Tutti alle urne per dire NO all'iniziativa promossa dall'Associazione Inquilini per l'introduzione del modulo ufficiale alla stipulazione di qualsiasi contratto di locazione!
Malgrado l’introduzione dell’obbligo del modulo ufficiale alla stipulazione di ogni contratto di locazione sia stata - nello spazio di pochi anni - più volte dibattuta nel Parlamento cantonale e alle Camere federali, senza che mai venisse approvata, appena dopo pochi mesi dalla bocciatura da parte del Gran Consiglio della mozione della deputata Kandimir Bordoli, l'Associazione Inquilini ha pensato di insistere e di sottoporre la questione al popolo; ha quindi lanciato un'iniziativa popolare che ripropone il medesimo argomento: rendere obbligatorio il formulario per la stipulazione di qualsiasi contratto di locazione! A supportare l’iniziativa si è mossa l’intera intesa di sinistra, i sindacati e satelliti vari. Per restare nel nostro gergo "il condominio rosso-verde".
Del tutto ignorate sono rimaste le numerose decisioni adottate dai parlamentari in merito a richieste dal medesimo contenuto negli anni scorsi: a livello ticinese nel 1992, nel 2009 e nel 2018, oltre al preavviso negativo dell'iniziativa in oggetto nella scorsa primavera; a livello federale, le camere si sono espresse contro l'introduzione del modulo ufficiale a livello nazionale nel 2017. Anche il Consiglio di Stato ha preso posizione in merito all'iniziativa e ne raccomanda una decisa bocciatura, considerando il formulario non necessario ed un inutile carico burocratico. Alla medesima conclusione sono poi giunte le associazioni economiche, già confrontate con una burocrazia asfissiante, e logicamente la CATEF.
Il nostro atteggiamento non è solo in difesa dell’economia fondiaria, ma poggia su solidi argomenti che troverete più sotto. Gli stessi che hanno poi convinto le istituzioni!
Vediamo ora quali sono più in dettaglio i suoi contenuti e i motivi principali per respingerla:
L’obiettivo dell’iniziativa è quello di rendere obbligatorio alla stipulazione di qualsiasi contratto di locazione un formulario che riporti in particolare la pigione del precedente inquilino, quella concordata con il nuovo inquilino ed il motivo di un’eventuale differenza.
L'obbligo vale per qualsiasi contratto di locazione, sia esso scritto o verbale, o di sublocazione, e quindi anche per abitazioni nuove e mai affittate prima, o rimaste inoccupate, piuttosto che ristrutturate! In tutti i casi il locatore deve al più tardi entro 30 giorni dalla consegna dell'abitazione, consegnare al conduttore il controverso modulo, fornendo in maniera completa e precisa numerose informazioni, pena la nullità del modulo e quindi della pigione convenuta fra le parti; in tal caso questa potrà essere rimessa in discussione a distanza di anni e ne seguirà una procedura giudiziaria! Va detto che anche senza l'obbligo del modulo ufficiale, o se lo stesso fosse comunque stato consegnato compilato correttamente, già oggi l'inquilino è per legge in diritto di contestare, a determinate condizioni, la pigione iniziale entro 30 giorni dalla consegna dell'ente locato.
Di seguito i motivi principali per respingere l'iniziativa:
NO - a una regolamentazione inutile e ridondante
La Confederazione (art. 270 del Codice delle Obbligazioni) prevede la possibilità per i Cantoni di introdurre, per tutto il territorio cantonale o anche solo per specifiche zone, il formulario obbligatorio nel caso di un nuovo contratto di locazione, a condizione però che vi sia una comprovata penuria di abitazioni. La legge cantonale di applicazione attribuisce così già da anni al Consiglio di Stato la facoltà, nel caso di una palese insufficienza di alloggi, di introdurre l’obbligo del formulario.
NO - a un formulario superfluo
Il formulario non fornisce diritti supplementari all’inquilino. Infatti, già oggi può chiedere l’importo della pigione versata dal precedente inquilino e contestare se del caso la pigione iniziale. Questo diritto rafforza ulteriormente gli innumerevoli strumenti già messi in essere dal legislativo a sua tutela.
NO - a maggiore burocrazia e costi sulle spalle degli inquilini
Il formulario andrebbe ad aggiungersi a quello già esistente per la notifica di aumenti di pigione e di altre modifiche unilaterali alimentando così a dismisura il carico burocratico e le conseguenti spese amministrative di stesura e controllo. Spese che verranno addebitate per finire sulle spalle dell’inquilino stesso.
NO - a un diritto ancora più complicato
Il diritto di locazione è già oggi estremamente complesso, ciò che è il motivo di numerose contestazioni. Esso necessita di essere semplificato e non ulteriormente complicato con nuovi ed inutili moduli, tanto da diventare ormai sempre più materia per soli specialisti.
No - a una maggiore conflittualità tra le parti e all’incertezza del diritto
Il formulario ufficiale introduce la presunzione per cui in caso di un aumento di pigione rispetto a quella dell’inquilino precedente la stessa sia abusiva. E ciò indipendentemente da eventuali discussioni e dagli accordi presi dalle parti, con il rischio di trovarsi confrontati poi con una lunga procedura giudiziaria. Inoltre, se per caso alla stipulazione del contratto, il modulo non fosse stato correttamente allestito, la pigione potrebbe essere contestata a distanza di anni! Necessitiamo invece, di rapporti cordiali fra le parti, basati sulla fiducia e non sul sospetto e la presunzione che il partner contrattuale sia in torto o addirittura disonesto.
NO - perché in Ticino c’è uno sfitto debordante e in continuo aumento
L’introduzione del formulario è possibile solo in caso di penuria di alloggi che gli iniziativisti danno ovviamente sempre per scontata, malgrado esista uno sfitto così elevato che potrebbe contenere una cittadina come Locarno. Peraltro le abitazioni vuote sono spalmate su tutto il territorio cantonale e interessano ogni categoria di casa e di prezzo. Il Ticino, inoltre , registra la maggior crescita annuale a livello nazionale dovuta alla continua produzione di alloggi con una popolazione residente che decresce. A lungo termine lo scenario non migliora per nulla rinviando alle calende greche il rientro ad un mercato equilibrato. Basti pensare che la proiezione della Confederazione per il 2050 indica che il Ticino sarà l’unico Cantone (con i Grigioni) a perdere popolazione residente, per la precisione -5,1% rispetto a quella del 2020! Un collasso annunciato.
NO - perché in Ticino gli affitti sono in costante discesa
I dati statistici pubblicati da diversi istituti evidenziano che negli ultimi anni gli affitti nel nostro Cantone sono in costante diminuzione. Ciò trova anche conferma nei diversi portali immobiliari, accessibili a tutti e con un’enormità di informazioni dove non manca di certo la trasparenza. Andamenti che smentiscono le continue strumentali sottolineature di affitti in costante crescita, se non addirittura abusivi. Il continuo calo delle pigioni è attribuibile al minor costo del denaro, ma anche allo sfitto cronico che forza il mercato alla ricerca della migliore occupazione possibile. Le previsioni per il futuro non lasciano inoltre intravvedere alcuna inversione di tendenza, anzi!
NO - a un’inutile e controproducente ingerenza nel mercato
Il formulario d’inizio locazione è talmente problematico che un paio tra i pochi Cantoni che l’avevano introdotto, Nidwaldo ed in parte Zurigo, hanno deciso di abolirlo. Gli altri, una ventina, hanno preso atto che il mercato funziona e che il formulario non solo non è necessario, ma rappresenterebbe un inutile carico burocratico che ingessa il mercato e disincentiva gli investimenti (come succede a Ginevra). Inoltre, occorre tener conto dell’impressionante rotazione degli inquilini. A titolo d’esempio, a Lugano ogni anno un quinto degli inquilini cambia casa e in tutta la Svizzera vengono stipulati oltre 350'000 nuovi contratti all’anno.
NO - all’ennesima proposta già bocciata più volte
A livello federale quattro anni fa l’introduzione dell’obbligatorietà fu bocciata dalle Camere perché considerata non necessaria e controproducente. In Ticino simili proposte furono bocciate più volte dal Gran Consiglio, la più recente nel 2018, e oggi l’iniziativa viene respinta con convinzione dal Consiglio di Stato, dal Gran Consiglio, dai partiti borghesi e dalle associazioni economiche.
NO - a un’iniziativa in parte contraria alla legge
La possibilità d’introdurre il modulo ufficiale, secondo la legge federale, è limitata esclusivamente alle abitazioni e non è perciò estendibile ai contratti commerciali. L’iniziativa è quindi anche da considerare improponibile dato che mira a “proteggere chi ha in locazione anche un locale commerciale”.