Da Economia Fondiaria no. 5/2013

Ogni giorno che passa aumenta la quota di coloro che credono o sperano nella bolla immobiliare in ossequio a quel masochismo di chi non ha più fame.
Intanto una volta tanto dobbiamo metterci d’accordo sul termine di “bolla”.

Negli Stati Uniti crescite del 25%-30% in pochi anni sono state annientate in un batter d’occhio per l’arresto del mercato, perché i valori dei villini che passavano di mano con sovraprezzo o che venivano continuamente ipotecati per alimentare il consumo o per giocare in borsa si sgonfiavano.
Un rapido avvolgimento che vanificò l’intera crescita e che incagliò buona parte di questo tessuto immobiliare per lo più con utenza debole ed in zone problematiche.
Una mistura micidiale: mercato spento, pessimi pagatori, valori insufficienti per garantire il debito.
E quando si registra una simile correzione in un arco temporale ristretto allora si può parlare di “bolla” che si è formata, e che al suo apice è esplosa.
In poche parole è la vera bolla  alimentata da una allegra concessione di crediti e da una domanda gonfiata ad arte con programmi mirati.
Compera oggi, indebitati pure, rivendi domani con un utile ragguardevole.
Questa era la convinzione che muoveva il mercato.
E la prova della bolla è che quando si sgonfia resta piatta per diversi anni malgrado che il costo del denaro venga mantenuto artificiosamente basso.

Ma da noi non potrà essere così.
Intanto la residenza primaria è stata comperata per uso proprio e non per una immediata plusvalenza oppure da “sovracaricare” per soddisfare consumi ed investimenti a rischio.
Inoltre gli acquisti sono stati finanziati tenendo presente la dottrina ed i tassi bloccati per anni.
I valori reggono e garantiscono la necessaria copertura del prestito e i proprietari sono pronti a difendere la loro proprietà anche a costo di sacrifici pesanti nel caso di vera emergenza.
Fra l’altro negli Stati Uniti chi non onora il debito mette la chiave sotto lo zerbino, carica la Caravan e gira la chiave nel cruscotto.
Da noi ci si può spostare fino che si vuole ma dall’attestato di carenza beni non ci si scrosta.
Insomma ci sembra di poter dire, sebbene il mercato sia stato brioso negli ultimi anni, che non vi sono pericoli anche perché alla luce del taglio medio delle ipoteche la copertura del rischio di insolvenza è assicurata.

Il mercato sta effettivamente rallentando.
Ciò è dovuto al finanziamento più costoso e di ottenimento più laborioso.
Inoltre la tentazione di non più permettere il finanziamento della prima casa con il prelievo anticipato del capitale accumulato si sta rafforzando.
In parte il prelievo è già oggi limitato; ma un domani potrà venir ulteriormente ridotto o vietato completamente.
Almeno questa sembra essere la volontà politica.
Per il momento il dibattito è aperto e si attende la verifica della presunta correlazione fra l’aumento del prelievo e l’aumento delle prestazioni complementari.
Tornando al discorso generale possiamo anche chiederci se esistono pericoli.
La risposta:
Pericoli veri e propri no, ma qualche situazione di disagio potrebbe pur presentarsi.
Intanto le ipoteche a tasso fisso hanno una scadenza e con il timing sfavorevole si può planare a fine pista.
Il paese è lo stantuffo della domanda e vi è da chiedersi se, dopo la crescita di slancio, non resteremo in una fase di stallo pericolosa al punto da convincere gli investitori internazionali ad aumentare i tassi di rifinanziamento.
Pure gli istituti bancari che già non hanno molto trippa e sono finanziati a medio termine potrebbero vedersi costretti ad un giro di vite.
Infine resta la denegata ipotesi di una crescita micidiale del costo del denaro che deprimerebbe tutta l’economia, nostra e d’altri.
Converrete che se così fosse saremmo tutti in braghe di tela.
Ma calma e gesso!
Niente scoppio, ma al limite qualche salutare spavento che ovviamente nessuno si augura.
Insomma la tanto indicata bolla, a parametri svizzeri, si sta già sgonfiando.
Sempre che ci sia poi stata!

A proposito di indebitamento ipotecario, anche se ben diluito ora si riconosce, che siamo in testa al plotone. Noi l’abbiamo detto da tempo.
Anzi siamo andati più lontani.
Noi siamo “straindebitati” se consideriamo i debiti pubblici , i debiti che gravano la sostanza, i debiti personali ed aziendali.
Ed a garanzia ci mettiamo la nostra nazione.
Con questa considerazione non riusciamo a comprendere le continue blindature, le continue intromissioni e le sollecitazioni fuori posto.
Si gioca con il cerino e si lanciano coltelli e se il canotto nazionale dovesse sgonfiarsi saranno cavoli amari per tutti.
Per chi riceve e per chi produce.
Per chi rema o non rema del tutto.

I preventivi stanno a testimoniare che i Comuni ed i Cantoni stanno passando dal sereno variabile all’annuvolamento “compatto”.
La locomotiva del Sottoceneri è in affanno e a tutti la gestione delle uscite sembra essere sfuggita di mano per quegli automatismi che nessuno osa scardinare.
Certo si stanno facendo dei risparmi ma non sono sufficienti.
Il vero discorso è che si dovrebbe stilare un ferreo catalogo di priorità, compito che non piace al politico a meno che non si esprima dal balcone del palazzo federale.
Per il momento sperimentazioni ed investimenti costosi e di poco ritorno vanno congelati e si faccia quindi lo stretto necessario tenendo presente la copertura delle spese di funzionamento ed i costi della rete sociale depurata da qualche furbetto.
La festa è finita ed è ora di capirla.
Del resto chi batteva le mani ora corre a sollecitare tamponature a destra ed a sinistra.
Il classico comportamento del pompiere piromane o se volete, rappresenta la prova provata.
Per quanto riguarda la Road Map pare che sia destinata a carta da pacco.
A quanto sembra era solo una impegnativa per sdoganare il preventivo e se del caso verrà ripresa fra qualche anno..
Noi che l’avevamo pubblicata a futura memoria avevamo quindi visto giusto.
Vorrà dire che l’esame dell’eventuale spazio per un aumento delle stime si chiude di moto proprio malgrado qualche irriducibile continui ad affermare che bisogna adeguarle per garantire la parità di trattamento con l’investimento mobiliare.
Quale? Quello del libretto di deposito o delle obbligazioni di cassa?
La realtà è che si vuol far cassa lanciando fumogeni importati dalla vicina penisola.
La prima casa non verrà toccata! Chi ci crede?
Ma non facciamo ridere per carità...
Ad ogni buon conto noi faremo quadrato.
Prendiamo solo atto che i progressisti chiedono di rivedere le stime immobiliari, la perequazione intercantonale e di chiedere un sacrificio ai contribuenti (quali?) traducibile in un aumento lineare del 5% dell’imposta cantonale per due anni.
Inoltre si invita lo Stato (chi?) a promuovere e sostenere la produzione ad alto valore aggiunto (con profitti sostanziosi), prestando particolare attenzione ai settori della ricerca, dello sviluppo e dell’innovazione industriale. Una ricetta alquanto impegnativa e per fortuna ci sono loro ad indicare la retta via...
Solo che queste direttive erano già state formulate una cinquantina d’anni fa nel famoso rapporto Kneschaurek del luglio 1964.
Insomma un classico accompagnato dalla simmetria dei sacrifici.Prendiamo pure atto che gli stessi confermano di essere contrari allo sconto cantonale (impropriamente denominato “amnistia cantonale”).

Sta facendo molto rumore la prontezza dichiarata da un membro del Governo a rinunciare ad una parte della pensione.
Non abbiamo ancora capito se sarà una rinuncia vita natural durante oppure un gesto limitato nel tempo.
La questione è stata supportata con percentuali e durate di carica ma dopo l’iniziale curiosità la faccenda è rientrata nella normalità.
Ormai siamo abituati a tutto e ci vuole ben altro a far notizia.
In definitiva sono diritti acquisiti e se qualcuno passa alla cassa da qualche decennio oppure se ha rinunciato a parte od a tutto perché ha tracimato l’asticella posta al cumulativo o sta in abile equilibrio, chi se ne frega...
Il tutto rientra nella sfera personale.
Oppure no!
Ma confiniamo il tema nel gossip, oltretutto marginale se poi pensiamo al risanamento della cassa pensione pubblica che costa decisamente di più.
A noi importa invece che questi Signori siano in grado di pilotare il paese e farlo crescere.
E siccome non è un compito facile alla luce di certi stipendi che girano ancora nelle banche od ai piani alti del parapubblico non sono poi strapagati.
A giorni verrà chiusa la consultazione sulla proposta di legge d’applicazione dell’articolo costituzionale relativo alle residenze secondarie, votato per una manciata di voti dal popolo, trascinato dai rossoverdi che hanno approfittato abilmente della sonnolenza e dell’ignavia del fronte contrario, che sulla carta aveva formidabili bocche di fuoco, ma era sprovvisto della necessaria conduzione tattica.
Il vostro Consiglio Direttivo vi ha reso ampia testimonianza.
Ci siamo mossi, abbiamo sollecitato e in Ticino si è anche vinto.
Certo eravamo in buona compagnia se pensiamo alla Camera di Commercio ed agli impresari costruttori.
Assenti ovviamente i sindacati.
Ma é inutile “ravanare”.
I verdi sospinti dalla sinistra e dal loro “condominiotto” sono riusciti a convincere l’Altopiano al punto da annullare il voto dei cantoni alpini, nostro compreso.
Noi, intravvedendo ad un mese dalla votazione la brutta piega, avevamo fatto perno sulla pubblicazione della lista con le percentuali di residenze secondarie nei diversi comuni ticinesi.
E forse è stata la mossa vincente.
Certo che sconfessare il Consiglio Federale, il Parlamento, i Cantoni, i Comuni, le regioni, le associazioni economiche, le associazione del turismo, alberghiero e non, l’unione dei contadini, i partiti borghesi, non è da tutti i giorni ma così è stato..
Forse il fronte era convinto di essere così forte da abbassare la guardia, incassando così il classico colpo della domenica.

Diversa la votazione sulla revisione parziale sulla pianificazione del territorio.
In quel caso l’asse era completo ed all’attacco si schierarono solo le associazioni economiche vicine all’economia fondiaria.
E l’esito della votazione rispecchiò di conseguenza le forze in campo.
Ritornando alle residenze secondarie abbiamo partecipato alla procedura di consultazione e quanto scritto lo trovate pubblicato nella rivista..
Raccomandiamo in definitiva di non complicare l’esistenza e di sterilizzare la lama della rasoiata.
Fa piacere constatare, grazie alla sollecitazione del nostro Gran Consiglio, l’attestazione di sincera preoccupazione e solidarietà per i Cantoni di montagna da parte del Consiglio nazionale.
Noi per il momento ci mettiamo sul muretto in attesa dell’esito della consultazione.

E tanto per non restare inoperosi incominceremo a focalizzare le osservazioni per l’altra consultazione in corso, quella sulla revisione parziale della legge sulla pianificazione del territorio che scadrà a fine novembre.
Per l’esattezza si tratta della modifica dell’ordinanza sulla pianificazione del territorio con le Direttive tecniche delle zone edificabili e l’Integrazione della Guida alla pianificazione direttrice.
Sono le istruzioni di guida ed i tagliandi controllo emanate da Berna.
La documentazione è scaricabile dal sito www.admin.ch/ch/i/gg/pc/pendent.html.
Potrete quindi verificare, in qualche giorno uggioso, se le nostre preoccupazioni erano fondate o meno!
A proposito la seconda parte è già nella pentola a pressione.
Quindi al più tardi in primavera bisognerà di nuovo indossare la tuta mimetica.
Noi siamo già in possesso degli elementi principali e quanto temevamo si sta purtroppo concretizzando.

Per quanto riguarda la tassazione della plusvalenza “pianificatoria” siamo stati convocati dalla commissione parlamentare del Gran Consiglio dove abbiamo potuto esporre i nostri convincimenti.
Come ricorderete noi postuliamo la soluzione minima votata e approvata dal popolo senza coinvolgere i volumi esistenti.
Soluzione fra l’altro adottata da alcuni Cantoni con l’eccezione di Basilea Città che ha ritenuto di far pagare un maggiore pedaggio alle aree dismesse rimaste incapsulate nel tessuto paraurbano.
Analoga posizione è stata sostenuta in una seduta separata dal rappresentante della Camera di Commercio, Avv. Michele Rossi, delegato fra l’altro delle associazioni economiche.
Ora vedremo se siamo riusciti a convincere con i nostri argomenti oppure se il Governo deciderà di ritirare il messaggio e rimandare la proposta alle calende greche.

Il risanamento della galleria del San Gottardo con traffico blindato, con forte probabilità, verrà realizzato.
È prevalso il buon senso, la preoccupazione della sicurezza e gli argomenti economici.
Come sapete la CATEF ha partecipato e partecipa a sostenere la realizzazione del risanamento.
Ne siamo convinti e lo è anche il nostro Governo ed abbiamo il conforto che con fortissima probabilità l’ultima parola spetterà al popolo sovrano.
O meglio all’Altopiano.
Quindi al gruppo di lavoro pilotato da diversi politici e responsabili delle associazioni economiche e non, va il nostro plauso per avere dimostrato che le valutazioni economiche a suo tempo presentate dal Dipartimento Federale erano per lo meno discutibili e che per il Ticino la chiusura triennale sarebbe stata disastrosa.
Citiamo per il momento i nostri due Consiglieri agli Stati Abate e Lombardi che hanno fatto da apripista.
A tutti riserveremo il giusto cono di luce al momento opportuno per aver reso possibile una discussione serena e tessuto le prime alleanze.
I tutori delle Alpi, che sostengono che le alpi da loro protette (sic!) sono aggredite da orde di speculatori e da cittadini alla ricerca di genziane, si sono già attivati.
Per quanto riguarda i trasporti con l’apertura fra un paio d’anni del traforo ferroviario e con i primi adeguamenti della tratta sud—nord avremo la prova per nove della concorrenzialità o meno della rotaia.

Prosegue la discussione sui “globalisti” trascinata da qualche nostalgico giustiziere della notte.
Nessuno però cita il chiaro posizionamento del Consiglio Federale e dei Direttori cantonali delle finanze e dell’economia.
Fra l’altro pubblicato sul Foglio Federale.
Come d’abitudine frulliamo in casa gli argomenti finendo a  parlandoci addosso.
Certo che un domani qualcuno dovrà poi spiegare al popolo che le ripercussioni di certe sortite e sollecitazioni sono state controproducenti ed hanno compromesso il processo di distribuzione e di sostegno della rete sociale.
A prendere a pedate il Capitale non ci guadagna nessuno.
A meno che si voglia accelerare il cambiamento e “riconfezionare” i nostri punti di forza.
Cascare a muso piatto per risorgere con qualche punto di sutura senza pericolosi traumi cranici è pur sempre una “rischiata”.
Intanto prendiamo atto che a livello nazionale mancheranno diversi miliardi dalla piazza finanziaria e da noi più di 100 milioni solo a livello cantonale.
L’evidenza dei fatti consiglierebbe quindi una certa prudenza se non furbizia.
Ora, per inciso, prendiamo atto che le multinazionali stanno trascinando il paese.
E pensare che qualche decennio fa erano considerate affamatrici di popoli ed imperialiste.

Il costo del denaro è mediamente sceso grazie ai tassi finanziari ed ai tassi fissi a corto, medio e lungo termine.
Così risulta dalla tabella elaborata dall’ufficio federale dell’alloggio.
Noi eravamo contrari a questo modello mentre i nostri colleghi d’oltre Gottardo lo avevano sposato senza riserva.
Il corto termine nel modello è oggi troppo preponderante.
E non solo dovuto alle ipoteche finanziarie (Libor) ma anche in parte alle ipoteche fisse.
Quelle a due anni o a tre anni tanto per fare un esempio.
Quindi di sicuro il tasso medio salirà entro breve quando si passerà al lungo termine.
In tale attesa, che speriamo avvenga il più tardi possibile, suggeriamo di anticipare opere di migliorie e di manutenzione.
Aggiornare il vostro stabile privilegiando i nostri artigiani è oggi l’atteggiamento più conveniente.

Da ultimo un invito a tutti.
Nel 2014 dovremo probabilmente scendere in forza in campo.
E quando si usa indirettamente il termine  “forza” bisogna anche esserlo.
Noi difendiamo la proprietà.
E non solo quella.
Quindi più siamo, meglio è.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini