Da Economia Fondiaria no. 6/2021

La tipografia ci ha pregato di anticipare il più possibile gli articoli per non "spiaggiarci" in zona natalizia dove le commesse si assommano. Direte ma che centra? Solo per dire che il tempo ci ha mangiato un altro anno oltretutto sempre in presenza del VIRUS che ha deciso di presidiare il nostro territorio godendo dell'azzardo della porta aperta. Insomma se ne frega della costituzione e non ha bisogno di ricordare che in un secolo scarso milioni di giovani hanno perso la vita “per la libertà”. Armiamoci comunque di pazienza sperando che la "coperta finanziaria" regga senza doverci indebitare fino al collo. Vale per il Pubblico come anche per il Privato!

Il Gran Consiglio, dopo una "aggiustatina" ha sdoganato l'impegno di riequilibrare le finanze. In pratica raggiungere l'equilibrio fra le entrare ed uscite entro tot anni. Ciò significa cercare di frenare l'aumento delle uscite per poi stabilizzarle nel tempo in attesa che le entrate ne garantiscano la copertura. Nel bel mezzo la ricerca di contenimenti e di diverse allocazioni. Ora è stato lanciato il solito referendum. Era per altro scontato come la composizione dei sostenitori. Prima incomincia uno poi si aggregano tutti!
Poco male. Si discuterà di andamenti e di previsioni. Se si vuole di politica cifrata, di priorità e di rinunce. Ed al momento opportuno vedremo di scendere in campo.

La commissione dell'Economia e dei tributi del Nazionale è entrata in materia sull'abolizione del valore locativo iniziando così i suoi lavori. Da "radio scarpa" abbiamo appreso che la faccenda slitterà alla sessione primaverile dove inizierà il solito balletto fra gli Stati ed il Nazionale. Si riparlerà di equità sociale, di reperto storico, di reddito fittizio e via dicendo. Giusto ricordare che la sinistra ha tentato di silurare l'entrata in materia agli Stati e che la proposta di abolire il reddito locativo è passata per il rotto della cuffia. Per farla breve il clima non è fra i migliori. Del resto il popolo nelle due occasioni dove si è espresso, ha bocciato l'abolizione. Erano scesi in campo la sinistra, gli inquilini, gli istituti bancari e l'erario. Lo slogan: i proprietari dell'uso proprio godono di privilegi vari non da ultimo della plusvalenza della proprietà. In realtà è che vanno spiumati, meglio ancora se si trovano in età avanzata!
Pronostico? È una iniziativa senza slancio e con troppi falsi supporters.
Timing: autunno 2022!

Poco tempo fa abbiamo sottolineato la presenza di un importante sindacato nel mondo degli investitori immobiliari. Non l'abbiamo sottolineato solo noi per carità ma magari qualcuno potrebbe pensare ad una forzatura. Ed allora mettiamo fine a qualsiasi strumentalizzazione ricordando che il Monastero di Einsiedeln ha beni immobiliari in 5 Cantoni spalmati su 21,4 km quadrati! Forse saranno più boschi e prati ma siccome si appoggiano alla più importante fiduciaria immobiliare del paese qualche cosa a reddito l'ha in tutti i casi. Insomma convergenza nella fiducia terrena del "mattone".
Tanto per la cronaca una delle più importanti proprietarie al mondo è la regina Elisabetta. In termini di km quadrati si mangerebbe il Ticino.
A proposito di Einsiedeln il Monastero merita sempre una visita.
È maestoso ed è uno scrigno per lo spirito.

Ad ogni piè sospinto si ricorda il fatto che è sempre più difficile acquistare un appartamento od un villino. Si motiva il tutto con il severo calcolo di sostenibilità e con i prezzi in continuo aumento. In buona parte ciò è vero anche se bisogna pur sempre ricordare che il calcolo della sostenibilità diventa incisivo in presenza di un indebitamento dell'80%.
Con un indebitamento del 66%, quindi da prima ipoteca, la sostenibilità ovviamente aumenta.
Che i prezzi siano in aumento è parzialmente vero.
Tutto dipende però dalle regioni, dai fattori di localizzazione e non da ultimo dallo standing del prodotto.
Certo che nelle città dell'altopiano l'aumento è più incisivo, anzi in talune città l'offerta non riesce a soddisfare la domanda per cui la legge del mercato la fa da padrona.
E da noi?
La situazione è più distesa anche se i fattori richiamati più sopra sono pure presenti.
Va anche ricordato che oltre Gottardo diversi appartamenti sono stati acquistati come supporto al reddito. Si dice infatti che uno su cinque è stato proprio acquistato con questa finalità.
Alla luce del reddito spuntabile, invero piuttosto contenuto, il gioco vale però la candela in quanto si possa usufruire della leva finanziaria per maggiorare la redditività sui mezzi propri investiti.
In parole povere il costo del debito deve essere inferiore al rendimento netto dell'investimento. Se si ha un reddito del 2,5% ed il costo del debito è dell'1,5% il calcolo torna a condizione ovviamente che l'appartamento sia affittato e non abbisogni di continui aggiornamenti.
Al tutto andrebbe anche aggiunto una considerazione generale.
La disponibilità di terreno edificabile in zone privilegiate dalla domanda scende a vista d'occhio.
Ci ha pensato il mercato e per certe zone la pianificazione.
In poche parole la dotazione in terreni liberi che soddisfano la domanda si riduce con il tempo e quindi i loro valori non potranno che aumentare.

Ora anche la NZZ si occupa del calo demografico del nostro Cantone. Ê ormai patrimonio comune anche se abbiamo l'impressione che dopo averne preso atto l'argomento venga un tantino narcotizzato.
In parte si è già sulla buona strada dopo aver appurato che l'andamento naturale è negativo. La dinamica è perciò quella della migrazione, cioè di coloro che tornano al paesello o si portano altrove. In una parola "delocalizzano".
Le motivazioni: reddito del lavoro insufficiente, rarefazione dei posti di lavoro, concorrenza dello straniero, aziende con poco valore aggiunto su su fino alla globalizzazione.
Senza dimenticare la digitalizzazione che divora sportelli e contatti umani.
Inoltre la continua concorrenza del frontaliero che invade, anche grazie alle sue competenze, pure il terziario.
In parte tutto vero ed è per questo che dobbiamo occuparci seriamente di questa dinamica.
Intanto alzando gli occhi dopo aver ripassato la nostra storia economica
alla ricerca di qualche rendita di posizione ancora spolverabile. Un discorso a lungo termine nel quale vanno anche coinvolte l'imprenditoria e l'opinione pubblica.
Magari a furia di blindare e di puntare all'asticella abbassata ci siamo fregati da soli.
Inutile però gufare od additare.
In tutti i casi non possiamo più perder tempo.

Dimenticavamo di sottolineare anche il divario fra il reddito lordo complessivo su scala nazionale e quello casalingo, cioè il nostro.
A livello svizzero il reddito lordo è cifrato in 10'114 franchi e dopo le deduzioni obbligatorie, dalle tasse alla cassa malati, scende a 7'069 franchi.
Una disponibilità di tutto rispetto che ovviamente va a copertura di tutte le voci di una economia domestica.
Il nostro, così si afferma è del 20% inferiore.
Vero o falso?

Per quanto riguarda lo sfitto ci siamo detti quasi tutto.
Ora ci sembra che sia alla luce dei rilevamenti statistici, vedi domande di costruzione inoltrate, che sulla base del colpo d'occhio, la produzione stia rallentando non di poco.
Ciò significa che la pressione del nuovo sull'esistente sta diminuendo rendendo così possibile una più serena valutazione in tema di risanamenti ed aggiornamenti.
Sull'argomento torneremo sicuramente a breve.

Ed ora tiriamo un po' il fiato.
Del resto tutti voi sapete come la pensiamo e come ci muoviamo.
Perciò a questo punto non ci resta che augurarvi Buone Feste e soprattutto un Sereno Anno Nuovo.


Il Presidente Cantonale
Lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini