Più concretamente, da oltre 60 anni tutela gli interessi della categoria a livello politico, collabora in commissioni e gruppi di lavoro a livello cantonale e federale, fornisce consulenza giuridica ai soci, li informa sulle questioni più importanti, e tanto altro...
25 febbraio 2022
<p>Il 16 febbraio u.s. il Consiglio Federale ha deciso di abolire quasi tutte le misure di protezione e contenimento della diffusione del Covid-19 sino ad allora in vigore. In particolare sono venute a decadere il pass e l'obbligo di mascherina. Le poche eccezioni riguardano l'obbligo di auto isolamento in caso di malattia e di mascherina nei mezzi di trasporto pubblici e nei luoghi di cura.</p>
Leggi tutto01 gennaio 2022, Da Economia Fondiaria no. 1/2022
<h4>La Camera di diritto tributario, con una sentenza del 6 ottobre 2020, ha confermato i principi elaborati dalla giurisprudenza del Tribunale federale</h4>
Leggi tutto01 marzo 2021, Da Economia Fondiaria no. 2/2021
<h3><strong>Il tema è già stato trattato di recente ma vista l'ampia domanda, ritorniamo in argomento.</strong></h3>
Leggi tutto01 maggio 2019, Da Economia Fondiaria no. 3/2019
Talvolta un determinato contratto non può - per motivi diversi - essere stipulato immediatamente. Nondimeno il proprietario di una casa in costruzione è interessato a trovare al più presto gli inquilini o gli acquirenti per i suoi appartamenti e anche i potenziali inquilini o acquirenti sono interessati ad assicurarsi l'appartamento che preferiscono. Entrambe le parti desiderano quindi che il loro reciproco interesse a concludere in futuro un contratto di locazione/vendita venga formalizzato e diventi vincolante. Nella pratica si assiste così ad una moltitudine di accordi, spesso formulati direttamente dalle parti, con denominazioni e contenuti assai diversi, e non sempre corrispondenti ai requisiti legali necessari per simili accordi... Per tutelare le parti affinché le loro reciproche assicurazioni vengano anche mantenute, la Legge ha previsto all'art. 22 CO l'istituto della "promessa di contrattare", anche detto "precontratto": Oggetto del contratto / IV. Promessa di contrattare IV. Promessa di contrattare1 Mediante contratto si può assumere la obbligazione di stipulare un contratto futuro.2 Se nell'interesse delle parti contraenti la legge sottopone la validità del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa. Ogni precontratto è volto alla stipulazione di un contratto principale contenente almeno un'obbligazione. Normalmente (ma non imperativamente) il contratto principale è stipulato dagli stessi contraenti della promessa di contrarre. Nel precontratto devono essere stabiliti o quanto meno determinabili i punti essenziali del contratto principale che verrà poi concluso. In un contratto di locazione devono così ad esempio essere definiti l'oggetto della locazione e la pigione, mentre nella compravendita l'oggetto del contratto e il suo prezzo. Se la determinazione precisa non è ancora possibile (ad esempio perché non si conosce la spesa esatta dell'investimento da effettuarsi) andrà comunque stabilito un ordine di grandezza della pigione (ad esempio pigione netta che si situa fra fr. ...... e fr. ....... mensili). È consigliato d'indicare anche la data della probabile stipulazione del contratto principale. Se per la stipulazione del contratto principale la legge prevede una forma particolare, la stessa è richiesta pure per la validità del precontratto. Ciò quantomeno se la forma speciale prevista dalla legge ha lo scopo - come di solito avviene - di proteggere le parti contraenti (da atti impulsivi, superficiali o altrimenti lesivi). I contratti di compravendita immobiliare, le promesse di vendita, e i contratti che hanno oggetto la costituzione di servitù o oneri fondiari necessitano imperativamente - in considerazione dell'importanza dei valori immobiliari - dell'atto pubblico (rogito iscritto a RF).Se quindi il precontratto mira all'acquisto di un bene immobile, esso sarà valido solo se stabilito per atto pubblico. Diversamente, se è volto alla stipulazione di un contratto di locazione, non è prescritta forma alcuna, non prevedendo la legge alcun obbligo di forma per la validità di simile contratto. Per evidenti motivi probatori è comunque sempre consigliata la forma scritta. Qualora una parte violi l'impegno assunto col precontratto, in particalare perché non più disponibile a stipulare il contratto principale, l'altra può pretendere dalla prima l'adempimento del suo obbligo e quindi la stipulazione del contratto, oppure chiederle il risarcimento dei danni derivanti dal mancato adempimento. Il precontratto potrebbe comunque prevedere che in caso di inadempimento, la parte insoddisfatta possa chiedere esclusivamente il risarcimento dei danni. Cosa succede però se laddove la legge impone una determinata forma (ad es. l'atto pubblico per la compravendita di un fondo), il precontratto, o l'"accordo di riservazione" o analoghe formulazioni non la rispettassero? L'accordo sarebbe di per sé nullo per vizio di forma e quindi non vincolante per nessuna delle due parti. La giurisprudenza ha così stabilito che non sarebbe abusivo se ad esempio l’interessato rinunciasse all’acquisto e chiedesse di ritorno (in applicazione delle norme sull’indebito arricchimento) quanto da lui già versato a titolo di caparra o pena convenzionale. Se il mancato acquirente avesse però agito dolosamente, nel senso che sin dall’inizio sapeva che avrebbe rinunciato all’acquisto, il prevalersi della nullità del contratto di riservazione lo renderebbe responsabile nei confronti del venditore del risarcimento dei danni subiti dal venditore; ciò sulla base di una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo). Sarebbe così tenuto a risarcire ad es. le spese per dei piani allestiti per personalizzare la proprietà secondo i desideri dell’interessato, eventuali spese notarili, spese per il dispendio legato alla pratica resasi poi inutile ecc. Simile ma comunque diverso dal precontratto è il diritto di compera (o promessa di vendita) (art. 216a CO), con il quale l'interessato si garantisce il diritto, ma non l'obbligo, di poi effettivamente comperare l'oggetto venduto. Il proprietario rimane così vincolato per il lasso di tempo pattuito dalle parti (al massimo per 10 anni), all'impegno assunto di vendere l'oggetto definito al beneficiario del diritto di compera, alle condizioni già definite dall'accordo stipulato. Il diritto richiede la forma dell'atto pubblico e può essere annotato a registro fondiario. Quale contropartita al proprietario vincolato per il lasso di tempo concordato a vendere alle condizioni stabilite nell'accordo, le parti pattuiscono anche un importo che è da intendersi come acconto sul prezzo di acquisto, in caso di effettivo perfezionamento della compra-vendita, rispettivamente come importo che rimarrà al proprietario, qualora il beneficiario decidesse di non esercitare il suo diritto e quindi di rinunciare all'acquisto. Il diritto di compera è regolato solo per la compravendita, ma non per la locazione. Nondimeno, in considerazione della libertà contrattuale, non dovrebbero esserci di per sé impedimenti a procedere in senso analogo anche in ambito locativo. Simile al diritto di compera è poi il diritto di prelazione che permette al beneficiario di subentrare tramite dichiarazione di volontà, al posto dell'acquirente in caso di vendita di un determinato fondo. L'impegno può avere una durata che le parti pattuiscono liberamente, ma comunque di al massimo di 25 anni. Le condizioni del subentro dipendono dal fatto che il diritto di prelazione sia illimitato o limitato. Nel primo caso - il più frequente - il beneficiario può portarsi acquirente al posto del compratore, dovendo però rispettare le medesime condizioni dell'acquisto, e quindi in particolare il prezzo. Nel diritto di prelazione limitato invece, le parti stabiliscono a priori che in caso di futura vendita, il beneficiario potrà acquistare il fondo al posto del terzo ma ad un prezzo precisato nell'accordo di prelazione, e indipendentemente dal prezzo concordato fra il venditore e il terzo. La forma richiesta per il diritto di prelazione illimitato è la forma scritta, mentre per il diritto limitato, è imperativo l'atto notarile. In entrambe le varianti, è opportuno che il contratto venga annotato a registro fondiario affinché abbia effetto anche nei confronti di eventuali successivi proprietari: se ad esempio il diritto di prelazione fosse pattuito per 15 anni, il beneficiario potrà esercitarlo durante tale lasso di tempo ogni qualvolta il fondo fosse venduto.In determinati casi il diritto di prelazione è previsto per legge: a favore dei comproprietari per la vendita di quote in comproprietà (art. 682 CC) o degli stretti parenti e dell'affittuario, per la vendita di fondi agricoli 8art. 682a CC).Il beneficiario che volesse acquistare, deve esercitare il suo diritto entro tre mesi, da quando è venuto a conoscenza della vendita.La Segretaria CantonaleAvv. Renata Galfetti
Leggi tuttoFra le novità più importanti, la possibilità di stipulare i moduli online e quella di trovare più facilmente i nostri contributi informativi
La CATEF si adegua ai tempi moderni, ammodernando "le sue vesti" e determinati suoi contenuti. Proprio in questi giorni viene infatti messo online il nostro nuovo sito (sempre al link www.catef.ch) che presenta diverse novità: un nuovo logo, un accesso facilitato alle nostre informazioni, un aspetto più unitario e moderno dei nostri stampati e soprattutto, entrando nell'era della digitalizzazione, offriamo la possibilità ai soci di poter comperare, completare e stampare i nostri moduli direttamente dal loro PC, dal tablet e volendo, addirittura dal proprio telefonino (smartphone)! I nostri moduli online vengono ad aggiungersi a quelli in versione cartacea, che saranno del tutto uguali a quelli online, salvo per il periodo iniziale, fino ad esaurimento delle scorte cartacee. Ammetto di provare un po' di nostalgia per la presentazione tradizionale, ma non sarebbe più stato possibile mantenerla uguale nella versione online, dove vi sono dei requisiti tecnici cui non si può derogare. I meno nostalgici saranno invece entusiasti della modifica perché oltre all'aspetto molto più moderno dei moduli, le possibilità offerte all'utente online sono nettamente ampliate. Vediamo quindi più nel dettaglio le novità del sito e dei moduli. I. Caratteristiche del sito in generale Già il primo sguardo al nuovo sito evidenzia il suo aspetto più moderno, strutturato e un formato che lo rende perfettamente visionabile e utilizzabile nei diversi dispositivi oggi utilizzati: dal PC, al tablet e allo smartphone. Il colore arancione di base della precedente versione è stato abbandonato in favore del blu, perché questo sarà anche il colore del nuovo logo della Catef (e il colore dominante nei moduli), che nella versione arancione non avrebbe raccolto molti consensi, perché gli stampati sarebbero risultati un po’ sbiaditi. Il sito è ricco di contenuti relativi all'associazione, in particolare in merito alla sua storia, alla sua attività e organizzazione e contiene molti articoli informativi, interessanti dal profilo politico e molto utili per gli argomenti giuridici trattati. Per questo motivo abbiamo introdotto anche la possibilità di ricercare dei contributi informativi relativi a temi di interesse per il singolo socio. Per la spiegazione sul modo di utilizzo di tale funzione si veda infra al punto II. In futuro il sito ci permetterà di interagire direttamente con i soci mediante l'invio di occasionali newsletters, e permetterà pure a chi lo volesse, di optare per la ricezione della nostra rivista Economia Fondiaria e altre comunicazioni per posta elettronica invece che in versione cartacea. Questa novità necessiterà però ancora di tempo e diverrà effettiva al più presto l'anno prossimo. Un'altra novità molto interessante è la possibilità di comperare, pagare e soprattutto compilare e classare nel proprio computer (tablet o telefonino) i contratti di locazione, e quasi tutti gli altri nostri moduli; a differenza che nella versione cartacea, quella online permette pure all'utente di avere accesso a consigli e spiegazioni disponibili però - a motivo di spazio e per non appesantire eccessivamente i testi - esclusivamente nella versione online. Maggiori informazioni in merito infra (punto V). II. La ricerca degli articoli nel sito Il nuovo sito amplia il servizio di consulenza ai soci, perché grazie alla funzione "cerca" è ora possibile cercare e trovare sistematicamente dei contributi informativi, ciò che sinora era possibile solo ai più pazienti, disposti a cercare degli articoli - ordinati sì per materia - ma comunque disponibili solo in ordine cronologico. La CATEF non ha evidentemente la pretesa di sostituire i commentari che vogliono offrire risposte ad ogni questione. Nel nostro sito si troveranno però articoli informativi, accessibili ai non giuristi, utili e pratici, sui temi di maggiore interesse per i soci. Come sinora gli argomenti trattati saranno suddivisi in temi più politici ed altri più giuridici, anche se singoli articoli potrebbero talvolta essere classificati in entrambe le categorie. Nella prima sezione entrano ad esempio argomenti come la nuova regolamentazione sulle residenze secondarie, la pianificazione del territorio, i rustici, la tassa di collegamento per i grandi generatori di traffico ecc., mentre la sezione più giuridica tratta questioni in materie come il diritto di locazione, condominiale, di compra-vendita, questioni energetiche, assicurative ecc. Il nuovo sito agevola ora la ricerca, con l'introduzione della funzione "cerca", rappresentata dall'ormai famoso pittogramma della lente: è quindi possibile inserire delle parole che segnalano gli articoli che evidenziano l'argomento. Come sempre è opportuno circoscrivere al meglio le parole chiave per la ricerca: non si metterà ad esempio "cosa fare se l'inquilino non paga?" ma piuttosto "mora"; "scoperte" o "scoperti" ecc. Per facilitare ulteriormente la ricerca, si prevede che in futuro gli articoli pubblicati nel sito verranno menzionati in un indice. In alternativa alla lente, esiste un metodo di ricerca anche più efficace, ossia la funzione Ctrl+F: vanno quindi premuti contemporaneamente i tasi “Ctrl” e “F” e poi si possono scrivere nel riquadro che si apre, le parole chiave come sopra descritto. Ritenuto che la consulenza è offerta solo ai soci, la visione di determinati articoli è limitata ai soli associati, che potranno accedervi solo dopo essersi registrati nel sito e legittimati quali soci. Per registrarsi è indispensabile indicare il numero e il nome del socio. Confidiamo che l'operazione dovrebbe essere facilmente accessibile anche ai non esperti e amanti della tecnologia... III. I nuovi moduli CATEF Con il rinnovo del sito si è proceduto anche ad un "restyling" dei nostri stampati che come sopra accennato hanno ora un aspetto grafico unitario e più moderno. Dal profilo del contenuto, tutti i nostri moduli sono stati aggiornati. Non vi sono modifiche di particolare rilievo, se non nell'ambito del modulo del conguaglio spese accessorie che comporta dei sensibili miglioramenti in presenza di oggetti affittati per periodi inferiori all'anno (periodo di computo usuale) e in caso di alloggi vuoti. Il contratto di locazione si presenterà invece su 8 pagine invece di 6 ( a tutto vantaggio della sua leggibilità). I contratti di locazione in tedesco e inglese e quello per gli esercizi pubblici saranno invece disponibili online solo fra qualche mese. I moduli in versione cartacea corrispondono esattamente a quelli acquistabili online. Vi è perfetta simmetria sia nei contenuti, come anche nella grafica e nel costo, rimasto invariato. La versione online presenta però diversi vantaggi e meglio: - La compilazione online permette di accedere alle informazioni e ai consigli indicati sul sito; - I moduli sono disponibili immediatamente, senza attesa di sorta; - quando il contratto o il modulo è compilato, viene stampato automaticamente in due copie identiche, di cui una per il locatore e l'altra per il conduttore, senza necessità di dovere riscrivere la seconda copia; - i moduli compilati possono essere salvati dall'utente direttamente nel proprio dispositivo (computer, tablet o smartphone); - la compilazione dei moduli può essere avviata, interrotta e tenuta in sospeso in attesa di disporre di tutti i dati definitivi, per un periodo massimo di 10 giorni. Caso contrario l'operazione andrà rifatta dall'inizio. Quando il contratto/modulo è stampato nella versione definitiva (non in bozza), non saranno più possibili modifiche o interventi sul modulo. Un'osservazione particolare meritano le nostre "condizioni generali" che sinora venivano utilizzate proprio da coloro che preferivano optare per una prima pagina personalizzata o comunque da memorizzare sul proprio dispositivo. Con la messa a disposizione dei moduli online, un apposito modulo per le condizioni generali potrebbe sembrare quasi inutile, anche perché il loro contenuto è perfettamente integrato nel contratto... Nondimeno, esse continueranno ad essere offerte nella versione cartacea come sinora, perché continueranno ad essere indispensabili per determinate grandi amministrazioni che volessero continuare a disporre di una propria prima pagina (non CATEF) dall'aspetto unitario in Svizzera ma compendiato dai contenuti del contratto ticinese; inoltre anche grandi amministrazioni che stipulano numerosi contratti, potrebbero preferire di stampare per singolo contratto solo le prime pagine come sinora, allegando poi le condizioni generali acquistate in versione cartacea, invece di dovere stampare 16 pagine (8 + 8) per ogni ente locato. Si è quindi cercato di tenere conto delle esigenze di tutti e siamo sicuri che ciascuno troverà la formula per lui ideale. IV. La vendita dei moduli CATEF direttamente dal sito L'acquisto dei moduli nell'apposita area dedicata allo shop online, può vertere su di un solo modulo (sempre in duplice copia per locatore e conduttore) o su quantitativi maggiori. Il pagamento verrà effettuato in anticipo e mediante comodo pagamento via carta di credito o fattura, se richiesta. L'utente è libero di acquistare più moduli compilandoli solo più tardi, al bisogno. In questo modo non dovrà sempre ripetere l'operazione di acquisto per ogni singolo modulo. Al contrario, il quantitativo acquistato rimarrà memorizzato e a sua disposizione sino al suo "consumo" che avviene al momento in cui il modulo viene stampato nella sua versione definitiva, oppure anche se viene stampato incompleto o addirittura ancora "bianco" - ma non nella versione "bozza". Questa possibilità potrebbe essere utile per chi non lo volesse compilare online, ma avesse bisogno con urgenza del modulo. Ogni qualvolta un modulo verrà compilato e stampato in maniera definitiva, il credito di moduli acquistati si ridurrà in proporzione. Questa possibilità è utile in particolare per coloro che compilano numerosi contratti e che non vorrebbero tutte le volte dovere procedere al singolo acquisto. Per chi acquistasse parecchi esemplari, non vi è la possibilità che gli stessi "invecchino", perché al momento della compilazione e della stampa, verrà sempre messo a disposizione dell'utente la versione più recente ed aggiornata del modulo. V. La compilazione dei moduli CATEF direttamente dal sito Una volta che il modulo è acquistato, lo si potrà completare, registrare, stampare in bozza (se così desiderato) e poi in versione definitiva. Durante la compilazione sono evidenziate delle "i" in rosso, che se premute, forniranno delle informazioni o degli aiuti allo stipulante, così ad esempio per l'intestazione del contratto, per la spiegazione di termini quali pigione “scalare” o “indicizzata” ecc. Il modulo potrà essere salvato dall'acquirente nei propri dispositivi sicché egli potrà quindi disporre di un suo apposito archivio. Tutto questo avverrà però al di fuori della sfera d'influenza della CATEF, che non avrà alcun accesso e nessuna conoscenza del contenuto dei contratti/moduli acquistati. Al momento di andare in stampa con la presente rivista, il nuovo sito è ancora nella fase dei test, che probabilmente - come d'uso in queste situazioni - potrebbero evidenziare la necessità di singoli correttivi, che nulla modificheranno però nella sostanza a quanto indicato nel presente articolo. Visto che il prossimo numero di Economia Fondiaria uscirà solo fra due mesi abbiamo però ritenuto opportuno anticipare già le informazioni principali e disponibili, rinviando aggiornamenti e altri aspetti supplementari al momento più opportuno. Sono così rimandate in particolare le spiegazioni della procedura per registrarsi al sito e dell'acquisto dei moduli. Al momento opportuno ne verrete debitamente informati. Vi invitiamo quindi sin d'ora a visitare il nuovo sito, a scoprirlo e siamo sicuri, ad apprezzarlo! Alla scoperta del nuovo logo della CATEF Oltre al sito e ai moduli, è stato aggiornato anche il logo della Catef. L'intervento non voleva, giustamente, dare un taglio netto al passato: non ve ne era alcun bisogno e sarebbe stato anche poco rispettoso. Si è così optato per un logo che senza modifiche pesanti, evidenziasse però meglio la nostra attività. Il risultato è sorprendente e perfettamente riuscito: il nostro nuovo logo riesce a coniugare i tre concetti principali della nostra attività: - la casa, - la comunicazione (dei nostri obiettivi, delle nostre idee e della consulenza ai soci) - i nostri stampati, E infine, l'ultima novità è il colore: si è dovuto abbandonare l'allegro arancione, in favore di un bel blu intenso, che farà ora da richiamo nelle nostre immagini e su tutti i nostri stampati e che ne sottolineerà gli aspetti più importanti. La Segretaria Cantonale Avv. Renata Galfetti
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