Da Economia Fondiaria no. 4/2016

Ricordiamo le caratteristiche e le conseguenze principali della tassa per i proprietari e le possibilità a loro disposizione qualora i posteggi fossero usati da terzi.

1. Generalità

Il 5 giugno  u.s. a stretta maggioranza il popolo ticinese ha accettato la modifica legislativa che introduce per un periodo iniziale di tre anni, la tassa di collegamento. Nel frattempo il Consiglio di Stato ha adottato anche il relativo regolamento, che entrerà in vigore il 1. agosto 2016. Le basi legali sulla questione si trovano quindi agli artt. 11 cpv. 1, 30 cpv. 3 e 4, nonché 35c - 35t Legge sui trasporti pubblici e nel Regolamento sulla tassa di collegamento (RTColl) del 28 giugno 2016. I contenuti principali sono illustrati infra punto 2).

La tassa di collegamento è soggetta ad un periodo di prova di tre anni, dopo di che il Gran Consiglio si pronuncerà in merito al suo mantenimento o invece alla sua abolizione.

Nel frattempo però i proprietari devono anche sapere se e in che misura e in che modo potranno ripercuotere la tassa su terzi, e quindi sui fruitori effettivi dei posti auto siti sulla loro proprietà. La questione è trattata al punto 3).

Al punto 4) si trova la lista dei comuni dove la nuova tassa di collegamento trova applicazione.

Infine, si ricorda che contro l'introduzione della tassa sono stati interposti dei ricorsi al Tribunale Federale, sicché sul suo futuro - anche per i primi tre anni - non è stata detta ancora l'ultima parola...

2. Contenuti principali della tassa di collegamento

La tassa colpirà i proprietari dei fondi sui quali sono siti almeno 50 posteggi, nonché i proprietari di posteggi in numero inferiore, ma che sono vicini ad altri posteggi, e che insieme raggiungono almeno la soglia di 50. Nel calcolo non si tiene conto nei posti auto e degli spazi destinati esclusivamente al servizio di abitazioni e a veicoli di servizio, a fornitori, carico e scarico, esposizione e deposito.

Dal profilo territoriale, la tassa non è prelevata su tutto il territorio bensì nei comuni in cui si applica il regolamento cantonale posteggi privati (si veda la lista riprodotta al punto 4. in fondo al presente articolo).

Confederazione, Cantone e comuni come gli altri enti di diritto pubblico sono assoggettati alla tassa analogamente ai privati, ma solo per i posteggi occupati dal loro personale o per altri utenti che si spostano regolarmente e che fanno un uso sistematico (non occasionale) di tali posteggi. 

Sono previste delle esenzioni dalla tassa per attività turistiche, di svago e culturali, per i luoghi di culto,  per i visitatori di strutture sociosanitarie, nonché i posteggi pubblici definiti dal Consiglio di Stato, in particolare i posteggi pubblici definiti come tali dai PR limitatamente ai posti non concessi in abbonamento a pendolari, e i posteggi Park and Ride.

L'entità della tassa è stabilita dal Consiglio di Stato in funzione del numero di posti auto, distinguendo fra la categoria di posteggi destinati al personale e gli altri utenti che si spostano in modo sistematico, e la categoria di posteggi destinati a clienti e visitatori, in modo da coprire di principio un terzo delle spese di gestione.

Per i posteggi destinati al personale e agli utenti che si spostano in modo sistematico (qui per praticità indicati "per il personale"), il regolamento ha fissato la tassa in fr. 3.50/giorno per singolo posto, mentre per i posteggi destinati a clienti e visitatori (qui indicati "per i visitatori"), l'ha quantificata in fr. 1.50/giorno. Se i posteggi sono inferiori a 100, è prevista una riduzione progressiva fino ad un massimo del 15%.

Essa è dovuta per i giorni di effettivo esercizio dei posteggi con categorie da 360 giorni/anno, rispettivamente 300 e 250, a dipendenza se utilizzati 7, 6 o fino a 5 giorni/settimana.

Per i posteggi ad uso misto (personale e visitatori ) l'autorità procede ad una valutazione approssimativa delle destinazioni e applica la tassa in modo proporzionale.

Una riduzione della tassa è concessa una tantum se gli assoggettati "dismettono" dei posteggi, ossia riducono volontariamente e durevolmente il numero dei posteggi, rendendoli durevolmente inaccessibili agli autoveicoli e notificando la dismissione al municipio. La riduzione ammonta all'entità teorica della tassa dovuta per un intero anno per i posti dismessi. In casi particolari (art. 60 RLst) è possibile una riduzione ulteriore.

I posteggi abusivi (quindi laddove dei fondi siano interamente o parzialmente adibiti a posteggio ma senza valida autorizzazione edilizia) sono soggetti al pagamento di un importo che corrisponde al limite massimo della tassa per la categoria (visitatori o personale) per 360 giorni.

I proprietari sono tenuti a dichiarare all'autorità competente i dati necessari per il calcolo della tassa e a notificare i relativi cambiamenti, e quindi a collaborare per consentire una tassazione completa e esatta. Allo scopo è previsto che debbano indicare i fondi sui cui sono ubicati i posteggi, la loro destinazione e il numero dei posti auto. Alla prima indicazione va allegata la licenza edilizia con il piano di progetto approvato relativo ai posteggi. In caso di mancata collaborazione, dopo apposita diffida, l'autorità procederebbe con una tassazione d'ufficio. In caso di violazione di questi obblighi o di altri previsti dalla legge, sono previste multe sino a fr. 10'000.

L'accertamento in merito al numero dei posteggi avviene ad opera della Sezione della mobilità del Dipartimento del Territorio che può però anche delegare il controllo e il conteggio a terzi.

L'ammontare della tassa è deciso annualmente dall'autorità mediante decisione di tassazione contro la quale può essere interposto reclamo entro 30 giorni e poi ricorso; l'autorità può modificare la tassazione anche a svantaggio del tassato.

In caso di modifica di circostanze rilevanti è data in ogni tempo la facoltà di chiedere all'autorità - per il futuro - la modifica della decisione di assoggettamento.

La tassa è dovuta dal momento in cui sono date le condizioni di assoggettamento e si prescrive in cinque anni. Va pagata entro trenta giorni, con possibilità di suddivisione in tre rate al massimo.

Nonostante sia previsto che la tassa venga prelevata con effetto al 1. agosto 2016, la decisione di tassazione perverrà ai proprietari solo più tardi. La Sezione della Mobilità del Dipartimento del Territorio prevede infatti che in autunno trasmetterà ai proprietari la documentazione per la dichiarazione dei dati necessari per il calcolo della tassa. Solo successivamente ci sarà la decisione effettiva. L'entità della tassa è stabilita secondo i criteri sopra esposti. Al momento della redazione del presente contributo, la Sezione della Mobilità sta allestendo un foglio informativo all'attenzione dei proprietari interessati, per calcolare precisamente l'entità della tassa. Potrebbe tornare utile, in particolare se i proprietari dovessero, per motivi di salvaguardia dei termini, procedere alla notifica a dipendenti o inquilini, di cambiamenti delle condizioni per l'utilizzo dei posteggi, prima di ricevere la decisione effettiva.

3) Condizioni per la ripercussione della tassa sugli effettivi fruitori dei posteggi

L'entità della tassa è - soprattutto per i posteggi a disposizione del personale - tutt'altro che irrilevante. Per un'impresa che impiegasse del personale 5 giorni la settimana, la tassa ammonterebbe a circa fr. 73/posteggio al mese (fr. 3.50 x 250 giorni : 12 mesi). Se sul fondo ci fossero 150 posteggi, la tassa ammonterebbe a fr. 10'937/mese rispettivamente a fr. 131'250 annui. L'interrogativo sulla possibile ripercussione agli utilizzatori è quindi senz'altro giustificato.

La possibilità di ripercuotere parzialmente o integralmente la tassa sull'effettivo fruitore del/dei posteggi, dipende dal tipo di relazione fra lo stesso e il proprietario del fondo, e dalla durata contrattuale. A titolo di esempio entrano in considerazione le seguenti possibilità:

a - Il proprietario gestisce in proprio tutta la proprietà, sulla quale ha installato un'attività commerciale e i posteggi sono a disposizione dei suoi dipendenti

b - Il proprietario ha ceduto in locazione tutto l'immobile (comprendente stabile/i e posteggi) a un terzo, il quale a sua volta mette a disposizione gratuitamente o contro pagamento i posteggi ai suoi collaboratori

c - Il fondo ospita solo posteggi che il proprietario dà in locazione a terzi

d - Il fondo, di proprietà privata, ospita posteggi a pagamento di breve durata (come un autosilo)  

e - Il proprietario ha ceduto il fondo mediante servitù (ad esempio un diritto di superficie) ad un terzo, che ne può fare un uso a lungo termine e con ampia libertà di modifiche e di gestione 

In tutte le ipotesi dovrebbe di per sé applicarsi il principio generale "pacta sunt servanda", secondo cui i patti vanno rispettati sino alla loro scadenza. Tendenzialmente sarebbero quindi possibili modifiche prima di allora solo se il patto (il contratto) lo prevedesse. Occorre pertanto definire il tipo di contratto stabilito fra il proprietario e il terzo, la sua durata, il diritto applicabile a quel tipo di contratto e il contenuto dell'accordo pattuito.

Come risulterà nell'esposizione che segue, questo potrebbe comportare a dipendenza dei casi anche tempi ben più lunghi di quanto voluto dal legislatore che ha introdotto la tassa di collegamento non solo per "fare cassetta" ma anche allo scopo di orientare un comportamento più "virtuoso" degli automobilisti, che non potendo più usufruire di un posteggio gratuito o a basso costo, sarebbero invogliati a recarsi al lavoro con i mezzi pubblici (ad es. messaggio 7139, pagg. 28 e 29). Su tale base riteniamo che dovrebbe essere giustificato adeguare con effetto immediato le condizioni contrattuali in base al principio della clausola rebus sic stantibus, che giustifica una modifica del contratto in caso  di un'importante modifica della situazione che ha determinato l'accordo contrattuale. Va però detto che per il momento non esiste giurisprudenza in merito sicché a dipendenza dei casi, per semplicità è senz'altro preferibile procedere secondo le regole "classiche", esposte di seguito.

Esaminiamo quindi più nel dettaglio le varie ipotesi:

a - Il proprietario gestisce in proprio tutta la proprietà, sulla quale ha installato un'attività commerciale e i posteggi sono a disposizione dei suoi dipendenti

In questa ipotesi il proprietario agisce come datore di lavoro. Per modificare le prestazioni ai suoi dipendenti dovrà quindi osservare le regole del diritto del lavoro. Se il contratto di lavoro prevedeva la messa a disposizione di un posteggio gratuito, l'introduzione di una pigione per il suo utilizzo costituisce una modifica del contratto che necessita di un'apposita comunicazione, del rispetto di un termine di preavviso e della scadenza contrattuale, previsti dal contratto di lavoro e in caso dalla legge. E' quindi esclusa l'introduzione del pagamento della tassa con effetto retroattivo al 1. agosto 2016, giorno a partire dal quale, la tassa viene percepita. Non sono invece necessarie prescrizioni formali particolari. Si consiglia comunque senz'altro la forma scritta.

b - Il proprietario ha dato in locazione tutto l'immobile (comprendente stabile/i e posteggi) a un terzo, il quale a sua volta mette a disposizione gratuitamente o contro pagamento i posteggi ai suoi collaboratori e/o clienti

Il proprietario dovrà curarsi esclusivamente del rapporto contrattuale esistente fra lui e il suo conduttore, mentre - dal profilo giuridico - saranno ininfluenti le condizioni alle quali il conduttore cede la disponibilità ai suoi impiegati piuttosto che ai suoi clienti o subinquilini.

Assodato che ci si trova in presenza di un contratto di locazione, che oltre ad interessare dei posteggi, verte anche su dei locali commerciali, al rapporto contrattuale si applicano le regole restrittive previste dalla legge per la locazione di locali commerciali.

Prima ancora di esaminare i contenuti, vale la pena di soffermarsi sulla tempistica: per qualsiasi modifica occorre di principio rispettare la scadenza contrattuale e il termine di preavviso, che - trattandosi di attività commerciale - sarà di almeno 6 mesi e spesso più lungo. Anche il contratto potrebbe essere di lunga durata, ciò che costituisce una difficoltà di non poco conto.

Esaminiamo quindi il caso semplice, di un contratto disdicibile con preavviso di 6 mesi e scadenza mensile.

Dal profilo del contenuto, l'introduzione della nuova tassa di collegamento, costituisce un aumento dei costi. Il diritto locativo prevede un apposito fattore "aumento dei costi" che giustifica un aumento di pigione; esso va però fatto valere unitamente agli altri fattori contemplati dal metodo relativo prescritto dalla legge, ossia:

- il rincaro nella misura del 40%
- l'evoluzione del tasso ipotecario
- eventuali migliorie
- eventuali riserve
- e il già citato aumento dei costi (tassa di collegamento ed eventuali altri costi).

Se i cinque fattori sopra elencati non venissero fatti valere tutti contemporaneamente, il locatore perderebbe la possibilità di fare valere i fattori di aumento in futuro.
Data l'evoluzione al ribasso del tasso ipotecario determinante, che costituisce un fattore di diminuzione della pigione, esiste la possibilità che il saldo dei 5 diversi fattori sia negativo. Per questo motivo è fondamentale operare un'analisi completa della situazione prima di effettuare qualsiasi aumento.
E' poi consigliato che le parti trovino un accordo che dal profilo formale sarebbe bene formalizzare nel dovuto modo. Il segretariato è a disposizione per maggiori ragguagli in merito.

Per calcolare l'aumento teorico del fattore "aumento costi" si procede nel seguente modo:
Entità della tassa come da decisione di tassazione suddivisa sui 12 mesi e risulta l'importo che può essere addebitato all'inquilino per il fattore "aumento costi". Verosimilmente in caso di 120 posteggi occupati 5 giorni a settimana la decisione prevederebbe: 120 posteggi x 250 giorni/anno x 3.50fr./giorno = fr. 105'000/anno
Aumento costi: 105'000 : 12 mesi = fr. 8'750 addebitabili all'inquilino

Se sull'immobile i 120 posteggi fossero divisi su più inquilini, l'importo di fr. 8'750 andrebbe suddiviso in proporzione al numero di posteggi assegnati. La situazione sarebbe più difficile se la disponibilità dei posteggi fosse accordata ai vari inquilini collettivamente, senza indicazione del numero di posteggi effettivi a loro disposizione.

Dopo avere esaminato il fattore "aumento costi" il locatore esaminerà anche gli altri fattori
del metodo relativo. Il saldo risultante da tale analisi, indicherà se valga o meno la pena di procedere ad una modifica della pigione. Per maggiori informazioni al riguardo, si rimanda all'articolo pubblicato su Economia Fondiaria 4/15 pag. 23 e alla circolare CATEF sugli aumenti di pigione del 1998, ritenuto che il segretariato è volentieri a disposizione per maggiori informazioni. Il segretariato sta anche valutando se organizzare una manifestazione informativa per i soci sottoposti alla tassa di collegamento. Chi fosse interessato è pregato di mettersi al più presto in relazione col segretariato così che in caso di effettivo interesse, lo stesso organizzerà un incontro informativo, teso soprattutto ad illustrare come procedere alla ripercussione della tassa sui fruitori effettivi dei posteggi.

In caso di saldo positivo, l'aumento può essere notificato solo per la scadenza contrattuale. Contratti a lungo termine - ad esempio di almeno 5 anni, ciò che è molto frequente per i contratti commerciali - prevedono spesso la possibilità, di effettuare aumenti anche durante la durata iniziale del contratto (quindi prima della scadenza), ma solo a motivo dell'evoluzione dell'indice del costo della vita e di eventuali migliorie. Salvo disponibilità particolare dell'inquilino, la tassa rimarrebbe quindi a lungo a carico del locatore, ciò che però è in aperto contrasto con lo scopo della legge perché come sempre ribadito (ad esempio a pagg. 28 e 29 del relativo messaggio n. 7139, pag. 28) per le sue finalità, la tassa di collegamento configura anche un'imposta orientativa (Lenkungssteuer); attraverso la tassazione dei posteggi si vuole rendere meno attrattivo l'uso degli autoveicoli. Questo obiettivo fondamentale sarebbe però vanificato se la tassa non potesse essere subito ripercossa sugli effettivi utilizzatori dei posteggi.

Anche per questo motivo riteniamo, come già anticipato prima, che dovrebbe essere possibile modificare da subito le condizioni, in applicazione della "clausula rebus six stantibus".

Ciò a maggior ragione se le scadenze contrattuali fossero molto lontane. Dal profilo giuridico questa clausola viene però applicata solo in modo restrittivo, sicché potrebbero essere opportuni ulteriori accertamenti.

Un eventuale aumento per la scadenza contrattuale andrebbe notificato e motivato sull'apposito modulo ufficiale per gli aumenti (dato che in quest'ipotesi i posteggi sono connessi con la locazione di locali commerciali), rispettando il termine di preavviso previsto dal contratto (comunque di minimi 6 mesi) e appunto la scadenza contrattuale. Per procedere all'aumento si dovrebbe essere in possesso della decisione di assoggettamento del Cantone indicante la tassa da pagare, per evitare che il conduttore contesti l'entità dell'aumento. Se per motivi di tempistica questo non fosse possibile, sarebbe opportuno di comunque procedere in base ad un calcolo teorico estremamente realistico, che potrà poi essere verificato non appena ricevuta la decisione effettiva.

In conclusione, in presenza di posteggi locati congiuntamente a degli spazi commerciali, il ribaltamento della tassa sull'inquilino può comportare difficoltà abbastanza importanti, soprattutto per l'entità possibile dell'aumento e per la data (lontana) dell'entrata in vigore della modifica, ben diversa dal 1. agosto 2016. Senza un esplicito accordo con l'inquilino circa l'entità dell'aumento e della sua entrata in vigore, parecchi proprietari dovranno sopportare per periodi prolungati e da soli la tassa, a meno di voler intraprendere la via della modifica del contratto secondo la citata clausula rebus sic stantibus.

I soci che fossero confrontati con casi problematici, sono senz'altro invitati a rivolgersi al segretariato.

Infine, la questione a sapere come debba comportarsi l'inquilino che ricevesse un aumento, non necessita di essere approfondita oltre in questa sede. Sarà lui a dovere verificare se vi sia il margine per ripercuotere l'aumento sui suoi impiegati o inquilini.

c - Il fondo ospita solo posteggi che il proprietario dà in locazione a terzi

Questo, e quello di cui infra al punto d - sono gli unici casi semplici! Le regole restrittive applicabili alla locazione di locali abitativi o commerciali non si applicano infatti alla locazione di soli posteggi, non collegati con un'abitazione o un locale commerciale. L'aumento di pigione per i posteggi locati a inquilini del tutto estranei (e che quindi non locano presso il proprietario del posteggio anche un'abitazione o un'attività commerciale), è libero nei contenuti e nella forma (nessun modulo ufficiale). Resta comunque valido il principio generale "pacta sunt servanda", e pertanto qualsiasi aumento può essere effettuato solo per la scadenza contrattuale e rispettando il preavviso pattuito; in ogni caso di almeno 2 settimane, per la fine del mese.

Il locatore è libero di effettuare gli aumenti dell'entità che preferisce, e a livello teorico non avrà quindi difficoltà a ripercuotere l'intera tassa .
Dal profilo pratico rischia però che gli inquilini non siano disposti a pagare la nuova pigione richiesta, preferendo dare una disdetta in favore di un'altra sistemazione meno cara. A quel punto sarà il mercato a giocare un ruolo importante. Per evitare la fuga degli inquilini, il locatore dovrà fare una valutazione attenta della situazione ed essere se del caso disposto a ripercuotere solo parzialmente la tassa sugli inquilini.

In conclusione, prima di procedere all'aumento dovrà accertarsi che nessuno dei suoi inquilini del posteggio sia nel contempo anche inquilino dell'abitazione o di locali commerciali di proprietà dello stesso locatore. Se fosse il caso si applicherebbero le disposizioni più restrittive indicate al punto b - .
Agli altri inquilini singolarmente, il proprietario potrebbe invece notificare un aumento di pigione dell'entità che ritiene più opportuna, rispettando per ciascuno il termine di preavviso e le scadenze contrattuali.

d - Il fondo, di proprietà privata, ospita posteggi a pagamento di breve durata (come un autosilo)  

Il proprietario è libero di stabilire le tariffe orarie e quindi si tratterà di adeguare le tariffe.

e - Il proprietario ha ceduto il fondo mediante servitù (ad esempio un diritto di superficie) ad un terzo, che ne può fare un uso a lungo termine e con ampia libertà di modifiche e di gestione 

Occorre distinguere fra le servitù "normali" e quelle invece intavolate a registro fondiario come diritti a sè stanti e permanenti (art. 655 cpv. 2 cf. 2 CC). Debitore della tassa è sempre il proprietario del fondo, ad eccezione però dell'avente diritto di una servitù per sé stante e permanente. In questi casi, che concernono soprattutto dei diritti di superficie iscritti a RF come diritti a sè stanti e permanenti, la tassa verrà infatti notificata al beneficiario della servitù (pag. 43 messaggio).

Se non si è in presenza di una servitù a sè stante e permanente, occorre verificare esattamente tutte le possibilità di adeguamento dell'indennità pattuita dalle parti al momento in cui hanno costituito la servitù. Non essendoci una base legale che indichi dei parametri unitari, non è il caso di approfondire oltre la questione. Farà stato il contratto, che andrà se del caso interpretato, comunque rispettato e magari adeguato.

4). Comuni nei quali la tassa di collegamento trova applicazione, se le relative condizioni (specie i 50 posteggi) sono realizzate. 

Questi comuni corrispondono ai Comuni soggetti al Regolamento cantonale posteggi privati (art. 51)
 

Avv. Renata Galfetti