<p><em>Sono proprietaria di un appartamento e l’inquilino non paga il conguaglio; dovrò pertanto inoltrare un’istanza all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Devo presentarmi personalmente all’udienza oppure può andare mio marito o l’amministratore?</em><br /><br /><span>Il </span><u>principio</u><span> previsto dall’art. 204 cpv. 1 CPC è che le parti debbano comparire personalmente all’udienza di conciliazione. Questo vale sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche.</span><br /><span>L’obbligo di comparizione personale è stato voluto così da poter permettere alle parti di esprimersi e di trovare un accordo, in modo da massimizzare le opportunità di successo della conciliazione (Messaggio, p. 6704).</span><br /><br /><span>In </span><u>deroga al principio</u><span> sopramenzionato, l’art. 204 cpv. 3 CPC prevede che non è tenuto a comparire personalmente, e può dunque farsi rappresentare, chi è domiciliato o ha la sede fuori Cantone o all’estero (lit. a), chi è impedito a seguito di malattia, età avanzata o per altri motivi gravi (lit. b) oppure, il locatore che delega all’amministratore la gestione dell’immobile, se il valore di causa è inferiore a Fr. 30'000.00 e segue dunque la procedura semplificata (lit. c).</span><br /><span>Chi non si presenta all’udienza di conciliazione poiché impedito per causa di malattia deve fornire all’autorità di conciliazione un giustificativo. L’amministrazione dell’immobile deve presentare una procura che la autorizzi a transare (art. 204 cpv. 3 lit. c </span><em>in fine</em><span>). Si specifica che con </span><em>amministratore dell’immobile</em><span> si intende anche un impiegato dell’immobiliare (François Bohnet in: Code de procédure civile commenté, 2011, p. 772).</span><br /><span>Sono cause di motivi gravi che giustificano l’assenza della parte all’udienza: il soggiorno all’estero, un lutto, il servizio militare o altri obblighi previsti dal diritto pubblico (David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 92), ma anche gli incidenti e i motivi famigliari o professionali (François Bohnet in: Code de procédure civile commenté, 2011, p. 771).</span><br /><span>Se una parte non può presentarsi personalmente all’udienza di conciliazione dovrà comunicare tempestivamente e per iscritto la sua assenza all’autorità di conciliazione (David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 93) in modo che quest’ultima possa informare la controparte (François Bohnet in: Code de procédure civile commenté, 2011, p. 772). L’assenza deve essere giustificata con dei documenti. Si rammenta che il rappresentante deve sempre legittimarsi mediante procura ex art. 68 cpv. 3 CPC.</span><br /><span>Solamente in questi casi e a queste condizioni la parte può farsi rappresentare.</span><br /><br /><span>È poi importante capire </span><u>da chi può farsi rappresentare</u><span> il proprietario, rispettivamente l’inquilino. La rappresentanza può essere conferita ad un professionista, per esempio, un avvocato iscritto nel registro degli avvocati, un praticante o un giurista della protezione giuridica, oppure ad una persona di fiducia, per esempio un famigliare, un amico, il curatore.</span><br /><span>Il rappresentante deve essere in possesso di tutte le informazioni in merito all’oggetto della procedura e deve aver ricevuto delle direttive in modo da poter concludere un accordo.</span><br /><br /><span>In caso di litisconsorzio (caso nel quale più persone devono oppure possono agire insieme o essere convenute insieme) è ammesso che un litisconsorte possa rappresentare gli altri (François Bohnet in: Code de procédure civile commenté, 2011, p. 772). Naturalmente, è sempre necessario presentare una procura.</span><br /><br /><span>Di transenna, informiamo che il Tribunale federale, con la sua recente sentenza 4a_612/2017 dell’8 marzo 2018, ha stabilito che se una delle parti è una persona giuridica, questa deve essere rappresentata da un organo statutario, da un procuratore (conformemente all’art. 458 CO) oppure da altri mandati commerciali (conformemente all’art. 462 CO). Il rappresentante della persona giuridica deve conoscere la fattispecie e deve produrre un estratto del Registro di commercio oppure, se si tratta di un mandatario commerciale giusta l’art. 462 CO, deve produrre una procura. È esclusa la rappresentanza per il tramite di un organo di fatto.</span><br /><br /><span>Infine, ricordiamo che giusta l’art. 204 cpv. 2 CPC le parti possono farsi </span><u>assistere</u><span> e accompagnare all’udienza da una o più persone di fiducia oppure da un patrocinatore (David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 92).</span><br /><br /><span>In conclusione, di principio, la nostra socia dovrà comparire davanti all’autorità di conciliazione personalmente, magari facendosi accompagnare dal marito. Se l’ente locato è dato in gestione ad un’amministrazione, un dipendente di quest’ultima potrà rappresentare la proprietaria.</span><br /><span>Se lo ritiene opportuno potrebbe anche incaricare un avvocato che potrà accompagnarla all’udienza, ma non sarà per questo dispensata dal comparire personalmente.</span><br /><br /><strong><em>MLaw Lara D’Alessio</em></strong></p>

<p><strong>Domanda</strong><br /><br />Ho contestato una decisione condominiale presentando una richiesta di conciliazione al Pretore tendente ad ottenere il suo annullamento entro un mese dalla seduta assembleare, come prevede l’articolo 75 del Codice civile (CC).<br />Purtroppo il tentativo di conciliazione non ha avuto successo e così mi è stata notificata dalla Pretura l’autorizzazione ad agire. L’azione di merito è stata presentata dal mio legale 2 mesi dopo il rilascio dell’autorizzazione ad agire. Un altro legale mio conoscente mi ha tuttavia fatto presente che la mia azione potrebbe essere tardiva in quanto, sebbene l’articolo 209 cpv. 3 del Codice di procedura civile svizzero (CPC) preveda che l’autorizzazione ad agire permetta di inoltrare la causa al giudice entro tre mesi dalla sua notificazione, il capoverso 4 del medesimo articolo stabilisce che “(…)<span> </span><em>sono fatti salvi altri termini speciali di azione previsti dalle legge</em>”, riserva che potrebbe riferirsi anche all’articolo 75 CC, imponendo quindi di presentare l’azione entro un mese dalla notifica dell’autorizzazione ad agire, e non entro tre mesi.<br />Mi chiedo pertanto quale dei due legali abbia ragione e se la mia istanza sarà considerata tardiva.<br /><br /><strong>Riposta</strong><br /><br />L’articolo 75 del Codice civile (applicabile in materia di proprietà per piani grazie al rinvio dell’art. 712m cpv 2 CC), stabilisce effettivamente che l’azione in contestazione di una delibera assembleare condominiale dev’essere intentata entro un mese dal giorno in cui il condomino ha avuto conoscenza della decisione. In caso di mancata conciliazione, viene rilasciata l’autorizzazione ad agire che, sulla base dell’articolo 209 cpv. 3 del Codice di procedura civile, permette di inoltrare la causa al giudice entro tre mesi dalla sua notifica.<br />Il capoverso 4 del medesimo articolo stabilisce un’eccezione al rispetto del termine di 3 mesi per aprire azione nel merito, riservando altri termini speciali d’azione previsti dalla legge o dal giudice. È dunque corretto chiedersi se il termine di un mese dell’articolo 75 CC rientri in quest’ultima eccezione, comportando di conseguenza una riduzione della durata di validità dell’autorizzazione ad agire.<br /><br />Il Tribunale Federale (nella sentenza DTF 140 III 561 del 10.11.2014) ha recentemente avuto modo di chiarire che<strong><span> </span>non occorre che il termine di un mese dell’articolo 75 CC sia rispettato in due momenti successivi, ossia sia al momento del deposito della richiesta di conciliazione, sia poi nuovamente al momento dell’introduzione dell’azione nel merito. È</strong><span> </span><strong>sufficiente che il termine di un mese sia rispettato al momento della presentazione della richiesta di conciliazione.<span> </span></strong>Non vi è di conseguenza una riduzione del termine di 3 mesi per agire nel merito e il legale rappresentante del socio ha dunque presentato tempestivamente l’azione di merito.<br /><br />Nella sua sentenza il Tribunale federale ha evidenziato che la riserva dell’art. 209 cpv. 4 CPC rinvia a dei termini procedurali e non a termini di diritto materiale, e ricordato  che la richiesta in conciliazione crea litispendenza e comporta l’apertura d’azione di diritto materiale. A partire da tale momento solo il diritto di procedura regge i termini necessari alla continuazione dell’istanza.<br /><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong></p>

<p>Dopo i solleciti di pagamento, l’invio di un precetto esecutivo potrebbe non essere sufficiente a risolvere la questione. Se il conduttore interpone opposizione al precetto, per poterla rigettare (e neutralizzare) è infatti necessario che il locatore disponga di un riconoscimento del debito scritto (da produrre nell’apposita procedura di rigetto dell’opposizione). A differenza degli acconti, anche in presenza di un contratto di locazione scritto, il conguaglio non costituisce infatti un valido titolo di riconoscimento del debito. Il creditore/locatore dovrà invece fare accertare la validità del suo credito con una procedura giudiziaria che si avvia presso l’ufficio di conciliazione in materia di locazione.<br /><br />La richiesta di convocazione per un’udienza va inoltrata all’ufficio di conciliazione per iscritto. In verità sarebbe possibile formularla anche solo verbalmente ma è sconsigliato; formulata per iscritto l’ufficio di conciliazione sarà a conoscenza degli elementi principali della vertenza prima ancora di vedere le parti, ciò che è utile.<br />Sono da indicare nell’istanza i dati essenziali delle parti e della controversia e in particolare: i nominativi e gli indirizzi delle parti al contratto, l’ente locato e il suo indirizzo, l’oggetto della vertenza, la richiesta dell’istante (una semplice convocazione per un’udienza conciliativa o che, in caso di mancato accordo, l’ufficio emetta una decisione sulla controversia…), allegando la documentazione atta a suffragare la propria tesi (contratto di locazione, conguaglio spese accessorie, richiami, fatture, eventualmente da portare all’udienza ecc.).<br />Se il valore di causa è inferiore a fr. 2'000, in caso di mancato accordo, l’istante (nel presente caso il creditore/locatore) potrebbe chiedere che l’ufficio di conciliazione emetta una decisione sulla controversia: in pratica che accerti la correttezza del credito vantato e faccia obbligo all’inquilino di versare l’importo dovuto.<br /><br />E’ giusto considerare che un accordo normalmente non permette alle parti e meglio all’istante di ottenere tutto quanto pretende; una decisione invece, se la pretesa è perfettamente giustificata, attribuisce all’istante quanto effettivamente di sua spettanza.<br />Quindi un conguaglio spese accessorie chiaro e perfettamente giustificato, comprovato dalle necessarie pezze giustificative, dovrebbe essere, in caso di decisione dell’ufficio di conciliazione, integralmente confermato.<br /><br />Va precisato che l’ufficio di conciliazione cui è stato chiesto di decidere “può” ma non “deve” decidere, ossia non è obbligato a emettere una decisione.<br />L’udienza presso l’ufficio di conciliazione è veloce (normalmente dura circa 30 minuti) e di regola non si sentono testimoni. In caso di bisogno è sufficiente produrre una dichiarazione scritta della persona che altrimenti verrebbe sentita come testimone. Se la vertenza concerne un conguaglio spese accessorie, difficilmente è però  necessario ricorre a simili mezzi di prova.<br /><br />E’ utile che l’istante si attenga esclusivamente ai fatti veramente rilevanti per la questione; ciò per evitare da un lato il protrarsi inutile della discussione, ma soprattutto che si perda di vista il vero problema; che ci si dilunghi ad esempio sulla congruità della pigione mentre il problema risiede nel mancato pagamento del conguaglio, che nulla ha a che vedere con l’entità della pigione…<br />Infine si ricorda che se il valore di causa si situa fra fr. 2’000 e fr. 5’000, l’ufficio di conciliazione può solo essere richiesto di formulare una proposta di decisione, ma non può emetterne una come in caso di valore inferiore ai fr. 2000. Se il valore superasse fr. 5000 (ipotesi assai rara per conguaglio spese), l’ufficio di conciliazione potrebbe invece rivestire esclusivamente il ruolo conciliativo.<br /><br />Se la vertenza non venisse conciliata, a dipendenza del suo valore di causa, la procedura potrebbe continuare in diversi modi:<br /><br />- se valore di causa inferiore o uguale a fr. 2000: se così richiesto dall’istante l’ufficio di conciliazione può emettere una decisione. Contro la stessa, alla parte insoddisfatta è aperta solo la via del reclamo entro 30 giorni presso il Tribunale d’Appello; caso contrario la decisione cresce in giudicato.<br /><br />- se il valore si situa fra fr. 2’001- 5’000: l’ufficio di conciliazione potrebbe sottoporre alle parti una proposta di giudizio. Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l’effetto di una decisione passata in giudicato. Il rifiuto non abbisogna d’essere motivato. Preso atto del rifiuto, l’ufficio di conciliazione rilascia all’istante (trattandosi di conguaglio spese accessorie) l’autorizzazione ad agire, entro 30 giorni presso la pretura. Se l’istante lascia scadere infruttuoso il termine, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l’effetto di una decisione passata in giudicato.<br /><br />- se il valore di causa supera fr. 5'000 (ipotesi piuttosto rara per un conguaglio delle spese accessorie), in caso di mancato accordo, l’istante ha 30 giorni di tempo per promuovere la procedura presso la pretura.<br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p>

<p><strong>Continuano gli articoli informativi sulla nuova regolamentazione introdotta dal nuovo Codice di Procedura che col 1.1.2011 ha sostituito le regolamentazioni cantonali e abrogato gli articoli 274-274g CO</strong></p> <p>Gli uffici di conciliazione sono competenti per controversie relative a contratti di locazione o di affitto di abitazioni o locali commerciali. Se la legislazione cantonale lo prevede, gli UC entrano in materia anche di questioni relative alla locazione (o all’affitto) di terreni, posteggi e altri immobili che non costituiscono né un’abitazione né un locale commerciale, e anche di mobili (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Asloca, Lausanne 2011, pag. 43 nota 3.1.1.). Il Canton Ticino non ha però a tutt’oggi previsto tale possibilità. Per questioni attinenti alla locazione di posteggi, terreni o mobili (contratto di nolo) le parti dovranno quindi rivolgersi al giudice di pace (se il valore del litigio non supera i fr. 5000) o al pretore.</p> <p>Sulla differenza fra un contratto di locazione e di affitto si rimanda all’articolo apparso su Economia Fondiaria 1/11 pag. 18. Per brevità nell’articolo che segue si menzionerà solo ancora il contratto di locazione, ritenuto che in verità tutta la procedura e tutte le considerazioni che seguono valgono mutatis mutandis anche per il contratto di affitto (sempre di locali d’abitazione e commerciali).</p> <p>Gli uffici di conciliazione, composti pariteticamente da un presidente neutrale e da un rappresentante delle parti locatrice e conduttrice, hanno le seguenti competenze:</p> <ul> <li>Tentano di fare conciliare le parti;</li> <li>Possono formulare delle proposte di giudizio;</li> <li>Possono decidere nelle controversie con un valore litigioso fino a fr. 2000 se l’istante lo chiede;</li> <li>Agiscono come tribunale arbitrale se così richiesto dalle parti (art. 361 cpv. 4 CPC), ritenuto che per la locazione di abitazioni le parti possono designare quale tribunale arbitrale unicamente l’autorità di conciliazione;</li> <li>Prestano consulenza (art. 201 CPC);</li> <li>Se richiesti, in luogo di procedere ad un tentativo di conciliazione rinviano le parti ad un mediatore (art. 213 CPC);</li> <li>Emettono un’autorizzazione a procedere presso l’autorità superiore, se le parti non hanno conciliato, se una proposta di giudizio è stata rifiutata o se anche la mediazione non ha raggiunto un accordo (213 cpv. 3 CPC).</li> </ul> <p>L’UC ha come compito principale quello di adoperarsi per fare trovare un’intesa alle parti contendenti. Ciò in qualsiasi controversia vertente su un locale d’abitazione o commerciale. Se le parti non trovano un’intesa, l’UC può formulare una proposta di giudizio nei seguenti casi:</p> <ul> <li>per  tutte le controversie con un valore litigioso sino a fr. 5000 (art. 211 cpv. 1c CPC);</li> <li>indipendentemente dal valore litigioso, nelle controversie che riguardano il deposito di pigioni, la protezione da pigioni abusive, la protezione dalla disdetta o la protrazione del contratto (art. 210 cpv. 1b CPC). In questi ambiti, ad eccezione delle controversie relative alla protezione da pigioni abusive, secondo il vecchio diritto gli UC avevano competenza decisionale. Col nuovo CPC invece, questa competenza è andata persa. Viene pure malauguratamente a cadere la possibilità di formulare una proposta di giudizio in caso di garanzie superiori a fr. 5'000. Il Ticino non ha infatti inserito nelle nuove disposizioni una norma in tal senso che in forma analoga esisteva invece col precedente diritto (cfr. gli art. 6 e 37 dell’abrogata legge cantonale di applicazione alle disposizioni federali in materia locativa del 1992).</li> </ul> <p>La proposta di giudizio deve essere formulata per iscritto e può contenere una breve motivazione. Se nessuna delle parti rifiuta la proposta entro 20 giorni dalla sua comunicazione scritta, essa è considerata accettata e ha l’effetto di una decisione definitiva. Se invece una parte la rifiuta, senza peraltro bisogno di motivazione, l’UC rilascia un’autorizzazione ad agire presso l’autorità superiore. L’autorizzazione va assegnata alla parte che ha rifiutato la proposta di giudizio, nei casi previsti dall’art. 210 cpv. 1b; va invece assegnata all’istante (colui che ha promosso la procedura) in tutti gli altri casi (art. 211 cpv.2).</p> <p>Se l’istante lascia scadere infruttuosamente il termine di 20 giorni che gli è stato assegnato, allora tutta la controversia diventa priva d’oggetto e se del caso la procedura dovrà essere ripresentata da capo . Nei casi di cui all’art. 210 cpv. 1b invece, se il termine di 20 giorni viene lasciato decorrere infruttuoso, allora la proposta di giudizio che era stata rifiutata, rinasce ed è considerata accettata, ricevendo l’effetto di una decisione passata in giudicato. Qualora la proposta venisse rifiutata da entrambe le parti ma solo una adisse la pretura, la proposta di giudizio verrebbe a cadere per entrambe le parti. Il convenuto potrà fare valere i suoi diritti a titolo riconvenzionale.</p> <p>Infine, l’UC può (ma non deve) decidere in controversie con un valore di causa sino a fr. 2’000. Tale possibilità, facoltativa, presuppone però una richiesta in tal senso da parte dell’istante. La richiesta può essere presentata con l’istanza, oppure con lettera separata o infine, oralmente nel corso dell’udienza. Attenzione: la parte che fosse insoddisfatta della decisione, non potrebbe impugnarla presso la pretura; contro una simile decisione è infatti aperta solo la possibilità di un reclamo al Tribunale cantonale (art. 319 segg. CPC). </p> <p><strong>Procedura presso gli UC (202-207 CPC)</strong></p> <p>Gli UC applicano la procedura semplificata se la controversia verte sul deposito di pigione, sulla protezione da pigioni abusive, sulla protezione della disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione, così come nelle vertenze con un valore litigioso fino a fr. 30'000 (art. 243). Negli altri casi tornerebbe applicabile la procedura ordinaria.</p> <p>La vertenza si promuove mediante istanza, in forma scritta, elettronica o con dichiarazione orale presso l’autorità di conciliazione. L’UC convoca le parti per un’udienza, che non è pubblica. Qualora entri in linea di conto una decisione nel merito secondo l’art. 212 o una proposta di giudizio ai sensi dell’art. 210, l’UC può eccezionalmente disporre che si proceda ad uno scambio di scritti (art. 202 cpv. 4).</p> <p>All’udienza di conciliazione l’autorità di conciliazione prende visione degli eventuali documenti e può procedere ad un’ispezione oculare. Se entrano in linea di conto una decisione o una proposta di giudizio, l’autorità può avvalersi anche degli altri mezzi di prova – quali testimonianze, perizie, informazioni scritte presso uffici pubblici e terzi e interrogatori - sempre che il procedimento non ne risulti eccessivamente ritardato (art. 203 cpv. 2).</p> <p>Contro una decisione non è possibile il ricorso in pretura ma solo un reclamo (e non un appello) in seconda istanza e quindi al tribunale cantonale. Il termine per l’inoltro del reclamo è di regola di 30 giorni. Motivi di reclamo sono l’errata applicazione del diritto e l’accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 CPC).</p> <p align="right"><strong><em>La Segretaria</em></strong><strong><em> Cantonale</em></strong><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p>A partire dal 1. gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di Procedura Civile svizzero che sostituisce completamente il precedente Codice di Procedura Civile ticinese.<br />Nell’ambito dei cambiamenti che sono intervenuti con l’entrata in vigore del nuovo diritto processuale occorre menzionare le procedure di sfratto, che secondo la procedura ticinese erano intelligentemente riunite nell’ambito degli artt. 506 e ss del vecchio Codice cantonale.<br />In tale contesto si prevedeva una procedura piuttosto snella che permetteva di domandare l’espulsione dell’inquilino sia nell’ambito dei contratti di locazione che anche di comodato.<br />Nel nuovo Codice federale non sussiste più invece un capitolo espressamente dedicato agli sfratti, con tuttavia la possibilità di domandare al Giudice i provvedimenti di espulsione nei casi giuridicamente manifesti sulla base dell’art. 257 del nuovo Codice di procedura civile svizzero.<br />Conseguentemente, nell’ipotesi per esempio di una conclamata mora nel pagamento delle pigioni e dopo un’inutile diffida per mora nonché un altrettanto incontestata disdetta per mora, la parte locatrice potrà evitare il tentativo obbligatorio di conciliazione presso gli usuali uffici e quindi adire direttamente la Pretura come appunto accadeva nelle vecchie procedure cantonali (art. 248 lett. b nuovo CPC).<br />Se tuttavia l’inquilino ha contestato la mora o ha contestato la disdetta con argomenti che rendono incerto il diritto all’espulsione del locatore, il Giudice deve respingere il provvedimento richiesto dalla stessa parte locatrice e rinviare quindi le parti ad una procedura di espulsione che forzatamente dovrà percorrere la procedura locativa iniziando proprio dal tentativo di conciliazione presso gli uffici competenti.<br />Conseguentemente, se il locatore crede che il proprio diritto sia incontrovertibile può formulare ai sensi dell’art. 257 del nuovo Codice una richiesta di espulsione al Giudice senza doverla definire istanza di sfratto, ma con un contenuto praticamente analogo alle istanze che si presentavano sino al 31 dicembre 2010, sottolineando al Giudice che il caso è veramente manifesto non essendo pervenute contestazioni dall’inquilino oppure essendo le stesse pacificamente ininfluenti.<br />Evidentemente, il Giudice non rigetterà un’istanza di espulsione soltanto perché all’ultimo minuto l’inquilino solleva pretestuose eccezioni, chiedendo evidentemente che il diritto del locatore sia espressamente contestato nelle sedi opportune, iniziando eventualmente anche le procedure a tutela della stessa parte conduttrice.<br />Al Giudice competerà dunque un largo potere di apprezzamento, ritenuto tuttavia che se la situazione non appare più che liquida ed esigibile occorre proprio considerare la via locativa ordinaria indirizzando la propria richiesta all’Ufficio di conciliazione.<br />Alla luce delle esperienze sin ora condotte non appare purtroppo possibile aggiungere ulteriori considerazioni a quanto sopra esposto, ritenuto che competerà alla prassi giudiziaria e quindi anche alle sentenze del Tribunale Federale chiarire l’applicazione del nuovo Codice di Procedura Civile federale rispetto a quanto sopra esposto.</p> <p>Per rendere più concrete le novità in materia di espulsione (ex sfratto), e in assenza di decisioni giudiziarie, qualche informazioni supplementare tratta da David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Asloca Losanna 2011, pag. 49, 133 e 167 e segg.</p> <p>Il nuovo CPC distingue fra la procedura ordinaria, semplificata e sommaria.</p> <p>La procedura sommaria si applica solo in presenza di un caso “chiaro” (art. 248 lett. b e 257I CPC. Altrimenti si applica:</p> <ul> <li>la procedura ordinaria se il valore di causa è maggiore di fr. 30’000</li> <li>la procedura semplificata se il valore di causa è minore o uguale <br />a fr. 30’000</li> <li>Per determinare il valore di causa cfr. Lachat pag. 49</li> <li>Bohnet propone di sottoporre sempre una procedura di espulsione alla procedura semplificata se la domanda è presentata a titolo riconvenzionale contro una domanda d’annullamento di disdetta o di proroga (François Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, p. 41 n. 143).</li> </ul> <p>Si reputa che si sia in presenza di un caso “chiaro” che permette quindi di inoltrare la istanza di espulsione direttamente in pretura (evitando il preventivo passaggio presso l’ufficio di conciliazione) nei seguenti casi:</p> <ul> <li>il conduttore non ha contestato la disdetta ordinaria e nemmeno ha inoltrato una richiesta di proroga nei 30 giorni di cui all’art. 273 I e II; nondimeno non ha riconsegnato i locali;</li> <li>se il giudice ha respinto la contestazione della disdetta inoltrata dal conduttore o quando il termine massimo concesso per la proroga del contratto è giunto a scadenza senza che il conduttore sia uscito;</li> <li>se la scadenza del contratto di durata determinata è stata raggiunta senza che il conduttore abbia chiesto nei termini corretti una proroga del contratto;</li> <li>se il contratto non può essere prorogato perché non concerne dei locali d’abitazione o commerciali, ma ad esempio solo terreni o posteggi locati in maniera indipendente da un’abitazione o locale commerciale;</li> <li>se il contratto è stato disdetto in maniera straordinaria per mora nel pagamento della pigione (art. 257d CO);</li> <li>se il contratto è stato disdetto in maniera straordinaria perché il conduttore è caduto in fallimento in applicazione dell’art. 266h II CO;</li> <li>se la domanda d’espulsione è rivolta contro qualcuno che occupa i luoghi senza aver mai concluso per gli stessi un contratto di locazione scritto, verbale o tacito (caso degli squatter);</li> </ul> <p> </p> <p>Non si dovrebbe invece essere in presenza di un caso chiaro se la domanda fosse presentata quando la disdetta potrebbe ancora essere contestata.</p> <p>Sono invece dei casi limiti, dove solo in casi isolati si potrebbe ritenere il caso chiaro, le seguenti ipotesi:</p> <ul> <li>la domanda d’espulsione inoltrata a seguito di una disdetta straordinaria per violazione del dovere di diligenza (art. 257f cvp. 3 e 4 CO);</li> <li>se il contratto è disdetto in modo ordinario ed è esclusa una proroga in applicazione dell’art. 272a cpv. 1d CO.</li> </ul> <p> </p> <p>Segnaliamo che fra qualche settimana sarà disponibile un commentario sulle implicazioni del nuovo CPC in ambito locativo in lingua italiano, ad opera dell’avv. Mosca. Gli aggiornamenti seguiranno.</p>

<p><strong>Nuova procedura dal 1.1.2011: obbligo per le parti di comparire personalmente presso l’ufficio di conciliazione e in pretura</strong></p> <p>L’entrata in vigore il 1. gennaio u.s. del nuovo Codice di procedura civile svizzero e relativa legislazione d’applicazione, comporta modifiche anche importanti a livello procedurale. Per un riassunto delle stesse si rimanda al contributo dell’avv. Mosca pubblicato nell’ultimo numero di Economia Fondiaria a pag. 8. Fra le varie novità si segnala l’obbligo di comparizione personale alle udienze per tutte le procedure avviate a partire dal 1. gennaio 2011. Procedure avviate prima sottostanno invece ancora al vecchio diritto.</p> <p>Anche in ambito locativo, presso l'Ufficio di conciliazione le parti devono comparire personalmente all'udienza. Esse possono però farsi assistere da patrocinatori o persone di fiducia "qualsiasi". Scopo della comparsa personale delle parti è quello di favorire il dialogo fra le parti e di aumentare le possibilità di un’intesa.</p> <p>Per il locatore la legge prevede delle eccezioni all’obbligo di comparsa e meglio:</p> <ul> <li>Se il locatore è domiciliato fuori cantone;</li> <li>in caso di motivi gravi;</li> <li>se delega l'amministratore dell'immobile, ma a condizione che il delegato sia stato autorizzato per iscritto a concludere una transazione (art. 204 CPC).</li> </ul> <p>In Pretura la comparsa personale è facoltativa.</p> <p>La legge stabilisce anche in modo chiaro chi possa agire come rappresentante (non solo come assistente) delle parti. L'art. 12 della Legge d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero prescrive infatti che in materia locativa, limitatamente alle cause condotte in procedura semplificata (art. 243 segg. CPC) e in procedura sommaria (art. 248 segg. CPC) oltre che agli avvocati, la rappresentanza processuale professionale è pure riconosciuta:<br />- ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria;<br />- ai fiduciari con l'autorizzazione cantonale o loro impiegati;<br />- agli amministratori di immobili oggetti della lite o loro impiegati.</p> <p>Quali condizioni aggiuntive indispensabili si ricordano:<br />- la procura scritta del rappresentato;<br />- il possesso dell’esercizio dei diritti civici;<br />- che il rappresentante sia ritenuto dal Giudice capace di proporre e discutere la causa con la necessaria chiarezza.</p> <p>La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino ad un valore litigioso di Fr. 30'000.--. Eccezionalmente in ambito locativo se l'importo di Fr. 30'000.-- è superato, la procedura semplificata è applicata anche nei casi citati all’art. 243 cpv. 2c CPC: “in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d’affitto”.</p> <p><strong>E’ obbligatorio indicare il nome del locatore sul modulo di disdetta?</strong><br />Conformemente all’art. 9 OLAL, l’indicazione del nome del locatore sul modulo di disdetta non è un presupposto per la validità della disdetta, anche se sarebbe opportuno che vi figurasse. Nel caso fosse rappresentato, sarebbe infatti sufficiente che il rappresentante sia riconoscibile come autorizzato ad agire da parte del locatore. Ciò è senz’altro il caso se ad agire è un’amministrazione che l’inquilino conosce come quella che amministra l’immobile. (STF 4A_12/2010).</p> <p><strong>Domicilio coniugale: contestazione dell’aumento di pigione</strong><br />Se un contratto è intestato ad entrambi i coniugi, la contestazione di un aumento di pigione necessita imperativamente dell’accordo di entrambi i coniugi. Unicamente la contestazione della disdetta di un appartamento coniugale può essere inoltrata da un solo coniuge individualmente. (STF 4A_104/2010).</p> <p><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p> <p> </p> <p> </p>