Da Economia Fondiaria n. 6 novembre - dicembre 2012

Come fare a contrastare l’aumento delle pigioni senza ridurre la redditività? La soluzione è offerta da uno studio commissionato dall’Ufficio federale delle abitazioni

E’ un dato di fatto: globalmente il livello delle pigioni a buon mercato si riduce anche se ciò non corrisponde necessariamente ad un aumento della redditività per i locatori. Negli ultimi anni – complici i bassi tassi ipotecari - si è assistito ad un boom edilizio, con la costruzione e la ristrutturazione di moltissimi immobili: dal nulla sono sorti immobili di standing medio-alto, sia per la generosissima superficie (siamo chiaramente in testa a livello internazionale per quanto attiene la superficie media pro-capite), sia per le caratteristiche edilizie che rispettano le vigenti severe prescrizioni di qualità e di sicurezza, sia per l’elevato livello dell’attrezzatura interna ed esterna ecc. Per gli immobili vetusti, i costi di ristrutturazione sarebbero spesso sproporzionati, sicché i proprietari optano per l’abbattimento e la nuova edificazione. Così facendo si tolgono però dal mercato pigioni modeste poi sostituite da pigioni – che senza essere sproporzionate – sono comunque ben più elevate, perché commisurate agli elevati costi di costruzione attuali.

Che gli elevati costi di costruzione costituiscano un serio problema per il mercato è sottolineato da tempo dalla CATEF. Se ad esempio si considera che per stessa ammissione del Consiglio di Stato le spese di risanamento energetico (e solo energetico, ad esclusione quindi delle spese per altri lavori necessari!!) si situano fra i 600-2'400 fr./m2, ne risulta che di media, la spesa per soli interventi energetici ammonterebbe per un appartamento di 3 locali di 80 m2, a fr. 120'000, senza avere ancora toccato un pavimento, un bagno o dato un colpo di pittura… Con questi prezzi gli aumenti di pigione possibili sarebbero comunque di tale entità, da diventare eccessivi per gli inquilini con un reddito modesto, che prima della ristrutturazione potevano comunque fare fronte alla pigione. 
Questo risanamento energetico obbligatorio e inevitabile al momento del risanamento dell’immobile, comporta quindi seri problemi per il locatore: per ammortizzare almeno in parte la spesa, il livello delle pigioni esce dalla fascia medio-bassa e - a dipendenza dell’ubicazione dell’immobile - non si trovano inquilini disposti a pagare la nuova pigione, pur sempre adeguata ma a dipendenza dell’ubicazione dell’immobile, magari fuori dal mercato locale…

L’Ufficio federale delle abitazioni si è quindi chinato sulla questione commissionando uno studio volto a definire se e come sia possibile costruire a costi contenuti, anche in ubicazioni interessanti, senza dovere fare capo ad aiuti finanziari dell’ente pubblico e senza una diminuzione della redditività. I risultati cui sono giunti i mandatari Halter Unternehmungen e Pensimo Management, sono illuminanti e lasciano ben sperare…

Vediamo gli aspetti principali evidenziati:

• dato che il costo del terreno incide molto, e nelle zone pregiate diventa veramente accessibile a pochi, si deve costruire densificando gli alloggi. In pratica si tratta di costruire riducendo sia il terreno necessario, sia le superfici degli stessi appartamenti; ciò in controtendenza con la prassi attuale che prevede appartamenti sempre più grandi e di conseguenza costosi, per un numero comunque inferiore di alloggi.
• Le ridotte diminuzioni della superficie e dell’attrezzatura degli appartamenti possono essere compensate da spazi semi-pubblici e comuni situati sui diversi piani e sul tetto.
• Per ridurre i costi/m2 abitabile si può:
  • massimizzare la parte delle superfici abitabili in rapporto all’insieme della superficie edificata
  • ridurre l’equipaggiamento e scegliere materiali meno cari
  • utilizzare l’effetto “scaletta” tramite la standardizzazione degli elementi di costruzione e della taglia dei progetti
• Più concretamente, delle possibilità di risparmio risiedono segnatamente nella conformazione o nel design degli spazi comuni come le scale, e nella standardizzazione degli elementi per la costruzione e l’attrezzatura delle parti interne. Nel progetto che è stato utilizzato per lo studio i vani scale e i lift non sono inoltre stati esclusi dalle parti riscaldate e i corridoi sono stati sostituiti da gallerie.
• La massiccia riduzione della superficie delle stanze singole può essere compensata con un corridoio più spazioso che a dipendenza dei bisogni può essere utilizzato come spazio di lavoro, di gioco o di deposito. Lo standing degli appartamenti è inoltre stato rivalutato da un balcone o da ampie finestre.

Lo studio, che si fonda su un paragone di due esempi concreti, giunge alla conclusione che densificando gli alloggi, è possibile alloggiare il 20% di abitazioni in più sullo stesso terreno. La redditività considerata nell’esempio è la stessa come se si fosse costruito con i criteri attuali usuali, ma le pigioni hanno potuto essere notevolmente ridotte: per un 2.5 locali nuovo a Zurigo-Altstetten fr. 1’543-1612 tutto compreso invece di fr. 1'990 per un appartamento nella stessa zona costruito secondo i criteri usuali; per un 3.5 locali fr. 1'567 in luogo di fr. 2'433, rispettivamente per il 4.5 locali, fr. 1’973-2'156 invece di fr. 2'575.

Lo studio (ottenibile anche in francese nella versione riassuntiva) è intitolato “Günstiger” Mietwohnungsbau ist möglich, ed è scaricabile al sitohttp://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=de.

Renata Galfetti