Da Economia Fondiaria no. 6/2020

Qualche tempo fa avevamo sottolineato come il bosco era riuscito a presidiare oltre la metà del nostro territorio. Segno evidente della sua vitalità e dell’abbandono di talune zone del nostro paese. Insomma lui avanza dove le motoseghe sono state riposte nel magazzino. Si potrebbe disquisire sulla rinuncia all’allevamento ma sull’argomento si è già scritto molto ed esistono dati che rispecchiano la dinamica di questo processo. Resta comunque il fatto che il polmone verde, contrariamente ai ghiacciai, si espande e respira anche per noi e con l’aria che tira è già qualche cosa. Ma perché siamo ritornati a questa sottolineatura? Perché l’Italia, alla luce dei più recenti rilevamenti, sta conoscendo il medesimo andamento! Il bosco preme sulla zona non edificabile!
Il tema “affitti commerciali” è ritornato alla ribalta. Come si ricorderà il Consiglio Federale dando seguito al mandato ricevuto dalle Camere, ha elaborato una legge accompagnandola con il consiglio “aperto” di non accettarla. La commissione del Consiglio Nazionale dopo aver esaminato il messaggio ha pure invitato la sua Camera a non entrare in materia. In poche parole di rovesciare il tavolo e dar retta al Consiglio Federale che invita di chiudere il dossier. Il Consiglio Nazionale ha però deciso a risicatissima maggioranza di entrare in materia ed ha invitato la propria commissione ad una lettura più attenta e se del caso di proporre una soluzione alternativa. È quindi da prevedere che la discussione risolutiva possa avvenire ancora prima delle vacanze di Natale. A cavallo abbiamo però ancora l’iter del Consiglio degli Stati, la Camera dei Cantoni! Mettiamola così! Fra qualche mese sapremo se la via istituzionale verrà perseguita e tradotta con una nuova legge oppure se le trattative, almeno quelle ancora in corso, verranno affidate alla disponibilità delle parti. Noi come CATEF abbiamo sempre sostenuto che la trattativa privata, sempre che sia stata richiesta, rappresenti la miglior soluzione. L’abbiamo più volte ribadito e confermato ancora recentemente rispondendo alla procedura di consultazione promossa dal Consiglio Federale. Una convinta preferenza dettata del resto dall’esperienza raccolta sul terreno. La discussione al Nazionale sull’entrata in materia è stata piuttosto accesa. Chi sosteneva che l’abbandono della soluzione istituzionale potesse far tracimare la tensione fra le parti e chi invece affermava che con l’accettazione del modello (riduzione dell’affitto del 60% per la chiusura forzata) chiudesse una volta per tutte le trattative ancora in sospeso e che sfavorisce le attività commerciali svolte in locali di proprietà a vantaggio di quelle svolte in locali in affitto. Nel bel mezzo anche la problematica del nuovo parziale o totale coprifuoco.
Questo maledetto virus ha accelerato la mietitura già in atto da un po’ di tempo nel non residenziale. Mietitura da leggersi fino ieri come “spuntatina” grazie al capitale in abbondanza ed a costo quasi zero! Ora però il clima si è fatto più drammatico. Il virus ha scoperchiato la fragilità di alcune attività e le maggiori difficoltà che devono ora affrontare. Dal piccolo al grande commercio, dal bar di quartiere all’albergo “pluristellato”! Tutte attività costrette a confrontarsi con il cambiamento epocale in atto e non sono le sole. Si pensi solo alla consulenza diretta soppiantata da news varie e da sportelli chiusi. È la stessa moria avvenuta nell’immediato dopoguerra, inizialmente a fuoco lento per poi esplodere ad inizio secolo. Complice la digitalizzazione, la saturazione generale, la scomparsa di determinati mestieri, la mancanza di obiettivi e via dicendo. Abbiamo già detto che la mietitura sta accelerando e ciò non ci fa ovviamente piacere. Perdite di posti di lavoro, iniziative e sogni infranti, paure e sconforto. Gli ingredienti che gli “sfasciacarrozze” con il sedere al calduccio centrifugano e cavalcano fomentando astio ed elargendo pagelle ed ammonimenti. Di ben altro ha bisogno il paese. Gente che sappia convincere e che sappia dettare priorità e ritmi per il fattibile. Per la rincorsa dobbiamo in ogni caso interrogarci! Noi tutti ed il passato.
In questo numero troverete le nostre relazioni presentate all’assemblea del delegati che si è tenuta regolarmente in presenza di un discreto numero di partecipanti. Abbiamo potuto presentare quanto fatto a supporto dell’economia fondiaria e della proprietà, per quest’ultima grazie ad una consulenza mirata e professionale. Consulenza, ed è bene ricordarlo, gratuita e riservata ai nostri soci. A supporto l’occasione, ormai consolidata da anni, di aver potuto presentare buoni risultati economici sebbene non eclatanti. Meglio così perché l’esperienza insegna che lo scrigno ricolmo può rivelarsi pericoloso. Scherzi a parte. La vostra associazione doveva festeggiare il suo sessantesimo ma questa pandemia ha frustato l’entusiasmo e la fattibilità di qualche manifestazione. Ci penseremo l’anno prossimo con le casse piene. Del resto cosa c’è di più bello di festeggiare “un non compleanno”.
Se la situazione finanziaria della vostra associazione è sana, paghiamo persino le tasse facendo compagnia alle capanne alpine (sic!), non altrettanto si presenta quella cantonale e federale. Intendiamoci è sempre questo maledetto virus che ha sballato il tutto. Come più volte detto è stata una fortuna che negli ultimi anni il substrato fiscale abbia tenuto bene e che la nostra Banca Nazionale abbia generato utili miliardari da distribuire ai Cantoni, compreso ovviamente il nostro. Il fronte delle entrate ha quindi tenuto bene non da ultimo per il fatto che i debiti a costo quasi zero hanno contribuito ad alimentare in parte gli utili da fiscalizzare, mantenendo nel contempo intatta la forza contrattuale della forza lavoro. Ha pure tenuto, sebbene abbia ancora lievitato, il fronte delle uscite, anche grazie al freno all’indebitamento di cui in diversi ora postulano l’abbandono. E senza il freno possiamo già immaginare dove andremo prima o poi a sbattere. Ma questa era la situazione ante-Covid! Ora come detto la situazione è peggiorata notevolmente e dovremo far capo di sicuro all’indebitamento, quello vero. Il freno, come detto, agisce principalmente sulla gestione corretta in andamenti normali. Diversa la situazione a corto e medio termine. Dovremo indebitarci e poi passare alla “spesa selettiva” che non significa spesa ridotta con il falcetto. Meglio sarebbe ridurla ma oggi dobbiamo per lo meno calibrare le priorità e rivedere il timing della spesa pubblica. Facciamo prima questo, e quest’altro… mettiamolo in agenda. Sul fronte delle entrate non vi è spazio alcuno. Anzi dovremmo dare dei segnali alle aziende “di cartello” prima che rispondano ai richiami dietro alla siepe. Resta inoltre aperta la ricapitalizzazione della cassa pensione dello Stato che cade in un momento non dei migliori. Fra l’altro il messaggio gira già sui banchi del Parlamento. Di certo non vorremmo essere nei panni del nostro ministro delle finanze. La legge dei numeri è impietosa e lui, da sempre, li sa leggere. Magari un limite dal profilo politico ma una forza per il paese. E nella pacata e competente lettura è proprio la sua credenziale. Ma sullo slancio accomuniamo tutto il Governo. La conduzione del paese in questo clima non è facile e se qualche sbavatura appare qua e là delle nostre istituzioni ci dobbiamo fidare, se no tanto vale passare ai santini ed ai tarocchi. Di certo vari schiamazzi che sentiamo di questi tempi sono solo generatori di inutile insicurezza e frustrazioni, e non apportano alcuna soluzione ai problemi.
In questa Economia Fondiaria troverete considerazioni e documenti che si riferiscono allo sfitto, quanto serve per delle valutazioni personali. Restando però sul tema ci sembra doveroso segnalare uno studio promosso dalla divisione immobiliare di una importante fiduciaria che mette in relazione andamenti della popolazione residente con la produzione e le unità sfitte. Un tentativo interessante di mettere in correlazione le varie dinamiche. Potreste dire che fin qui niente di nuovo ma lo studio si è portato in avanti approfondendo flussi e le abitudini abitative. Inoltre la radiografia della composizione degli arrivi e delle partenze è piuttosto preoccupante e testimonia che l’effetto attrazione è al minimo. Questa considerazione sarebbe già sufficiente per attivare altri studi da parte dei vari “carrozzini” scientifici che vanno dagli osservatori ai vari centri di competenza.
Per i nostalgici finalmente una nuova iniziativa popolare riuscita, quella “contro la cementificazione del nostro paesaggio”. La stessa si inserisce nel solito discorso ormai cotto e stracotto delle zone edificabili che si vogliono semplicemente bloccare. Sulla questione il popolo sovrano si è già espresso confermando la filosofia della nuova legge federale sulla pianificazione del territorio che ha per motto: si sfoltisce dove non ci sono più presupposti di crescita e si ampia con il bilancino le zone edificabili qualora questa necessità risultasse comprovata sulla base di qualche scenario credibile. In pratica tutto il territorio nazionale a parte qualche grossa città dell’altopiano è già tutto bloccato e gli andamenti demografici testimoniamo che la maggior parte dello stesso rischia di essere strutturalmente in esubero ed è inutile quindi agitarsi più del tanto ed evocare scenari apocalittici. Simili atteggiamenti sanno di alibi a copertura di ritardi nell’applicazione della legge federale. A proposito! Come stiamo in Ticino con l’aggiornamento del Piano Direttore ed il conseguente aggiornamento dei vari Piani Regolatori?
1'099'000'000 è il valore complessivo delle ipoteche a fine 2019! Per immediata lettura 1'100 miliardi. Mica male se li spalmiamo a cranio, dal neonato al vegliardo. Circa il 95% è stato concesso da istituti bancari ed il rimanente 5% dalle assicurazioni e dalle casse pensioni a dimostrazione dell’importanza della tenuta per lo meno dei valori e del mercato in equilibro. Al tutto va aggiunto ovviamente la vivacità e la capacità di reinventarsi del paese. Per quanto riguarda i valori per un po’ di tempo possiamo ancora star tranquilli. Il costo del denaro per qualche anno li sorreggerà ancora anche se per dottrina sono oggi al limite. Sono quelle situazioni da sismografo nervoso prima che il tappo esploda. Oppure il volteggio dei gabbiani prima che la balena bianca affiori. Le crisi del resto si sono sempre innescate od ampliate con la correzioni dei valori che incagliano i crediti e li mandano in sofferenza. Negli anni novanta, quando abbiamo conosciuto anche noi uno tsunami immobiliare, il sistema bancario resse a mala pena anche se ne uscì tutto sommato ancora bene malgrado qualche occhio pesto. Certo che a pensarci bene è sempre la medesima “solfa”!
Nessuno parla più del valore locativo od almeno il tema non è più all’ordine del giorno. Del resto è forse il tema più discusso e votato negli ultimi anni e ne sappiano qualche cosa avendo partecipato alle diverse battaglie! Come ben sapete siamo per l’abolizione anche se ci rendiamo conto che “Il foulard di seta” non è possibile. Quale? Abolizione del valore locativo mantenendo la possibilità di detrarre spese ed oneri finanziari ipotecari. La soluzione dovrebbe quindi trovarsi nel mezzo! A noi piaceva moltissimo la possibilità concessa agli over 65, quindi ai pensionati, di chiedere di non più essere assoggettati alla tassazione del valore locativo rinunciando però alla detraibilità dei vari oneri. Andò a finire che il popolo bocciò anche questa proposta che abbiamo sempre considerata molto equilibrata. Giocò un ruolo importante la conferenza dei direttori cantonali delle finanze preoccupati per il venir meno di un importante cespite, specialmente considerando che le pantere grigie sono poco indebitate non da ultimo anche perché l’investimento di allora, pur sempre impegnativo, alla luce degli odierni valori ha conosciuto discrete plusvalenze. In poche parole nell’immediato dopoguerra le monofamiliari costavano molto meno e quindi il carico ipotecario di allora alla luce degli odierni parametri risulta oggi particolarmente modesto. Da qui l’affettuoso interesse del fisco! Gli speranzosi affermano che con un tasso ipotecario superiore al 3% il tema potrebbe riaffiorare perché considerato abbastanza neutrale. Di certo comunque senza il famoso “foulard”!
Da ultimo buone feste a tutti. Mai come oggi ha una valenza particolare l’augurio di salute e di serenità. Ce ne rendiamo conto tutti ma come sappiamo dalle avversità bisogna saper maturare delle opportunità. Non abbiamo consigli. Che ci pensino chi ne sa molto più di noi ma di una cosa siamo certi: un gesto, una carezza ed il ritrovarsi sono antidoti formidabili. Buon Natale a tutti voi ed ai vostri familiari!


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini