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Il tema federale dal maggiore impatto per i proprietari è attualmente quello della pianificazione del territorio, che interessa sia i terreni in zona edificabile che quelli al suo esterno, siano essi ancora liberi o già edificati. Per implementare il principio dell’uso parsimonioso del suolo, i comuni stanno procedendo al censimento della superficie ancora edificabile sul proprio territorio, da mettere poi in relazione col previsto sviluppo della popolazione nei prossimi 15 anni. Ciò permetterà di determinare l’entità dell’esubero della zona edificabile e se del caso adottare le misure opportune al fine di ridurla. È una procedura che tutti i cantoni sono chiamati a fare; in alcuni come il nostro, risulta probabilmente più difficile. Molti sono le incertezze e i timori degli interessati, perché in caso di passaggio di un fondo da zona edificabile a non edificabile, o di riduzione degli indici edificatori, il versamento di un indennizzo non è la regola ma piuttosto l’eccezione.
La materia è indubbiamente complessa.
Da informazioni non ufficiali sembrerebbe che vi siano dei comuni che dovrebbero ridurre massicciamente la loro zona edificabile. Il metodo adottato dal Cantone è però rimesso in discussione dai Gran Consiglieri e membri CD Gianluca Padlina e Omar Terraneo, che in una mozione urgente propongono un altro metodo (ammesso dall’ARE) che consente di meglio differenziare i comuni e quantificare in maniera più corretta il reale fabbisogno di superficie edificabile.
La CATEF ha tenuto in tutte le sezioni delle serate informative sull’argomento, che hanno riscosso grandissimo interesse presso i soci. Evidentemente rimangono però ancora molti punti oscuri, e tanti interrogativi troveranno risposta solo fra anni, con l’adozione dei nuovi PR da parte dei comuni.
Un altro argomento che sta avendo un chiaro impatto anche da noi sono le diverse misure energetiche decise dai direttori cantonali dell’energia e ora riprese e implementate nelle varie leggi cantonali sull’energia. Dal profilo tecnico, in Ticino, in particolare nel RUen. Le misure sono incisive e si applicano per le costruzioni a nuovo e quando si sostituiscono impianti già esistenti.  Gli interventi sono importanti perché oltre alla sostituzione del riscaldamento, di regola si occorre anche isolare molto bene lo stabile (entrano in considerazione tetto, facciate, finestre), posare delle installazioni di energia rinnovabile (termopompa, energia solare, sonde geotermiche, stufe a pellet ecc.); il tutto a costi non solo superiori, ma spesso anche molto elevati. Si pensi che il risanamento energetico (senza considerare rifacimento bagni, pavimenti e cucina, costa all’incirca fr. 80-100'000 per un 3.5 locali). Aggiungendo le spese per un intervento di manutenzione incisivo, si sfiorano fr. 200'000 per appartamento.
La CATEF si è così riproposta di trattare nelle sezioni anche il tema dei risanamenti energetici. In apposite serate esse hanno trattato aspetti tecnici e fiscali, casi pratici, proposte della locale azienda elettrica ecc. Anche questo argomento ci interesserà ancora per anni.
Spesso gli addetti ai lavori si interrogano sul perché il risanamento degli immobili a reddito proceda più lentamente di quanto auspicato. In verità oltre agli elevati costi, specie se i proprietari procedono contemporaneamente anche a lavori di manutenzione importanti allo stabile, gioca un ruolo centrale il diritto di locazione applicabile alle case plurifamiliari. Il risanamento delle case a reddito diventa infatti un’operazione per persone decisamente preparate e coraggiose; vediamo in breve:

- A dipendenza dell’importanza dei lavori il proprietario potrebbe volere procedere con la casa vuota: ciò comporta la disdetta a tutti gli inquilini per la scadenza contrattuale, con rischio di contestazioni e procedure giudiziarie e concessioni di protrazioni del contratto su diversi anni, sicché si potrebbero rimanere con pochi appartamenti occupati e l’esecuzione dei lavori fortemente compromessa.

- Se si vuole procedere lasciando gli inquilini in casa, è necessaria un’organizzazione ferrea per il loro spostamento a rotazione in un appartamento vuoto, sperando che non vi siano ritardi. Nell’esecuzione dei lavori bisogna anche tenere conto degli interessi degli inquilini. Per i disagi causati è dovuta una riduzione della pigione; ogni caso va soppesato nello specifico e può originare una procedura giudiziaria. A lavori ultimati, si spera senza difetti, si potrà esaminare la possibilità di aumentare la pigione. Sulla carta, visto l’elevato costo, si potrebbe anche procedere ad un aumento importante, che rischia però di superare le capacità finanziarie degli inquilini, commisurate ad una casa spesso datata. Soprattutto però, è molto concreto il rischio di finire dinanzi al giudice perché attualmente l’Associazione Inquilini consiglia di contestare sistematicamente qualsiasi aumento.

Queste difficoltà possono essere affrontate meglio da un grande proprietario, come un istituzionale, che può poi ripartire i rischi su varie proprietà e parecchi sono i proprietari che procedono solo al minimo in attesa di cedere la proprietà a terzi. Negli ultimi anni si registra infatti una modifica nella composizione dei proprietari, con una contrazione dei proprietari privati con poche proprietà.

In altri cantoni (in particolare Ginevra, VD, BS e probabilmente a breve anche a ZH) la situazione è pure peggiore: non solo i normali ma anche i piccoli investimenti allo stabile sono possibili solo previa autorizzazione di un’autorità pubblica che sottopone i risanamenti a controlli e quantifica anche il possibile aumento futuro della pigione. Obiettivo prioritario non è infatti il mantenimento degli stabili quanto invece il contenimento delle pigioni. A pochi mesi dall’introduzione delle nuove disposizioni, a BS le manutenzioni sono completamente crollate, mentre a GE, che ha queste regole da decenni, nel confronto intercantonale i risanamenti sono al minimo.

Più in generale, a livello locativo ci aspettano importanti appuntamenti e sfide.
L’Associazione Inquilini continua imperterrita a ripetere che anche da noi le pigioni esplodono, incurante del fatto che i dati la smentiscano completamente. In Ticino le condizioni sono fra le migliori del Paese: a livello cantonale le pigioni iniziali negli ultimi 16 anni sono aumentate del 10.8.%, mentre la media svizzera è del 28% ossia quasi il triplo! a ZH sono aumentate del 42%, a GE e VD del 38%. Nel confronto con le 8 grandi città, Lugano è quella con le pigioni nettamente più stabili: negli ultimi 9 anni sono aumentate di meno del 5%, mentre a ZH di oltre il 35% e nelle altre grandi città svizzero tedesche di oltre il 10%. Non si intravvedono motivi che dovrebbero modificare la situazione, anche perché in Ticino continuiamo ad avere – a differenza della maggior parte delle altre zone della Svizzera – un’importante disponibilità di alloggi vuoti.
Neppure dovrebbe realizzarsi la tanto minacciata esplosione delle pigioni dovuta al rialzo dei tassi ipotecari, perché – come sostenevamo da qualche tempo – essi si sono stabilizzati e lo stesso ha fatto il tasso ipotecario determinante ai fini locativi.
I rapporti con l’ASI rimangono tesi, tanto che diventa rischioso procedere a qualsiasi aumento di pigione: il suo obiettivo è infatti quello che vengano tutti contestati, chiedendo al locatore di provare con un calcolo molto complesso della redditività, che la pigione non sia eccessiva, pena la mancata validità dell’aumento. (…).
Le novità da Berna non sono incoraggianti, perché i rappresentanti dell’ASI nazionale e parlamentari socialisti alle camere federali inoltrano ca. 20 atti parlamentari all’anno con proposte assurde, come quella di creare le basi affinché il sorvegliante dei prezzi possa verificare l’adeguatezza dei redditi locativi, oppure di concedere agli inquilini, nelle zone in cui vi sia penuria di abitazioni, di lasciare in qualsiasi momento l’abitazione senza dovere cercare un subentrante, o ancora, di introdurre una moratoria sugli aumenti di pigione finché non sia stato introdotto un controllo automatico del reddito massimo consentito o che il proprietario non abbia dimostrato – con un calcolo difficilissimo – di non ottenere un reddito abusivo.
Sempre a livello nazionale, l’ASI sta anche preparando varie iniziative popolari e inoltra sistematicamente referendum contro ogni modifica, anche di poco conto, a favore dei proprietari. La prossima votazione contro una modifica del CO avrà verosimilmente luogo in autunno o in inverno e confidiamo nel vostro massimo sostegno per bocciare il referendum.
Altri argomenti d’interesse prettamente cantonale sono in particolare la revisione della Legge Edilizia, l’aggiornamento delle stime, l’entrata in vigore o meno della tassa di collegamento e la LALIA. Come sempre è grande l’impegno anche su questi fronti, nell’ottica di trovare una soluzione fattibile e mirata per i nostri soci, ma anche per la società tutta. Le pessime finanze cantonali lasciano purtroppo poco spazio ai sogni e sappiamo bene che l’aggiornamento delle stime è un’occasione molto ghiotta per chi pretende sempre più soldi da chi ha la sostanza al sole… Il nostro membro del CD e Gran Consigliere Paolo Caroni ha inoltrato due mozioni, pubblicate su EF, con proposte concrete affinché le nuove stime siano fiscalmente neutrali.
Abbiamo seguito da vicino anche l’imposizione, da parte della città di Lugano, dei contributi LALIA, prelevati in applicazione dell’apposita legge cantonale: inviate a 23’000 proprietari quasi 53'000 decisioni. Il modo di procedere non era al di sopra di qualche critica, ma vi erano oggettive difficoltà nell’amministrare un territorio così ampio, tenendo anche conto di quanto svolto in precedenza dai quartieri poi aggregati. Nella sostanza i calcoli erano di principio corretti. Il nostro intervento ha contribuito a che venissero allungati i termini di pagamento e facilitato l’esonero dal pagamento degli interessi.
Ultimo argomento sul quale occorre soffermarci, è quello del funzionamento dell’associazione e del lavoro al Segretariato. I soci sono sempre in aumento; il numero delle consulenze cresce in maniera esponenziale; il continuo cambio delle normative, la loro complessità, l’aumento della conflittualità, le crescenti difficoltà finanziarie e pure il fatto che la nostra consulenza è elargita gratuitamente, spingono sempre più i soci a chiederci aiuto, anche numerose volte all’anno. Con i nostri numerosi soci capirete quanto ciò sia impegnativo.
Accanto a questo siamo però sempre più spesso interpellati e coinvolti dai media, in commissioni di lavoro, in assemblee, in manifestazioni informative ecc., e in quest’ultimo anno erano oltre 75 impegni! Sono momenti in parte anche delicati e impegnativi, dove non si può mandare qualcuno solo per fare atto di presenza. Siamo coinvolti in procedure di consultazione a livello federale e cantonale, in procedure vieppiù complesse, che richiedono anche un approccio multidisciplinare. Ci aspettano altre sfide difficili e necessitiamo di ampio sostegno e in primis del vostro…
Per questo il Presidente Piazzini ha avviato una procedura volta ad aggiornare l’organizzazione dell’associazione e gliene sono molto grata. Saranno indispensabili anche un maggiore impegno da parte di chi riveste posizioni di un certo rilievo nell’associazione, e il gioco di squadra.
Avete sentito dal Presidente che intende ripresentarsi con tutto il CD ancora per un mandato e ne sono molto felice.
Negli ormai scorsi decenni ho sempre avuto prova delle sue ampissime conoscenze in ambito immobiliare, della sua vasta esperienza politica, della sua dimestichezza nel trattare con i media, della sua straordinaria abilità nel prevedere gli scenari futuri e del profondo rispetto delle Istituzioni.
Aggiungo il suo instancabile impegno, nel presenziare a riunioni ed eventi per difendere gli interessi della vostra Associazione; non da ultimo, il suo totale e disinteressato impegno in favore della causa in cui tutti crediamo. (…)
Ringrazio sentitamente anche le mie due collaboratrici (…).