Camera ticinese
dell'economia
fondiaria

Dopo qualche mese d’incertezza, il Consiglio Federale ha comunicato che l’abolizione del valore locativo approvata l’11 settembre u.s. dal popolo svizzero con il 57.7% e ticinese con il 56.5% dei voti, entrerà in vigore a fare tempo dal 1. gennaio 2029.L’entrata in vigore è stata posticipata rispetto alla data del 1.1.2028 che si ventilava, per concedere ai cantoni il tempo necessario per adottare a livello cantonale determinate modifiche normative connesse con il nuovo sistema, come ad esempio l’introduzione di una tassa immobiliare compensativa sulle residenze secondarie, piuttosto che la conferma della deducibilità degli investimenti energetici o delle spese di demolizione in vista della ricostruzione.In effetti, l’abolizione dell’imposizione del valore locativo è solo una delle modifiche portate dal nuovo sistema: per controbilanciare questa novità, vengono infatti a decadere anche diverse deduzioni fiscali a livello federale e talune anche a livello cantonale, e saranno proprio i cantoni che potranno in singoli ambiti adeguare le loro normative cantonali per eguagliarle al sistema federale, piuttosto che per mantenere la deducibilità di determinate posizioni o per trovare altre soluzioni mirate ai loro bisogni.Vediamo di seguito le modifiche essenziali a fare tempo dal 1. gennaio 2029: Viene a decadere l’imposizione del valore locativo sulla prima e la seconda abitazione e sugli stabili a reddito occupati personalmente; il valore locativo non viene quindi più sommato al reddito del contribuente. Sia a livello federale che cantonale per le abitazioni ad uso proprio decade la deducibilità delle spese di manutenzione e i versamenti nel fondo di rinnovamento. In caso di utilizzo misto (ad uso proprio e a reddito) la deduzione delle spese di manutenzione sarà proporzionale in funzione del rapporto (o della proporzione) fra il valore della quota parte a reddito e il valore complessivo della proprietà (cfr. qui di seguito l’esempio c).Indipendentemente dall’uso proprio o a reddito, i cantoni potranno però decidere di continuare a mantenere integralmente deducibili le spese di manutenzione, ma solo per gli stabili registrati come beni culturali da tutelare. A livello federale, per gli stabili ad uso proprio o a reddito verrà a decadere la deducibilità delle spese per migliorie e investimenti energetici e a protezione dell’ambiente, attualmente in vigore quand’anche si tratti di lavori di miglioria e non di manutenzione; la loro deducibilità era infatti stata introdotta per incentivare i proprietari ad eseguire dei lavori energetici in favore del clima. Ai cantoni viene concessa la facoltà di continuare a mantenere tale deducibilità a livello cantonale, ma al più tardi sino al 2050. La deducibilità degli interessi ipotecari viene a decadere parzialmente o totalmente per tutti gli stabili (non solo per l’uso proprio) a dipendenza della situazione. Le condizioni sono identiche a livello federale e cantonale e meglio: Le persone che non dispongono di proventi da locazione o affitto imponibili (proprietà a reddito) non potranno più dedurre gli interessi sui debiti. Gli interessi sui debiti privati di persone che danno in locazione o affittano immobili rimangono invece deducibili ma solo parzialmente secondo il “metodo proporzionale restrittivo” che presuppone un esame individualizzato per ogni singolo caso. L’importo della futura deduzione degli interessi sui debiti complessivi (sia per locali ad uso proprio che a reddito) si determina infatti in funzione della proporzione fra il valore della casa/proprietà a reddito (a numeratore) e il valore del patrimonio complessivo del contribuente (a denominatore). Più il valore del numeratore (proprietà a reddito) si avvicina al denominatore (patrimonio complessivo), maggiore sarà la quota degli interessi sui debiti deducibili. Ad esempio: X possiede un’abitazione ad uso proprio dal valore di fr. 500'000 gravata da un’ipoteca di fr. 150'000 (al 2% = fr. 3’000 di interessi annui) + 300'000 fr. in banca + un’auto dal valore di fr. 30'000, per un patrimonio complessivo di fr. 830'000. In quest’ipotesi egli non potrà dedurre alcunché perché non ha alcuna sostanza immobiliare a reddito X possiede un’abitazione ad uso proprio per fr. 500'000 gravata da un’ipoteca di fr. 150’000 + una casa a reddito dal valore di fr. 1'000'000 gravata da fr. 230'000 + 300'000 fr. in banca + un’auto dal valore di fr. 30'000, per un patrimonio complessivo di fr. 1’830'000 e debiti complessivi per fr. 380'000. Gli interessi ipotecari ammontano al 2% e quindi a fr. 7’600. Di questi lui potrà dedurre dal reddito l’importo di fr. 4’153 ossia fr. 7'600 x 54.64%. La percentuale deriva dalla seguente proporzione: fr. 1'000'000 : fr. 1'830'000 = 54.64% X possiede uno stabile di 4 appartamenti uguali, di cui uno occupato personalmente e tre locati a terzi, dal valore di fr. 800'000, e gravato con un’ipoteca di fr. 100'000 al tasso del 2%, ossia fr. 2’000. Fra i conti in banca e altri valori, ha una sostanza supplementare di fr. 300'000; la sostanza complessiva ammonta quindi a fr. 1'100'000. La sostanza a reddito ammonta a fr. 600'000 (3 appartamenti su 4). La proporzione deducibile è pari al 54.54% (fr. 600'000 : fr. 1'100'000 = 54.54%) e quindi gli oneri ipotecari sono deducibili nella misura di fr. 1'091.Approfittiamo dell’esempio per segnalare che le spese di manutenzione di complessivi fr. 80'000 per il rifacimento del tetto sarebbero deducibili in misura di fr. 60'000 circa (ossia la parte riferita ai tre appartamenti locati). Per ulteriori esempi o maggiori informazioni sulla deducibilità degli interessi sui debiti si rimanda alla scheda informativa dell’Amministrazione federale delle contribuzioni AFC.   Se il contribuente è proprietario di un’abitazione ad uso proprio e questa è la prima che abbia mai posseduto, allora eccezionalmente potrà fare valere una parziale deduzione degli oneri ipotecari anche in assenza di una casa a reddito: la deduzione è ammessa per un periodo massimo di 10 anni dall’acquisto della proprietà, con un limite decrescente di 1/10 all’anno, e per un importo iniziale massimo di fr. 10'000 per i coniugi e fr. 5'000 per le persone singole. La coppia potrà quindi dedurre i suoi oneri ipotecari, ma al massimo fr. 10'000 annui il primo anno dall’acquisto; il 2° anno potrà dedurne 9'000, poi 8'000 sino ad azzerare la deduzione il 10° anno. Da informazioni da Berna sembra che se il proprietario ha anche proprietà a reddito che gli permette una deduzione, questo importo fa automaticamente ridurre la deduzione speciale di cui sopra. Se quindi il proprietario di una casa a reddito che potesse dedurre gli interessi ipotecari limitatamente a fr. 13'000 annui, acquistasse poi la sua prima abitazione ad uso proprio, la deducibilità degli interessi per questa abitazione non sarebbe ammessa, perché il limite di fr. 10'000 è comunque già stato raggiunto… Per compensare parzialmente la perdita di introiti, i cantoni hanno la facoltà di introdurre un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie sul loro territorio. Questa possibilità interessa particolarmente i cantoni con numerose residenze secondarie, come il Ticino, che sono particolarmente colpiti dall’abolizione del valore locativo, che sinora si percepisce tanto dalle abitazioni ad uso proprio destinate all’uso primario come anche dalle case di vacanza. Per intanto non è dato di sapere come intenda procedere il nostro Cantone in quest’ambito. Se quindi vi sono diversi aspetti ancora indecisi a livello cantonale, i proprietari hanno però la certezza di disporre ancora di due anni e mezzo per decidere se, e in caso per procedere a lavori di rinnovo della proprietà: quest'anno potranno verificare lo spazio di manovra ed il biennio successivo potranno passare alla fase operativa.In tale contesto è giusto ricordare che il sistema attuale prevede la deducibilità delle spese di manutenzione ma non di quelle per miglioria (salvo se si tratta di investimenti energetici o a tutela dell’ambiente). Per meglio sapere cosa rientri nella definizione di lavori di miglioria di tipo energetico o anche in generale, e cosa rientri nel concetto di “manutenzione”, vi rimandiamo alla circolare della Divisione delle Contribuzioni sulle “Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata”. Vi troverete anche altre informazioni sulle attuali deducibilità cantonali fra le quali si trovano ad esempio le spese di cura dei beni culturali protetti, che continueranno a rimanere deducibili sia a livello federale come anche a livello cantonale, se il cantone decidesse di non intervenire al riguardo. Attualmente sono parimenti deducibili le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione: a livello federale queste spese – assimilate a delle spese di manutenzione, non saranno più deducibili mentre potranno ancora rimanerlo a livello cantonale.In vista del 1. gennaio 2029 rimangono ancora aperti degli aspetti non trascurabili, e in particolare: - Se il nostro Cantone introdurrà una nuova imposta sulle abitazioni secondarie per compensare un po’ l’importante perdita di entrate derivante dall’abolizione dell’imposizione del valore locativo, e in caso affermativo, con quale contenuto. Visto l’elevatissimo numero di abitazioni secondarie presenti sul territorio, questa posizione interesserà un numero molto importante di persone. - Se il nostro Cantone confermerà anche per il futuro la deducibilità degli investimenti energetici e ambientali.- Se parimenti deciderà di lasciare deducibili gli investimenti di manutenzione per i beni culturali protetti e i costi di demolizione in vista della costruzione di uno stabile sostitutivo. Avremo sicuramente motivo di ritornare in argomento … La Segretaria CantonaleAvv. Renata Galfetti

<p><strong>IMPOSTE<br /></strong>Imposta sulla sostanza delle persone fisiche – imposta sul reddito delle persone fisiche (valore locativo) – imposta immobiliare comunale delle persone fisiche e giuridiche – imposta immobiliare cantonale delle persone giuridiche – imposta minima delle persone giuridiche – imposta di donazione e di successione – imposta sugli utili immobiliari delle persone fisiche e giuridiche – imposta di culto delle persone fisiche e giuridiche – imposta di bollo sugli atti notarili.</p>

La CATEF si adegua ai tempi moderni, ammodernando "le sue vesti" e determinati suoi contenuti.  Proprio in questi giorni viene infatti messo online il nostro nuovo sito (sempre al link www.catef.ch) che presenta diverse novità: un nuovo logo, un accesso facilitato alle nostre informazioni, un aspetto più unitario e moderno dei nostri stampati e soprattutto, entrando nell'era della digitalizzazione, offriamo la possibilità ai soci di poter comperare, completare e stampare i nostri moduli direttamente dal loro PC, dal tablet e volendo, addirittura dal proprio telefonino (smartphone)! I nostri moduli online vengono ad aggiungersi a quelli in versione cartacea, che saranno del tutto uguali a quelli online, salvo per il periodo iniziale, fino ad esaurimento delle scorte cartacee. Ammetto di provare un po' di nostalgia per la presentazione tradizionale, ma non sarebbe più stato possibile mantenerla uguale nella versione online, dove vi sono dei requisiti tecnici cui non si può derogare.  I meno nostalgici saranno invece entusiasti della modifica perché oltre all'aspetto molto più moderno dei moduli, le possibilità offerte all'utente online sono nettamente ampliate.  Vediamo quindi più nel dettaglio le novità del sito e dei moduli. I. Caratteristiche del sito in generale Già il primo sguardo al nuovo sito evidenzia il suo aspetto più moderno, strutturato e un formato che lo rende perfettamente visionabile e utilizzabile nei diversi dispositivi oggi utilizzati: dal PC, al tablet e allo smartphone. Il colore arancione di base della precedente versione  è stato abbandonato in favore del blu, perché questo sarà anche il colore del nuovo logo della Catef (e il colore dominante nei moduli), che nella versione arancione non avrebbe raccolto molti consensi, perché gli stampati sarebbero risultati un po’ sbiaditi. Il sito è ricco di contenuti relativi all'associazione, in particolare in  merito alla sua storia, alla sua attività e organizzazione e contiene molti articoli informativi, interessanti dal profilo politico e molto utili per gli argomenti giuridici trattati. Per questo motivo abbiamo introdotto anche la possibilità di ricercare dei contributi informativi relativi a temi di interesse per il singolo socio. Per la spiegazione sul modo di utilizzo di tale funzione si veda infra al punto II.  In futuro il sito ci permetterà di interagire direttamente con i soci mediante l'invio di occasionali newsletters, e permetterà pure a chi lo volesse, di optare per la ricezione della nostra rivista Economia Fondiaria e altre comunicazioni per posta elettronica invece che in versione cartacea. Questa novità necessiterà però ancora di tempo e diverrà effettiva al più presto l'anno prossimo. Un'altra novità molto interessante è la possibilità di comperare, pagare e soprattutto compilare e classare nel proprio computer (tablet o telefonino) i contratti di locazione, e quasi tutti gli altri nostri moduli; a differenza che nella versione cartacea, quella online permette pure all'utente di avere accesso a consigli e spiegazioni disponibili però - a motivo di spazio e per non appesantire eccessivamente i testi - esclusivamente nella versione online. Maggiori informazioni in merito infra (punto V). II. La ricerca degli articoli nel sito Il nuovo sito amplia il servizio di consulenza ai soci, perché grazie alla funzione "cerca" è ora possibile cercare e trovare sistematicamente dei contributi informativi, ciò che sinora era possibile solo ai più pazienti, disposti a cercare degli articoli - ordinati sì per materia - ma comunque disponibili solo in ordine cronologico. La CATEF non ha evidentemente la pretesa di sostituire i commentari che vogliono offrire risposte ad ogni questione. Nel nostro sito si troveranno però articoli informativi, accessibili ai non giuristi, utili e pratici, sui temi di maggiore interesse per i soci. Come sinora gli argomenti trattati saranno suddivisi in temi più politici ed altri più giuridici, anche se singoli articoli potrebbero talvolta essere classificati in entrambe le categorie. Nella prima sezione entrano ad esempio argomenti come la nuova regolamentazione sulle residenze secondarie, la pianificazione del territorio,  i rustici, la tassa di collegamento per i grandi generatori di traffico ecc., mentre la sezione più giuridica tratta questioni  in materie come il  diritto di locazione, condominiale, di compra-vendita,  questioni energetiche, assicurative ecc. Il nuovo sito agevola ora la ricerca, con l'introduzione della funzione "cerca", rappresentata dall'ormai famoso pittogramma della lente: è quindi possibile inserire delle parole che segnalano gli articoli che evidenziano l'argomento. Come sempre è opportuno circoscrivere al meglio le parole chiave per la ricerca: non si metterà ad esempio "cosa fare se l'inquilino non paga?" ma piuttosto "mora"; "scoperte" o "scoperti" ecc. Per facilitare ulteriormente la ricerca, si prevede che in futuro gli articoli pubblicati nel sito verranno menzionati in un indice. In alternativa alla lente, esiste un metodo di ricerca anche più efficace, ossia la funzione Ctrl+F: vanno quindi premuti contemporaneamente i tasi “Ctrl” e “F” e poi si possono scrivere nel riquadro che si apre, le parole chiave come sopra descritto. Ritenuto che la consulenza è offerta solo ai soci, la visione  di determinati articoli è limitata ai soli associati, che potranno accedervi solo dopo essersi registrati nel sito e legittimati quali soci. Per registrarsi è indispensabile indicare il numero e il nome del socio. Confidiamo che l'operazione dovrebbe essere facilmente accessibile anche ai non esperti e amanti della tecnologia... III. I nuovi moduli CATEF Con il rinnovo del sito si è proceduto anche ad un "restyling" dei nostri stampati che come sopra accennato hanno ora un aspetto grafico unitario e più moderno. Dal profilo del contenuto, tutti i nostri moduli sono stati aggiornati. Non vi sono modifiche di particolare rilievo, se non nell'ambito del modulo del conguaglio spese accessorie che comporta dei sensibili miglioramenti in presenza di oggetti affittati per periodi inferiori all'anno (periodo di computo usuale) e in caso di alloggi vuoti. Il contratto di locazione si presenterà invece su 8 pagine invece di 6 ( a tutto vantaggio della sua leggibilità). I contratti di locazione in tedesco e inglese e quello per gli esercizi pubblici saranno invece disponibili online solo fra qualche mese.  I moduli in versione cartacea corrispondono esattamente a quelli acquistabili online. Vi è perfetta simmetria sia nei contenuti, come anche nella grafica e nel costo, rimasto invariato.  La versione online presenta però diversi vantaggi e meglio: - La compilazione online permette di accedere alle informazioni e ai consigli indicati sul sito; - I moduli sono disponibili immediatamente, senza attesa di sorta; - quando il contratto o il modulo è compilato, viene stampato automaticamente in due copie identiche, di cui una per il locatore e l'altra per il conduttore, senza necessità di dovere riscrivere la seconda copia; - i moduli compilati possono essere salvati dall'utente direttamente nel proprio dispositivo (computer, tablet o smartphone); - la compilazione dei moduli può essere avviata, interrotta e tenuta in sospeso in attesa di disporre di tutti i dati definitivi, per un periodo massimo di 10 giorni. Caso contrario l'operazione andrà rifatta dall'inizio. Quando il contratto/modulo è stampato nella versione definitiva (non in bozza), non saranno più possibili modifiche o interventi sul modulo. Un'osservazione particolare meritano le nostre "condizioni generali" che sinora venivano utilizzate proprio da coloro che preferivano optare per una prima pagina personalizzata o comunque da memorizzare sul proprio dispositivo. Con la messa a disposizione dei moduli online, un apposito modulo per le condizioni generali potrebbe sembrare quasi inutile, anche perché il loro contenuto è perfettamente integrato nel contratto... Nondimeno, esse continueranno ad essere offerte nella versione cartacea come sinora, perché continueranno ad essere indispensabili per determinate grandi amministrazioni che volessero continuare a disporre di una propria prima pagina (non CATEF) dall'aspetto unitario  in Svizzera  ma compendiato  dai contenuti del contratto ticinese; inoltre anche grandi amministrazioni che stipulano numerosi contratti, potrebbero preferire di stampare per singolo contratto solo le prime pagine come sinora, allegando poi le condizioni generali acquistate in versione cartacea, invece di dovere stampare 16 pagine (8 + 8) per ogni ente locato. Si è quindi cercato di tenere conto delle esigenze di tutti e siamo sicuri che ciascuno troverà la formula per lui ideale. IV. La vendita dei moduli CATEF direttamente dal sito L'acquisto dei moduli nell'apposita area dedicata allo shop online, può vertere su di un solo modulo (sempre in duplice copia per locatore e conduttore) o su quantitativi maggiori. Il pagamento verrà effettuato in anticipo e mediante comodo pagamento via carta di credito o fattura, se richiesta. L'utente è libero di acquistare più moduli  compilandoli solo più tardi, al bisogno. In questo modo non dovrà sempre ripetere l'operazione di acquisto per ogni singolo modulo. Al contrario, il quantitativo acquistato rimarrà memorizzato e a sua disposizione sino al suo "consumo" che avviene al momento in cui il modulo viene stampato nella sua versione definitiva, oppure anche se viene stampato incompleto o addirittura ancora "bianco" - ma non nella versione "bozza". Questa possibilità potrebbe essere utile per chi non lo volesse compilare online, ma avesse bisogno con urgenza del modulo. Ogni qualvolta un modulo verrà compilato e stampato in maniera definitiva, il credito di moduli acquistati si ridurrà in proporzione. Questa possibilità è utile in particolare per coloro che compilano numerosi contratti e che non vorrebbero tutte le volte dovere procedere al singolo acquisto. Per chi acquistasse parecchi esemplari, non vi è la possibilità che gli stessi "invecchino", perché al momento della compilazione e della stampa, verrà sempre messo a disposizione dell'utente la versione più recente ed aggiornata del modulo. V. La compilazione dei moduli CATEF direttamente dal sito  Una volta che il modulo è acquistato, lo si potrà completare, registrare, stampare in bozza (se così desiderato) e poi in versione definitiva. Durante la compilazione sono evidenziate delle "i" in rosso, che se premute, forniranno delle informazioni o degli aiuti allo stipulante, così ad esempio per l'intestazione del contratto, per la spiegazione di termini quali pigione “scalare” o “indicizzata” ecc. Il modulo potrà essere salvato dall'acquirente nei propri dispositivi sicché egli potrà quindi disporre di un suo apposito archivio. Tutto questo avverrà però al di fuori della sfera d'influenza della CATEF, che non avrà alcun accesso e nessuna conoscenza del contenuto dei contratti/moduli acquistati. Al momento di andare in stampa con la presente rivista, il nuovo sito è ancora nella fase dei test, che probabilmente - come d'uso in queste situazioni - potrebbero evidenziare la necessità di singoli correttivi, che nulla modificheranno però nella sostanza a quanto indicato nel presente articolo. Visto che il prossimo numero di Economia Fondiaria uscirà solo fra due mesi abbiamo però ritenuto opportuno anticipare già le informazioni principali e disponibili, rinviando aggiornamenti e altri aspetti supplementari al momento più opportuno. Sono così rimandate in particolare le spiegazioni della procedura per registrarsi al sito e  dell'acquisto dei moduli. Al momento opportuno ne verrete debitamente informati. Vi invitiamo quindi sin d'ora a visitare il nuovo sito, a scoprirlo e siamo sicuri, ad apprezzarlo!   Alla scoperta del nuovo logo della CATEF     Oltre al sito e ai moduli, è stato aggiornato anche il logo della Catef. L'intervento non voleva, giustamente, dare un taglio netto al passato: non ve ne era alcun bisogno e sarebbe stato anche poco rispettoso. Si è così optato per un logo che senza modifiche pesanti, evidenziasse però meglio la nostra attività.  Il risultato è sorprendente e perfettamente riuscito: il nostro nuovo logo riesce a coniugare i tre concetti principali della nostra attività:  - la casa,  - la comunicazione (dei nostri obiettivi, delle nostre idee e della consulenza ai soci) - i nostri stampati,      E infine, l'ultima novità è il colore: si è dovuto abbandonare l'allegro arancione, in favore di un bel blu intenso, che farà ora da richiamo nelle nostre immagini e su tutti i nostri stampati e che ne sottolineerà gli aspetti più importanti. La Segretaria Cantonale Avv. Renata Galfetti