Da Economia Fondiaria n. 6 novembre-dicembre 2012

L’ odissea dei rustici è quasi terminata

Un po’ di storia

Nel 1980 la LPT ha sancito il principio di separazione tra comprensorio edificabile (PR) e comprensorio non edificabile (fuori PR).

Per ben  30  anni siamo stati confrontati con il problema della trasformazione dei rustici in abitazione, sia secondaria che primaria.

Durante questo trentennio è successo di tutto e di più, per esempio:

-          domande di trasformazione rifiutate dalla Confederazione,

-          domande accettate o interventi tollerati da certi comuni,

-          interventi abusivi con sanzioni pecuniarie o di demolizione,

-          interventi abusivi passati sotto silenzio.

Un periodo di tempo troppo lungo durante il quale non c’è stata chiarezza e durante il quale i proprietari intenzionati a recuperare il proprio rustico non sapevano come procedere; da questa situazione di incertezza sono scaturiti gli abusi e le reazioni delle autorità che hanno causato svariate iniziative: dalla raccolta di firme volta a promuovere un’amnistia per gli abusi perpetrati fin’ora, alle interpellanze parlamentari, al tam-tam su tutta la stampa, e chi più ne ha più ne metta.  Interventi che, a mio modo di vedere, non hanno sempre giovato alla ricerca di soluzioni ragionevoli.

Trent’anni , troppi, sono stati necessari per  proporre al GC una scheda di  Piano Direttore e il primo PUC-PEIP che permettesse di superare il blocco di principio applicato dalla Confederazione per le ristrutturazioni fuori dalle zone edificabili.

Il GC ha approvato questi documenti l’ 11 maggio 2010 ma l’ufficio federale  dello sviluppo territoriale ha interposto ricorso al Tribunale amministrativo cantonale, per cui si è resa necessaria una rinegoziazione di tutto il pacchetto di normative.

Dopo laboriose trattative con gli uffici federali, il Dipartimento del Territorio ha presentato una riedizione del PUC-PEIP e una riedizione più incisiva e precisa delle norme d’attuazione.

Il 28 giugno 2012 il GC  ha dato la sua adesione a questo nuovo messaggio.

L’ufficio Federale accetta parzialmente le disposizioni contenute nel messaggio rendendo così possibile la trasformazione di ca  7'000 rustici (dei  10'500) situati all’interno del perimetro fissato dal PUC-PEIP. Mantiene però aperto il ricorso per i ca  3'500 rustici restanti.

Di questi 3'500, molto probabilmente a breve scadenza, l’autorità federale ne libererà  ca il 50%  e per il rimanente sarà necessario attendere le decisioni del Tribunale amministrativo.

Purtroppo per i rustici fuori dal perimetro e situati ad esempio nei fondo valle, dove esistono già strutture di urbanizzazione come strade, acqua potabile e corrente elettrica, e classificati come meritevoli di conservazione, nonostante i ricorsi fatti da privati ed Enti Pubblici, la trasformazione in abitazione non è più possibile. 
Peccato!!  è stata persa una grande opportunità.

Ora dobbiamo rassegnarci, dimenticare quello che avremmo desiderato, e mettere in pratica quanto previsto nei diversi documenti approvati, quindi:  “far buon viso a cattiva sorte” come dice un vecchio detto popolare.

Come procedere

In ogni caso, prima di concludere acquisti o preparare progetti, verificare presso i servizi competenti del Cantone se l’oggetto interessato, pur essendo nel perimetro del PUC-PEIP e classificato come meritevole di conservazione, non figuri nella “zona rossa” per la quale l’autorità federale ha mantenuto il blocco delle ristrutturazioni  e  il tribunale non ha ancora preso posizione sul ricorso pendente. 

Per queste zone, (definite “rosse” ma che non sono le zone valangarie come normalmente si intende), non verrà pubblicata nessuna informazione ufficiale da parte del Cantone; lo stesso darà però puntuali informazioni a chi ne facesse richiesta.

La preparazione di una domanda di ristrutturazione è alquanto complessa,per cui il  “fai da te” non è più possibile.
Affidare l’incarico ad un architetto, è quindi indispensabile. 
La domanda di costruzione deve essere presentata come previsto dalla legge edilizia più tutti i  complementi necessari per i rustici.
Documenti e informazioni sono scaricabili dal sito 
http://www4.ti.ch/dt/sg/udc/temi/domande-di-costruzione/rustici/rustici/
dove si possono  visionare in particolare:

• formulario rustici,
• modelli di presentazione grafica per i diversi tipi di edificio,
• modello di piano di sistemazione esterna e rilievi fotografici.

Le norme materiali di attuazione sono state studiate rispettando il principio seguente  (v. art.8)

8.1    Ogni attività d’incidenza territoriale all’interno dei comprensori  protetti ai sensi del PUC-PEIP, in particolare sugli oggetti definiti meritevoli di conservazione dagli  IEFZE  comunali, deve mirare alla salvaguardia, al rispetto e alla valorizzazione del patrimonio storico-architettonico, paesaggistico e culturale del comprensorio del quale fanno parte.

8.2    Le possibilità di intervento sugli edifici e impianti inclusi nel comprensorio del  PUC-PEIP dipendono dalla loro classificazione nell’inventario degli edifici fuori zona edificabile (IEFZE) del rispettivo Comune, secondo quanto  indicato agli art.  11  e  13.

8.3    ……

8.4    All’ interno del comprensorio del PUC-PEIP  non sono, di principio, ammesse  nuove opere di urbanizzazione al servizio di fondi privati.

L’art. 10 fissa tuttavia i criteri di esclusione per certi edifici nonostante siano situati all’interno del perimetro fissato dal PUC-PEIP.

L’art. 12 esclude la possibilità di trasformazione e utilizzo a scopo di residenza primaria all’interno del perimetro, salvo le situazioni esistenti che potranno anche essere alienate mantenendo il diritto di abitazione primaria.

La trasformazione e l’utilizzazione a residenza primaria di un rustico è possibile solo in casi particolari individuati preventivamente dal Comune mediante procedura pianificatoria.

Le norme edilizie principali

L’art. 13 fissa i principi generali secondo cui qualsiasi intervento deve rispettare i criteri di salvaguardia dei valori paesaggistici, culturali, formali, costruttivi e volumetrici insiti nella loro tipologia.

Art. 13.2 Ogni intervento su tali manufatti deve conformarsi ai caratteri costruttivi  e tipologici propri dell’edilizia rurale tradizionale del luogo. Nel caso di  ricostruzione di edifici diroccati, o nei casi di tipologia incerta, derivante  da precedenti gravi alterazioni della sostanza costruita, il progetto architettonico deve fondarsi sull’analogia con le tipologie dominanti nel  tessuto locale.

Gli elementi alteranti la tipologia originale del manufatto devono essere rimossi nella misura massima esigibile.

Attenzione !!  Chi intende quindi procedere alla ristrutturazione di edifici che sono già stati precedentemente oggetto di interventi deve valutare attentamente le conseguenze di quanto prescritto all’ultimo capoverso dell’ art 13.2.

L’art. 14 regola l’obbligo di gestione dei fondi e tutela dell’esercizio dell’agricoltura.

Concretamente i permessi di costruzione per la trasformazione dei rustici possono essere rilasciati solo se i loro proprietari garantiscono in modo durevole la gestione delle superfici incluse nell’unità paesaggistica di riferimento dell’edificio. Per unità paesaggistica di riferimento si intende un comparto di terreno che dal profilo delle sue caratteristiche morfologiche forma un insieme sufficientemente omogeneo, adeguatamente delimitato e chiaramente riconoscibile.

Art. 15.2         Volumetria

15.2.1    La volumetria originale deve essere mantenuta. I muri perimetrali  devono essere conservati anche nella forma e struttura originaria.

Sono concessi interventi limitati sulla struttura edilizia basilare dell’edificio solo se finalizzati al ripristino della volumetria originale,  nel rispetto della tipologia dell’edilizia rurale tradizionale.

15.2.2    Non sono ammesse demolizioni e ricostruzioni.

Art. 15.3         Ampliamenti e sopraelevazioni

15.3.1    La trasformazione e ogni altro intervento sugli oggetti non devono comportare alcuna sopraelevazione o aggiunta, nemmeno se interrate,  e nemmeno in forma di costruzione accessoria (fatto salvo quanto  indicato all’art. 14.14 –legnaie-).

15.3.2    Deroga al precedente capoverso per la realizzazione di un ampliamento di dimensioni contenute, e segnatamente per la realizzazione di un servizio igienico in caso di trasformazione, può essere concessa   unicamente in quei casi il cui rispetto della tipologia dell’oggetto ne renderebbero manifestamente impossibile la trasformazione.

In questi casi tale ampliamento dovrà essere realizzato in modo da determinare il minor impatto possibile sull’edificio protetto, e dovrà di principio essere interrato.

15.3.3    In deroga al capoverso 15.3.1, una sopraelevazione di minima entità ( max. 30 cm ) può essere concessa in caso di trasformazione unicamente soltanto per motivi tecnici, segnatamente per la ricostruzione del tetto originario. In ogni caso, è esclusa la formazione di nuovi locali abitabili.

Art. 15.4         Facciate e aperture

15.4.1    Le aperture esistenti devono essere mantenute. Non è ammessa né la formazione di nuove aperture, né la modifica di quelle esistenti.

15.4.2    Deroga al precedente capoverso può essere concessa solo se strettamente necessaria ai fini della trasformazione con cambiamento di destinazione e se determinata dalla particolare tipologia originaria dell’edificio.

Interventi in tal senso possono essere autorizzati solo se compatibili con le caratteristiche formali dell’edificio e delle sue facciate originarie,nonché se rispettosi dei caratteri costruttivi locali e della tipologia propria dell’edilizia rurale.

Il paragrafo precedente non è per nulla limpido, la sua interpretazione non è così evidente e semplice e l’ottenimento di deroghe alla formazione di nuove aperture sarà possibile solo se la commissione preposta all’esame delle domande di trasformazione sarà disposta a una interpretazione  non troppo rigida delle normative.

Art. 15.6         Tetti

15.6.1    Il rifacimento del tetto deve rispettare il suo stato originario; esso deve conservare la geometria, l’orientamento del colmo, le quote (alla gronda e al colmo), le pendenze delle falde e le sporgenze originarie.

15.6.2    Il materiale di copertura originario va conservato e/o ripristinato.

15.6.5    Non è ammessa la formazione di canali di gronda e di pluviali se gli stessi non sono presenti nella tipologia originale.

Questi tre paragrafi la dicono lunga sulla rigidità delle norme proposte.

Per il rifacimento di coperture in piode verrà comunque concesso un sussidio (ca 200  fr/mq)  da parte del Cantone che sta approntando un regolamento per le modalità di richiesta e per la concessione.

Il divieto di posare canali di gronda è, a mio modo di vedere, eccessivo.

I canali di gronda hanno una funzione importante in quanto allontanano l’acqua dall’edificio trasformato e lo preservano dall’ umidità.

La posa di canali in legno, come talvolta facevano i nostri avi, dovrebbe essere possibile anche se non preesistente nella tipologia originale del singolo oggetto.

Art. 15.8         Sistemazione esterna

In questo articolo è regolato in modo molto dettagliato quanto si può fare, o meglio quanto non si può fare, all’esterno di un rustico ristrutturato, in particolare:

• non si può recintare il fondo
• non si possono creare nuovi terrazzamenti con muri e riempimenti
• non si possono creare accessi veicolari e posteggi
• non si possono creare pergole
• non si possono posare grill o caminetti fissi
• non si possono posare antenne paraboliche
• non si possono creare abbaini o lucernari nel tetto
• si possono posare piccoli panelli fotovoltaici in ubicazione discreta
• si può creare uno spazio per il deposito della legna da ardere, sempre

che non sia possibile all’interno dell’edificio

Come accennato in precedenza, dimentichiamo quanto avremmo desiderato e cerchiamo di applicare correttamente quanto stabilito dalle norme di attuazione approvate.

Auspichiamo che i servizi del Dipartimento del Territorio e la Commissione rustici si facciano interpreti delle necessità reali di chi intende trasformare un rustico interpretando le disposizioni con una giusta ma non eccessiva dose di rigore.

Potrà essere sicuramente pagante e limiterà, perché purtroppo ce ne saranno ancora, il numero di chi vuol fare il furbo. 

Ing. Fortunato Pezzatti