Da Economia Fondiaria no. 5/2022

L’ufficio federale di statistica ha vidimato il rilevamento dello sfitto in Ticino dal quale risulta che al 30 giugno di quest’anno risultavano vuote 6262 unità abitative di cui il 12% messe sul mercato in vendita. Nei confronti dell’anno scorso, anno terribile in fatto di sfitto, la diminuzione è stata circa del 12%. Da rilevare che è la prima volta dal 2013 che lo sfitto diminuisce.
Lo sfitto a livello nazionale è invece diminuito del 14% e a livello cantonale lo sfitto maggiore si registra nel Canton Jura seguito a ruota da quello di Soletta. Noi siamo quindi scesi al terzo posto anche se ancora inseriti nel trio degli “over” 2%.
Il trio degli appartamenti per tutti i gusti!

Da anni rendiamo attenti che il rilevamento trascina un limite perché inserisce nel totale del “disponibile” la residenza primaria e quella secondaria, ambedue occupate e godute dal proprietario stesso.
In poche parole, salvo qualche rarissima occasione, non sono locate a terzi e quindi vanno a gonfiare inutilmente il totale delle unità abitabili.
Del resto l’ufficio di statistica già precisa che ben il 30% del totale sono residenze secondarie, quindi di vacanza.
Per farla breve se considerassimo l’uso proprio, stanziale o di vacanza, il tasso di sfitto scheggerebbe e non di poco.
Giusto sarebbe quindi limitare il rilevamento a quanto messo in affitto nei palazzi, nelle palazzine e nei pochi appartamenti in proprietà non occupati dai proprietari.
Ma è una anomalia “nazionale” quindi bisognerebbe convincere gli addetti ai lavori d’oltre Gottardo che come sappiamo sono piuttosto refrattari a modificare i rilevamenti.
Tornando ai nostri lidi è vero che è subentrata una riduzione anche se siamo convinti che le unità sfitte, scontando la quota dei formulari non rientrati o non inviati, sono in realtà ancora attorno alle 7000 unità.

La riduzione dello sfitto è da ricondurre a diversi fattori.
Il primo è la presenza dei rifugiati ucraini che da “radio scarpa” rappresenterebbe già la metà della riduzione e l’altra è da addebitare ad una migrazione di qualità, almeno così si afferma.
Preoccupa invece sempre il saldo naturale fra decessi e nascite che da anni si è stabilizzato attorno alle 500-600 anime. Insomma senza migrazione saremmo un cantone senza crescita demografica, con minore forza lavoro, con consumo limitato e quindi condannati ad un lento degrado.
Per concludere sarà possibile calcolare l’angolatura del rientro solo fra un paio d’anni.
Il tempo necessario per verificare l’assorbimento della produzione in atto trainata dai grossi cantieri ancora aperti e dell’evoluzione demografica.

In tutti i casi da metà 2023 dovremmo assistere ad una forte contrazione delle commesse sia nella nuova produzione che nel risanamento degli immobili quest’ultimo alle prese con consulenze a spizzico, con impegni finanziari importanti e con le resistenze da parte dell’utenza.
Giocheranno ovviamente anche un ruolo il costo del denaro ora in aumento, l’abolizione del famigerato interesse negativo sulle liquidità ed il ritrovato interesse per gli investimenti “mobiliari” da parte degli investitori istituzionali.
Senza dimenticare le turbolenze geopolitiche che stanno aumentando i costi in generale.
Insomma per l’edilizia si prospettano tempi cupi.
Prima o poi si riuscirà a riveder le stelle!

L’ufficio federale delle abitazioni ha pubblicato l’evoluzione del tasso ipotecario di riferimento che a settembre 2022 è stato fissato all’ 1,25%. Questo tasso è fermo da circa da due anni e mezzo a riprova che la media che lo sostiene si è da tempo stabilizzata. D’altra parte esso riflette il costo medio di tutte le ipoteche concesse dalle banche attive nel settore che come sappiamo è influenzato dalla richiesta del mercato di allungare le durate per “francobollare” il più possibile i tassi al minimo storico stabilizzando così la media al ribasso.
Giusto ricordare che il tasso medio è stabilito dalla Banca Nazionale e lo stesso è ora dell’1,17% arrotondato poi dall’ ufficio federale all’1,25%.
Nel settembre del 2012, quindi ben 10 anni fa, il tasso di riferimento per eventualmente movimentare i canoni di locazione era del 2,25%. Quindi un solo punto di differenza.
Considerando la durata media di occupazione di un appartamento che si situa ampiamente sotto i 10 anni appare evidente che buona parte dei contratti sono stati stipulati con un tasso di riferimento attorno l’1,5%.
Tutto quanto per dire che le accuse formulate ai proprietari di approfittare del costo del denaro si sta evaporando ogni giorno di più.

Sulla base degli andamenti degli ultimi anni è evidente che la discesa lenta dei tassi è da ascrivere proprio al meccanismo della media del costo di tutte le ipoteche ragion per cui è facile prospettare un andamento analogo per la crescita.
Discesa lenta ed aumento lento!
In poche parole non vi è da attendersi una risalita a cremagliera anche perché le nuove ipoteche che oggi costano quasi il triplo di un paio d’anni fa rappresentano una parte marginale del paniere.
In breve le ipoteche fisse a lunga durata inchiodano ancora la media impedendole così di aumentare più del tanto.
Fra un paio d’anni magari non sarà più così ma ad ogni buon conto non assisteremo a tassi, stiamo sempre parlando del tasso di riferimento dell’ufficio federale, che scheggeranno verso l’alto.
Diversa la situazione per la singola ipoteca, nuova o giunta alla scadenza!
In questo caso vale il tasso applicato dall’istituto e la solvibilità del cliente.
Per la cronaca le medie dei tassi ipotecari applicati per nuove ipoteche da una decina di istituti bancari ed assicurativi a metà settembre erano le seguenti: per ipoteche fisse a tre anni il 2,46%, a 5 anni il 2,56% ed a 10 anni il 2,78%.
Attorno agli stessi vi è ovviamente lo spazio della trattativa diretta e dei confronti.

Il posizionamento dei pretendenti prende corpo. Siamo parlando della contesa politica che è ormai lanciata. Abbiamo la transumanza, da Berna al paesello, e le prime blindature. Fatti più in là!
Per il momento si parla molto di ciambelle d’aria fritta e promesse di “ricchi premi e cotillons”.
Si parla invece ancora troppo poco di indirizzi programmatici in funzione dell’evoluzione prospettabile e plausibile e con un orizzonte di almeno un quarto di secolo.
Cosa sapevamo fare, cosa vorremmo fare e cosa potremmo fare partendo oggi da una situazione di pesante handicap come testimoniano le varie classifiche che ci vedono tutte in fondo al plotone.
Basta dogmatismo quindi e spazio al pragmatismo.
Abbiamo delle eccellenze nella scienza della vita e queste dovremmo fare in modo di maturarle.
Abbiamo ditte che da anni si difendono con valore a livello internazionale.
Gente con i “rognoni” come si dice!
Questo sarà il biglietto da visita per il Ticino che verrà.
Attorno vedremo poi cosa potremo sviluppare.
Abbiamo bisogno di un nuovo rapporto sugli indirizzi che tenga conto del cambiamento in atto che orienterà formazione ed innovazione.
Rapporto fra l’altro previsto dalla legge sulla pianificazione politica.
Alla sua stesura non solo funzionari ed intellettuali ma anche imprenditori e gente di esperienza nazionale ed internazionale.
Se restiamo confinati fra Pedrinate ed il Motto Bartola non andremo molto lontani.

Che Putin l’abbia fatta grossa non ci piove. La scia di sangue e le figure incassate lo stanno relegando nella teca dei personaggi suonati e pericolosi. Ma di una cosa gli dobbiamo riconoscere che ha fatto più lui che tutte le Grete messe insieme. Intanto ha dimostrato che i piani dell’uscita del nucleare e quelli per il passaggio alle energie rinnovabili erano lacunosi se non intempestivi e che quando si è all’angolo si fa di tutto per tamponare prendendo patti anche con il diavolo. Si riapre persino la porta al nucleare di nuova generazione il che non è poi il male assoluto. Del resto tutti quelli ci stanno attorno stanno lustrando quanto ancora in funzione, assumendo pure qualche rischio, puntando poi in futuro alla copertura del fabbisogno con le centrali nucleari d’ultima generazione.
Altri sforacchiano le coste alla ricerca disperata di gas.
Insomma l’ex-colonello del KGB ci ha fatto capire che è sempre necessario avere un piano B e che quanto si prospetta va attualizzato e sempre verificato.
Ma a parte questa considerazione gli va riconosciuto il merito di aver dato indirettamente importanza al risparmio ed al consumo intelligente.
E come sappiamo allo stress ci si abitua. Qualche maglione in più e qualche interruttore strategico non sono poi la fine del mondo.
Quindi passo deciso ma allungato senza i soliti tamburi di latta!
Ha pure un altro merito ed è quello di aver costretto il politico ad abbreviare i tempi delle approvazioni per le infrastrutture strategiche come gli impianti eolici e le coperture di grandi superfici con i pannelli fotovoltaici come pure ad attivarsi con proposte concrete come l’approvazione in corso del controprogetto indiretto all’iniziativa dei ghiacciai così riassumibile: incentivi miliardari per risanare vecchi immobili e obbligo di installare pannelli fotovoltaici.
I volatili perderanno magari qualche piuma ma con il tempo modificheranno le mappe migratorie.

Una ricerca di una collaboratrice scientifica veicolata da un professore del politecnico di Losanna giunge alla conclusione che la superficie abitabile è aumentata del 54% negli ultimi trent’anni mentre la popolazione solo del 31% e che la superficie per occupante “virtuale” in funzione delle pezzature da 38,8 mq a 43,2 mq!
Quindi si spreca o si distribuisce malamente.
Oppure semplicemente si sta più comodi.
Va da sé che il lavoro di ricerca è ben articolato e supportato da esempi significativi e non si limita quindi solo alla sottolineatura dell’aumentato fabbisogno di superficie per persona.
Ma l’affermazione di base ci permette di formulare alcune considerazioni. Intanto è vero che la superficie abitativa è aumentata negli ultimi trent’anni anche se ai giorni d’oggi si ha l’impressione che l’aumento della stessa stia rallentando se non indietreggiando.
Stiamo ovviamente parlando di prodotti sobri e non di attici con terrazzone da tanghi notturni.

Intanto è utile ricordare che negli anni settanta era consuetudine suddividere chiaramente la parte giorno da quella della notte e la dotazione in servizi era minore. Per gli appartamenti di grosso taglio, quindi dai 4 locali in su, si aveva il bagno padronale “per tutti” ed un servizietto per gli ospiti.
Poi con il tempo si sono ampliati i servizi e gli spazi aperti.
La cucina divenne aperta, collocazione che negli anni del boom veniva considerata sacrilega.
Ed in definitiva, alla luce delle occupazioni odierne e dei piani tipo odierni, le superfici non sono poi aumentate più del tanto.
Ora lo studio pone il problema sul tappeto. Meno superficie per occupante oppure lasciamo il tema al gioco della domanda e dell’offerta?
Un tema interessante ma che richiederebbe una discussione allargata.
Vogliamo concentrarci solo sulla nuova produzione oppure anche su quella da risanare e qualificare? Vogliamo concentrarci solo della produzione nella immediata periferia oppure coinvolgere i nuclei esistenti?
Vogliamo discutere degli indici di sfruttamento, sulla “densificazione” e sul centripeto e via dicendo?
Oppure lasciare l’interpretazione della domanda agli istituzionali che hanno l’esperienza in casa e presidiano l’intero territorio nazionale?
Ma quasi quasi meglio attingere alla loro esperienza piuttosto che incartarci.


Da ultimo abbiamo il piacere di accogliere nel team giuridico una nuova collaboratrice nella persona dell’avvocato Elisabeth Britt. La nuova giurista ci permetterà di soddisfare al meglio le richieste delle nostre socie e dei nostri soci sempre più alle prese con un diritto complesso ed una dottrina ondivaga.
Insomma si sta facendo di tutto per assicurare una consulenza di qualità che è bene sempre ricordare che è gratuita e non si ferma al solito quarto d’ora oltre al quale scatta il tassametro.
Da noi non è così.
Ovviamente una simile politica, che affianca la presenza politica, è impegnativa e non per nulla che la vostra associazione impiega ben tre giuriste che lavorano, ed è bene ricordarlo, a tempo pieno.


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini