Onorevole Signor Consigliere di Stato Vitta,
Illustri ospiti,
Egregio Signor Prof. Danani,
Gentili Signori del Consiglio Direttivo e
Care e cari delegati,

Nella mia relazione mi soffermerò dapprima sui temi più nazionali, passando poi a quelli più cantonali e infine a questioni direttamente attinenti all’associazione.

A livello federale il tema della pianificazione del territorio rimane centrale: il Parlamento ha approvato il secondo pacchetto di modifiche della LPT, relative alle costruzioni fuori dalla zona edificabile. In Ticino sono quindi interessati in particolare i rustici e le costruzioni agricole. Le modifiche non sono ancora in vigore, anche perché non è ancora stata adottata l’Ordinanza che completa la legge. Non mancheremo d’informarvi al momento opportuno.

Per quanto attiene alle modifiche già in vigore relative alla zona edificabile, si assiste a numerose difficoltà nell’implementazione. Fra le maggiori, l’importante principio della “densificazione” delle costruzioni: tutti concordano che permette di risparmiare spazio, ma le domande di costruzione per stabili ravvicinati e concentrati vengono regolarmente osteggiate dai confinanti.

Dopo annose discussioni il Parlamento ha approvato una modifica legislativa che abolisce il valore locativo per le abitazioni in proprietà, primarie e secondarie. L’effettiva entrata in vigore di tali misure dipende dall’esito del voto popolare. Al riguardo rimando a quanto già espresso dal Presidente Piazzini.


Il diritto di locazione è in perenne discussione e aggiornamento:

• Il Parlamento è da anni sommerso da atti parlamentari della sinistra/verdi con proposte estreme a favore esclusivo degli inquilini (l’anno scorso il rapporto era di 20 atti parlamentari pro inquilini contro 0 a favore dei locatori, nel ’24 il rapporto era di 10 a 0 …
• Purtroppo anche le modifiche dell’OLAL o le proposte poste in consultazione non sono quasi mai a favore dei proprietari. Così ad esempio si vogliono introdurre per sola ordinanza importanti limitazioni ai possibili aumenti di pigione e un pesante ampliamento delle possibilità di contestare qualsiasi aumento, con l’intento di bloccare de facto le pigioni.
  
• Siamo stati occupati anche per contrastare il referendum popolare votato il 24 novembre contro due modifiche piuttosto marginali in favore dei locatori (maggiore chiarezza per la sublocazione e disdetta da parte di colui che ha comprato per uso proprio). Dopo lunghi approfondimenti il parlamento le aveva accolte, ma i referendum lanciati dall’ASI hanno fatto sì che le modifiche venissero respinte. Non in Ticino per fortuna, ma purtroppo sappiamo che le città prevalgono sulle campagne e le zone non urbane. L’ASI ha giocato in maniera non pulita, arrivando a negare proprio delle modifiche che lei stessa richiedeva a gran voce. In verità il suo obiettivo non era tanto il contenuto di queste due modifiche di poco conto, quanto invece fare utile esperienza con la campagna, in vista del lancio di diverse sue iniziative pronte nei cassetti, che verteranno su questioni molto più serie e negative per i proprietari e che ci occuperanno fra non molto (n.d.r. l’ASI ha nel frattempo annunciato il lancio di un’iniziativa che mira a introdurre il controllo automatico delle pigioni; la raccolta delle firme avrà inizio il 3 giugno 2025).
  
• Fortunatamente qualche rara volta troviamo una sentenza del Tribunale Federale che ci conforta, dandoci ragione. Così ad es. ha riconosciuto che la chiusura delle attività commerciali imposta dalle autorità durante la pandemia non costituisse né un difetto che giustificasse una riduzione della pigione, né un caso di clausula rebus sic stantibus che legittimasse un adeguamento del contratto a favore del conduttore.
  La riduzione della pigione volontariamente concessa dai locatori era quindi, come da noi sempre consigliato, senz’altro ragionevole, ma non obbligatoria né dovuta.
  
• Dopo il Parlamento, il Consiglio federale, il voto popolare e il TF arriviamo in fine ai professori e esperti, che redigono un gran numero di studi, non sempre condivisi, né per metodologia, né per impostazione politica, né per il risultato, e che vengono riutilizzati per giustificare questa piuttosto che quella proposta o pretesa.
  Fra questi vari studi a livello nazionale, piuttosto che cantonale o regionale segnalo in particolare il rapporto Parmelin, elaborato da portatori d’interesse pubblici e privati, che hanno elaborato un piano d’intervento contro la penuria di abitazioni; a livello locale, ci convince uno studio commissionato dalla città di Lugano, che ha voluto sapere quale sia il livello delle pigioni richieste in città e la percentuale delle pigioni moderate o abbordabili sull’intero parco immobiliare. Ne è emerso che la situazione è molto diversa rispetto a quanto sempre presentato dal fronte progressista! In particolare in città ben il 38% di tutte le pigioni ha da considerarsi moderata mentre il 19% rientra addirittura nel concetto di pigione vantaggiosa.  Le unità abitative di proprietà della città sono da considerarsi a pigione moderata addirittura nel 95% dei casi, mentre la percentuale di alloggi a pigione vantaggiosa si assesta al 41%!

Passando ora ai temi prettamente cantonali pendenti in Gran Consiglio troviamo l’implementazione della LPT, la revisione della LE, dei beni culturali e del PEC e le stime immobiliari.

Per quanto concerne l’implementazione delle novità della LPT in zona edificabile, il cantone è in gravi difficoltà.

I comuni hanno quasi tutti inviato a Bellinzona i dati per il calcolo della superficie edificabile disponibile che permetterà poi di quantificare se vi sia dell’esubero che debba portare a dei dezonamenti (o mancati azzonamenti)…La nostra particolare tipologia di costruzioni (in ampia misura casette con giardini generosi) e il metodo scelto dal Cantone per il conteggio della zona edificabile – invero criticato senza successo con una mozione dai nostri due vice-presidenti e gran consiglieri Gianluca Padlina e Omar Terraneo - lasciano intravvedere che vi sarà un esubero di terreni edificabili, che dovrà quindi essere ridimensionato, con conseguenze molto gravi per i proprietari interessati. Purtroppo nonostante le preoccupazioni espresse, Bellinzona non fornisce informazioni chiare, e l’incertezza si protrae da troppo tempo.

Oltre alla modifica della Legge Edilizia e della Legge sui beni culturali, desta preoccupazione la revisione del Piano energetico e climatico cantonale che sarà la linea guida per le prescrizioni cantonali che di fatto impongono gli interventi energetici da adottare in caso di costruzione a nuovo e soprattutto, in caso di ristrutturazione o semplice sostituzione di impianti energetici. E sappiamo che il nostro Cantone in singoli ambiti si è già dimostrato ben più severo rispetto a quanto prescritto dal trattato intercantonale dei direttori dell’energia. (ad es. per i contatori individuali).

Evidentemente continuiamo a seguire anche il tema della revisione delle stime immobiliari sul quale però non mi dilungo, essendo già stato evocato dal Presidente.

Fra le questioni lungamente dibattute e che si sono concluse lo scorso anno c’è l’abolizione della tassa di collegamento, decisa per un solo voto di differenza dai parlamentari, senza che la questione venisse più sottoposta al voto popolare.

Tutto la documentazione per elaborare i temi di cui sopra è sempre più tecnica e impegnativa sicché ringrazio sentitamente i nostri tre membri del CD in Gran Consiglio (l’avv. Padlina e il tecnico Terraneo, e l’avv. Caroni) per l’impegno profuso nella loro attività.


Altri temi che continuano ad occuparci sono in particolare:

• Il risanamento degli stabili, con le implicazioni dei costi, dell’opportunità di tale scelta, delle conseguenze a livello locativo…
• Lo sfitto, che sebbene in calo, continua a rimanere molto elevato: siamo al terzo posto dopo i cantoni di Giura e Soletta, con la particolarità, che se si tenesse adeguatamente conto dell’elevato numero di residenze secondarie, ci contenderemmo il primo posto. I dati confermano che lo sfitto è presente in ogni zona del cantone e in ogni segmento di prezzo, ciò che preme al ribasso le pigioni. Ma il main stream ignora del tutto la situazione insistendo su improbabili paragoni con Ginevra e Zurigo… Invitiamo tutti a comunicare diligentemente gli appositi moduli sullo sfitto inviati dall’Ufficio di Statistica per il censimento.
• Seguiamo con attenzione l’arrivo di nuovi investitori sul mercato, specie di Lugano, che operano in modo diverso rispetto a come eravamo abituati e l’insorgere di nuove situazioni come la locazione per brevi periodi.

In generale il clima di discussione rimane purtroppo sempre teso: non vi è alcuna collaborazione, e manca anche una certa onestà intellettuale.


A livello di procedure di consultazione ci siamo occupati:

• dell’ennesima procedura in materia locativa che propone l’introduzione di modifiche di peso a sfavore dei locatori, modificando solo l’ordinanza e non la legge, ciò che permetterebbe quindi addirittura di escludere il Parlamento;
• Di una modifica abbastanza importante delle norme sul condominio, in parte da noi ben accolte (azione per l’introduzione di un fondo di rinnovamento x lavori necessari) e altre respinte (per difetti sulle parti comuni);
• Della proposta di modifica della Legge sulla promozione dell’alloggio che vuole determinare un sistema per misurare l’adeguatezza delle pigioni per gli alloggi che hanno percepito dei sussidi.

L’anno trascorso ci ha anche visti occupati con l’implementazione della nuova legge sulla protezione dei dati, sull’iscrizione del nuovo marchio CATEF nei registri nazionale e internazionale, con la revisione dello statuto e con un occhio attento al rinnovo – fra un anno - delle cariche statutarie.


Giungo alla fine e concludo con i ringraziamenti:

• Un sentito ringraziamento va al Presidente Piazzini, che non viene mai meno al suo instancabile impegno in favore dell’associazione, che si informa su tutto, è sempre disponibile per le mille sollecitazioni cui è sottoposto e non si fa mai negare a nessuno, sprona e arricchisce le discussioni con i suoi validissimi argomenti e la sua capacità di andare sempre all’essenziale, e che quest’anno si è anche concentrato sul rinnovo della struttura dell’associazione; un meritatissimo grazie.
  
• Ringrazio i miei due giovani colleghi, l’avv. Daniele Nater che vi ho presentato l’anno scorso e l’avv. Alice Rossi, che ci ha raggiunto da sei mesi, e che hanno già raccolto tanti apprezzamenti dai soci per il buon lavoro svolto.
  
• Ringrazio le mie due inossidabili e fidatissime collaboratrici Cinzia Santacroce e Fabiola Campana quest’ultima oggi purtroppo assente che da ben oltre 30 e 20 anni con la loro pazienza, la grande cortesia, la precisione e il loro ottimo lavoro contribuiscono anch’esse a fare apprezzare la nostra struttura, a me in primis, ma e soprattutto ai nostri soci. Sono veramente un ottimo biglietto da visita! Un grande grazie a voi!
  
• E infine, cari presenti, ringrazio i nostri ospiti per la buona collaborazione, ringrazio i membri del Consiglio Direttivo e voi delegati per il vostro sostegno.