Da Economia Fondiaria no. 6/2022

In occasione dell’assemblea cantonale del 13 di maggio fra i temi trattati avevamo ricordato la revisione generale delle stime rivendicando - dando per scontato che alla luce delle plusvalenze e della produzione intervenute in diversi anni il totale sarebbe certamente lievitato - la neutralità fiscale della manovra. In poche parole che non si approfittasse della revisione generale per maggiorare gli introiti fiscali. A questo nostro auspicio hanno poi dato immediato risalto i formatori di opinione ed alcuni parlamentari di lungo corso. Un attivismo che ci è sembrato già sufficiente per mettere al centro del dibattito il termine “neutralità”. Del resto sappiamo per esperienza che vale sempre la pena posizionarsi senza erodere il credito acquisito in attesa dei tempi istituzionali che come sappiamo sono sempre lunghi e complessi. Meglio perciò restare al tavolo che rovesciarlo!
Alla luce dell’attualità del tema diversi parlamentari capitanati dall’On. Caroni hanno inoltrato due distinte mozioni assicurando così un certo spazio temporale all’esecutivo e mettendo nel contempo sul tavolo una proposta di neutralizzazione intelligente e semplice.
Dopo la loro evasione da parte del Governo seguirà il consueto dibattito parlamentare e se del caso l’avallo popolare.
In queste fasi noi ci saremo onorando così il credito costruito negli anni. E se il clima diventasse bellicoso faremo perno sull’esperienza, sulla prudenza ed il senso della misura. Esauriti gli stessi non ci resterà che scendere apertamente in campo in difesa della sostanza e del risparmio diretto ed indiretto. Per farla breve daremo battaglia.
Troverete i testi delle mozioni in questa rivista.
Parallelamente alla via istituzionale un altro gruppo di parlamentari ha scelto la via diretta lanciando una iniziativa popolare costituzionale. È una via percorribile anche questa.
Per noi la soddisfazione che il termine NEUTRALITÀ dopo aver dato fuoco alle polveri sia stato francobollato. Meglio di così!

Nel 2012 il popolo ha accettato una serie di modifiche alla legge federale sulla pianificazione del territorio volte a contrastare la dispersione insediativa e promuovere lo sviluppo insediativo. Questi disposti sono entrati in vigore il primo maggio 2014 col compito, per i Cantoni, di adattare i loro Piani Direttori inserendovi misure concrete fra i quali l’allestimento di un Programma d’azione comunale per lo sviluppo centripeto di qualità che serva d’indirizzo per l’allestimento del Piano Regolatore stesso e la verifica del dimensionamento delle zone edificabili in funzione delle prospettive future di evoluzione della popolazione. Per farla più semplice: cari Comuni decidete cosa vorreste fare da grandi (quali destinazioni privilegiare) ma prima di dimensionare e collocare verificate se vi sono già sufficienti riserve per i prossimi 15 anni!
Ora dopo aver sforato i tempi di qualche anno il Consiglio Federale ha recentemente approvato il Piano Direttore Cantonale ponendo come di consueto condizioni ed oneri.
Siamo gli ultimi e quindi dei sorvegliati speciali.
L’approvazione federale sembra uno di quei componimenti corretti da qualche solerte maestro con l’annotazione finale “potrebbe far meglio, esigo la firma del papà!”
Per sincerarsi basta entrare nel nostro sito e scaricarla.
Un decennio fa ci eravamo battuti contro questa legge che limita l’autonomia comunale e la sottopone al controllo del Dipartimento Federale che come sappiamo non brilla per duttilità. Eravamo anche convinti che non ce l’avremmo fatta con la profonda trasformazione in atto dovuta alla fusione di diversi Comuni.
Ma tant’è!
Allora sindaci felici e convinti, ambientalisti eccitati, urbanisti folgorati (gli stessi che avevano poi allestito od aggiornato i Piani Regolatori) insomma pochi erano fuori dal coro cercando di dire le cose come stavano!
La legge passò alla grande a livello svizzero per cui ci mettemmo il cuore in pace anche perché era già chiara la distinzione fra la zona edificabile e la zona non edificabile.
Da noi, tanto per non sapere né leggere né scrivere l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) bloccò qualsiasi ampliamento delle zona edificabile in attesa dell’approvazione definitiva del Piano Direttore.
Un attestato di simpatia e di fiducia!
In pratica hanno accorciato maggiormente il guinzaglio.
Ed ora si balla con i lupi anche perché il Consiglio Federale ha imposto di adottare per i calcoli della contenibilità una diversa proiezione della crescita della popolazione da quella adottata dal nostro Dipartimento.
In poche parole talune zone oggi edificabili verranno ridimensionate secondo parametri ancora più restrittivi.
Si apre inoltre il discorso degli indennizzi.
Chi paga la RASATURA?

Noi e non solo noi abbiamo sempre sostenuto che una formidabile nave scuola per capire l’economia sia il PREVIDENZIALE, quello privato o quello gestito. Con pochi parametri si conoscono andamenti e scostamenti, basta ovviamente essere curiosi ed avere un minimo di conoscenza delle classiche componenti di un portafoglio che sono poi azioni, obbligazioni, investimenti immobiliari e “scommesse varie”. Il tutto nel brodo delle varie valute. Precisiamo che non è facile gestire e che contro gli andamenti, che talvolta sono in parte anche correttivi dopo una baldoria dissociata dall’economia reale, si può fare ben poco. A meno di saper scontare il futuro, facoltà invero molto rara.
Ora i risultati negativi incominciano ad emergere al punto che l’interesse del singolo dovrebbe concretizzarsi.
Prendiamo le casse pensioni! A fine settembre la performance è stata mediamente negativa del 15,3% ed il grado di copertura è sceso dal 118,5% al 99,5%.
Ciò significa che siamo al limite della linea di galleggiamento e che ogni sportello aperto fa imbarcare acqua.
Tutte le componenti di un portafoglio hanno “performato” male.
Le azioni – 22%, le obbligazioni – 12,5%, le scommesse varie – 17% e l’immobiliare – 11,4%.
Una flessione quest’ultima dovuta in buona parte allo sgonfiamento dei fondi immobiliari e delle azioni di società immobiliare quotate di società.
Valori che si erano in poco tempo gonfiati anche per la mancanza di alternative di piazzamento e per la formidabile leva del costo del denaro ai minimi storici.
Per la cronaca le casse pensioni hanno investito 250 miliardi nell’immobiliare!
A corto termine la situazione migliorerà? Forse un pelino, quel tanto per movimentare i valori da mettere a bilancio a fine anno, poi il tutto si giocherà l’anno prossimo!
In tutti i casi gli istituzionali si sono fermati e non sono più disposti a pagare sovraprezzi fino al + 10%. Preferiscono semmai incominciare a pulire il portafoglio ponendo sul mercato gli stabili senza molta plusvalenza oppure alle soglie di un complicato rinnovamento.
Nella “buca senz’acqua” ci è cascata anche la nostra Banca Nazionale.
Si parla di una diminuzione del patrimonio ad oggi di circa 143 miliardi che arrischiano di diventare 200 a fine anno; tocchiamo ferro!
Quindi anche per l’ammiraglia una perdita in linea con le casse pensioni.
Il che è presto detto!
L’assunzione dei rischi è del resto quasi analoga.
Va però ricordato che si tratta di perdite di bilancio che potrebbero un domani rientrare prima o dopo adottando una politica più reattiva.
Per le casse pensioni il discorso è diverso.
Il loro problema è strutturale.
L’alimentazione si è inceppata e i patrimoni si stanno sgonfiando.
La falda del pozzo a cui attingere si sta perciò abbassando paurosamente.
Che si sia distribuito troppo alle spalle delle nuove generazioni? Boh?
A questo punto una occhiatina al proprio certificato varrebbe forse la pena!
Grande nave scuola!

La grande solidarietà! Ha diverse sfaccettature. La prima a livello nazionale dove i Cantoni più muscolosi sostengono quelli più fragili e poco attenti alla gestione delle proprie forze. La seconda a livello cantonale dove i Comuni in condizioni di farlo sostengono i più deboli e da ultimo fra i cittadini stessi dove coloro che hanno una buona forza contrattuale sostengono quelli che sono in difficoltà. Va ricordato che quello che hanno una buona forza contrattuale si vedono tassati i propri redditi con aliquote maggiorate come pure la sostanza che come sappiamo si alimenta con il risparmio generato e quindi già tassato.
Non va dimenticata la solidarietà agganciata al previdenziale. Pensiamo solo l’AVS! C’è gente che la paga per altri, e ciò è risaputo.
Va da sé che nel meccanismo d’alimentazione vanno inserite le aziende che generano utile e posti lavoro.
Certo la disanima andrebbe approfondita ma è ormai chiaro a tutti che il sistema è in manco d’ossigeno, pressato anche dai molti impegni affibbiati alla nostra azienda, cioè lo Stato.
In tutti i casi andare a sostenere che la solidarietà redistributiva non funziona sfiora il ridicolo.
La verità è che è in pericolo.
Non cresciamo, generiamo meno reddito, abbiamo deciso di allungare la nostra presenza terrestre, dovremmo aggiornare le qualifiche e via dicendo.
In poche parole alzare lo sguardo al di là di un quarto di secolo come minimo.
Ma per farlo ci vogliono pazienza ed idee chiare.

Continua la continua denuncia da disco rotto e puntina inceppata. Mancano alloggi a pigione moderata! Il fatto che abbiamo in realtà 7000 appartamenti vuoti e che Berna sarebbe pronta a garantire una montagna di crediti per enti pronti a sottoscrivere impegni operativi e gestionali ma che nessuno ne raccoglie l’invito testimonia per lo meno che la tensione è sostanzialmente nulla. Insomma la dotazione c’è anche se non sempre con lavasciuga in casa ed ampi balconi. E se proprio l’angoscia dovesse salire alle stelle basterebbe “oliare il gomito”!
Alla continua denuncia di dotazione insufficiente si affianca ora un secondo grido d’allarme collegato all’aumento del costo del denaro. Occhio: gli affitti scheggeranno! Anche in questo caso la realtà dei fatti polverizza tale ipotesi. Per i contratti stipulati dopo il 3 marzo 2020 vi sarebbe francamente un rischio “potenziale” d’aumento dato che a quella data il tasso ipotecario di riferimento era sceso all’1,25% (dove si trova tuttora). Ma pur mixando inflazione ed aumento medio del tasso, l’aumento sarebbe talmente marginale che è veramente improbabile che qualcuno ci metta mano.
Soprattutto alla luce di uno sfitto cronico!
Per gli altri tassi di riferimento vige la compensazione. Se allora non si è scesi perché non è stato chiesto vale il tasso a far data dall’inizio del contratto.
Se il tasso allora era del 2,5% l’inquilino è in una botte di ferro. Il tasso di riferimento, sempre poi che lo raggiunga, ci metterà anni per scalarlo.
E ora d’allora l’inflazione sarà rientrata.
In pratica una operazione WIN – WIN!

Certo è stato anche questo un anno difficile e ora non ci resta, oltre beninteso alla salute, il Santo Natale.
È una poesia unica e non va sprecata.
L’aprire il cuore e gustare il brillio degli occhi, inestimabile!
È l’augurio che ci facciamo tutti noi.

BUON NATALE!

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini