, con lo scopo di valutare se modificare il diritto di locazione che per intanto prevede una disposizione sulla sublocazione che per motivi procedurali rende praticamente impossibile la sublocazione via AirBnB. Noi siamo contrari alla modifica per motivi diversi ma anche perché le norme molto restrittive del diritto di locazione volte a difendere la parte "debole", non devono essere ulteriormente modificate a sfavore dei proprietari affinché gli inquilini possano arrotondare le loro entrate subaffittando a illustri sconosciuti! Il CF ha ora posto in consultazione una proposta che prevede esattamente quanto temuto: in pratica il proprietario sarebbe tenuto a dare un accordo di massima alla sublocazione a terzi per brevi periodi, per un lasso di tempo di ad esempio due anni (beninteso rinnovabili) a meno che non dimostri (lui!) che ne deriverebbe un pregiudizio essenziale. Purtroppo sembrerebbe che tutti cavalchino un po' l'onda dell' "ormai è mondiale e non si può fare niente...". In verità si legge continuamente di Stati e città che hanno preso accordi con AirBnB per trovare soluzioni nell'interesse di ambo le parti. Purtroppo poi si legge anche, di cause intentate contro AirBnB da città come Parigi per mancato rispetto, da parte della piattaforma, degli accordi presi. A livello ticinese anche gli albergatori non sembrano essere molto preoccupati sebbene dai dati disponibili risulti che a giugno 2018 a livello nazionale i letti offerti su AirBnB ammontavano già al 30% dei letti d'albergo, con punta del 73% in Vallese. Va tenuto presente che il gruppo mira ad un'espansione esponenziale (già in atto) e che intende espandere i suoi servizi lanciandosi anche nei servizi di lusso e turistici, offerti normalmente solo dagli alberghi di lusso.   - La seconda tematica è quella di una discussione in vista della presentazione di una proposta di modifica del diritto di costruzione di compravendita immobiliare: l'oggetto di contesa più importante verte sul termine per la notifica di eventuali difetti presenti nella proprietà acquistata o venduta, che in Svizzera è eccezionalmente breve: salvo il caso di stipulazione delle norme SIA, il termine è di soli 7 giorni con conseguente perenzione per l'acquirente/committente, dei suoi diritti in caso di difetti. Dato che questi possono anche essere ingentissimi (anche centinaia di migliaia di fr. o più), la prevalenza dell'aspetto formale dei 7 giorni sulla sostanza (e sull'equità), va corretta al più presto. Per il momento la strada è però tutta in salita.   Collaboriamo inoltre in un gruppo di lavoro che affianca la società che si occupa del progetto d'installazione della banda ultralarga/fibra ottica in Ticino. Siamo molto interessati a questo progetto che interessa in primo luogo i proprietari ma anche la società tutta, perché migliora le condizioni di lavoro e di attrattività del nostro territorio anche a livello intercantonale e internazionale, e potrà costituire un'opportunità interessante anche per le nostre zone discoste.   Come tutti gli anni ci adoperiamo per favorire la discussione  partecipando a gremi vari come il Forum Immobiliare, la Borsa Immobiliare, intervenendo nei media (TSI, TeleTicino, quotidiani), collaborando con le altre associazioni economiche e in seno alla Commissione Federale dell'Alloggio, alla Commissione svizzera per le questioni immobiliari, a Ticino Energia, rappresentando i proprietari negli uffici di conciliazione ecc.   L'attività d'informazione è sostenuta anche dalle sezioni che quest'anno oltre alle loro assemblee sezionali, hanno pure discusso dei seguenti argomenti:    Lugano: delle proposte modifiche del Piano Direttore con l'intervento del pianificatore Stefano Wagner, del capo sezione dello sviluppo territoriale arch. Paolo Poggiati e del presidente Piazzini; recentemente ha presentato la struttura della fondazione OTAF dal profilo dei suoi scopi e della sua attività, per poi presentare il progetto della nuova sede dal profilo architettonico con l'intervento dell'arch. Tommaso Botta  Mendrisio: ha trattato il tema "Sicurezza e Mendrisiotto" esposto dal capo del Dipartimento delle Istituzioni on. Norman Gobbi. Recentemente ha approfondito le novità previste dalle nuove disposizioni della Legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione Bellinzona: ha illustrato le previsioni per il PR cittadino a seguito dell'aggregazione dei 13 comuni del Bellinzonese Locarno: ha trattato le novità in materia locativa e condominiale, e poco fa il Programma d'agglomerato del Locarnese con relatori l'avv. Paolo Caroni, l'ing. Francesco Allievi e l'arch. Giovanni Guscetti. Biasca: ha invece illustrato l'attività della Ditta Tenconi di Airolo, per poi dedicarsi alla Greina e alla relativa mostra presso il museo etnografico di Lottigna.     Giunta al termine, chiudo con i ringraziamenti:    al Presidente Gianluigi Piazzini per il suo impegno incondizionato, appassionato e instancabile alla causa ai membri del Consiglio Direttivo per il sostegno alle mie collaboratrici del segretariato, veramente molto sollecitate e che fanno un lavoro encomiabile: la signora Cinzia Fontana Santacroce, la signora Fabiola Campana, la collaboratrice giuridica Romina D'Antoni e la neo arrivata collaboratrice giuridica Lara D'Alessio e infine anche a tutti voi un ringraziamento per il vostro sostegno.     Grazie

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2017


  • L'Assemblea Cantonale del 12 maggio 2017 in breve

    12 maggio 2017


    Il 12 di maggio si è tenuta al Castelgrande di Bellinzona l’assemblea ordinaria annuale dei delegati. La stessa è stata onorata dalla presenza dei Presidenti dei Partiti Liberale Radicale e Popolari Democratici, On. Bixio Caprara e On. Fiorenzo Dadò nonché dai Consiglieri di Stato, da anni soci CATEF, On. Dir. Norman Gobbi e On. Dir. Paolo Beltraminelli. Leggi tutto
  • Relazione del Presidente Cantonale

    12 maggio 2017


    Egregi Signori,Gentile Signore,Cari Ospiti,Quest’anno mi concedo una relazione più di legislatura che di taglio annuale.Il perché è subito detto.Buona parte della mia attività è di taglio politico e talvolta mi chiedo se questo sforzo abbia un fondamento ed offra un ritorno all’associazione che ho l’onore di presiedere.Difficile rispondere, ci sono già troppi certificatori di sé stessi, anche se sono convinto che la conoscenza, pur condita con la passione, è l’unico antidoto contro l’ignoranza, la superficialità e la strumentalizzazione.Quindi non resta che la verifica statutaria.Ed è giusto che sia così!Ed allora qual’è lo scopo della CATEF?Conformemente all’art. 1 dello Statuto, essa ha lo scopo di: definire gli istituti atti a reggere e difendere il patrimonio fondiario ticinese, tutelare la proprietà immobiliare, contribuire a regolare i rapporti economici, promuovere il benessere economico diffondendo la proprietà fondiaria.Ovviamente la CATEF tende a conseguire questo scopo tramite le sue sezioni, con un segretariato centrale permanente, con le proprie commissioni di studio, provvedendo a rappresentare gli interessi dei proprietari presso le autorità, partecipare alle procedure di consultazione, assistere i propri soci, collaborare con organizzazioni similari, redigere un bollettino d’informazione e curare la propaganda.Un linguaggio che forse richiederà un aggiornamento e del resto l’ultima modifica è stata apportata più di quarant’anni fa!La missione è quindi chiara: diffondere e tutelare la proprietà e ciò significa in definitiva occuparsi delle condizioni quadro necessarie, della gestione delle stesse e nell’individuare per tempo le eventuali derive.Quindi l’impegno ha un suo fondamento non solo logico ma anche statutario.Un impegno che richiede però un approfondimento roccioso ed una assistenza giuridica ineccepibile perché senza mappa giuridica non si va da nessuna parte.La copertura dell’aspetto giuridico viene assicurata dalla nostra segretaria cantonale copertura che sempre più si estende ben al di là del diritto di locazione.Pensiamo solo alla fiscalizzazione della proprietà ed alla pianificazione del territorio tanto per illuminare il campo da gioco.Quindi è molto impegnativa.Appurata la necessità dell’attività politica v’è da interrogarsi sul ritorno della stessa.Possiamo tranquillamente rispondere che non è molto gratificante.In parte riconducibile alla nostra limitata facoltà di convincimento ma in genere allo spessore della classe politica che si è consegnata al tecnocrate ed all’esecutivo privilegiando l’informazione pasticciata di giornata attorniata da una chiassosa pletora di un “già qualche cosa” e di opinionisti replicanti e fuori dimensione.Per fortuna abbiamo diversi giovani che sicuramente saranno in grado di fronteggiare la crescente cultura della superficialità.Potremmo in genere rispondere che senza la proprietà non esisterebbero libertà e democrazia e che se l’economia fondiaria dovesse uscire dalla carreggiata chi è sul carretto “paese” finirebbe nel fossato!Ma verremmo considerati tutti come politicamente scorretti! O più semplicemente di parte. Per il momento ci accontentiamo di constatare le grida di dolore delle valli che chiedono una riduzione delle stime per la legge Weber oppure il pigolio di qualche sindacalista contro la tassa di collegamento, vedi Via Tatti a Bellinzona.Troppo tardi diciamo noi!Ed ora vediamo di trarre qualche conclusione.Appurato che:- attività politica non solo è un mandato statutario ma è imposta dal magma politico. Come si usa dire dal sistema!-  segreteria cantonale non può più garantire la consulenza classica e nel contempo assicurare la copertura già impari sin dall’inizio. Tecnocrate, ed è bene ricordarlo, che è uno studioso della propria disciplina e non più appartenente alla classe del tecnico-politico e che usufruisce di un proprio apparato giuridico pronto ad andare allo sbaraglio per servire la causa. Una sorta di sol dell’avvenire! Che ci pensi il popolo o qualche tribunale! E se avessimo controfirmato accordi oppure appurato l’esistenza di un qualche diritto superiore…… che importa.In risposta a queste evidenze il Vostro Consiglio Direttivo, dopo aver preso atto che l’attuale struttura fa già fatica a reggere la consulenza classica, ha perciò deliberato l’assunzione di una nuova giurista per liberare delle risorse a favore anche dell’attività politica e della propaganda, garantendo ovviamente la qualità della consulenza ai nostri soci.Un rafforzamento che richiederà oltre ad una rinnovata conduzione dirigenziale uno sforzo finanziario importante.A questo punto qualcuno potrebbe chiedersi se l’orientamento non sia esagerato!Rispondo che non lo è!La sostanza immobiliare è preda ambita e facile da arpionare, le norme che la concernono sono asfissianti, gli spazi occupati dall’individuo e dal lavoro sono al centro di innumerevoli politiche spacciate per orientative ma in realtà di tipo” economia pianificata”.Senza dimenticare il gracchiare dei preoccupati ad oltranza.Per quanto riguarda il nostro sforzo finanziario quanto accumulato nell’ultimo ventennio garantirà per i prossimi anni una buona tenuta ma è evidente che dovremo preparaci a rafforzare l’associazione con un maggiore proselitismo, e per questo faremo leva sull’impegno del singolo, e con la prontezza ad adeguare un domani se del caso le nostre tariffe.Oppure semplicemente ampliare la nostra attività.ZUKUNFTMUSIK!Fra l’altro posso anticipare che le nostre finanze sono sane al punto che si è deciso di alimentare le casse delle sezioni con un versamento straordinario.Un domani ciò non sarà ovviamente più possibile.Dopo avervi assicurato che non molleremo il sacco, che potenzieremo la segreteria, che bisognerà chinarci sullo statuto posso annunciarvi che con la nomina dell’Ing. Canepa, sempre che la stessa venga da voi ratificata, abbiamo ricostruito il tridente del Consiglio Direttivo nel GRAN CONSIGLIO.Come qualcuno di voi ricorderà negli anni novanta era formato dall’avvocato Allidi, dall’economista Staffieri e dal sottoscritto ed oggi dall’onorevole Pinoja, dall’onorevole Terraneo e dall’onorevole Canepa.Una Maserati, credetemi!Come sapete abbiamo fra i nostri soci diversi deputati e non solo.Ma la regola d’oro nella gestione della rete delle relazioni è di evitare di illuminarla.Ed ora qualche considerazione sul mercato. Noi ci attendiamo che alla brezza già percepibile subentrerà una gelata e che lo sfitto aumenterà in modo preoccupante.Grosse preoccupazioni le abbiamo anche nel comparto non residenziale. Il cambiamento epocale in atto sta infatti tracimando.Meno superfice e più condivisione, spietata concorrenza aperta ed esponenziale progresso tecnico che mira a subentrare il più possibile alla nostra intelligenza.Un progresso che sta tramutando visioni in illusioni e che alimenterà sempre di più la denuncia emotiva il più delle volte dissociata dalla realtà delle cose.Saperi e sapori o odori e tumori!Le paure, meglio detto le apprensioni, non sono più appannaggio del populismo tout court ma anche di quello targato progressista.Da tempo il Consiglio Direttivo mi invita a creare i presupposti per poter colloquiare direttamente con gli associati. E finalmente mi sono arreso, non per niente sono un conservatore, ponendo però qualche condizione: gli indirizzi verranno blindati ed Economia Fondiaria resterà in forma cartacea.Insomma saremo in grado di risparmiare spese postali e soprattutto aggiornarvi tempestivamente su tematiche importanti e perché no, chiedervi un parere oppure il vostro sostegno per una raccolta di firme.Oppure caricarvi a palla in tempo reale se fosse necessario.Una sorta di arma letale!Parallelamente aggiorneremo il nostro portale.A titolo indicativo vi chiedo: sareste disposti a significarci il vostro indirizzo elettronico?E per concludere una ricorrenza. L’avvocato Galfetti, che tutti conoscete per il suo garbo e la sua competenza, è da venticinque anni al servizio della CATEF.Riceverà ovviamente il consueto riconoscimento da parte del Consiglio Direttivo e l’attestato di ulteriore fiducia e di maggiore responsabilità con la decisione di assumere un secondo giurista d’appoggio.Insomma un’azienda da dirigere.Sottolineo da dirigere.A titolo personale e non solo, Le auguro soddisfazione e serenità.A questo punto posso avviare il consueto e spontaneo applauso corale.Che mi auguro bulgaro!Ringrazio pure il Consiglio Direttivo per la pazienza nei miei confronti e la giurista D’Antoni che so molto preparata, anche se spero esca un pelino dall’ombra perché in grado di farlo, e le due segretarie che assicurano il piedestallo amministrativo della CATEF.Ringrazio tutti voi per l’attenzione e rimango a vostra disposizione dopo al relazione della segretaria e dopo la presentazione dei conti.

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  • Relazione della Segretaria Cantonale

    12 maggio 2017


    On. Signori Consiglieri di Stato Beltraminelli e Gobbi,On. Signor Consigliere Nazionale Regazzi,On. Signori Gran Consiglieri,Illustri Ospiti,Gentili Signore,Egregi Signori,Il mio compito è come di consueto quello di relazionarvi in maniera succinta, sui molteplici temi e le numerose attività che hanno occupato l'associazione nello scorso anno.Il tema della pianificazione del territorio è entrato in una fase molto delicata e importante: a seguito della revisione della LPT - contrastata dalla CATEF anche con un referendum popolare che ha però avuto esito negativo - i cantoni sono chiamati ad adottare le misure per un uso più parsimonioso del suolo, e laddove necessario, a procedere a dezonamenti, o se del caso a non azzonamenti: quest'ultimo è un termine giuridico abbastanza recente e sottile che può a dipendenza dei casi giustificare il mancato versamento di un'indennità se un fondo dapprima edificabile viene poi successivamente inserito in zona non edificabile. I cantoni devono quindi rifare i loro piani direttori, le linee direttive e i piani regolatori in tempi molto ristretti tenendo rigorosamente conto dei nuovi principi pianificatori.Sul modo di procedere del nostro Cantone non trapelano per intanto molte informazioni: i comuni hanno dovuto indicare esattamente la superficie ancora edificabile sul territorio- dovendo considerare non solo i terreni liberi ma anche la superficie potenzialmente sfruttabile se si  sopraelevasse o allargasse le case esistenti che finora non sfruttano appieno le capacità edificatorie del fondo; sulla base di tali dati verrà determinata la superficie edificabile in esubero. Dalle prime informazioni sembrerebbe che a Bellinzona si ritenga che sul territorio cantonale vi sia spazio per - teoricamente - accogliere nei prossimi 15 anni ben 200'000 persone supplementari; la superficie edificabile sarebbe quindi eccessiva. Il Cantone tranquillizza affermando che procederà solo molto raramente a dei dezonamenti/non azzonamenti, perché per lo più diminuirà la zona edificabile riducendo gli indici. Noi siamo però scettici al riguardo. Parallelamente ai passi intrapresi per gli spazi a destinazione abitativa, il Cantone si sta muovendo per rivedere anche gli spazi a destinazione commerciale e industriale. Ma c'è di più. Per l'estate verrà infatti messa in consultazione anche un'altra proposta di modifica, che interesserà i fondi fuori zona edificabile. Le modifiche recenti e nuove della LPT interesseranno quindi ogni ambito. Ai vincoli derivanti dalla Legge Federale si aggiungono anche le iniziative a livello cantonale, quali ad es. l'iniziativa "spazi verdi per i nostri figli" ...Il tema continuerà quindi ad avere tutta la nostra attenzione.In materia locativa segnalo la riuscita dell'iniziativa popolare federale dell'ASI che chiede l'adozione di misure atte ad aumentare il numero di alloggi a pigione moderata. Ciò da un lato ostacolando la concessione di aiuti per il risanamento - anche energetico - degli stabili locativi, se la nuova pigione che ne derivasse non fosse più "moderata"; dall'altro la Confederazione è chiamata a promuovere l'offerta di abitazioni a pigione moderata, attribuendo dei diritti di prelazione a favore di cantoni e comuni sui terreni che potrebbero essere sfruttati per costruire simili abitazioni; è pure chiamata a promuovere enti dediti alla costruzione d'abitazioni a scopo d'utilità pubblica e a provvedere affinché a livello nazionale almeno il 10% delle nuove abitazioni sia di proprietà di tali enti. Il Consiglio Federale ha respinto l’iniziativa senza controprogetto. Essa verrà comunque sottoposta al voto popolare.Lo scorso mese di ottobre il Parlamento ha fortunatamente respinto una proposta di modifica del diritto intesa ad introdurre il modulo ufficiale per la pigione iniziale, nonché altre limitazioni, come per gli aumenti di pigione dopo risanamenti energetici dello stabile. Nel complesso era una proposta decisamente troppo favorevole agli inquilini, elaborata dal CF già qualche anno fa a seguito delle pressioni dell'Associazione Inquilini, che sosteneva che senza l'adozione di misure incisive nel settore locativo, avrebbe consigliato ai suoi aderenti di sostenere l'iniziativa contro l'immigrazione di massa.La questione del modulo ufficiale, di cui si parla ormai da circa 10 anni, è purtroppo di nuovo di grande attualità in Ticino dove la Commissione della Legislazione, sta discutendo della sua introduzione sul solo territorio cantonale.Il valore locativo: il Consiglio degli Stati ha respinto la mozione dell'on. Egloff intesa a permettere ai proprietari di rinunciare all'imposizione del valore locativo e alla deducibilità di diverse spese, mozione che il CN aveva invece accolto. Fra poco dovranno chinarsi su una petizione - da noi pubblicizzata - sottoscritta da oltre 100'000 persone, nello stesso senso.Anche a livello cantonale il valore locativo non verrà quindi naturalmente ridotto, ma se non altro, nonostante l'aumento delle stime immobiliari, non verrà neppure aumentato: il Consiglio di Stato ha infatti deciso di lasciarlo immutato sino al 2025 momento della revisione generale delle stime.Risparmio energetico: la materia è in continua evoluzione e le regole e gli incentivi cambiano di frequente. Da poco il Ticino ha a disposizione un nuovo credito di 65 mio da destinarsi soprattutto al risanamento degli immobili, sia pubblici che privati. Fra i numerosi motivi  perché i risanamenti degli alloggi esistenti non avvengono nella misura auspicata, segnalo in primis i costi elevati, le difficoltà pratiche e anche il mancato sostegno da parte degli inquilini che temono importanti aumenti di pigione.Altri argomenti che ci hanno coinvolto sono stati la Lex Friedrich che a livello federale si vuole inasprire. Noi abbiamo respinto la proposta. A livello cantonale si vuole invece alleggerire la struttura organizzativa degli uffici di prima istanza competenti ad esaminare le diverse richieste d'autorizzazione.Unitamente alle altre associazioni economiche ticinesi il Presidente si occupa poi di argomenti di politica nazionale e cantonale come ad esempio la campagna sulla Riforma III o l'iniziativa sulla sfera privata, piuttosto che le misure contro l'inquinamento dell'aria ecc.Passando ai temi di natura esclusivamente Cantonale che hanno interessato la nostra attività ricordo anzitutto la tassa di collegamento: siamo in attesa che il Tribunale Federale dopo una lunga fase di scambio degli allegati fra i circa 20 ricorrenti e il Governo, adotti la sua decisione. Oltre alla consulenza ai proprietari interessati a sapere se saranno o meno imposti della tassa e in caso affermativo come procedere nei confronti dei propri inquilini o dipendenti, la CATEF continua con la sua opera di sensibilizzazione nei confronti di autorità comunali e terzi, affinché - in caso di conferma della tassa da parte del TF, fra tre anni la sua entità venga ridotta se non addirittura azzerata dal Gran Consiglio, che sarà nuovamente chiamato ad esprimersi in merito.L'aumento delle stime immobiliari - di competenza del Governo - è stato naturalmente accolto senza entusiasmo ma considerato un sostegno al risanamento finanziario. Se non altro è positivo che il valore locativo rimanga immutato e che l'aggiornamento generale dei valori di stima si farà solo nel 2025, quando si avrà verosimilmente ormai conferma della riduzione dei valori, come già da qualche anno purtroppo preannunciato.Beni culturali: nelle maggiori città del Cantone si sta procedendo all'allestimento di inventari sui beni culturali che sottopongono singole proprietà a dei vincoli di protezione, che comportano delle limitazioni importanti nell'uso e nella disposizione di tali oggetti. Le sezioni sono state invitate a sensibilizzare i propri aderenti affinché dedichino grande attenzione a questi aspetti, senza lasciare trascorrere infruttuosi i termini per fare valere i propri diritti.Il tasso di alloggi sfitti è in aumento e purtroppo la tendenza è al rialzo, complice anche la sempre elevata attività edilizia. Per i proprietari questa è una gran brutta notizia; in singole zone le pigioni sono in continuo ribasso e la scelta fra gli interessati alla locazione è minima. Sul fronte delle superfici commerciali la situazione è ancora peggiore: nei negozi, di solito posizionati a pianterreno, la situazione è facilmente visibile e corrisponde a quanto avviene nel resto della Svizzera; anche negli uffici la situazione è molto preoccupante e non si intravvedono inversioni di tendenza.Da anni critichiamo il metodo di rilevamento dello sfitto praticato dall'USTAT, che secondo noi marca un tasso per difetto. Ciò nonostante la tendenza all'aumento rende evidente che da noi non c'è penuria di alloggi.Sempre a livello di statistica, segnalo che abbiamo partecipato ad una procedura di consultazione per la modifica dell'Ordinanza sul registro degli edifici e delle abitazioni, con la quale si vuole attribuire all'Uff. Federale di Statistica la competenza di procedere in modo autonomo a richiedere ai proprietari, a comuni e cantoni, una quantità di dati assolutamente impressionante degli stabili, a scopi statistici, e per la pianificazione del territorio; dati che sarebbero però poi in ampia misura accessibili ai terzi in internet. Ci siamo fermamente opposti. Curioso constatare come i proprietari immobiliari non sembrino meritevoli di analoga protezione dei dati come invece ben altre categorie.Passando ai temi che interessano praticamente solo la nostra attività uno sguardo dapprima all'attività delle sezioni:Biasca non ha per ora organizzato una serata ma il suo Presidente ha inoltrato un atto parlamentare molto importante in materia di pianificazione del territorio, che sollevava questioni di grande importanza in merito al metodo di calcolo della superficie edificabile e agli indennizzi.Locarno ha organizzato un interessante dibattito fra l'arch. Paolo Poggiati, capo sezione dello sviluppo territoriale e l'ing. Nicola Bagnovini, direttore della SSIC, sui nuovi orientamenti pianificatori riguardanti lo sviluppo degli insediamenti e la gestione delle zone edificabili.Bellinzona ha organizzato una serata informativa sugli interventi di miglioria idraulica dei canali sul Piano di Magadino  e sulla sistemazione idraulica e la rivitalizzazione dei comparti Boschetti e Saleggi del Fiume Ticino;La sezione di Lugano ha dovuto soprattutto gestire la riorganizzazione della sezione a seguito dell'improvviso decesso del compianto avv. Gianmaria Mosca. Fra le varie modifiche ha in particolare designato il suo successore nella persona dell'amministratore e fiduciario Thomas Ernst, già membro del Consiglio Direttivo. Gli arch. Milo Piccoli e Fabio Guerra hanno poi presentato i progetti strategici di Lugano, con attenzione alle opportunità e al loro impatto territoriale.La sezione di Mendrisio prevede di fare un'assemblea a breve.Ogni anno si invecchia di un anno e il team del segretariato è decisamente rodato: 26 anni di presenza per la signora Fontana Santacroce, 25 anni per me, 15 per la signora Campana, 5 per la collaboratrice giuridica, signora MLaw D'Antoni. L'esperienza e l'impegno da soli non bastano a fronteggiare il sempre maggior lavoro, che deriva da un lato dal numero dei soci che cresce ormai di un centinaio di unità ogni anno, e dal continuo aumento del lavoro. E' necessario un potenzialmente effettivo, e sono quindi apparsi degli annunci pubblicati in vista di trovare il profilo adatto.Accanto alla tradizione, cerchiamo anche l'innovazione e stiamo così valutando di poter rendere disponibili i nostri contratti e i moduli più importanti oltre che nella versione cartacea, anche su internet per soddisfare anche le richieste in questo senso.In chiusura come di consueto i ringraziamenti:Al Presidente Gianluigi Piazzini per il suo inesauribile impegno alla causa, alle mie preziose collaboratrici di segretariato sempre attente ed affidabili, ai membri del CD per la piacevole collaborazione e a voi tutti per il vostro sostegno.

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