Onorevole Signor Consigliere Nazionale Regazzi,
Illustri ospiti,
Gentili Signore e Signori Membri del CD e delegati,
Nell'anno in corso il tema in discussione a Berna di grande impatto per la nostra attività è stato quello della pianificazione del territorio nel senso ampio. Dopo una prima incisiva modifica della LPT che interessava le zone edificabili e che ha portato alle importanti modifiche legislative entrate in vigore nel maggio 2014, in Parlamento continuano i lavori per cambiare le regole edificatorie nelle zone non edificabili. Sono pure pendenti atti parlamentari riguardanti la legislazione sulle residenze secondarie.
Soprattutto però la modifica della LPT ha portato molto lavoro d'implementazione dei nuovi disposti anche per i cantoni e i comuni: attualmente questi ultimi sono chiamati in particolare a verificare l'ampiezza delle loro zone edificabili e ad adottare i provvedimenti necessari per conformarsi alle modifiche adottate, in primis ad avere una zona edificabile non troppo estesa ma invece atta a soddisfare adeguatamente il bisogno di nuove costruzioni in un orizzonte di 15 anni (ciò che comporta l'obbligo di ridurre le zone edificabili sovradimensionate); su questo complesso tema, abbiamo iniziato a tenere delle serate informative a livello sezionale, che a Mendrisio e Lugano hanno riscosso grande interesse e che si prevede verranno ripetute anche nel Sopraceneri.
È sempre attuale il diritto locativo. Gli atti parlamentari, per lo più introdotti da parlamentari di sinistra, si susseguono a raffica e benché siano quasi sempre respinti, impegnano molto e forniscono un pessimo segnale di guerra continua. Sono inoltre pendenti e in uno stato avanzato quattro proposte di modifiche legislative che appoggiamo e che mirano a chiarire le regole della sublocazione per prevenire quelle abusive; snellire la procedura in caso di disdetta per bisogno proprio del locatore; abolire l'obbligo del modulo ufficiale per notificare gli aumenti scalari; permettere che i moduli di aumento siano firmati anche in maniera meccanica invece che con la sola firma autografa.
Un altro tema per noi centrale è quello energetico, che è in continua evoluzione sia a livello federale come anche cantonale, e con ripercussioni molto dirette per tutti i proprietari. Risparmio energetico, passaggio a energie rinnovabili, imposizione dell'uso di energie rinnovabili in caso di ristrutturazione o costruzione a nuovo, come procedere in caso di installazione di impianti fotovoltaici sul tetto per l'addebito dell'energia ceduta agli inquilini o ai condomini, installazione di colonnine elettriche, come e se è possibile fare partecipare gli inquilini ai costi energetici più elevati rispetto al passato, ecc.
Sono tutti aspetti che meritano molta attenzione e prudenza.
- Per quanto attiene alle misure che si vogliono introdurre con la modifica della LE e con la proposta di nuovo Piano energetico e climatico cantonale, chiediamo particolare riguardo nei confronti degli stabili esistenti e datati, sui quali può essere molto difficile intervenire;
- Per gli impianti fotovoltaici sul tetto, segnalo che le norme legislative non sembrano riuscire a stare al passo con gli aspetti tecnici, sicché diversi proprietari si sono lanciati nell'installazione senza però essere a conoscenza delle difficoltà legali, specie nei rapporti con gli inquilini. Raccomandiamo prudenza perché le carenze formali possono mettere in forse delle soluzioni che si davano per acquisite. Solo ora è finalmente uscito un primo commentario completo sull'argomento, ritenuto che la parola decisiva ce l'avranno comunque sempre i tribunali.
Passando a temi prettamente cantonali inizio dalla revisione delle stime cui secondo la legge si dovrebbe procedere nel 2025. In verità non si sa se tale termine sia vincolante e un leggero ritardo è anche probabile. Nondimeno il discorso è aperto e la CATEF, come da sempre, mira a trovare soluzioni che possano comportare nel limite del possibile la neutralità fiscale delle nuove stime. Come il passato ha già dimostrato, non è però sufficiente chiedere a gran voce qualcosa per ottenerla, ma bisogna invece che si formulino proposte fattibili, realisticamente realizzabili. Per questo abbiamo incaricato degli esperti di trovare delle soluzioni valide, che il nostro membro del Consiglio Direttivo e Gran Consigliere Paolo Caroni - molto attento all'argomento - ha deciso di riprendere in un atto parlamentare. A differenza di altri che si limitano a parlare per profilarsi, la Catef investe soldi per portare a soluzioni serie e condivisibili, nell'interesse dei suoi soci ma anche della collettività.
Tassa di collegamento: dopo le numerose discussioni, le votazioni, i ricorsi al Tribunale Federale, la sospensione della sua messa in vigore per il covid, il Governo ha deciso che essa verrà applicata dal 1. gennaio 2025.
Nel frattempo è però stata lanciata un'iniziativa popolare che ne chiede l'abolizione. La CATEF ha sempre contrastato la tassa. Nondimeno, preso però atto dell'esito del voto popolare e delle decisioni del Tribunale Federale che hanno dato luce verde al suo prelievo, in questo contesto non si è più esposta limitando il suo sostegno all'invio del foglio raccolta firme ai soci, liberi di manifestare ancora, se lo ritengono, il loro dissenso e chiedere che si ritorni alle urne.
Come ricorderete ci impegniamo sempre per migliorare il rilevamento dello sfitto e riteniamo di essere sulla buona strada. È quindi con sorpresa che l'anno scorso invece di denotare un ulteriore aumento, vista anche l'elevata attività edilizia, i risultati hanno evidenziato una sua riduzione del 10%. Negli altri cantoni lo sfitto si è ridotto anche di più, e localmente si registra addirittura un'importante penuria di abitazioni. Secondo l'USAT il risultato ticinese è da ascrivere all'immigrazione e all'arrivo dei cittadini ucraini in fuga dalla guerra alloggiati nelle abitazioni disponibili. Nel frattempo è già avviata la procedura del censimento per il 2023 e quindi raccomandiamo a tutti di rispondere diligentemente ai questionari.
In relazione con l'arrivo dei cittadini ucraini siamo stati interpellati dagli Uffici federali delle abitazioni e dell'immigrazione, e poi dall'Ufficio cantonale del sostegno sociale, per facilitarli nel reperire alloggi per i profughi, ripartiti equamente nei vari cantoni. Abbiamo quindi dato il nostro contributo nel trovare locatori disposti ad offrire loro degli alloggi e abbiamo collaborato nella redazione di un modello di contratto. Proprio in queste settimane siamo però venuti a sapere che localmente il Cantone interpella i locatori pretendendo che in qualità di conduttore non figuri più il Cantone bensì i cittadini ucraini, rimanendo il Cantone responsabile per le pigioni eventualmente impagate durante l'occupazione degli spazi. Ciò scaricherà però di fatto in primis i problemi gestionali ai proprietari che dovranno quindi adottare un atteggiamento molto più attento; le cose potrebbero poi complicarsi a dipendenza dei casi e soprattutto se le persone coinvolte non riuscissero a intendersi per motivi linguistici. Per correttezza devo comunque dire di avere sentito dei proprietari sinora senz'altro soddisfatti dei rapporti con i loro inquilini. Per queste e altre modifiche contrattuali, vi invito a contattarci in caso di dubbi..
Ci siamo espressi in diverse procedure di consultazione e meglio in merito:
- alla proposta di modifica degli interessi moratori: invece del tasso fisso del 5% (diritto dispositivo), si propone un tasso fisso al 3% o un tasso variabile stabilito annualmente dal Consiglio federale e pari al tasso Saron più il 2%. Abbiamo respinto la proposta.
- a delle proposte di modifica della LEF intese a migliorare l'affidabilità dell'estratto del registro delle esecuzioni, trasmettere avvisi e decisioni per via elettronica e introdurre l'incanto su piattaforma privata. Approviamo soprattutto la prima modifica
- alla proposta di piano energetico e climatico cantonale PECC: abbiamo chiesto in particolare che si tenga maggiormente conto del progresso tecnico, del risparmio spontaneo, del parere delle associazioni economiche e della durata di vita naturale degli edifici.
- abbiamo presentato la nostra presa di posizione alla Commissione sanità e sicurezza sociale incaricata di formulare un rapporto sull'iniziativa dell'on. Roberta Soldati chiedente che la pigione per abitazioni locate a persone in assistenza sia versata direttamente dal Cantone invece che dall'inquilino, o che ciò avvenga quantomeno se l'inquilino è in mora con una pigione o se ha procedure esecutive in corso. L'iniziativa va senz'altro nella giusta direzione.
Le sezioni hanno organizzato delle serate informative e meglio:
- Locarno e Bellinzona hanno dato spazio all'energia soffermandosi sull'evoluzione futura dei costi e sugli effetti di tali aumenti sugli alloggi, così come sulle possibilità che si offrono ai proprietari che installassero dei pannelli solari sui tetti, specie in case plurifamiliari, e la questione delle colonnine di ricarica per le auto elettriche nei condomini;
- Mendrisio e Lugano hanno fatto il punto dei compiti che devono assumersi i comuni ticinesi a seguito delle modifiche della LPT e hanno affrontato la problematica delle zone edificabili sovradimensionate con l'aiuto di illustri relatori.
- Biasca è un po' in ritardo ma intende recuperare quanto prima con una serata sulla LPT o sull'energia.
Quali notizie del Segretariato vi confermo che i soci sono in continua crescita e quest'anno il maggiore aumento sia percentuale che in numeri assoluti si è registrato nel Bellinzonese, dove si assiste ad un boom edilizio. Segno che numerosi sono i nuovi proprietari che hanno deciso di aderire alla nostra associazione.
Un'altra bella notizia è che dopo la partenza di una nostra collaboratrice giuridica che si è trasferita fuori cantone, siamo riusciti a sostituirla con l'avv. Elisabeth Britt. Siamo molto felici di averla con noi e di potere così contare nuovamente su un team al completo e compatto.
Per quanto concerne le consulenze per quest'anno spicca l'elevato numero dei casi di richieste d'informazione sulle spese accessorie per aumento delle spese energetiche, e soprattutto i casi di mora dove la nostra consulenza è fondamentale nella limitazione dei danni. Basta essere in un ufficio di conciliazione per constatare le notevoli perdite subite dai proprietari perché si sono - per ingenuità o ignoranza - attivati tardi o male con conseguente perdita di tempo e di soldi. Per il futuro si prospetta un aumento del tasso ipotecario di riferimento; raccomando sin d'ora la massima prudenza nel volere modificare la pigione, perché nella maggioranza dei casi e specie per le locazioni che non sono recentissime, non ci sarà margine per un aumento. Sarebbe peccato avere poi dei conflitti che si perderanno e che sarebbero stati perfettamente evitabili con un minimo di attenzione.
(...)
Da ultimo, un grandissimo ringraziamento lo devo al Presidente Piazzini, che nonostante l'avanzare del tempo dà tutto sé stesso per concretizzare lo scopo sociale e anche, sebbene non tutto sia visibile, con ottimi risultati. Ringrazio poi il mio team, sempre molto impegnato e reattivo, e meglio le avv. Amanda Stojkova e Elisabeth Britt e le due collaboratrici Cinzia Santacroce Fontana e Fabiola Campana con noi da parecchi decenni, e che sono ormai dei pilastri della struttura. Ringrazio i membri CD e i signori Ospiti e tutti i presenti per il sostegno che danno e daranno all'associazione.