Da Economia Fondiaria no. 1/2018

Nello scorso numero di Economia Fondiaria avevamo pubblicato un breve comunicato stampa che riportava succintamente la presa di posizione della CATEF in merito alla proposta di modifica del piano direttore messo in consultazione sino a metà ottobre. La versione in esteso è consultabile al nostro sito Catef al link: http://catef.ch/index.php?option=com_content&view=article&id=399:le-osservazioni-alla-proposta-di-modifica-del-piano-direttore&catid=44&Itemid=130 . Nel frattempo abbiamo potuto visionare le prese di posizione inoltrate da altri enti importanti e particolarmente toccati dall'argomento. Qui di seguito una visione d'insieme da parte del Presidente Piazzini.

La CATEF aveva suggerito al Governo di predisporre una seconda procedura di consultazione già subodorando le diverse resistenze che si stavano formando man mano che le istanze di riferimento si confrontavano con le proposte formulate dal Governo regista e responsabile dell’implementazione.
È stato un suggerimento temerario? Pur scontando che geneticamente siamo contrari all’imbrigliamento della proprietà, all’esclusione del legislativo e scettici per natura sull’affido incontrollato alla burocrazia, siamo convinti che il nostro suggerimento regga.
A supporto, le resistenze e le criticità riportate nella presa di posizione dell’associazione dei COMUNI, la vera interlocutrice istituzionale, nelle risposte dei partiti di Governo, in quelle dei Comuni di maggior peso ed infine nella presa di posizione congiunta delle associazione economiche di riferimento.
Non abbiamo per contro esaminato le prese di posizione di qualche cespuglietto o di movimenti votati a dogmi o a visioni dissociate dalla realtà, ritenendo le stesse in tutti i casi non preponderanti.

Tutti quanto premesso incominciamo con il prendere atto che tutti chiedono di mantenere l’esame preliminare del Piano Regolatore (PU). In questo caso abbiamo convergenza secca persino con l’ASPAN e con il PS. Insomma il Paradensturm cantonale. Le linee guida elaborate per “snellire” oppure per schivare l’oliva sono state considerate dai Comuni insufficienti per motivare la rinuncia dell’esame preliminare.
Come secondo punto fisso, le forze progressiste sul tema per la verità sfumano un pochino, ci si rifiuta per il momento di inserire nel Piano direttore cantonale il piano cantonale dell’alloggio. Il tema non è considerato maturo e se del caso dovrà limitarsi all’alloggio convenzionato (in pratica l’ex sussidiato).
Quindi per queste due proposte fucilazione compatta con qualche colpo in bianco.

Grande preoccupazioni viene espressa sul timing imposto per aggiornare il sistema. Si ricorda che si dovranno aggiornare i piani regolatori e presentare l’indirizzo di sviluppo comunale. Il tutto in un contesto di piani settoriali e regionali che vanno soppesati e sen del caso conglobati. Senza dimenticare il processo aggregativo in corso. Un lavoro ciclopico, che si complicherà ulteriormente in presenza di ritardi accumulati e dei pochi professionisti disponibili in un contesto di nuove dimensioni ed indirizzi imposti dal Cantone.
Dal tenore delle risposte si prende atto, un po’ in ritardo per la verità, della perdita di autonomia e dei rischi connessi ad una regia centrale. Era il nostro cavallo di battaglia ai tempi della votazione!

La proposta condivisa: allunghiamo in modo significativo i tempi per l’implementazione anche con il rischio di sforare quelli imposti dalla Confederazione. Del resto tutti hanno capito che la capienza totale verrà nel migliore dei casi mantenuta se non ridotta; in tutti i casi non aumentata. Quindi il diktat della Confederazione di congelare il tutto se si sforano i tempi non terrorizza più del tanto. Densificare, costruire in altezza ed aree dismesse si stanno rivelando per il momento promesse da marinaio.

Per riassumere, prima di proseguire con le altre constatazioni:

Mantenimento dell’esame preliminare
-  proposta del Governo: abolizione

Piano dell’alloggio cantonale non da PD
-   proposta del Governo: inserirlo nel PD

Termini impossibili da onorare quindi da allungare
-   proposta del Governo: sono imperativi

Già a questo punto vien da chiedersi se il Governo non ritenesse opportuno prendere parzialmente già posizione o posticipare il complesso, dopo aver esaminato le altre criticità emerse, rimandando il tutto ad una seconda procedura di consultazione. Trovandoci a cavallo di una simile decisione un supporto in tal senso lo potrebbero dare le altre riserve emerse che ora facciamo seguire.

L’associazione dei Comuni ed altri ancora si dichiarano preoccupati non solo per la ristrettezza dei termini ma anche per gli impegni finanziari. Tecnici abilitati ed aggiornamenti che bene o male costringeranno a modificare lavori in corso come pure l’impegno nell’elaborare una sorta di Masterplan o piano d’azione. A parte l’aspetto politico, sbozzare una visione condivisa e fattibile non è da tutti i giorni, per cui tutto quanto genererà, aggiornamenti compresi, dei costi importanti che i Comuni non intendono assumere completamente. Non da ultimo perché ne hanno già sborsato a sufficienza nel corso degli anni per aggiornamenti e studi.
Inoltre vi è il compito poco gradito e non ripagante di dover adeguare quelle zone, dopo costosa verifica interna, che risultano palesemente sovradimensionate. In poche parole il lavoro sporco spetterà ai Comuni quando il materiale decisionale è già in possesso del Cantone per cui ci si chiede se non sia più opportuno che sia il Cantone ad occuparsene. Il condiviso messaggio dei Comuni è chiaro.
“Dimmi dove dezonare (da cemento a frumento!), assumi la responsabilità e scuci almeno una parte degli indennizzi”.
Giusto ricordare che gli indennizzi per espropriazioni materiali sarebbero totalmente a carico dei Comuni.
Sempre in tema di adeguamenti il calcolo di sottofondo (la soglia per determinare l’esubero) non trova accettazione alcuna. Le associazioni economiche, i Comuni, i partiti borghesi chiedono infatti una differente ponderazione.
Ricordiamo che per il calcolo delle disponibilità si considera i terreni liberi al 100% e le riserve dei terreni “sottosfruttati” ad 1/3. Per quanto riguarda queste riserve latenti basti ricordare che quanto racchiuso nell’edilizia estensiva (casette) o nell’edilizia semintensiva riaffiora in genere solo a demolizione avvenuta circostanza che induce a chiedere un abbattimento importante del 1/3 stabilito, anzi qualcuno ne postula l’azzeramento.
Per i terreni liberi si chiede di conteggiarli all’80% come uso fare nell’elaborazione dei piani regolatori.
Alchimia condivisa da molti e soprattutto dai Comuni stessi che ricordano pure l’insufficiente trasparenza nei conteggi e nell’interpretazione delle istruzioni guida della Confederazione fra l’altro omologate e tarate per tutto il territorio nazionale.
Sempre rimanendo nel “tema Comuni” il Cantone propone un limite d’esonero nell’adeguare i piani regolatori o predisporre rasature dell’edificabilità. Chi non è cresciuto più del 10% negli ultimi dieci anni o addirittura conosce un declino demografico non sottostà al regime di tutela/all’obbligo di intervento???.
In pratica sono i Comuni di valle classati come marginali e poco degni di considerazioni d’ordine urbanistico. Ora i Comuni chiedono di aumentare la soglia del 10% portandola al 20% in modo da esentare altri Comuni di primo fondo valle o di periferia. L’invito è di occuparsi dell’urbano dove il centripeto è di attualità.
Per quanto riguarda la volontà di introdurre un disciplinamento della seconda residenza per bilanciare il rapporto con la prima residenza (sic!) non abbiamo intravvisto particolare preoccupazione.
Tornando all’isolamento delle valli le troviamo considerate non degne di un disciplinamento per la seconda residenza. Ma forse è meglio così!
Da ultimo si fa rimarcare come l’adeguamento e l’implementazione si riferisca solo al residenziale tralasciando le zone operative dedicate al lavoro ed alla produzione e le altre zone di valenza regionale elencate nella legge sullo sviluppo territoriale.

Senza dilungarci più del tanto, verificate le importanti convergenze sulle criticità, per altro facilmente accertabili, il nostro suggerimento di aggiornare quanto proposto e di riproporlo con maggiore trasparenza ci sembra più che pertinente. Se non altro nel rispetto dei Comuni , l’ultima istituzione funzionante e di prossimità. Per quanto ci riguarda condividiamo le resistenze espresse e vediamo confermate alcune nostre considerazioni aggiuntive. Non da ultimo il timore di un prolungato congelamento in un contesto di una pseudo guerriglia urbana a suon di linee direttive ed azioni dissuasive.
La nostra risposta è riportata sul nostro portale ed è perciò accessibile a tutti senza la pretesa ovviamente di essere condivisa.

È una sorta di prova a futura memoria.