Da Economia Fondiaria no. 4/2024

Negli ultimi anni è radicalmente cambiato l’approccio e il valore attribuito all’energia, soprattutto in relazione alla dipendenza energetica, in particolare da fonti fossili, che implica inevitabilmente una maggiore vulnerabilità. In questo contesto, dunque, è fondamentale guardare all’edilizia con lungimiranza e al nostro futuro con consapevolezza. Molti proprietari hanno già individuato la necessità di risanamento del/dei proprio/i immobile/i. In questo articolo, vogliamo mostrarvi un esempio di intervento globale, attento all’evoluzione del mercato immobiliare, al benessere degli inquilini e sostenibile da un punto di vista economico.

Risanamento energetico: il caso delle palazzine in via Maraini 21/21A a Pregassona[1]

Prima del risanamento

Costruiti tra il 1980 e il 1990, i due edifici sono composti da 18 e 12 appartamenti di diverse dimensioni (da 2.5 locali a 4.5 locali). Il passare degli anni è in particolare visibile sulle facciate degli edifici, che presentano uno stato di deterioramento evidente, con diverse superfici degradate sia in corrispondenza delle pareti intonacate che sulle parti in calcestruzzo a vista. Questo importante deterioramento è in particolare dovuto ad una gronda poco sporgente, tale da non garantire una protezione adeguata delle facciate durante i periodi di pioggia. Le pareti non sono isolate termicamente mentre la produzione di calore (sia per riscaldamento che per acqua calda sanitaria) è garantito da due centrali termiche ad olio combustibile.

Gli stabili prima del risanamento
Fonte immagine: ALLOGGI TICINO SA


Il progetto di risanamento

Il risanamento si basa su un concetto di riqualifica nel rispetto della sostenibilità atto a migliorare, da una parte la qualità dello standard abitativo, dall’altra il valore di mercato dell’immobile.
In quest’ottica il risanamento energetico prevede la riqualifica di facciate e tetto (posa di un isolamento termico avente uno spessore di 160 mm), la conversione della centrale termica (pompa di calore aria-acqua posizionata sul tetto), l’installazione di un impianto fotovoltaico di circa 15 kWp per edificio così come il risanamento dei balconi (adeguamento alle norme di sicurezza vigenti).

Gli stabili dopo il risanamento
Fonte immagine: ALLOGGI TICINO SA


Il confronto tra prima e dopo: produzione di calore

Dati di consumo prima del risanamento (uno stabile)
Vettore energetico: Olio combustibile

Dati consumo dopo il risanamento (uno stabile):
Vettore energetico: Pompa di calore aria-acqua

Produzione di energia elettrica fotovoltaica dopo il risanamento

Dati di proprietà di Alloggi Ticino SA, riproduzione vietata.

Il consumo di energia elettrica annuo dello stabile di 18 appartamenti ammonta a 64'591 kWh. Il 35% del consumo è attribuibile ai singoli appartamenti, mentre il 55% del consumo si riconduce all’utilizzo della pompa di calore. Il restante 10% viene allocato alle parti comuni. Considerando l’autoconsumo dell’impianto fotovoltaico installato sul tetto dell’immobile, l’energia annualmente prelevata dalla rete ammonta a 51'046 kWh, con un costo pari a 14'803 CHF/anno.

Dati economici

Il costo totale del risanamento per entrambi gli edifici, dedotti gli incentivi, ammonta a CHF 1'528'000 per l’edificio di 18 appartamenti e a CHF 1'098'000 per l’edificio di 12 appartamenti. Questo importante investimento va però contestualizzato considerando da una parte l’importante aumento del valore dell’immobile e dall’altro la riduzione dei costi energetici.

Risanamento energetico: come muoversi?

Ogni scelta deve essere accuratamente ponderata. Anche nell’ambito energetico, viste le dinamiche particolarmente complesse, è utile e opportuno coinvolgere già in una fase preliminare professionisti competenti al fine di fare la scelta più corretta.
Inoltre, molto spesso le problematiche energetiche risultano dall’interazione di una serie di fattori che non ci è possibile influenzare direttamente. L’ottenimento di un buon risultato finale richiede pertanto una visione d’insieme così come una pianificazione professionale e coerente degli interventi di risanamento. Ed è proprio in questo contesto che la neutralità diventa un fattore importante nella scelta di tale figura professionale, garantendo così la massima razionalità, coordinazione ed efficienza già a partire dal primo giorno.

Guida pratica per proprietari immobiliari

In Ticino troviamo principalmente due tipi di servizi di consulenza energetica. La prima è la consulenza orientativa, la quale fornisce informazioni preliminari. La seconda è la consulenza specialistica, che ha l’obiettivo di approfondire tutti gli aspetti necessari in modo dettagliato al fine di giungere a una soluzione ottimale.
Nell’ambito della consulenza orientativa, nell’offerta presente sul territorio troviamo: il servizio di consulenza orientativa gratuita offerto dall’Associazione TicinoEnergia (www.ticinoenergia.ch), la consulenza Bussola Energia (www.bussolaenergia.ch), gli sportelli energia proposti da vari Comuni. Per quanto riguarda la consulenza specialistica, esistono vari servizi riconosciuti: il programma “calore rinnovabile” (www.calorerinnovabile.ch), il CECE Plus (Certificato Energetico Cantonale degli Edifici) (www.cece.ch) e la consulenza ad hoc di un consulente energetico privato.

A quali aspetti occorre prestare attenzione nella scelta?

Se da un lato l’ampio ventaglio di offerte permette al proprietario di scegliere tra varie opzioni, dall’altro esso presuppone che il richiedente sappia orientarsi verso lo strumento più adatto alle sue esigenze. Prendiamo l’esempio di un proprietario di un immobile simile a quello riportato sopra. Se il proprietario decide di valutare il risanamento energetico dell’immobile, ma non è certo di quali interventi prevedere, allora dovrebbe puntare su un servizio di consulenza energetica orientativa per identificare innanzitutto le problematiche e poi definire gli strumenti specialistici più consoni; diversamente, se un proprietario sapesse di dover sostituire la sua caldaia in quanto obsoleta, allora farebbe meglio a ricorrere a un servizio specialistico focalizzato sulla scelta dell’impianto di riscaldamento (ad esempio, il programma “calore rinnovabile”).

Servizi di consulenza in ambito energetico, come orientarsi?

Consulta il flyer e lasciati accompagnare nel percorso di risanamento del tuo immobile!

 

 

Marina Rezzonico, Responsabile Comunicazione e Marketing di TicinoEnergia
e Luca Pampuri, Responsabile Consulenza di TicinoEnergia

 

[1] I due edifici citati sono di proprietà di ALLOGGI TICINO SA.