Camera ticinese
dell'economia
fondiaria

Gli inquilini di spazi commerciali la cui attività ha dovuto essere chiusa su ordine del Governo ticinese e federale hanno diritto ad un esonero della pigione? Come è opportuno agire? Suddividiamo la risposta come segue:a) Dal profilo prettamente giuridicob) Aspetti sociali e di opportunità a) Dal profilo giuridico, la questione è stata parecchio discussa e mai sino ad ora era stato necessario discutere degli effetti di una pandemia sui contratti di locazione. La legge concede all’inquilino il diritto di ottenere una riduzione della pigione in presenza di un difetto dell’ente locato. Vi è un difetto se l’ente locato non ha le qualità promesse dal locatore o quelle che l’inquilino si poteva attendere. Di per sé l’inattività imposta dall’autorità non era minimamente riconducibile alle caratteristiche dell’ente locato, ma bensì al fatto che per motivi di salute pubblica era necessario evitare che le persone si riunissero per lo svolgimento della loro attività. Questo era del tutto indipendente dal luogo in cui essa veniva normalmente svolta, e quindi dall’ente locato. Già solo per questo motivo non si è in presenza di un difetto, e la pigione sarebbe pertanto di per sé dovuta integralmente. L’Associazione degli Inquilini era però di tutt’altra opinione e in un primo tempo insisteva per l’esonero completo dal pagamento della pigione, addossando di fatto integralmente ai locatori il rischio e le conseguenze della pandemia. Attualmente esistono diversi pareri giuridici, del tutto contrapposti sulla questione. Riteniamo che quelli che sostengono che la chiusura non costituisca un difetto siano sicuramente prevalenti, sia per numero che soprattutto per argomenti. Nondimeno sulla questione non si avrà mai effettiva certezza, sino all'adozione di decisioni giudiziarie. Gli stessi sono scaricabili in fondo alla presente domanda. Lo scorso mese di marzo il Consiglio Federale aveva costituito un gruppo di lavoro che aveva anche l’incarico di valutare se fosse  necessaria l’adozione di una normativa particolare su questo argomento. Nella conferenza stampa dell’8 aprile u.s. il Governo federale ha quindi comunicato che non riteneva necessaria l’adozione di normative straordinarie e ha nuovamente confermato che le pigioni sono integralmente dovute; ha però esortato tutte le parti coinvolte (locatori, inquilini, amministratori, associazioni ecc.) ad adoperarsi per individuare soluzioni costruttive e pragmatiche ai casi concreti. Questa decisione conferma peraltro quanto già stabilito con l’Ordinanza “Covid-19 locazione e affitto” del 27 marzo 2020 che allunga i termini della diffida per mancato pagamento della pigione (si veda infra).   Nel frattempo la questione è giunta anche nel Parlamento federale, le cui camere hanno assunto decisioni discordanti, che non producono quindi - almeno per l'istante - alcun effetto. Le camere riprenderanno il discorso nel mese di giugno. Diversi cantoni hanno invece adottato delle soluzioni cantonali, applicabili di solito su base volontaria. In Ticino delle proposte sono pendenti ma non ancora decise e non si sa se verranno quindi mai adottate e secondo quali modalità. b) Aspetti sociali e di opportunitàSebbene le aziende e anche gli indipendenti possano fare capo a determinati aiuti finanziari della Confederazione per coprire i problemi di liquidità derivanti dalla loro forzata inattività e a tutt’oggi siano pendenti diverse richieste per aiuti supplementari da parte del Cantone, la situazione venutasi a creare colpisce tutti, e taluni in maniera particolarmente pesante.In questa situazione tanto straordinaria, è senz’altro opportuno che anche i proprietari diano prova di comprensione e si dimostrino solidali nei confronti dei loro inquilini in difficoltà. Essi sono quindi invitati a verificare singolarmente ogni caso, a valutare la propria situazione personale e i propri obblighi e quella degli inquilini, per vedere se si possa trovare – di caso in caso – una soluzione ragionevole. Fra i diversi fattori da considerare sul fronte dei proprietari citiamo in particolare: i loro oneri ipotecari, gli oneri condominiali, le spese accessorie e di manutenzione da versare integralmente e senza dilazioni, le imposte dovute (integralmente), il numero di alloggi sfitti che hanno, le loro effettive entrate, le perdite dovute al fatto che nessun interessato si presenta più per visitare degli spazi da affittare, i ritardi nell’esecuzione di lavori di manutenzione o rimessa in ordine di appartamenti o locali commerciali, la durata della crisi ecc. Sul fronte degli inquilini i locatori considereranno il genere della loro attività, da quanto tempo sono nei loro locali, se i locali sono ancora parzialmente sfruttabili (ad esempio la situazione del parrucchiere o ristorante non è assolutamente paragonabile a quella della fiduciaria o dello studio legale), se vi è possibilità di recupero dopo la crisi, se gli inquilini erano in mora già in precedenza e per motivi del tutto indipendenti al virus, quali sono gli aiuti cui possono fare capo ecc. Le soluzioni cui le parti potrebbero addivenire sono diverse e comprendono ad esempio: dilazioni per il pagamento della pigione ed eventualmente delle spese accessorie con eventuale fissazione delle date per il saldo del dovuto, una riduzione della pigione, una modifica contrattuale (ad esempio riducendo determinate prestazioni considerate ora superflue, con conseguente riduzione della pigione), una sospensione di ogni decisione sino a quando si disporranno di ulteriori elementi, una modifica contrattuale che leghi la pigione anche alla cifra d’affari ecc… L’entità della misura e le modalità sono aspetti che i proprietari potranno decidere individualmente; essi sono talvolta disorientati perché si chiede loro una risposta immediata. In verità, in assenza di un obbligo legale, sono liberi di prendersi il tempo necessario alle valutazioni che s’impongono. In ogni caso vale la pena che l'accordo fra le parti venga stipulato per iscritto e da loro firmato. Di seguito sono disponibili dei modelli di accordo, direttamente scaricabili dai soci qui sotto, e meglio: Accordo per la remissione (esonero) della pigione (netta)* Accordo per la remissione (esonero) della pigione (lorda)* Accordo per la remissione (esonero) parziale della pigione* Accordo concernente un piano di pagamento per la pigione Accordo di liberazione parziale della garanzia a copertura della pigione Pareri legali relativi agli effetti della chiusura forzata delle attività commerciali sulle pigioni: - Prof. François Bohnet, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19- Prof. Peter Higi, zur Frage der Herabsetzung des Mietzinses wegen Mängel des Geschäftsaums im Zusammenhang mit der "Corona-Pandemie"- Avv. Dr. LLM Marc Iynedjian: Covid-19: Ordre de fermeture des magasins et restaurants - Impact sur l'obligation de payer le loyer Parere del 28 marzo 2020- Avv. Dr. LLM Marc Iynedjian: Covid-19: Ordre de fermeture des magasins et restaurants - Impact sur l'obligation de payer le loyer Parere complementare del 5 aprile 2020 in risposta al parere dell'avv. David Lachat- Avv. David Lachat che si esprime in merito al primo Parere dell'avv. Iynedjian- Dr. Roberto Peduzzi, Die Auswirkungen der Notmassnahmen in der Coronakrise auf Geschäftsmietverträge Il Coronavirus costituisce un motivo di disdetta del contratto di locazione da parte degli inquilini? E se il contratto fosse già stato firmato, ma a motivo dell’insorgere del Coronavirus gli inquilini volessero rescinderlo ancora prima di prenderne possesso potrebbero farlo?  Pacta sunt servanda: i contratti stipulati vanno rispettati. Ciò vale, in ambito locativo, sia nel caso in cui l’inquilino avesse già preso possesso dei locali, come anche se non vi fosse ancora entrato. I contratti rimangono quindi di principio validi con i reciproci diritti e doveri. Le parti sono però libere di concordare eventuali modifiche, secondo le rispettive situazioni. A determinate condizioni – del tutto eccezionali - può entrare in considerazione anche una disdetta straordinaria per motivi gravi (ex art. 266g CO), che presuppone però l’esistenza di motivi straordinari di tale gravità da rendere oggettivamente impossibile la continuazione del rapporto contrattuale. Un’eventuale disdetta straordinaria per motivi gravi deve comunque rispettare un termine di preavviso di tre mesi per le abitazioni e di 6 mesi per i locali commerciali. Il Giudice potrebbe poi anche concedere alla parte che si è vista disdire il contratto anzitempo (e comunque per validi motivi), un’adeguata indennità.  Come sempre avviene in presenza di una disdetta straordinaria, ogni caso va esaminato in maniera del tutto individualizzata, per verificare se le condizioni restrittive per la disdetta straordinaria siano adempiute. Non sono quindi assolutamente possibili soluzioni generalizzate. La semplice indicazione “Coronavirus” non è, in quanto tale,  motivo sufficiente a giustificare una disdetta per motivi gravi: non è sufficiente a dimostrare che nel caso specifico in futuro per l’inquilino sarà oggettivamente impossibile continuare il contratto. E ciò a maggiore ragione per un contratto concernente un’abitazione. La circostanza che il contratto stipulato non sia ancora effettivamente iniziato (ad esempio perché l’inizio previsto è il 16 aprile piuttosto che il primo maggio), è del tutto irrilevante e non comporta una modifica rispetto a quanto sopra. Alcuni inquilini non depositano la garanzia nella speranza che poi il proprietario non consegni loro le chiavi e li liberi dal contratto... Il mancato versamento della garanzia della locazione costituisce un’evidente violazione contrattuale che permette al locatore, che non avesse ancora consegnato all’inquilino le chiavi dell’ente locato, di trattenerle conformemente all’art. 82 CO, in attesa che la parte inadempiente adempia il suo obbligo di versare la garanzia. La trattenuta delle chiavi, non equivale però a mettere fine al contratto. Il locatore potrebbe infatti benissimo limitarsi a fare spiccare nei confronti dell’inquilino un precetto esecutivo, chiedendo il mantenimento del contratto. Le possibilità a disposizione del locatore cui -  in violazione del contratto - non fosse stata versata la garanzia nel termine concordato e comunque prima della consegna dei locali,  sono diverse; egli potrà infatti procedere secondo le possibilità previste all’art. 107 CO e quindi in particolare assegnare all’inquilino un termine per l’adempimento, e in caso di mancato adempimento potrà: ulteriormente insistere sull’adempimento e chiedere il risarcimento dei danni dovuti al ritardo, oppure se l’avesse dichiarato immediatamente, potrà rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno oppure recedere dal contratto (secondo l’art. 109 CO). Se un locatore volesse intraprendere la procedura di disdetta anticipata del contratto per mora nel pagamento della pigione, dovrebbe osservare aspetti particolari? Il 27 marzo u.s. il Consiglio Federale ha adottato l’Ordinanza "Covid-19 locazione e affitto" che allunga i termini per la diffida per mancato pagamento ex art. 257d CO, portandoli da 30 a 90 giorni sia per le abitazioni che per i locali commerciali e da 10 a 30 giorni per le camere ammobiliate, i posteggi locati separatamente e per altri immobili. Questi nuovi termini si applicano per le pigioni e le spese accessorie che sono esigibili dal 13 marzo al 31 maggio p.v.Per le pigioni scoperte relative a periodi antecedenti, il termine di 30 giorni assegnato con la diffida, rimane invariato. Il Governo non ha così modificato la procedura a titolo generale, ma si è invece limitato ad allungare i termini per il citato periodo, per aiutare gli inquilini in difficoltà e in mora, proprio con le pigioni attinenti al periodo di crisi. A volere essere pignoli ci si può porre la domanda se l'allungo dei termini sia sempre necessario, in presenza di pigioni esigibili per il periodo citato, o se invece vi siano dei casi in cui la norma non sia applicabile. L'art. 2 recita infatti "Se il conduttore, a causa dei provvedimenti ordinati dal Consiglio federale per combattere il coronavirus, è in mora al pagamento dei corrispettivi o spese accessorie che giungono a scadenza tra il 13 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il termine fissato dal locatore per il pagamento di corrispettivi o spese accessorie scaduti è di almeno 90 giorni in deroga all'art. 257d capoverso 1" del CO. Per evitare problemi noi consigliamo di applicare comunque i 90 giorni a tutti i casi di pigioni scadute nel periodo indicato. Se si assegnassero solo 30 giorni e il conduttore contestasse la disdetta per tale motivo, senza neanche che ci si chinasse sulla questione in sé, il caso non verrebbe più considerato "chiaro" e non sarebbe quindi più sottoposto alla procedura sommaria, ma bensì a quella ordinaria, ciò che comporterebbe l'obbligatorio passaggio all'Ufficio di conciliazione, con un allungo dei tempi di 1-2 mesi, che annienterebbero già a priori il vantaggio di un termine più breve (di soli 30 giorni invece dei 90). Se poi il giudice ritenesse che la morosità era veramente dovuta al Covid-19, la disdetta sarebbe inefficace e quindi come mai avvenuta. Più importanza ha invece la questione a sapere come procedere se l'inquilino era in mora già prima del mese di marzo, ad esempio da inizio anno: in tal caso occorrerebbe procedere con due diffide diverse, per i due diversi periodi, o con una sola che assegni comunque dei termini diversi a dipendenza dei periodi per i quali le pigioni sono scoperte. Il Segretariato è a disposizione per maggiori ragguagli. Vista la delicatezza del momento, potrebbe comunque essere opportuno sondare altre possibilità meno incisive, e vedere se sia possibile trovare soluzioni accettabili per entrambe le parti. Naturalmente ogni locatore terrà conto anche della sua situazione personale.In aggiunta all’aspetto della solidarietà, i locatori sono invitati a riflettere sulla possibilità di trovare un nuovo inquilino in caso di rottura del contratto; con l’elevato tasso di sfitto potrebbe essere ben difficile. Cosa succede se il proprietario – non potendo riprendere in consegna l’ente locato perché per timore del Covid-19  l’inquilino si rifiuta di traslocare – non può consegnarlo al nuovo inquilino? Conformemente all’art. 258 CO l’inquilino che vorrebbe entrare può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Pertanto potrà fissare al locatore un adeguato termine per la consegna dell’ente locato. Se l’adempimento non avvenisse neppure entro questo termine, potrà richiedere l’adempimento ed il risarcimento del danno dovuto al ritardo, oppure, purché lo dichiari immediatamente, potrà rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall’inadempimento o recedere dal contratto. Per quanto attiene alla richiesta di danno, va detto che questo è legato ad una colpa del locatore; in tali circostanze al locatore non sarà difficile dimostrare di non avere alcuna colpa per il ritardo nella consegna. Se come è quindi logico che sia, l’inquilino entrante mantiene il contratto nonostante il ritardo nella consegna, avrà diritto ad essere esonerato dal pagamento della pigione per il relativo periodo. La pigione sarà invece dovuta dall’inquilino che occupa ancora l’appartamento dopo la data d’uscita prevista. Il locatore ha altri obblighi particolari? Al momento non esistono obblighi particolari per i locatori. Tutta la collettività è tenuta a rispettare le prescrizioni del Cantone e della Confederazione ed è responsabilizzata. Il locatore può adottare provvedimenti supplementari come l’affissione nelle parti comuni o nel lift dei flyer informativi con le norme di comportamento prescritte, reperibili nei siti informativi sul Coronavirus, come ad esempio al sito: https://www4.ti.ch/index.php?id=119375, piuttosto che provvedere a lavaggi più frequenti delle tastiere del lift o simili. Queste pulizie supplementari, seppure benvenute, non sono però né imposte né indispensabili; determinanti sono invece appunto le norme personali di igiene accresciuta. Assemblee condominiali in tempo di Covid? Il 13 marzo u.s. il Consiglio Federale ha adottato l'Ordinanza 2 Covid-19, la quale prevede al suo articolo 6 il divieto di indire manifestazioni pubbliche o private; all'articolo 6b sono però previste soluzioni alternative per le assemblee delle società.Questa regolamentazione è limitata nel tempo e i suoi effetti vengono prolungati a dipendenza dell'evoluzione della pandemia.Conformemente alle decisioni del CF, le citate norme rimarranno in vigore almeno sino al 30 giugno p.v. Gli artt. 6-6b dell’Ordinanza 2 Covid-19 sono applicabili anche alle assemblee condominiali. In particolare l'art. 6b si applica alle società, e meglio alle SA, alle Sagl, a società cooperative, associazioni, fondazioni e appunto pure alle assemblee condominiali; sebbene non siano delle società nel senso legale del termine, al condominio si applicano anche le disposizioni sulle associazioni e quindi le disposizioni in questione. L’art. 6b prevede che per le assemblee – indipendentemente dal numero previsto dei partecipanti e senza dovere osservare particolari termini di preavviso per la convocazione – l’organizzatore (o l’amministratore), può disporre che i partecipanti esercitino i loro diritti soltanto: a. Con decisioni per scritto o in forma elettronicab. Mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore La forma prescelta deve essere comunicata per iscritto o pubblicata in  forma elettronica al più tardi quattro giorni prima della manifestazione. a. Decisioni per scritto o in forma elettronicaIn tempo di Coronavirus, grazie all'art. 6b, le decisioni possono essere adottate per iscritto con la stessa maggioranza richiesta normalmente per l'adozione delle stesse decisioni in un'assemblea normale (alla presenza delle parti). A dipendenza dell'argomento della trattanda farà quindi stato la maggioranza richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale. In tempi normali invece, salvo nel caso di apposita disposizione nel regolamento che prevedesse qualcosa di diverso, le decisioni scritte sarebbero valide solo se adottate dai condomini all'unanimità. Resta comunque obbligatorio il rispetto delle  norme sul quorum, sicché una decisione non sarebbe valida se il numero delle risposte non raggiungesse il quorum previsto dalla legge (art. 712p CC) o dal regolamento. Visto che la votazione per iscritto non permette uno scambio di idee fra i condomini, si consiglia di ricorrere a questo sistema solo per questioni non complesse, che non comportano discussioni e divergenze fra i condomini. Ai condomini dovrà comunque essere inviata la documentazione necessaria e completa per potere esprimere il proprio voto con cognizione di causa. La forma scritta o elettronica è salvaguardata se il voto viene esercitato con una dichiarazione scritta firmata di proprio pugno dal votante o – se inviata per e-mail – solo ed esclusivamente se sottoscritta nella forma qualificata della firma elettronica. Un semplice 'mail con digitato il nome del mittente non adempie a questi requisiti. Con “l'esercizio dei propri diritti nella forma elettronica” si è pensato però soprattutto alla conferenza telefonica o alla videoconferenza. In tal caso occorrerà garantire che ogni partecipante possa essere identificato/autenticato e possa esprimersi in assemblea, che possa ascoltare i voti degli altri partecipanti ed esercitare i propri diritti, in particolare il proprio diritto di voto. Tutti i partecipanti dovranno quindi riunirsi contemporaneamente per via elettronica, ciò che non sarebbe possibili via e-mail. Non essendo prescritto il requisito dell'immagine, è sufficiente anche una conferenza telefonica. Al termine della conferenza (telefonica o videoconferenza) deve essere redatto un verbale dell'assemblea. La conduzione di una video- o teleconferenza diventa difficoltosa in presenza di proprietà per piani con numerosi condomini e complicata in caso di trattande complesse. Si consiglia quindi di farvi capo soprattutto in presenza di piccoli condomini e per questioni urgenti. b. Adozione delle decisioni mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore (ossia l'amministratore) Questa possibilità consiste nella conduzione dell'assemblea tramite delega all'amministratore. Ciò è possibile a condizione che il regolamento non escluda la delega all'amministratore o che non fissi un limite massimo alle procure. Dato che la legge non prevede  un obbligo di delega e di rappresentanza dei condomini tramite l'amministratore, sembra che questa possibilità sia ammissibile solo se tutti i condomini sono d'accordo di concedere la delega all'amministratore. In ogni caso dovranno anche essere preventivamente perfettamente informati sulle trattande all'ordine del giorno. A questa possibilità è senz'altro da preferire l'adozione delle decisioni per iscritto o per via elettronica. In tutte le varianti sopraesposte, al termine l'amministratore trasmetterà un verbale con indicate anche le decisioni. Queste potranno essere impugnate entro 30 giorni. A dipendenza dei casi potrebbe essere opportuno ridiscutere la questione alla prossima assemblea, evitando così evitabili procedure giudiziarie. Ogni caso andrà valutato singolarmente. Va precisato che durante la validità dell'art. 6b dell'Ordinanza 2 Covid-19, e quindi magari solo sino al 30 giugno p.v., l'amministratore è tenuto a decidere applicando le disposizioni previste dall’Ordinanza, anche se l’assemblea si dovesse svolgere dopo la fine del periodo di validità delle disposizioni ancora applicabili. Assemblee alla presenza delle parti potranno quindi essere indette al più presto (e salvo il caso di un nuovo prolungamento del termine) solo a partire da luglio e per la seconda metà dell'anno. Un'eventuale inosservanza di termini previsti dal regolamento (ad es.: l'assemblea deve tenersi entro il 30 giugno di ogni anno) rimarrà sicuramente senza conseguenze, se il ritardo fosse appunto dovuto alle restrizioni imposte dal Covid-19.  Per maggiori informazioni in merito a questa domanda si rimanda allo scritto FAQ coronavirus e assemblee generali dell'Ufficio federale di giustizia e polizia. Di seguito troverete anche le Ordinanze relative al Covid-19 aggiornateOrdinanza 2sui provvedimenti per combattere il coronavirusdel 13 marzo 2020 (Stato 11 maggio 2020) Ordinanzasull'attenuazione dell'impatto del coronavirus (COVID-19) in materia di locazione e affittodel 27 marzo 2020 (Stato 28 marzo 2020) Si possono/devono aprire le piscine private? La Sezione della protezione dell'aria dell'acqua e del suolo (SPAAS) ha pubblicato delle informazioni sul tema "Coronavirus e sicurezza di un tuffo in piscina: informazioni generali" scaricabili dal suo sito. Vi si trova in primo luogo conferma che per il momento le piscine pubbliche sono ancora chiuse e non è ancora dato di sapere se e con quali condizioni - quadro la Confederazione darà il nulla osta alla loro apertura. L'informativa si sofferma sui possibili rischi di trovare il Coronavirus nelle acque dei fiumi e delle piscine pubbliche o private, e sui possibili rischi di contrarlo. Si illustrano i provvedimenti da adottare per minimizzare i rischi. Fra questi vanno ricordati un utilizzo molto preciso e costante dei prodotti chimici corretti per mantenere la corretta qualità dell'acqua (ed evitando dosaggi eccessivi o insufficienti). L'acqua va anche regolarmente controllata. I prodotti vanno depositati ben chiusi, in un luogo fresco e ventilato, non esposti al sole ed inaccessibili ai terzi. Inoltre l'acqua non va né messa in bocca né ingerita. Le persone devono naturalmente mantenere la distanza sociale, osservare le regole usuali dell'igiene e insaponarsi e fare la doccia prima di entrare in piscina. In conclusione: le piscine pubbliche rimangono chiuse fino a nuovo avviso le piscine private possono essere utilizzate nel rispetto delle raccomandazioni sopra indicate; per completezza si rimanda alla citata circolare della SPASS. Determinante per ridurre o quasi azzerare un rischio d'infezione sono il rispetto delle regole usuali e la gestione corretta dell'acqua; quest'ultimo aspetto va tenuto in particolare considerazione anche per le piccole piscine private, dove il rischio di una disinfezione carente è maggiore, con un conseguente rischio accresciuto di infezione. nelle acque dei fiumi e dei laghi il rischio d'infezione è ritenuto del tutto trascurabile. Le piscine private possono quindi essere aperte o tenute chiuse a dipendenza delle decisioni dei loro proprietari o dei condomini.

<h4>Raggiunto il più alto tasso di sfitto mai registrato in Ticino da quando si procede al rilevamento.<br />Pigioni in calo e difficoltà per i locatori in aumento. Nessuna inversione di tendenza in vista.<br />Un quadro preoccupante, sottovalutato da chi non è personalmente colpito... Qualche riflessione...</h4>

La CATEF si adegua ai tempi moderni, ammodernando "le sue vesti" e determinati suoi contenuti.  Proprio in questi giorni viene infatti messo online il nostro nuovo sito (sempre al link www.catef.ch) che presenta diverse novità: un nuovo logo, un accesso facilitato alle nostre informazioni, un aspetto più unitario e moderno dei nostri stampati e soprattutto, entrando nell'era della digitalizzazione, offriamo la possibilità ai soci di poter comperare, completare e stampare i nostri moduli direttamente dal loro PC, dal tablet e volendo, addirittura dal proprio telefonino (smartphone)! I nostri moduli online vengono ad aggiungersi a quelli in versione cartacea, che saranno del tutto uguali a quelli online, salvo per il periodo iniziale, fino ad esaurimento delle scorte cartacee. Ammetto di provare un po' di nostalgia per la presentazione tradizionale, ma non sarebbe più stato possibile mantenerla uguale nella versione online, dove vi sono dei requisiti tecnici cui non si può derogare.  I meno nostalgici saranno invece entusiasti della modifica perché oltre all'aspetto molto più moderno dei moduli, le possibilità offerte all'utente online sono nettamente ampliate.  Vediamo quindi più nel dettaglio le novità del sito e dei moduli. I. Caratteristiche del sito in generale Già il primo sguardo al nuovo sito evidenzia il suo aspetto più moderno, strutturato e un formato che lo rende perfettamente visionabile e utilizzabile nei diversi dispositivi oggi utilizzati: dal PC, al tablet e allo smartphone. Il colore arancione di base della precedente versione  è stato abbandonato in favore del blu, perché questo sarà anche il colore del nuovo logo della Catef (e il colore dominante nei moduli), che nella versione arancione non avrebbe raccolto molti consensi, perché gli stampati sarebbero risultati un po’ sbiaditi. Il sito è ricco di contenuti relativi all'associazione, in particolare in  merito alla sua storia, alla sua attività e organizzazione e contiene molti articoli informativi, interessanti dal profilo politico e molto utili per gli argomenti giuridici trattati. Per questo motivo abbiamo introdotto anche la possibilità di ricercare dei contributi informativi relativi a temi di interesse per il singolo socio. Per la spiegazione sul modo di utilizzo di tale funzione si veda infra al punto II.  In futuro il sito ci permetterà di interagire direttamente con i soci mediante l'invio di occasionali newsletters, e permetterà pure a chi lo volesse, di optare per la ricezione della nostra rivista Economia Fondiaria e altre comunicazioni per posta elettronica invece che in versione cartacea. Questa novità necessiterà però ancora di tempo e diverrà effettiva al più presto l'anno prossimo. Un'altra novità molto interessante è la possibilità di comperare, pagare e soprattutto compilare e classare nel proprio computer (tablet o telefonino) i contratti di locazione, e quasi tutti gli altri nostri moduli; a differenza che nella versione cartacea, quella online permette pure all'utente di avere accesso a consigli e spiegazioni disponibili però - a motivo di spazio e per non appesantire eccessivamente i testi - esclusivamente nella versione online. Maggiori informazioni in merito infra (punto V). II. La ricerca degli articoli nel sito Il nuovo sito amplia il servizio di consulenza ai soci, perché grazie alla funzione "cerca" è ora possibile cercare e trovare sistematicamente dei contributi informativi, ciò che sinora era possibile solo ai più pazienti, disposti a cercare degli articoli - ordinati sì per materia - ma comunque disponibili solo in ordine cronologico. La CATEF non ha evidentemente la pretesa di sostituire i commentari che vogliono offrire risposte ad ogni questione. Nel nostro sito si troveranno però articoli informativi, accessibili ai non giuristi, utili e pratici, sui temi di maggiore interesse per i soci. Come sinora gli argomenti trattati saranno suddivisi in temi più politici ed altri più giuridici, anche se singoli articoli potrebbero talvolta essere classificati in entrambe le categorie. Nella prima sezione entrano ad esempio argomenti come la nuova regolamentazione sulle residenze secondarie, la pianificazione del territorio,  i rustici, la tassa di collegamento per i grandi generatori di traffico ecc., mentre la sezione più giuridica tratta questioni  in materie come il  diritto di locazione, condominiale, di compra-vendita,  questioni energetiche, assicurative ecc. Il nuovo sito agevola ora la ricerca, con l'introduzione della funzione "cerca", rappresentata dall'ormai famoso pittogramma della lente: è quindi possibile inserire delle parole che segnalano gli articoli che evidenziano l'argomento. Come sempre è opportuno circoscrivere al meglio le parole chiave per la ricerca: non si metterà ad esempio "cosa fare se l'inquilino non paga?" ma piuttosto "mora"; "scoperte" o "scoperti" ecc. Per facilitare ulteriormente la ricerca, si prevede che in futuro gli articoli pubblicati nel sito verranno menzionati in un indice. Ritenuto che la consulenza è offerta solo ai soci, la visione  di determinati articoli è limitata ai soli associati, che potranno accedervi solo dopo essersi registrati nel sito e legittimati quali soci. Confidiamo che l'operazione dovrebbe essere facilmente accessibile anche ai non esperti e amanti della tecnologia... III. I nuovi moduli CATEF Con il rinnovo del sito si è proceduto anche ad un "restyling" dei nostri stampati che come sopra accennato hanno ora un aspetto grafico unitario e più moderno. Dal profilo del contenuto, tutti i nostri moduli sono stati aggiornati. Non vi sono modifiche di particolare rilievo, se non nell'ambito del modulo del conguaglio spese accessorie che comporta dei sensibili miglioramenti in presenza di oggetti affittati per periodi inferiori all'anno (periodo di computo usuale) e in caso di alloggi vuoti. Il contratto di locazione si presenterà invece su 8 pagine invece di 6 ( a tutto vantaggio della sua leggibilità). I contratti di locazione in tedesco e inglese e quello per gli esercizi pubblici saranno invece disponibili online solo fra qualche mese.  I moduli in versione cartacea corrispondono esattamente a quelli acquistabili online. Vi è perfetta simmetria sia nei contenuti, come anche nella grafica e nel costo, rimasto invariato.  La versione online presenta però diversi vantaggi e meglio: - La compilazione online permette di accedere alle informazioni e ai consigli indicati sul sito; - I moduli sono disponibili immediatamente, senza attesa di sorta; - quando il contratto o il modulo è compilato, viene stampato automaticamente in due copie identiche, di cui una per il locatore e l'altra per il conduttore, senza necessità di dovere riscrivere la seconda copia; - i moduli compilati possono essere salvati dall'utente direttamente nel proprio dispositivo (computer, tablet o smartphone); - la compilazione dei moduli può essere avviata, interrotta e tenuta in sospeso in attesa di disporre di tutti i dati definitivi, per un periodo massimo di 10 giorni. Caso contrario l'operazione andrà rifatta dall'inizio. Quando il contratto/modulo è stampato nella versione definitiva (non in bozza), non saranno più possibili modifiche o interventi sul modulo. Un'osservazione particolare meritano le nostre "condizioni generali" che sinora venivano utilizzate proprio da coloro che preferivano optare per una prima pagina personalizzata o comunque da memorizzare sul proprio dispositivo. Con la messa a disposizione dei moduli online, un apposito modulo per le condizioni generali potrebbe sembrare quasi inutile, anche perché il loro contenuto è perfettamente integrato nel contratto... Nondimeno, esse continueranno ad essere offerte nella versione cartacea come sinora, perché continueranno ad essere indispensabili per determinate grandi amministrazioni che volessero continuare a disporre di una propria prima pagina (non CATEF) dall'aspetto unitario  in Svizzera  ma compendiato  dai contenuti del contratto ticinese; inoltre anche grandi amministrazioni che stipulano numerosi contratti, potrebbero preferire di stampare per singolo contratto solo le prime pagine come sinora, allegando poi le condizioni generali acquistate in versione cartacea, invece di dovere stampare 16 pagine (8 + 8) per ogni ente locato. Si è quindi cercato di tenere conto delle esigenze di tutti e siamo sicuri che ciascuno troverà la formula per lui ideale. IV. La vendita dei moduli CATEF direttamente dal sito L'acquisto dei moduli nell'apposita area dedicata allo shop online, può vertere su di un solo modulo (sempre in duplice copia per locatore e conduttore) o su quantitativi maggiori. Il pagamento verrà effettuato in anticipo e mediante comodo pagamento via carta di credito o fattura, se richiesta. L'utente è libero di acquistare più moduli  compilandoli solo più tardi, al bisogno. In questo modo non dovrà sempre ripetere l'operazione di acquisto per ogni singolo modulo. Al contrario, il quantitativo acquistato rimarrà memorizzato e a sua disposizione sino al suo "consumo" che avviene al momento in cui il modulo viene stampato nella sua versione definitiva, oppure anche se viene stampato incompleto o addirittura ancora "bianco" - ma non nella versione "bozza". Questa possibilità potrebbe essere utile per chi non lo volesse compilare online, ma avesse bisogno con urgenza del modulo. Ogni qualvolta un modulo verrà compilato e stampato in maniera definitiva, il credito di moduli acquistati si ridurrà in proporzione. Questa possibilità è utile in particolare per coloro che compilano numerosi contratti e che non vorrebbero tutte le volte dovere procedere al singolo acquisto. Per chi acquistasse parecchi esemplari, non vi è la possibilità che gli stessi "invecchino", perché al momento della compilazione e della stampa, verrà sempre messo a disposizione dell'utente la versione più recente ed aggiornata del modulo. V. La compilazione dei moduli CATEF direttamente dal sito  Una volta che il modulo è acquistato, lo si potrà completare, registrare, stampare in bozza (se così desiderato) e poi in versione definitiva. Durante la compilazione sono evidenziate delle "i" in rosso, che se premute, forniranno delle informazioni o degli aiuti allo stipulante, così ad esempio per l'intestazione del contratto, per la spiegazione di termini quali pigione “scalare” o “indicizzata” ecc. Il modulo potrà essere salvato dall'acquirente nei propri dispositivi sicché egli potrà quindi disporre di un suo apposito archivio. Tutto questo avverrà però al di fuori della sfera d'influenza della CATEF, che non avrà alcun accesso e nessuna conoscenza del contenuto dei contratti/moduli acquistati. Al momento di andare in stampa con la presente rivista, il nuovo sito è ancora nella fase dei test, che probabilmente - come d'uso in queste situazioni - potrebbero evidenziare la necessità di singoli correttivi, che nulla modificheranno però nella sostanza a quanto indicato nel presente articolo. Visto che il prossimo numero di Economia Fondiaria uscirà solo fra due mesi abbiamo però ritenuto opportuno anticipare già le informazioni principali e disponibili, rinviando aggiornamenti e altri aspetti supplementari al momento più opportuno. Sono così rimandate in particolare le spiegazioni della procedura per registrarsi al sito e  dell'acquisto dei moduli. Al momento opportuno ne verrete debitamente informati. Vi invitiamo quindi sin d'ora a visitare il nuovo sito, a scoprirlo e siamo sicuri, ad apprezzarlo!   Alla scoperta del nuovo logo della CATEF     Oltre al sito e ai moduli, è stato aggiornato anche il logo della Catef. L'intervento non voleva, giustamente, dare un taglio netto al passato: non ve ne era alcun bisogno e sarebbe stato anche poco rispettoso. Si è così optato per un logo che senza modifiche pesanti, evidenziasse però meglio la nostra attività.  Il risultato è sorprendente e perfettamente riuscito: il nostro nuovo logo riesce a coniugare i tre concetti principali della nostra attività:  - la casa,  - la comunicazione (dei nostri obiettivi, delle nostre idee e della consulenza ai soci) - i nostri stampati,      E infine, l'ultima novità è il colore: si è dovuto abbandonare l'allegro arancione, in favore di un bel blu intenso, che farà ora da richiamo nelle nostre immagini e su tutti i nostri stampati e che ne sottolineerà gli aspetti più importanti. La Segretaria Cantonale Avv. Renata Galfetti