Egregi Membri del CD,
Gentili Signore e Signori delegati,

Quest'anno la CATEF compie 60 anni! È un gran bel traguardo! Purtroppo per un'insieme di circostanze non siamo riusciti a festeggiarlo come invece avremmo voluto. Hanno contribuito il Covid, un'attività estremamente intensa sia a livello di novità che di consulenza.

Visti i numerosi temi che ci hanno occupato, per non tediarvi, mi limiterò veramente all'essenziale.

Il Covid-19, ha portato con sé numerose novità per la nostra attività anche dal profilo giuridico, con ipotesi improvvisate, spesso modificate, magari poi non confermate, ma che andavano comunque affrontate: così ad esempio gli interrogativi circa l'esonero dal pagamento delle pigioni in caso di chiusura completa o parziale dell'attività, la possibilità di disdette anticipate, la possibilità di effettuare traslochi, l'allungo dei termini per la diffida per mora, come tenere le assemblee condominiali ecc.
La consulenza è stata molto impegnativa, anche per le numerosissime richieste, giunte pure dagli inquilini! In particolare, oltre ad aggiornare i soci, abbiamo messo a loro disposizione consigli e modelli di accordi da prendere con i loro inquilini sulla base di un dialogo costruttivo e sono felice di potere dire che in una netta maggioranza dei casi le parti hanno trovato una soluzione e molto pochi, quanto meno ad oggi, sono i casi finiti in conciliazione e ancor meno in tribunale. I locatori si sono dimostrati molto solidali con i loro conduttori e non mi è noto un solo caso di disdetta data per mancato pagamento della pigione per il solo periodo del lockdown. Dopo esserci dichiarati disponibili ad instaurare a livello cantonale un possibile sostegno finanziario ai piccoli commerci più in difficoltà, se il locatore fosse stato d'accordo e - visto che la proposta non ha avuto seguito - ci siamo espressi in merito alla proposta di LF sulle pigioni commerciali covid-19, che le Camere federali hanno incaricato il Consiglio Federale di imbastire. La proposta prevede in particolare uno sconto del 60% sulle pigioni per le attività commerciali che hanno dovuto restare chiuse durante il lockdown e con pigione inferiore o pari a fr.15/20'000 mensili; sono quindi interessate anche le attività commerciali importanti e non solo quelle medio piccole... la legge non si applicherebbe laddove le parti avessero già trovato un'intesa. Problematici sono soprattutto il campo d'applicazione (quali sono i commerci colpiti?) e il termine di "accordo”, che escluderebbe le dilazioni.

Nel frattempo il CF ha pubblicato i risultati dell'apposita taskforce incaricata di valutare gli effetti del covid sulle pigioni commerciali che evidenzia che vi sono solo pochi indizi di criticità nel settore delle pigioni commerciali. Il buon risultato è dovuto alla sostenuta ripresa economica e al sorprendentemente elevato numero di intese circa una riduzione della pigione. Il bisogno di un'apposita legge perde così di importanza, sicché la Commissione giuridica del Consiglio Nazionale proprio in questi giorni si è espressa contro l'adozione di una legge, mentre quella degli Stati non si è ancora espressa. Alle parti che non avessero ancora trovato un accordo con gli inquilini, consiglio quindi di trovarlo. È senz'altro preferibile una soluzione concordata piuttosto che una soluzione imposta. In caso di mancato successo è opportuno attendere per  vedere se la legge verrà veramente approvata. Non fosse il caso e non si giungesse ad un accordo, per incassare le pigioni dovute si potrebbe procedere per via giudiziaria. La dottrina dominante sostiene che il lockdown non costituisca un difetto dell'ente locato che giustifichi una riduzione della pigione. Nondimeno ci si trova su terreno completamente nuovo, nel quale non si possono escludere soluzioni giudiziarie, magari anche contraddittorie fra di loro, dal contenuto sfavorevole. Di certo, i tempi si allungherebbero.

Un altro tema che ci coinvolge molto da tempo sono i dati relativi agli alloggi vuoti che in Ticino sono in continua crescita e che hanno ormai raggiunto livelli estremamente preoccupanti! Da anni ci lamentiamo che i dati rilevati peccano per difetto e quest'anno abbiamo potuto constatare che ciò è anche ascrivibile al comportamento di comuni e amministratori immobiliari, non sempre abbastanza diligenti nel fornire all’autorità i dati richiesti. Nelle valli poi sembrerebbe che lo sfitto sia inesistente, ma è errato: semplicemente i proprietari non vengono sufficientemente interpellati; anche lì lo sfitto è sicuramente molto elevato. Il dato ufficiale indica comunque per il Ticino 6’639 alloggi vuoti, pari al 2.71%, sparsi sul territorio e in ogni categoria di edificio. Preoccupano sia i numeri effettivi che le percentuali. Da sempre si sosteneva che un mercato era ben funzionante se il tasso di sfitto si aggirava sull'1-1.5%. Ora abbiamo a Bellinzona, Lugano e Locarno tassi fra il 3.15 e il 3.61%; a Mendrisio del 4.4 e a Chiasso del 6.51%! Ma altrettanto elevati sono i tassi dei paesi vicini, sicché non è facile trovare nuovi inquilini in zona per riempire le proprie case...

La gravità della situazione è peraltro confermata dai maggiori analisti e gli studi in tal senso si sommano. Su incarico dell'Ufficio federale delle abitazioni due importanti istituti nel valutare gli effetti della libera circolazione delle persone sull'alloggio hanno confermato che "nel 2019 il mercato degli alloggi ticinese è rimasto il più nutrito di tutta la Svizzera. L'offerta continua a crescere più della domanda"; inoltre "sul mercato degli alloggi ticinese complessivo, il livello dei prezzi ha registrato una tendenza al ribasso che è la più consistente a livello Svizzero!", e ciò in barba a quelli che sostengono che le pigioni non si abbassano...
Coloro che costruiscono non si impensieriscono troppo, ma gli altri proprietari e non certo solo quelli di case vetuste, piangono. Sono e saranno costretti a ridurre le pigioni e a fare delle concessioni, che in caso normale non avrebbero magari fatto.

Ma lo sfitto è un indicatore importantissimo anche in altre situazioni. Pensate al piano cantonale dell'alloggio, all'iniziativa dell'ASI per pigioni corrette o nel contesto dell'introduzione del modulo ufficiale per le pigioni iniziali: tutte le limitazioni conseguenti a questi ambiti si fondano sulla premessa che vi sia penuria di alloggi; con questa situazione viene quindi completamente a mancare la necessaria premessa.

Accanto alle difficoltà registriamo fortunatamente anche dei successi, come la vittoria nella votazione popolare del 9 febbraio, che ha permesso di respingere l'iniziativa dell'ASI per "Più abitazioni a prezzi accessibili"; come ricorderete voleva aumentare il numero di alloggi a pigione moderata, in particolare introducendo un limite minimo del 10 % di alloggi di proprietà di enti di pubblica utilità nella nuova produzione e limitando fortemente eventuali aumenti in caso  di risanamenti energetici effettuati anche grazie a dei sussidi. Siamo partiti sfavoriti con chi ci dava nettamente perdenti insieme ai romandi, e alla fine con impegno siamo riusciti a spuntarla raggiungendo un risultato più che onorevole, analogo alla media Svizzera... L'iniziativa era dannosa, e quanto mai inutile, ciò che trova conferma anche nei dati sullo sfitto....

Numerosi altri argomenti rimangono aperti... Sarebbe molto importante riuscire a vincere la votazione popolare che saremo chiamati ad affrontare a livello prettamente cantonale, relativa all'introduzione del modulo ufficiale alla stipulazione di ogni contratto... Il testo legale che verrà sottoposto al popolo è ancora pendente in Gran Consiglio in attesa di essere formulato in maniera definitiva. Verrà poi messo in votazione per approvazione o rigetto popolare. Nella sua forma attuale la proposta che prevede obbligatoriamente l'uso del modulo ufficiale analogo a quello dell'aumento di pigione, con l'indicazione della pigione pagata del precedente inquilino e del nuovo contratto con spiegazione dei motivi d'aumento - pena la nullità completa della pigione constatabile anche dopo anni - non è limitata alle sole pigioni abitative, ma estesa anche a quelle commerciali. Tale possibilità oltre che del tutto inopportuna, supera pure le possibilità legislative attribuite ai cantoni dal CO. Con l'elevato sfitto che abbiamo, e che di certo non tenderà a riassorbirsi in pochi anni, se passasse l'iniziativa avremmo un'altra legge, inutile ma penalizzante che entrerebbe a fare parte della torre di Babele di leggi, che solo pochi anni orsono il Gran Consiglio voleva invece ridimensionare...Senza dimenticare poi l'incertezza giuridica in caso di mancato utilizzo del modulo e il notevole carico amministrativo causato ai locatori, in barba al - da tutti invocato - snellimento burocratico!

Fra gli altri argomenti politici ancora aperti a livello federale ricordo in particolare quelli dell'ulteriore modifica della Legge federale della pianificazione del territorio - rispettivamente della implementazione a livello cantonale delle modifiche introdotte nel 2014 con la prima fase - l'abolizione del valore locativo, e le modifiche in materia energetica.

A livello ticinese seguiamo con particolare interesse la modifica della Legge edilizia cui in sede di procedura consultazione avevamo mosso critiche di peso in particolare in merito all'abolizione di un'istanza ricorsuale, alla procedura a due fasi, alle norme sulle aree di svago e dei parcheggi per le biciclette e alle penalizzanti norme applicabili in caso di riattazione nei nuclei, ecc.; di certo con le difficoltà che incontrano gli stabili datati, non è il caso di ulteriormente aggravare la loro situazione. Seguiamo quindi con grande attenzione il tema del recupero dei nuclei. Aperti rimangono pure il capitolo dell'implementazione delle modifiche introdotte col nuovo pacchetto di modifiche della LPT (fase 1), le modifiche in ambito energetico, l'evoluzione del discorso sull'introduzione di un piano cantonale dell'alloggio. Per quanto attiene alla tassa di collegamento, abbiamo finalmente la decisione del Tribunale Federale, che l'ha ritenuta proponibile. A livello politico ci sono vari atti parlamentari che si sono espressi contro la sua introduzione, che comunque rimane sospesa almeno sino al 2022.

Nell'ambito di diverse procedure di consultazione abbiamo inoltrato le nostre prese di posizione, visionabili nel nostro sito, su numerosi oggetti, ossia,

a livello federale:
- Legge federale sulle pigioni commerciali COVID-19
- Legge sull'energia
- abolizione del valore locativo
- modifica dell'Ordinanza sui fondi propri
- introduzione di un nuovo art. 6c OLAL per un contratto energetico
- progetto per migliorare la comunicazione con i locatari in caso di risanamento degli stabili

a livello cantonale: legge cantonale sui fiduciari.

L'attività delle Sezioni è dal canto suo stata modesta, non per inerzia, ma per l'impossibilità a tenere riunioni che hanno così dovuto essere annullate.
Biasca è riuscita a tenere le 2 assemblee sezionali, trattando con gli architetti progettisti Pia Durisch e Aldo Nolli il tema "Costruire e ristrutturare in legno”, con i signori Roberto Zanetti e il Sig. Dante Caprara quello della connotazione turistico-sportiva per il Nuovo Centro Sci Nordico di Campra.
Bellinzona ha tenuto due assemblee (di cui la seconda per iscritto) e grazie all'intervento di Ruben Veronese della Laube SA di Biasca ha trattato il tema "ristrutturare risparmiando con particolare attenzione alla tutela dell’ambiente, riducendo il fabbisogno di calore, i costi energetici e le emissioni di CO2"
Locarno ha tenuto una serata informativa sullo sfitto con i signori Montorfani della Svit, Guerra della Wüst&Partner e chi vi parla, e un'assemblea
Lugano ha dovuto annullare una serata dedicata ai risanamenti energetici e alle alternative, con analisi degli impatti economici e fiscali, mentre nelle scorse settimane ha tenuto l'assemblea per iscritto, come farà anche la sezione di Mendrisio.


A livello di Segretariato cantonale, siamo riusciti dopo numerosi mesi di ricerca a trovare l'avv. Amanda Stojkova in sostituzione della collaboratrice giuridica Romina D'Antoni; l'avv. Stojkova è con noi da un anno con nostra grande soddisfazione. Purtroppo si è invece creata una nuova vacanza con la partenza della signora MLaw D'Alessio sicché siamo sempre alla ricerca di un suo sostituto e tutto il team è estremamente sollecitato. Il numero dei soci continua ad aumentare e anche la consulenza è in continua crescita: tante nuove costruzioni, tanti nuovi proprietari, spesso bisognosi anche delle informazioni basilari, e per i proprietari rodati, tante nuove teorie e applicazioni di principi sinora assodati, che rendono anch'essi necessario disporre d'informazioni supplementari...

A inizio anno abbiamo pubblicato in comune con la SVIT - grazie alla collaborazione dell'avv. Pedrazzini, della nostra ex collaboratrice giuridica D'Antoni, del primo autore Piozzini e di A. Montorfani, ex Presidente SVIT -  il libro "Il Condominio" che avremo il piacere di donarvi al termine della serata; esso fornisce le basi per capire  l'istituto giuridico che regola i rapporti fra i condomini e con terzi, in termini accessibili a tutti.

Il nostro nuovo sito, inaugurato l'anno scorso e fonte di moltissime informazioni anche giuridiche, e il nuovo libro "il Condominio" seppur veramente utili, non sono purtroppo sufficienti a ridurre in modo significativo la consulenza, risultando per i soci molto più comodo rivolgersi al segretariato...

Concludo ringraziando in primo luogo proprio il mio team, le signore Cinzia Santacroce Fontana e Fabiola Campana, da diversi decenni al servizio dell'associazione, sempre con grande impegno, precisione, e cordialità. Tanti ringraziamenti li rivolgo pure all'avv. Amanda Stojkova, che dispone di un'ottima preparazione giuridica e ha saputo integrarsi perfettamente nel team e nel suo modo di lavorare; ringrazio il Presidente Cantonale Piazzini, per il suo inossidabile impegno e l'energia profusa nel suo non facile compito a favore della proprietà, senza mai risparmiarsi; ringrazio i membri del CD e voi tutti per l'attenzione e il sostegno.