Da Economia Fondiaria no. 4/2013

Da poco conosciamo in bozza i contenuti della legge, chiamiamola così, per le seconde residenze , bozza che ha sicuramente svegliato diversi Comuni e Cantoni dal torpore degli innocenti.
Girano da tempo le liste con i Comuni bloccati, questo è vero, ma molti sono ancora convinti che con quattro calcoli a “spannometro” sarà possibile chiedere lo stralcio del proprio Comune.
In Ticino per il momento solo una manciata di Comuni sono riusciti ad uscire dalla lista “nera” dimostrando che i rilevamenti non erano aggiornati; degno di nota lo stralcio ottenuto dal Comune di Locarno che ha saputo convincere le autorità malgrado la sua vocazione turistica la ponesse sotto la spessa lente dei federali.

Nelle ultime settimane, sempre riferendoci alle seconde residenze, sono stati presentati degli atti parlamentari che chiedono un trattamento non troppo rigoroso nei confronti delle cosiddette regioni periferiche definite problematiche.
Anche il parlamento ticinese si è mosso postulando maggiore sensibilità e misure fiancheggiatrici.
Quest’ultimo termine…..ormai è desueto e liso; una coperta multiuso.
Degno di nota uno studio commissionato dalla SECO ad esperti esterni - come si vede il mandato esterno è ormai pratica consolidata - che segnala, a causa del nuovo disciplinamento, una perdita di posti lavoro minima di 8'600.- e massima di 12'000.- unità.
Per quanto ci riguarda dovremmo cavarcela, indotto compreso, con la perdita di un migliaio di posti di lavoro.
Per il momento come CATEF stiamo seguendo a fari spenti l’evolversi della situazione anche perché non ci è possibile accodarci al carretto ticinese che a quanto sembra non è stato ben agganciato al trenino dei Cantoni Alpini.
Per il momento non possiamo quindi che alimentarci con sane letture e con un’analisi della bozza della legge posta in consultazione.

Con la discrezione e la difesa della sfera personale siamo ormai all’angolo. L’ultima trincea rimasta: cara UE noi ci uniformeremo ai disposti delle autorità planetarie (OCSE) a condizione che aderisca anche tu con gli amici anglosassoni.
Il motto: o tutti o nessuno!
Fra l’altro quel frescone che ha lasciato in giro una pizza gigantesca con milioni di atti ha dimostrato che sono tutti angeli con la faccia sporca.
Alle nostre latitudini sono infatti rimaste impigliate diverse banche cantonali e qualche banchetta di blasone, proprie quelle che hanno imbarcato i naufraghi, si fa per dire, delle corrazzate.
Insomma anche noi abbiamo i furbetti del quartierino.
All’estero, grazie anche al citato “pizzone”, si è iniziato il marcamento a zona, sarebbe più giusto “ad isolotto”, fra le varie nazioni sulle diverse zone franche per fregarsi a vicenda.
Un frullatore gigantesco che ci fa guadagnare un po’ di tempo anche se l’industria più redditizia, cioè quella finanziaria, ne esce in tutti i casi con qualche osso rotto.
Meno utili da fiscalizzare, perdita di posti di lavoro, probabile stretta creditizia e maggiori costi per la gestione del risparmio..
Un po’ meno a Zurigo e Ginevra dove il “resto del mondo” continua malgrado tutto a posteggiare il capitale con la prontezza a domiciliarlo.
Rimanendo nel tema, il gruppo d’esperti capitanato dall’ex-responsabile del SECO ha consegnato il rapporto con il quale si consiglia di abbandonare gli accordi nazione per nazione e di sposare la tesi dello scambio d’informazioni più o meno automatico e di aderire alle regole del gioco mondiali alle quali dovrà adeguarsi anche l’Unione Europea.
Il cambio di strategia darà fuoco alle polveri alla proposta già circolante di maggiorare le sanzioni e di permettere al nostro fisco di forzare, in caso di comprovato sospetto, la sfera privata.
Per farla breve fra poco varranno anche al nostro interno buona parte delle regole internazionali.
Con un cambiamento così incisivo si legittimerebbe quindi il rilancio dell’amnistia federale, per intenderci quella vera; però non giocano a favore la tempistica e la resistenza di qualche confederato.
Ma ormai siamo alle “mele”.
O la vogliamo - ed allora francobolliamo il capitale non dichiarato - oppure lasciamo al margine dell’economia reale il capitale sommerso, con l’eventuale invito a dislocare.
O semplicemente, come si è fatto per anni, ci accontenteremo della trattenuta del 35% ( la famosa preventiva) sul reddito del sommerso che detto fra di noi, fino a qualche anno fa, era una sorgente da gommone.
Inoltre è una tassazione il cui incasso è affidato ad altri.
Dal librettino di risparmio al portatore fino alle persone giuridiche.
A livello cantonale la regolamentazione con sconto, definita impropriamente amnistia cantonale, è stata rilanciata.
V’é da sperare che almeno questa vada in porto anche se i soliti franchi tiratori non mancheranno l’occasione per qualche cecchinaggio.

Si sapeva che l’allungamento della speranza di vita avrebbe messo in ginocchio il previdenziale.
Per il ministro competente la ricetta, già precotta, si riassume nell’allineamento uomo-donna sui 65 anni, nello slittamento del prepensionamento al 62 esimo anno e nella riduzione del rendimento del capitale posteggiato che passerebbe al 6%.
Utile ricordare che diversi anni fa si parlava del 7,2%!
Per rendere l’idea, un pensionato con un capitale accumulato di un milione, prospettiva che ci rende tutti ricchi e alla testa di qualsiasi classifica mondiale, potrebbe contare un domani su un reddito di Fr. 60'000.- (oggi siamo a Fr. 68'000.- + AVS)
Ma perché ne parliamo?
Per due motivi!
Il primo: l’insufficiente piazzamento nell’immobiliare dovuto ad una recente limitazione di portafoglio suggerita dal mondo finanziario (prima il 50% oggi al massimo il 30% nell’immobiliare); il secondo: il modesto rendimento dell’investimento cartaceo oltretutto formato da plusvalenza ( o minusvalenza) e da resa effettiva.
Costretto ad abbandonare l’immobiliare od impossibilitato ad ampliarne la quota nel mattone il previdenziale perde una opportunità di rendimento effettivo mensile importante per alimentare il flusso di cassa per le pensioni costringendolo così a sconfinare, sempre nell’ambito della legge, nel finanziario assumendo ovviamente qualche rischio in più..
Il risultato: resa non proprio brillante, in parte solo sulla carta, e qualche dolorosa schienata anche se dobbiamo ammettere che navigare nelle acque torbide della finanza per di più zavorrati non è proprio facile.
Anzi tutto sommato i gestori, che sono in genere le banche stesse, si sono difesi ancora bene.
Resta comunque uno scenario desolante che dovrebbe preoccupare anche i progressisti sempre pronti a denunciare speculazioni a destra ed a manca.
Devono riconoscere che la finanza creativa ha contribuito nell’ultimo decennio a supportare il previdenziale dilatandone talvolta le prestazioni specialmente nel previdenziale pubblico al punto da dover predisporre sostegni ricorrenti di decine di milioni all’anno.

Sul fronte del mercato le prime preoccupazioni stanno prendendo corpo.
La produzione che si concentra nell’urbano non accenna a diminuire in modo significativo.
L’elargizione del credito prosegue ancora a ritmi sostenuti, troppa per taluni.
Il clima generale si sta però raffreddando anche per i continui richiami delle autorità finanziarie e per l’aumento del costo del denaro.
Giusto far notare che gli economisti dei vari istituti bancari di riferimento, a parte le solite riserve per l’urbano a forte domanda, continuano ad affermare che non vi è pericolo di surriscaldamento del mercato.
Alla luce dell’ennesimo avvertimento da parte delle nostre autorità monetarie v’è però da chiedersi a questo punto chi la racconta giusta!
Per noi il mercato è sul crinale anche se prosegue sullo slancio.
Però i primi segnali per una scivolata d’ala ci sono!
Qualche progetto stenta a partire e qualche agenzia immobiliare chiude bottega.
Sono i classici segnali dell’ultima fioritura.
In tutti casi la flessione negli ultimi lustri della finanza cartacea ha rilanciato l’accesso alla proprietà.
Ed è un risultato favoloso ed una testimonianza di gestione da buon padre di famiglia.
E poi se ci sarà una leggera correzione, sempre se ci sarà, non vi è poi da preoccuparsi più del tanto.
L’importante è che il Paese tenga e non si avviti!

Avevamo sottolineato la frenesia attorno alle aree dismesse.
Frenesia alimentata senza dubbio anche dalla recente votazione federale che ha approvato la nuova legge sulla pianificazione del territorio che come sappiamo fa perno anche sulla valorizzazione delle aree non residenziali rimaste incapsulate nel tessuto urbano.
Sono aree importanti e non passa settimana che non venga presentato qualche piano di quartiere o particolareggiato in una qualche cittadina svizzera.
In genere sono operatori con capofila le ferrovie federali svizzere che si qualificano così sempre più come proprietari e sviluppatori immobiliari.
Certo possono far leva su posizioni attrattive con la possibilità di concretizzare così il cetripeto con torri da 20-40 piani con destinazioni interessanti.
Peccato si concentrino sull’Altopiano, scartando così le regioni periferiche considerate a crescita modesta da parte degli investitori istituzionalizzati che agiscono in pool per diluire lo sforzo finanziario (casse pensioni, assicurazioni, fondi e società immobiliari).
Insomma l’agenda si sta completando altrove.
Oltre alla salvaguardia dei posti di lavoro, a noi resta la soddisfazione della conferma della destinazione attuale delle officine federali di Bellinzona, che ci evita l’affrontare pelose discussioni fra residenziale normale e popolare, centri di ricerca o di cultura e padiglioni da salvaguardare.
Si evita così per il momento di farci male da soli con il tiro incrociato di ricorsi, petizioni e sollecitazioni dell’ultima ora.
Teniamoci le Officine con l’augurio che sappiano presidiare con successo l’area affidata al lavoro.
Chi volesse approfondire il tema in generale può accedere al portale www.quartieri-sostenibili.ch

È risaputo che abbiamo una sorta di complesso di inferiorità nei confronti dei Confederati e per arginare lo stesso facciamo leva sulla centrifugata diligenza.
Pur scontando il fatto che la nostra nazione dipende dall’Altopiano è però ora e tempo di sganciarci da simili comportamenti.
Intanto coloro che stanno al di là della “cordigliera” non sono meglio né peggio di noi.
Si mettono d’accordo per spartirsi i lavori pubblici, si impegolano con il fisco internazionale e si scannano a vicenda per assicurare ditte e benestanti.
Infilano pure clamorosi errori per poi tornare sui loro passi.
Prendiamo Zurigo!
Prima consegnano il biglietto di sola andata ai “globalisti” per poi rifiutare l’aumento della tassazione per i benestanti.
Insomma ci sembra di poter dire che tutto il mondo è paese e che non siamo i soli ad avere ogni tanto le idee confuse.
Per noi una cosa è certa.
Siamo soli e dovremo cavarcela da soli adottando un sano realismo politico sulla base di rilevamenti significativi per poter aggiornare l’agenda delle priorità.
Per il prossimo ventennio dovremo fare squadra corta abbandonando la piazza mediatica per privilegiare la strategia della crescita.
A proposito la sapete l’ultima?
Ora va di moda il termine “decrescita felice”!
E pensare che fino a poco tempo fa imperava il termine “crescita sostenibile”!
Insomma si impone il ritorno al far politica per il Paese e per le prossime generazioni alle quali chiediamo in ogni caso una maggiore conoscenza delle regole della convivenza civile.
Ben venga quindi la reintroduzione della civica nelle nostre scuole anche se la sollecitazione sembra abbia già causato qualche resistenza di lesa maestà.

Tempestivamente avevamo segnalato la manovra a tenaglia delle nostre ferrovie federali sempre più attente, come logico, ai risultati economici!
Il miglioramento dei risultati economici verrà raggiunto tramite una maggiore efficienza, una valorizzazione delle aree dismesse attorno alle stazioni e con la radiazione di tratte non più convenienti.
Come detto c’eravamo già soffermati su quest’ultima strategia, strategia che ora sembra passare alla fase “realizzativa” preannunciata della nostra ministra dei trasporti.
Infatti l’ultimo foglio federale riporta un fornito paniere di ordinanze modificate tutte tese ad assicurare lo spazio di manovra necessario per una gestione più redditizia della nostra azienda di servizio.
In pratica assicurare l’autofinanziamento delle infrastrutture e l’aggiornamento del materiale senza drenare la cassa comune; ai tempi denominato calderone delle ex-regie federali.
Per tenere alta l’attenzione vi riportiamo la modifica più significativa dell’ordinanza del 4 novembre 2009 sulla concessione e sul finanziamento dell’infrastruttura ferroviaria e meglio:

Art. 19 a – verifica di offerte di trasporto alternative

Prima di importanti investimenti su tratte destinate prevalentemente al traffico regionale viaggiatori i committenti verificano se sono possibili offerte di trasporto alternative che offrono un migliore rapporto costo/utilità.

Oltre all’economicità, in sede di verifica i committenti considerano in particolare:

1. i requisiti di cui all’articolo 31 a capoverso 3 LTV
2. i costi di trasporto sulla linea interessata
3. il grado di sfruttamento della linea negli orari di punta
4. le ripercussioni sulla qualità del collegamento.

Mein Gott! Il copertone recupera!
Ottima la tattica. Prima mitragliata a bassa quota (esamineremo 175 tratte, vi ricordate?), poi lancio di rassicuranti bombette ad effetto ( tranquilli, solo le tratte con un grado di copertura dei costi miserabile) ed ora modifica senza riflettori.
Per il momento sembra che solo una quindicina di tratte arrischieranno di venir congelate.
Per le rimanenti il buio oltre la siepe.
Ci siamo più volte soffermati sulla caduta di simpatia della monofamiliare.
In parte è dovuta a nuove esigenze del mercato ma in parte alla continua sottolineatura di spreco territoriale, di sovraccarico infrastrutturale e di ricoveri latenti per anzianotti ancora autosufficienti.
Le monofamigliari adibite a residenza principale sono ca. 44'000 e presentano logicamente un grado di occupazione basso.
Una realtà tutto sommato positiva.
Attorno ai Comuni del piano sono state quindi realizzate abitazioni dignitose da parte di utenti-proprietari per le loro famiglie, che non hanno sollecitato aiuti ed aiutini.
Ora classificarli come blocchisti e mentalmente non in grado di capire il mercato ci sembra un attimino esagerato.
Ed ancora una volta non c’entrano russi e compagnia.
Stiamo parlando di noi e dei nostri genitori.
Senza dimenticare i nuovi “proprietari”, quel 20% in più!
E per concludere un invito: smettiamola di parlare di piano dell’alloggio cantonale, popolare e pro anziano!
Ah, dimenticavamo!
Partendo dalle 44'000 monofamigliari, avallate dai pianificatori di prima e seconda generazione (che sono poi gli stessi), ed aggiungendo le migliaia di appartamenti in condominio, risulta evidente come buona parte del costruito non è disponibile in locazione perché occupato dai proprietari stessi.
Se poi aggiungessimo la seconda residenza, sul mercato in locazione resterebbero al massimo 100'000.- unità; tutto quanto per dire per l’ennesima volta che il tasso di sfitto ufficiale è completamente sballato.

Per quanto riguarda le finanze pubbliche lo scenario si fa sempre più cupo. Non siamo ovviamente sorpresi visto che da tempo avevamo denunciato il venir meno di alcune rendite di posizione.
Lo Stato centrale buca per 213 milioni ed i Comuni locomotiva sono in difficoltà.
Per render l’idea spianano la busta paga e si indebitano.
Nessuna sorpresa ma accompagnata da una conferma disarmante.
Vi è gente che batte le mani e che la spara grossa sottacendo realtà sotto gli occhi di tutti.
Il servizio pubblico è caro e si dilata a soffietto, e la distribuzione è stata eccessiva.
La piazza finanziaria ed alcuni settori economici non ci sorreggono più.
Saremo anche simpatici ma se il capitale ci girasse le spalle saremmo tutti in braghe di tela.
A proposito di globalisti, che qualche nostalgico vedrebbe volentieri al muro, il Consiglio Federale raccomanda con il messaggio del 26 giugno di respingere l’iniziativa popolare per l’abolizione dell’imposizione forfettaria denominata ad effetto “basta ai privilegi fiscali dei milionari” sottacendo fra l’altro che ci si riferisce agli stranieri.
A proposito: recenti studi confermano quanto da tempo riportiamo.
Abbiamo la distribuzione sociale più spalmata del Paese e massacriamo le fasce alte.
Questa situazione appare sempre più evidente con il tentativo di dimostrare che il sacrificio di un aumento lineare delle imposte è più che sopportabile.
Con pudore ed estrema prudenza la stratificazione in tutti i casi emerge……
Supportare ricette è quindi fuori di posto, anzi è controproducente.
Sarebbe meglio riportare lo spaccato della situazione evidenziando il “vero ed il falso”.
Così sarà più facile tracciare una strategia di uscita condivisa e fattibile.
Del resto la tanto incensata “roadmap”, di cui troverete copia in questo fascicolo, sottolinea la necessità di avere una cartella clinica del paese.
Fra l’altro in un recente comunicato il Governo afferma di essere a buon punto con i rilevamenti necessari per orientare l’attività politica.
Fra poco vi sarà quindi meno spazio per la sparata o per le esternazioni degli specialisti a paga fissa.
Per concludere, per una frangia del Parlamento la soluzione più praticabile rimane quella di aumentare la pressione fiscale partendo ovviamente dalla proprietà immobiliare.
A tale proposito e con l’invito a mantenere in caldo i motori riportiamo un recente atto parlamentare sottoscritto da diversi deputati.

Da ultimo un invito.
Sappiamo che la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili, a reddito od in proprietà, rappresenta commesse per centinaia di milioni.
Sappiamo che il nostro artigianato, in parte ingessato da regole che ne condizionano la reattività, è oggi sottoposto ad una concorrenza esterna asfissiante ed invasiva.
Ora non vogliamo fare i conti in tasca a nessuno ma il privilegiare i nostri artigiani è cosa sensata.
Ed averli un domani ancora in casa è doppiamente sensato!
Il nostro è senz’altro un richiamo superfluo quindi interpretartelo come un invito ad anticipare qualche intervento a difesa della vostra proprietà.

Il Presidente Cantonale

Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini