Da Economia Fondiaria no. 3/2022

Venerdì tredici, per taluni data con contenuti scaramantici, abbiamo tenuto in presenza l’assemblea dei delegati in quel di Bellinzona. A proposito, giusto sottolineare che tutte le nostre ultime assemblee sono avvenute in presenza. Troppo temerari o semplicemente con anticorpi in esubero? Giudicate voi!
Prima dell’assemblea abbiamo avuto il piacere di incontrare i responsabili della stampa scritta e parlata con i quali ci siamo intrattenuti sugli andamenti del mercato e su tutto quanto avvolge l’economia fondiaria. Dalla pianificazione del paesaggio allo sfitto, dall’aggiornamento del parco immobiliare alle stime.
Su tutti sono stati maggiormente ripresi i temi dello sfitto e delle stime.
Per quanto riguarda le stime abbiamo ribadito la nostra posizione già ventilata in tempi meno sospetti.

La legge sulle stime è una legge di accertamento che stabilisce fra le altre cose che i valori vadano aggiornati ogni 25 anni.
Come tutti noi sappiamo, proprietari ed anche in parte gli inquilini, le stime rappresentano il sottostante di una miriade di applicazioni fiscali. Dalla tassa di successione fino alle tassazioni ordinarie. Sono alcune decine che spaziano dal patrimonio alle tasse d’uso.
È quindi chiaro che qualsiasi aggiornamento verso l’alto, se non corretto con le aliquote, si tradurrebbe in una maggiore pressione fiscale per tutti.
Da qui la nostra chiara posizione. L’aggiornamento delle stime non deve tradursi in una maggiore pressione fiscale e quindi va se del caso neutralizzato intervenendo su tutte le leggi che l’utilizzano.
Del resto far taluni più ricchi per poi bastonarli non è per nulla dettato dalla dottrina.
Sempre rimanendo nel tema riteniamo che il modello studiato allora vada mantenuto.
Schematicità e “prudenzialità”!
Un motore che ha superato la fase d’applicazione e che abbisognerebbe, se del caso, solo qualche aggiornamento alla centralina del turbo.

A livello nazionale continua il dibattito sul valore locativo. Il reddito fittizio che colpisce la prima e la seconda casa. Ora si stanno fronteggiando le due commissioni dell’economia e dei tributi per cercare di trovare la necessaria convergenza da sottoporre alle camere.
Il modello in discussione: abolizione del valore locativo abbinata alla possibilità condizionata e limitata di detrarre gli interessi ipotecari e di riconoscere come sole spese detraibili quelle destinate al risparmio energetico.
Se le camere dovessero accettare un modello vi è però da aspettarsi il solito referendum.
Dovrà perciò decidere ancora una volta il popolo e siamo quasi certi che la votazione porterà al nulla di fatto.
Quindi tanto clamore e rispolvero degli argomenti, quel tanto necessario per non cambiare niente!
Perché questo scetticismo? Per la discesa in campo dei Cantoni e dei Comuni preoccupati per il manco d’incasso, di quella delle associazioni progressiste, in molti casi più conservatori dei conservatori, che richiameranno la solita parità di trattamento con gli inquilini e non da ultimo per il ruolo delle città che albergano la maggior quota di inquilini. Per natura meno sensibili all’argomento.
Per il momento registriamo comunque due aspetti positivi. Il primo è che il valore locativo potrà corrispondere al 60% dell’affitto spuntabile sul mercato per un analogo oggetto e che i casi di rigore andranno trattati con maggiore attenzione.
Per esempio: per un pensionato che si trovasse confrontato con un valore locativo che erodesse troppo le sue entrate correnti, l’imposizione andrebbe adattata. In questo caso meglio correggere che consegnarlo alla rete sociale.
Fra l’altro vi sono già dei modelli cantonali per i casi di rigore che fissano delle percentuali sul reddito disponibile che non vanno superate.

Vi è anche la possibilità di richiamare il sottoutilizzo della propria residenza. Per esempio un “differentemente giovane” rimasto solo in una casetta allora dimensionata per la sua famiglia. Da noi poco utilizzato perché considerato troppo impegnativo dal profilo burocratico.
Ora il Tribunale Federale ha comunque fissato i paletti per richiamare il sottoutilizzo e meglio: le camere devono risultare vuote e non più ammobiliate, che esista la presunzione che non verranno più utilizzate e che la sottooccupazione deriva da fatti concreti. Partenza dei figli o scomparsa del coniuge.
Il conteggio andrà fatto sulla base delle superfici.
A questo punto, alla luce del dispendio amministrativo comprendiamo in buona parte la resistenza dell’erario.

Abbiamo accennato al mercato ed ora anche gli specialisti d’oltre Gottardo incominciano a rendersi conto che la fine del grande Boom si sta avvicinando. Al raffreddamento, che non significa ancora riduzione dei prezzi, contribuiscono diversi elementi. L’aumento del costo del denaro che modifica il calcolo di sostenibilità delle banche, i vari rincari dovuti alle crepe nella globalizzazione ed alle tensioni geopolitiche che incidono sul costo di produzione e sulle consegne.
Incidono ovviamente anche sulla gestione corrente di un bene immobiliare, del resto basti ricordare il forte rincaro delle fonti energetiche che ormai presidia ogni filiera.
Gli esperti sono inoltre convinti che il condominio abbia trovato il suo apogeo.
Insomma qualche annuvolamento che ciascuno di noi, senza passare al quarto bicchiere, sarebbe stato in grado di individuare.
Se dovesse ancora aumentare il costo del denaro, come del resto probabile, la correzione sugli investimenti negli immobili a reddito a destinazione residenziale e non, diverrebbe inevitabile.
Del resto non bisogna aver conseguito un pacco di Master per capire che un conto è valutare un immobile con un tasso ipotecario, applicato o fittizio, dell’1,5% ed un altro con il 3% ed oltre.
Interessante sarà perciò seguire la valutazione dei patrimoni immobiliari delle società e dei fondi quotati in borsa come pure quelli delle casse pensioni, valutazione che sottostà a prassi ben precise.
Per contro i valori dell’uso proprio terranno anche perché la domanda continua a concentrarsi sull’urbano dove i terreni edificabili disponibili sono sempre meno e di conseguenza più cari.
Per farla breve anche la pianificazione del territorio ci mette del suo.

Ritornando alla recente assemblea abbiamo presentato i conti in attivo al punto che ci paghiamo sopra le imposte. Ma a parte questo siamo riusciti a sostenere la campagna contro l’obbligo dell’introduzione del formulario a inizio locazione senza erodere quanto accumulato negli ultimi anni.

Un po’ come tanti Comuni e città che hanno chiuso alla grande la loro gestione annuale malgrado avessero calcato la mano con preventivi tinti di rosso sangue.
Un fatto rallegrante anche se tale scollamento fra il preventivato ed il definitivo richiederebbe pur sempre una spiegazione.
Allora proviamo a darla noi. I motivi delle chiusure positive vanno ascrivibili ad una valutazione troppo pessimistica degli effetti della pandemia, per la verità anche attenuati da una formidabile rete di sostegno, ad un risparmio voluto od indotto dal clima dimesso e da ultimo alle robuste sopravvenienze attive. Introiti fiscali maturati prima ma tecnicamente evidenziati in ritardo.
Ora senza ravanare più del tanto le chiusure positive andranno a diminuire i debiti e di ciò non possiamo che rallegrarci.
Anche il Cantone, pur rimanendo nelle cifre rosse, ha chiuso meglio l’esercizio. Hanno inciso i vari elementi già esposti per i Comuni ai quali va aggiunto il pacco di milioni della Banca Nazionale.
Ora è evidente che per i prossimi anni le sopravvenienze diminuiranno sensibilmente, il recupero sarà perciò meno polposo, e gli aiuti a sostegno dell’economia verranno ridotti al lumicino. Per il Cantone idem come sopra, e v’è da sperare che la Banca Nazionale abbia a mantenere l’elargizione generosa, piazzamenti in borsa ed in valute permettendo.
Insomma la gestione corrente, quella del buon padre di famiglia, di riffa o di raffa si imporrà, ora più che mai perché richiesta dalla maggioranza del popolo che ha fissato un preciso arco temporale per pareggiare i conti aderendo a larga maggioranza a quanto deciso e raccomandato dal Parlamento.
Fra l’altro questo imperativo è uscito maggiormente dai centri urbani e dalla loro immeditata periferia a riprova che la disciplina nei conti accomuna un po’ tutti.
Noi come CATEF siamo scesi fra i primi a sostegno di quanto deciso dal Parlamento con l’avvertenza però che il sostegno ai più fragili non venga mai meno anche se per qualche anno il foulard di seta andrà piegato e riposto in qualche cassetto.
Daremmo anche un’occhiatina ai vari sussidi i cui risvolti negativi vengono talvolta sottostimati.
Siamo del resto convinti che fra le pieghe delle mode del momento e della solidarietà amministrata si troveranno le soluzioni per contenere l’insostenibile aumento delle spese.
E poi diciamola tutta scegliere e soppesare le priorità è uno degli elementi cardine della politica troppe volte stordita dalla caccia al consenso e dalla minoranza delle minoranze!

Una buona parte della primavera l’abbiamo ormai alle spalle e prima che il Virus, almeno così sostengono gli esperti, torni a farci visita, vediamo di impostare e fare le meritate vacanze. Magari riscoprendo certe proposte da passeggiate scolastiche. Abbiamo un paese formidabile degno di essere riscoperto.
Oppure il più semplice: tutti al mare.
Tutta sta ingrippata per auguravi sole e serenità.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini