Gentili Signore e Signori Membri del CD e delegati,

- L'anno trascorso è purtroppo stato caratterizzato dal Covid che ha avuto un chiaro influsso anche sulla nostra attività. Dal profilo prettamente pratico, esso ha ridotto i contatti fisici con i soci e i membri del Consiglio Direttivo, spingendoci sempre più sulla digitalizzazione, e in particolare con la conduzione o partecipazione a riunioni e seminari in videoconferenza e la consulenza svolta quasi solo telefonicamente e per iscritto. Ciò non è invece stato possibile per le sezioni che quindi non hanno praticamente svolto attività di contatto con i soci.

--In questo contesto il tema che ci ha occupato maggiormente è stato quello delle pigioni commerciali e in particolare la questione se non si imponesse una riduzione della pigione per le attività commerciali chiuse causa lockdown.

-- La questione è stata oggetto di numerose richieste d'informazioni dei soci e di qualche contestazione in sede giudiziaria; uno studio giuridico approfondito di un argomento senza precedenti, è stato indispensabile per una corretta informazione ai soci: noi abbiamo sempre incoraggiato la ricerca del dialogo fra le parti per giungere a soluzioni concordate e adeguate al singolo caso e infatti, qui in Ticino, la percentuale di accordi è estremamente elevata. A comprova, le contestazioni presso gli UC sono state assai poche, di regola concluse con delle intese. E le procedure giudiziarie sono ancora molte meno, soprattutto perché le chances di decisioni dall'esito positivo per gli inquilini sono ridotte.

Per simili fattispecie la dottrina maggioritaria è infatti piuttosto favorevole ai proprietari e al momento non sono ancora disponibili sentenze di tribunali che si siano espressi in maniera definitiva sull'argomento. I numerosi locatori che avessero concesso degli sconti ai propri inquilini hanno sicuramente agito bene, dimostrando solidarietà e comprensione, valori questi sempre apprezzati.

-- In parallelo, abbiamo assistito a tutto l'iter parlamentare inteso all'approvazione di una legge federale che avrebbe obbligato i proprietari a concedere uno sconto automatico del 60% della pigione per tutte le attività commerciali chiuse durante il lockdown, salvo nei casi in cui essi avessero già trovato una soluzione con gli inquilini.  Infine, la proposta di legge è stata respinta, anche a motivo che l'attività commerciale viene esercitata nella misura del 60% in locali in proprietà - e non invece locati - e che questi commercianti proprietari non avrebbero quindi potuto beneficiare dei vantaggi offerti agli inquilini; inoltre e soprattutto, erano nel frattempo stati stanziati 20 miliardi di franchi in aiuto alle attività commerciali che potevano così disporre dei soldi per fare fronte ai loro costi fissi, come la pigione piuttosto che gli oneri ipotecari.

L'AS non si è ancora del tutto arresa e la questione è ancora inclusa in una serie di modifiche che essa vuole portare all'attuale diritto di locazione.
- In barba alle varie accuse dell'ASI nazionale e cantonale (sfociate in atti parlamentari) secondo cui i proprietari si sarebbero rivelati insensibili alle difficoltà create dalla pandemia, non venendo sufficientemente incontro agli inquilini e "buttandoli in strada", i proprietari Ticinesi, hanno invece dato prova di grande solidarietà. Anche i dati statistici lo confermano: nella maggioranza dei casi le parti hanno trovato soluzioni concordate e
nel 2020 il numero degli sfratti - che per lo più sono motivati dal mancato pagamento della pigione - sono calati del 20% rispetto agli anni passati!

-  Un altro argomento che ha ritenuto tutta la nostra attenzione è il rilevamento degli alloggi vuoti. Come ben sapete è da anni che ripetiamo che il metodo di rilevamento degli alloggi vuoti contiene delle pecche che sfalsano in maniera importante il risultato, facendo risultare uno sfitto inferiore. Il problema è molto importante:

-- da un lato il tasso di sfitto è un indicatore fondamentale per valutare se vi sia o meno penuria di alloggi o se invece il mercato e in particolar modo quello locativo, sia disteso; ciò è un elemento determinante nell'ambito del piano cantonale dell'alloggio, dell'aiuto soggettivo, della propensione all'investimento e per un'eventuale introduzione dell'obbligo del modulo ufficiale per la notifica della pigione iniziale.

-- Un elevato numero di alloggi sfitti costringe poi i proprietari a numerose concessioni per riuscire a trovare degli inquilini, (accettazione di animali, di candidati che offrono minore garanzia finanziaria o di affidabilità, partecipazione alle spese, pigioni offerte, ecc.) Il Ticino - secondo I dati ufficiali del 2020 - che non evidenziano però a sufficienza l'effettiva gravità della situazione - confermano che il nostro è il Cantone che presenta in assoluto il più alto tasso di sfitto, subito dopo Soletta. Questo elevato sfitto è causato da una sovra offerta di alloggi dovuta soprattutto all'eccessiva produzione di nuove abitazioni e al calo della popolazione. Purtroppo per gli stabili già esistenti e soprattutto datati, diventa molto difficile fronteggiare la concorrenza degli stabili nuovi; e anche la ristrutturazione, estremamente costosa, non garantisce poi necessariamente la piena occupazione.

Abbiamo pertanto inoltrato dei suggerimenti all'UST per migliorare il metodo di rilevamento, che oltre a non essere abbastanza capillare, deve verosimilmente anche fare i conti con un manco di diligenza da parte degli interpellati.
Speriamo quindi che quest'anno i risultati del rilevamento forniranno un quadro più vicino alla realtà!

- Un tema connesso con lo sfitto e di cui avete già spesso sentito parlare, è quello dell'iniziativa dell'ASI per l'introduzione del modulo ufficiale per la pigione iniziale, in votazione il prossimo 26 settembre. Il popolo deve esprimersi su una proposta respinta ripetutamente nel corso degli anni dal Gran Consiglio ticinese e dalle Camere federali. Gli iniziativisti vogliono introdurre l'uso obbligatorio del modulo ufficiale che impone l'indicazione di numerose informazioni fra le quali la pigione iniziale, quella del precedente inquilino e i motivi precisi dell'aumento. Esso andrebbe presentato alla stipulazione di qualsiasi contratto di locazione e anche per enti locati nuovissimi, mai locati prima.

Il vero obiettivo dell'iniziativa è quello di eliminare l'ultimo spazio di libertà contrattuale, che come ben sapete, non esiste più quando un contratto è già in corso, ma solo al momento della stipulazione di un nuovo contratto. Il paragone con la pigione pagata dal precedente inquilino può generare contestazioni e per evitarle, il locatore mantiene una pigione molto bassa che però poi solo a limitate condizioni potrà in futuro aumentare. Se poi il modulo non fosse stato presentato o invece fosse stato compilato male, allora la pigione iniziale sarebbe nulla e a distanza di anni l'inquilino potrebbe rimetterla completamente in discussione rivolgendosi al Giudice; questo la ricalcolerà con tutt'altri criteri e la metterà in vigore con effetto retroattivo all'inizio del contratto.
Se l’iniziativa fosse accettata, l'obbligo scatterebbe a livello cantonale o anche distrettuale, se il tasso di alloggi vuoti fosse inferiore o pari all'1.5%.

L'organizzazione della campagna ha assorbito parecchie energie e qualche riserva finanziaria, ma ne vale la pena. Abbiamo uno sfitto elevatissimo (il secondo cantone dopo Soletta), delle pigioni fra le più basse della Svizzera (sono inferiori solo quelle di Vallese Neuchâtel e Giura, mentre ci spartiamo questo 4° posto con Soletta e Sciaffusa......) e le nostre pigioni sono in costante discesa e lo rimarranno sia a causa del netto esubero di alloggi - non si prevede rientri - sia per l'incessante costruzione di nuovi stabili. Attualmente assistiamo ad un “Mieter-“ e non un “Vermietermarkt” sicché la scelta e le possibilità le hanno gli inquilini e non i proprietari e ciò rimarrà immutato negli anni a venire.

- Resta sempre d'attualità il tema della pianificazione del territorio: la revisione della legge federale è in vigore dal 2014 e i cantoni devono procedere alla sua implementazione, iniziando dalla modifica del piano direttore. A dire il vero tutti vi hanno proceduto ma il piano ticinese non ha ancora ricevuto l'approvazione da Berna. Fino alla sua approvazione non saranno più possibili degli inserimenti di fondi in zona edificabile (nuovi azzonamenti). Purtroppo ci sono numerosi concetti estremamente importanti sui quali c'è poca chiarezza tra la popolazione ma anche presso diverse autorità che sono invece chiamate ad applicarli... Sono i concetti come azzonamento, espropriazione materiale, non azzonamento, indennità, territorio sovradimensionato ecc. La Catef aveva già in precedenza informato in merito ma ora siamo felici di disporre di un lavoro piuttosto corposo elaborato al nostro interno, che spiega in modo accessibile questa materia complessa che determina i valori della proprietà, e sulla quale bisognerebbe quindi essere in chiaro. La questione del calcolo della contenibilità per definire se i territori comunali siano o meno sovradimensionati è pendente in Gran Consiglio e i nostri membri del CD arch. Omar Terraneo e avv. Paolo Caroni sono nell'apposita commissione.

- Imparentata con la pianificazione del territorio è la revisione della Legge edilizia, che era stata proposta qualche anno fa come la soluzione all'eccesso di opposizioni e ricorsi contro le domande edilizie, ma che di fatto ci lascia scettici. La procedura di consultazione ha evidenziato una netta opposizione all'abolizione del Consiglio di Stato quale autorità di ricorso di prima istanza, tanto che la proposta è stata lasciata cadere; si è poi dato maggiore spazio di manovra ai comuni, mentre non si è fornito alcuna garanzia secondo cui questi svolgeranno meglio il loro lavoro rispetto ad oggi. Sono infatti troppe le opposizioni dovute proprio al fatto che i comuni non sono abbastanza rigorosi nell'applicazione delle normative vigenti, e del principio della parità di trattamento dei cittadini.
La proposta introduce però anche delle norme molto penalizzanti e costose per il rinnovo delle case esistenti, ciò che renderà ancora più difficoltoso il recupero delle case datate e dei nuclei. Cito quindi l'obbligo di 2 posteggi per biciclette per appartamento e l'adeguamento dell'immobile alle misure per invalidi previste dalle apposite norme tecniche della SIA per tutti gli stabili con almeno 4 appartamenti, salvo il versamento di contributi sostitutivi se tali modifiche si rivelassero inattuabili; cito  anche le norme energetiche, culminate proprio poche settimane orsono con l'adozione dell'obbligo dei contatori individuali per il consumo dell'energia per il riscaldamento, a partire da 2 sole abitazioni, siano esse nuove oppure in ristrutturazione! Così facendo il Gran Consiglio si è peraltro distanziato ed è stato molto più severo rispetto a quanto previsto nel trattato intercantonale dei direttori dell'energia che prevedono tale obbligo a partire da 4 appartamenti.
Se quindi il recupero e il mantenimento dei nuclei storici è un obiettivo condiviso dalla maggioranza dei parlamentari ticinesi, purtroppo tale obiettivo viene facilmente dimenticato quando si toccano delle normative che hanno invece un influsso diretto sulla volontà di investimento. Abbiamo quindi chiesto che il progetto di nuova legge venga rivisto completamente e comunque solo fra qualche anno, quando ci sarà maggiore chiarezza in materia pianificatoria, dell'ISOS, del mercato immobiliare e del recupero dei nuclei originali.

- Passando al diritto di locazione, le novità sono le seguenti:

-- è stato costituito un gruppo di lavoro per valutare se sia il caso o meno di procedere ad una revisione completa del diritto in vigore dal luglio 1990. Noi siamo contrari. L'attuale diritto presenta serie lacune ma per lo meno è noto. Una modifica sostanziale rischierebbe di essere ancora peggiore della situazione attuale con l'aggravante di non essere conosciuta alle persone che la dovranno applicare ciò che porterebbe ad inevitabili conflitti, a tutto discapito della parte locatrice.

-- nel frattempo ci sono numerosi atti parlamentari pendenti che potrebbero conglobare all'interno di una revisione generale del CO, oppure trovare risposta singolarmente. Fra i temi segnalo l'adozione di misure a favore degli inquilini in caso di ristrutturazione dell'immobile, il controllo regolare dell'adeguatezza della pigione, l’allungamento da uno a 6 mesi del termine per la diffida di pagamento all'inquilino moroso ex art. 257d CO, ecc. 

-- Il TF ha adottato due importanti sentenze che innalzano almeno in parte il limite del reddito ammissibile e un'altra che ribadisce le condizioni restrittive per la concessione di una proroga;

-- Restiamo in attesa delle sentenze sulle pigioni commerciali, che potrebbero, in caso di accoglimento delle istanze degli inquilini, estendere ancora il concetto di "difetto" con conseguenti ulteriori responsabilità e oneri per i locatori

-- A fine mese conosceremo l'esito della votazione sul modulo ufficiale

-- Per quanto attiene alla tassa di collegamento, il Tribunale federale ha respinto i ricorsi e il Consiglio di stato - in considerazione delle difficoltà legate al covid - ha deciso di non metterla in vigore almeno sino al 2022.

- Abbiamo espresso le nostre osservazioni nelle seguenti procedure di consultazione:  -- --  Modifica del CO per i difetti di costruzione: siamo favorevoli all'allungamento del termine per la notifica di difetti in caso di acquisto o appalto, da 7 a 60 giorni, e contrari alla possibilità di escludere contrattualmente la possibilità per il proprietario di chiedere l'eliminazione dei difetti

-- Modifica del CC e del CPC: protezione del possesso di immobili in particolare in caso di occupazioni illecite. La proposta va nella giusta direzione anche se a parer nostro rimane ancora eccessivamente garantista in favore degli occupanti invece che degli occupati

-- revisione LE: mi sono già espressa sopra.
Ricordo che chi fosse interessato troverà le nostre osservazioni per esteso sul nostro sito.


Grazie!