Dallo scorso autunno a questa parte, i temi che ci hanno occupato maggiormente sono stati prevalentemente cantonali.

A livello nazionale vi segnalo dapprima una procedura di consultazione per modificare il diritto di locazione su temi puntuali, e meglio la sublocazione, la riproduzione meccanica della firma per gli aumenti di pigione, l'abolizione del modulo ufficiale per l'aumento nei contratti scalari, una facilitazione per l'acquirente per entrare in possesso dei locali acquistati, una ponderazione che tenga meglio conto degli interessi del proprietario nell'ambito della concessione di una protrazione del contratto. Dovremmo poter vedere a breve cosa sortirà dalla procedura.....

Vedremo anche se sarà possibile avere sviluppi positivi per il problema del turismo dei debitori, dovuto al fatto che non si dispone in Svizzera di un registro delle esecuzioni centralizzato. Ciò costituisce un grosso problema per i creditori, e nel caso i proprietari, perché in caso di trasloco in un altro distretto o cantone, l'interessato risulta, per l'ufficio del nuovo domicilio, senza procedure pendenti: brevi lassi di tempo non sono infatti sufficienti a trasformare eventuali debiti in procedure esecutive, sicché il nuovo estratto risulta per un certo periodo comunque libero da esecuzioni. In Ticino la situazione è leggermente meno grave perché siamo il primo cantone ad avere un sistema che prevede quantomeno un estratto centralizzato a livello cantonale, ciò che non è però sufficiente se l'interessato proviene da fuori cantone. Il problema è noto a livello nazionale e sono grata all'on. Regazzi per avere ripreso l'argomento, sollecitando il Consiglio Federale ad attivare il discorso...In autunno dovrebbe essere messa in consultazione una proposta che speriamo apporti i dovuti correttivi.

Il tema più recente è invece stato quello dell'accoglienza dei profughi ucraini. L'Ufficio federale delle abitazioni ha chiesto alle associazioni immobiliari di collaborare nella messa a disposizione di alloggi, sia partecipando alla redazione di documentazione informativa, sia soprattutto invitando i propri aderenti ad offrire degli alloggi per i profughi. L'implementazione spetta ai Cantoni che devono accogliere le persone in funzione dei numeri di attribuzione stabiliti dalla Confederazione, che stanzia loro un contributo per ogni persona ospitata e al beneficio del permesso S. In Ticino è attualmente presente un numero di profughi molto più elevato rispetto a quanto ci è assegnato e molti di loro sono ospitati presso privati o alloggiati in appartamenti al di fuori della soluzione standard. Questo vale soprattutto per persone che sono in grado di pagare personalmente o tramite conoscenti la pigione. Il Cantone intende distribuire i profughi in maniera proporzionale sul territorio e tenendo conto delle possibilità di occuparsi adeguatamente delle persone, con un particolare riguardo ai bisogni scolastici. I contratti di locazione per le persone che non si possono mantenere sono stipulati dal Cantone per una durata determinata di al massimo 6 mesi (rinnovabili a dipendenza dell'evolversi della situazione), con condizioni ragionevoli per tutte le parti coinvolte.


Continuando ora sui temi cantonali, inizio con l'importante successo registrato in occasione della votazione sull'iniziativa che voleva introdurre il modulo ufficiale per la pigione iniziale. L'iniziativa voleva eliminare di fatto l'ultima - peraltro già contenuta - libertà contrattuale che ancora rimane per la fissazione della pigione, che c'è a inizio contratto. Analoghe iniziative lanciate in altri cantoni sono state accolte in votazione popolare e il rigetto da parte del popolo ticinese, raggiunto grazie al nostro notevole impegno, ci rallegra molto. Verosimilmente i nostri inquilini sono dell'opinione che le pigioni in Ticino sono tutto sommato ragionevoli e i rapporti con i proprietari sono ritenuti corretti.

Al successo ha magari anche contribuito l'elevato tasso di sfitto presente in Ticino, che ha portato alla riduzione delle pigioni registrata negli ultimi anni nel Cantone.
Attualmente è in corso il censimento delle abitazioni vuote che è di estrema importanza, perché il tasso delle abitazioni vuote è l'indicatore determinante per trarre molte conclusioni sull'evoluzione del mercato immobiliare, orientando la propensione all'investimento e l'adozione di leggi o normative che si fondano, appunto, sulla situazione del mercato immobiliare.  Diventa quindi fondamentale che il risultato del rilevamento sia il più possibile fedefacente. Da anni noi sosteniamo che il tasso di sfitto effettivo è notevolmente più alto rispetto a quello rilevato dai dati ufficiali, peraltro già estremamente elevato. La discrepanza fra il tasso effettivo e quello rilevato è dovuta essenzialmente alla metodologia applicata per il rilevamento, ai mezzi ridotti dell'ufficio di statistica, e forse anche per un insufficiente impegno degli interpellati...  Vi preghiamo quindi di riempire diligentemente e tempestivamente i moduli che riceverete dall'Ufficio di Statistica  o di annunciarvi se - nonostante abbiate delle abitazioni vuote al 1. giugno - non doveste averli ricevuti. È nell'interesse di tutta la categoria.
Stiamo iniziando a prepararci sul discorso del rinnovo delle stime immobiliari: ogni 20 anni è infatti previsto un aggiornamento generale dei valori che dovrebbero entrare in vigore a inizio 2025; si prevede pertanto che essi vengano ricalcolati in questi anni. La nostra preoccupazione deriva dal fatto che sebbene il valore di stima debba corrispondere ad un valore ragionevole e prudente dell'immobile, lo stesso viene di fatto utilizzato in tantissimi ambiti e le ripercussioni di un suo aumento sono di conseguenza pesantissime. Ricordo che le stesse fanno stato in particolare per l'imposta sul reddito e la sostanza, l'imposta minima per le persone giuridiche, quella sulle successioni e donazioni, le prestazioni complementari AVS/AI, per la riduzione dei premi dell'assicurazione malattia, le prestazioni assistenziali, le rette per le case anziani, le prestazioni per il mantenimento a domicilio di persone anziane o invalide non autosufficienti ecc. Un aumento dei valori di stima ha quindi degli effetti a catena impressionanti! Come già illustrato dal Presidente, l'aggiornamento delle stime dovrà essere accompagnato dalla neutralizzazione fiscale, ciò che renderà indispensabile un adeguamento delle aliquote e delle applicazioni.

L'apposita Commissione parlamentare sta procedendo con l'esame della revisione della Legge Edilizia, che era da noi stata pesantemente criticata nell'ambito della procedura di consultazione. In un secondo tempo abbiamo anche potuto esprimerci in merito al progetto proposto col messaggio, e la nostra posizione è parimenti rimasta molto critica. In particolare la nuova proposta manca i due obiettivi principali di velocizzare e semplificare la procedura: al contrario, invece di permetterne il raggiungimento, essa comporta numerosi e gravi inconvenienti: i vicini potrebbero non più essere informati delle domande di costruzione mentre si dimentica che per limitare i ricorsi (ingiustificati) sarebbe necessario migliorare la qualità del lavoro dei comuni; a questi invece vengono attribuiti nuovi oneri come l'inserimento di tutti i dati in forma digitalizzata e una distinzione fra ulteriori nuove procedure. La proposta va poi nella direzione del tutto opposta rispetto alla mozione "Recuperiamo il salvabile dei nuclei storici" sottoscritta da una quarantina di parlamentari convinti che i nuclei originali dei paesi debbano essere tutelati e valorizzati. Qui invece si vogliono introdurre due posteggi per bici per appartamento, rendere obbligatoriamente accessibili alle persone con disabilità fisiche, mentali intellettuali o sensoriali (come da norme SIA) gli stabili con anche solo quattro appartamenti, il rispetto di norme energetiche particolarmente severe. Nel complesso, oltre ad essere sproporzionate, sono misure disincentivanti perché impongono interventi di per sé già costosi nella costruzione a nuovo, ma estremamente penalizzanti nelle costruzioni vetuste con poco margine di intervento e confrontati con costi di rinnovo molto ingenti. Confidiamo che la proposta venga di molto ridimensionata.

Al di là del contenuto, siamo molto scettici anche in merito al momento scelto per una simile modifica. Infatti i comuni sono attualmente molto impegnati con l'implementazione della nuova Legge sullo sviluppo territoriale, che avendo come obiettivo un uso più parsimonioso del territorio, con un migliore dimensionamento delle zone edificabili, impone fra l'altro ai cantoni l'adozione di un nuovo piano direttore, mentre i comuni dovrebbero rivedere i loro piani regolatori in funzione di tale piano e dei nuovi principi legali. Attualmente i comuni sono impegnati a comunicare a Bellinzona i dati delle loro zone edificabili non ancora sfruttate e delle riserve sul loro territorio, nonché lo sviluppo previsto della popolazione. Viste le numerose sollecitazioni, l'attuale momento per un cambiamento della LE sarebbe quindi quanto mai infelice.

Molto ha fatto discutere l'introduzione della tassa di collegamento a carico dei posteggi dei cosiddetti "grandi generatori di traffico". Sottostanno alla tassa in particolare i posteggi destinati ai clienti e ai pendolari, che sono funzionalmente connessi (ossia servono alla medesima costruzione o ad un medesimo complesso di costruzioni, anche se siti su particelle diverse), che uniti raggiungono almeno 50 stalli. Non vengono conteggiati i posteggi di servizio per l'attività e quelli destinati all'abitazione. La tassa ammonta a fr. 1.50 al giorno per posteggio clienti e fr. 3.50 per i posteggi per il personale e i pendolari, fatti salvi piccoli sconti. La tassa non si applica ai comuni periferici non contemplati dall'apposito regolamento.

Dopo un iter molto travagliato iniziato con la sua adozione da parte del Gran Consiglio nel dicembre 2015, è ora stata effettivamente messa in vigore ma solo per il 1. gennaio 2025. Entro giugno 2014 il Governo dovrà elencare gli obiettivi precisi della tassa, per poi verificarne il raggiungimento al termine di un iniziale periodo di prova di tre anni. Vista l'entità elevata della tassa, i proprietari che ne fossero soggetti dovranno attivarsi con ampio anticipo, o anche da subito, per verificare la possibilità e i termini per ribaltarla almeno in parte sui loro inquilini commerciali. Diversamente dal 2015, l'entrata in vigore della tassa non costituisce più un evento imprevedibile e pertanto non si potrà agire come allora. Ogni contratto andrà ancora esaminato individualmente, ma le motivazioni dell'adeguamento saranno diverse.


A livello sezionale ricordo le manifestazioni delle sezioni, che dopo due anni di particolare prudenza causa Covid hanno registrato una partecipazione entusiasta. Oltre alle rispettive assemblee annuali, le sezioni si sono occupate dei seguenti temi:
- a Bellinzona il vicesindaco Genini ha trattato il tema dello sfitto, la tassa sui rifiuti e il riordino delle zone edificabili;
- a Lugano l'ing. Fioroni dell'USTRA ha illustrato il progetto dello svincolo autostradale di Sigirino
- nelle valli si è proceduto ad una visita guidata del cantiere dell'impianto idroelettrico del Ritom e della struttura della Gottardo Arena
- A Locarno, oltre alla presentazione della nuova cooperativa d'abitazione Isolino i soci hanno potuto seguire la presentazione del Golf Club Gerre di Losone,
- a Mendrisio l'ing. Fioroni ha presentato lo sviluppo dell'infrastruttura autostradale a sud di Lugano, seguito da una presentazione delle principali novità in ambito giuridico d'interesse per i soci.

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Grazie per l'attenzione e il sostegno....