Un altro anno da archiviare.
Il tempo scorre e v’è da chiedersi se l’abbiamo utilizzato bene!
Ed allora anche nel rispetto dell’imperante clima delle autocertificazioni vi rispondo in modo affermativo.
Intanto abbiamo confermato la nostra presenza nel legislativo, ben 13 deputate/i e 3 subentranti, presenza che ci assicura trasparenza e competenza nei dibattiti e nei lavori commissionali, abbiamo consolidato il numero dei nostri soci e mantenuto sotto controllo le nostre finanze.
E come sentiremo dalla nostra segretaria abbiamo portato in porto l’aggiornamento del nostro sito potenziandone operatività ed attualità.
Ci sarà forse qualche problemino d’implementazione ma sono sicuro che coloro che stanno dietro al progetto sapranno gestire eventuali inceppamenti che ovviamente nessuno si augura.
Ed ora dopo questa spolveratina sull’associazione vorrei tornare sui classici temi che concernono la proprietà e l’investimento nel bene immobiliare.
Per quanto riguarda la proprietà la quota dei proprietari sfiora oggi il 40%, percentuale che solo alcuni decenni fa veniva considerata non prospettabile.
Non siamo ancora un popolo di proprietari ma sicuramente non siamo più un popolo di soli inquilini.
Diciamo che siamo ben messi, confortati da uno zoccolo duro più attento all’economia fondiaria ed alla tutela del proprio investimento e quindi maggiormente interessato al mantenimento del valore complessivo del territorio, in termini di cifre e di qualità.

A questo aumento ha sicuramente contribuito l’avvenuto sdoganamento della proprietà condominiale per anni prigioniera del complesso del ballatoio e dello spauracchio della rissa condominiale.
Timori in gran parte superati grazie al costo del denaro da qualche anno ai minimi storici ed alla resa poco brillante dell’investimento cartaceo.
La proprietà frazionata è diventata quindi una realtà rafforzando così la consapevolezza sul prodotto.
Prodotto in cui si vive, che si utilizza per le vacanze, che genera del reddito preservando nel contempo il valore capitale, che integra la previdenza o da lasciare ai figli in quanto se lo meritino.

L’aumento della proprietà frazionata ha fra l’altro convinto le due associazioni SVIT e CATEF a promuovere e patrocinare una pubblicazione dedicata proprio al condominio scritta a più mani.
Giusto anche ricordare l’opera pionieristica del fiduciario immobiliare Piozzini che dedicò a suo tempo al tema una sua pubblicazione, apparsa in due edizioni.
Ritornando alla quota di proprietari non pensiamo che abbia ulteriormente ad aumentare pur scontando un’ultima fiammata di convergenza fra prezzi aggiornati e costo del denaro che resterà ancora ai minimi storici per un paio d’anni.
Aggiungo che l’uso proprio, contrariamente all’investimento a reddito, grazie agli interessi bloccati sul lungo periodo ed alla proverbiale difesa da parte dei proprietari, non dovrebbe causare particolari problemi d’immobilizzo.

Note meno liete invece per quanto riguarda gli immobili a reddito.

Siano essi destinati alla residenza od al lavoro.
La produzione è stata eccessiva per una valutazione troppo generosa della crescita della popolazione residente e per l’insufficiente redditività dei prodotti finanziari.
Non da ultimo per evitare gli interessi negativi su patrimoni importanti non investiti.
Considerazioni che hanno indirizzato la volontà d’investire nel mattone specialmente da parte degli investitori istituzionali e non per nulla che oggi l’investimento immobiliare ha raggiunto il 20% del patrimonio complessivo delle casse pensioni.
Tanto per fare un esempio.
Per i privati preponderanti sono state invece le motivazioni classiche come la garanzia di un reddito mensile e la messa in sicurezza dei propri risparmi.
Con la speranza, sempre cullata, di una plusvalenza da monetizzarsi con il tempo.

A noi non si può rinfacciare di essere stati silenti.
L’avevamo detto in tutte le salse in occasioni di trasmissioni e ribadito più volte su Economia Fondiaria.
Sinceramente fa però un po’ specie che davanti a realtà cifrabili in 5000 unità sfitte censite e 6000 probabili a fine anno non si inneschi una discussione seria ed allargata.
Non solo per il gigantesco immobilizzo ma per la conseguente compressione dei valori e per la prevedibile frenata nella produzione del nuovo e nel recupero dell’esistente.
Per quanto riguarda la correzione dei valori anche le autorità finanziarie denunciano da tempo il rischio bolla nel comparto degli immobili a reddito.
Anzi sottolineano pericolose similitudini con la crisi dei primi anni novanta che causò molti grattacapi al mondo bancario modificandone persino la mappa al punto da mettere recentemente in consultazione una proposta tesa ad aumentare i mezzi propri degli istituti finanziari.

Ma sappiamo che uscire dalla beatificazione del debito e dal doping finanziario non è facile anche per la nota ritrosia delle banche centrali ad utilizzare la leva del costo del denaro.
Quindi uscire da questa dinamica perversa non sarà possibile a medio-lungo termine.
Rimanendo nell’investimento a reddito va anche ricordata la situazione preoccupante dei volumi destinati al lavoro ed al commercio.
Negozi vuoti nei tessuti urbani e nei centri commerciali, uffici che non reggono le nuove esigenze del digitalizzato, padiglioni alla ricerca di utenza.
Disponibilità di spazi del resto sotto gli occhi di tutti.
In poche parole la domanda flette ed anche in questi comparti sono da prevedere aggiustamenti al ribasso dei valori.

Intendiamoci non prevediamo incagli paurosi ma qualcuno resterà con il cerino in mano.
Altri magari con qualche malinconico convincimento di non aver approfittato della corposa domanda del giorno prima.
Ma è sempre stato così!
Centrare i cicli economici è sempre arduo; l’unica cosa certa che dopo le nuvole tornerà il sereno ed il mattone s’asciugherà.
Sfugge comunque l’arco temporale del rientro.
Tutto dipenderà dalle autorità finanziarie, dalla prudenza delle banche nella concessione dei crediti e dalla presa di coscienza della realtà da parte degli investitori.
A proposito di evidenza dei fatti.
Chi non ne vuol sapere in modo strumentale continua ad evidenziare un pauroso manco di appartamenti a buon mercato.
Si chiede un marcamento a uomo tramite formulario e soldi al contribuente per costruire nuovi appartamenti sulla base di un fantomatico piano cantonale dell’alloggio.
Si continua quindi a far leva su una inesistente tensione sul mercato per supportare consensi e servizi malgrado la realtà induca ad un dignitoso silenzio.
A proposito sarebbe ora che si ridiscuta l’aiuto soggettivo, quello commisurato alle persone o ai nuclei che faticano a gestire le contenute disponibilità finanziarie.
Fra l’altro l’aiuto soggettivo è tema che sta prendendo sempre più piede oltre Gottardo.
Sebbene da tempo rendiamo attenti sulla dinamica perversa dello sfitto abbiamo l’impressione che l’edilizia e tutto quanto gli gira attorno non abbia ancora percepito la necessità di adeguarsi alla domanda.
Si frequentano e si organizzano tavoli di lavoro, si srotolano cartine, ci si preoccupa dei problemi cromatici e via dicendo.
Insomma pochi discutono di come si potrebbe utilizzare questo interregno forse perché convinti che la vera valvola di sfogo, intesa come commesse per l’edilizia, risieda nel risanamento dell’esistente e nella sua riqualifica, magari con la volontà di sanare il “brutto” sempre sulla bocca degli illuminati.
Quelli per intenderci che hanno sempre avuto la matita spuntata.
Ora è vero che buona parte dell’esistente necessita per raggiunti limiti d’età di risanamenti tecnici e funzionali, strutture e ricarichi sull’utenza permettendo, ma è anche pur vero che le norme edilizie sono indirizzate più al nuovo che all’esistente.
Una riserva di lavoro impressionante che rimane purtroppo impigliata nelle norme per i nuclei originali e per i beni da consegnare alla memoria.
Dal muro a secco alla cappella votiva, dalla sede bancaria firmata ed inconvertibile a qualche palazzina degli anni trenta.

Come detto fioriscono approcci e studi vari in genere calibrati su dimensioni non compatibili ed affidati a funzionari attivi od emeriti.
Come fiancheggiatori si stanno profilando i nuovi architetti popolari raggruppati!
Ovviamente i committenti privati non sono mai della partita.
O non sono all’altezza oppure pericolosi portatori di virus speculativi.

Ora tutto quanto per dire che prevediamo una contrazione importante delle commesse private anche perché le autorità finanziarie, come anticipato, hanno deciso di dettare nuove regole agli istituti di credito per contenere la nuova produzione.
Sarà poi necessario?
Abbiano qualche dubbio in merito; per il quotato in borsa ci penserà poi il mercato dei titoli e per il previdenziale l’aggiustamento dei valori e le difficoltà gestionali.
Ritornando alla riserva rappresentata dai risanamenti e dai recuperi vorremmo per lo meno venir sentiti.
Sono processi delicati che se si rivelassero non fattibili condannerebbero interi isolati al degrado consegnandoli veramente alla memoria.
Intanto sarebbe utile ed urgente che il GOVERNO abbia ad ampliare le agevolazioni fiscali per coloro che si impegnano a recuperare volumi sottraendoli alle obsolescenze tecniche e funzionali garantendo nel contempo commesse per l’edilizia.
Per l’uso proprio sarebbe inoltre auspicabile il ritorno alla deduzione forfettaria per beni datati, per intenderci il 25%

Ci aspettiamo pure che lo Stato, indebitandosi o con i soldi dei contribuenti, abbia a risanare ed aggiornare le infrastrutture datate ed a promuoverne delle nuove.
In poche parole investire nella la sostanza pubblica riempiendo così lo spazio lasciato libero, speriamo solo per il momento, dalla sostanza privata.
L’ intelligente atteggiamento anticiclico.

Negli ultimi anni ci siamo occupati del processo “pianificatorio” e di tutto quello che lo concerne. Intanto abbiamo la solida impressione che quanto a suo tempo da noi evidenziato non era frutto di fantasie e di pregiudizi.
La concentrazione di potere ed il rischio d’inciampo sono oggi più evidenti.
Il tecnico ha soppiantato il politico anche se quest’ultimo potrà ancora dire la sua in occasione dell’approvazione della nuova legge sullo sviluppo territoriale e sull’aggiornamento della legge sull’edilizia.
Ma sempre più con voce sommessa.
Poi il tutto passerà in mano al Governo, da tempo prigioniero del “Dipartimentalismo”, ed alle varie pattuglie dei tecnici.
Saranno proprie quest’ultime a disegnare il Ticino da tradursi in una sorta di piano regolatore cantonale per intenderci il famoso Piano Direttore.
Certo si potrà sempre prospettare qualche rivisitazione delle leggi di competenza del Gran Consiglio ma l’esperienza insegna che di regola rappresentano una buona occasione per inasprirle e non per semplificarle.
Degna di nota la recente resistenza dei Comuni che hanno inoltrato una raffica di ricorsi contro il Piano Direttore.
Ma una volta che i ricorsi verranno evasi, sono già stati promulgati i relativi messaggi da parte del Governo, i Comuni dovranno rientrare nei ranghi relegati ad esecutori guidati e controllati.
Nei contenuti e nei tempi.
Doppia regia: Bellinzona e Berna!
A proposito di PD il Consiglio Federale ha appena negato l’approvazione del nostro richiamando proprio la presenza dei ricorsi dei Comuni.
Forse però c’è dell’altro visto che le autorità federali hanno apportato delle correzioni e posto condizioni vincolanti e che fino ad un mese fa il nostro Cantone figurava fra quelli che avevano ancora l’esame in corso.
Ma non tocca noi andare a verificare! Ci penserà probabilmente la competente commissione parlamentare.
Va comunque sempre ribadito che per noi la responsabilità è del GOVERNO e non certo dei tecnici e dei loro fiancheggiatori, collaboratori scientifici compresi.
Se il tutto si dovesse ingrippare, pensiamo solo all’aggiornamento dei Piani Regolatori, non sarà sufficiente additare o depistare!
La posta in gioco è altissima e nessuno potrà chiamarsi fuori.
Noi compresi!

Le elezioni sono finite.
Il presenzialismo tematico e da “pop corn” non si legittima quindi più.
Ora è urgente confrontarsi con la realtà delle cose, definire le priorità e proporre le soluzioni fattibili.
Nel rispetto dell’opinione pubblica si rispolveri quindi il senso della misura ed il primato della verità.
Basta cicchetti da televendita, confronti da balera e pistole fumanti.
Sondaggi e rane toro.
Il paese cammina sul filo senza reti!
A livello federale è in pieno svolgimento il dibattito sul valore locativo. La volontà di sopprimerlo è sempre più evidente anche se la commissione federale competente ha, come sua facoltà, lanciato una procedura di consultazione per verificare quali opzioni potessero accompagnare la soppressione nuda e cruda dello stesso.
Hanno quindi ributtato la palla al centro.

Sempre a livello federale non si è ancora conclusa la discussione sulla seconda parte della pianificazione del territorio riguardante la zona non edificabile che per quanto si è capito resterà tale per diversi decenni con buona pace dei contadini del piano e di montagna.

Sul fronte del finanziamento agli enti di interesse pubblico che costruiscono abitazioni a pigione convenzionata le autorità federali hanno deciso di alimentare il fondo con ulteriori 250 milioni per quelli che si impegnano ad assicurare dotazioni che coprano i costi a condizione che lo sfitto non superi l’1,5 %.
A meno che il Comune regali il terreno!
È la risposta all’iniziativa per pigioni accessibili che chiede di destinare il 10% della produzione annua proprio agli enti di interesse pubblico.
Proposta che la camere hanno silurato perché superata e velleitaria.

Per quanto riguarda la vostra associazione posso dirvi che si batte bene anche se la sua presenza venga talvolta oscurata.
Ma forse è meglio così. Restando sul muretto possiamo scendere dallo stesso senza venir risucchiati da qualche sterile gruppo o tavolino d’esperti senza portafoglio!
Siamo diventati arroganti?
Magari per qualcuno che non sa che la difesa della proprietà e delle aspettative è compito costituzionale.
E poi semplicemente ne abbiamo un po’ piene le scatole delle frasi fatte e dei dischi rotti.
L’anno prossimo avremo sessant’anni. Vedremo di festeggiare questo traguardo ed al fresco di qualche grotto faremo quest’estate qualche pensata.

Concludo con i ringraziamenti di rito.
Intanto alla nostra segretaria cantonale.
Mi è sempre facile ribadire che l’Avv. Galfetti è fra le top del diritto di locazione a livello nazionale, perché è semplicemente vero. Ha competenza e garbo.
E si impegna molto.
Allargo ovviamente i miei ringraziamenti a tutta la segreteria.
Gente di fiducia, vero patrimonio per la vostra associazione.
Senza dimenticare la nostra giovane giurista.
Preparata e curiosa.

Ringrazio pure il Consiglio Direttivo per il contributo costruttivo e per l’attività a favore delle sezioni.

Ringrazio pure voi per la pazienza e per l’attenzione.